截至目前，全国已经有山东菏泽，湖南岳阳、株洲，江苏江阴、南通，河北唐山、张家口，昆明、沈阳等9个城市发布“限跌政策或约谈开发商。
楼市趋冷，限制房价非理性下跌成为部分三四线城市房地产调控的重要工作。
近日，河北张家口市发布《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，要求“已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售，新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%进行销售”。
无独有偶，距张家口约1300公里的江苏南通也在某楼盘价格备案的答复中规定，为稳定商品房价格，不得超过备案价销售，降幅超过8%时必须重新备案，且重新备案间隔周期不少于6个月。
据时代财经不完全统计，截至目前，全国已经有山东菏泽，湖南岳阳、株洲，江苏江阴、南通，河北唐山、张家口，昆明、沈阳等9个城市发布“限跌政策或约谈开发商。
不过，“上有政策，下有对策”，为了快速去化，回笼资金，房企变相降价的花招迭出，送首付、车位、地下室、装修等“障眼法”不一而足。
送首付、购物卡，变相降价“花招”迭出
近日，有市民在“惠州民意直通车”上举报一房企“违规降价，送首付”。投诉内容显示，该房企在惠州的多个楼盘“违规降价”，具体方式为九折售房，并且送面值高达40万的“家私卡”，或者直接送17万至46万不等的首付。
一番“送送送”后，房价悄然下降。如送“家私卡”的优惠措施下，房价折扣幅度低至7折，该卡还可直接扣10个点后套现。投诉人认为，该房企的行为“严重影响之前买房客户及周边住户的利益”。
多位惠州中介向时代财经确认了上述投诉内容的真实性。中介们称，不止该房企的几个楼盘，惠州不少项目均有送首付、低首付等变相降价的操作。惠阳区政务中心周边某楼盘，备案价1.3万元/平方米左右，送1.3成首付；大亚湾某龙头房企现房出售，打9折再返35万；惠阳区某龙头房企项目，打9折返现金5万……
送首付的方式主要有返现金、送购物卡两种方式。时代财经以购房者身份向一位中介咨询得知，购房者签订认购书、交了定金后，房企将在约定的首付款付款时限前，以赠送装修的名义将相关款项汇至购房者直系亲属账户，金额为首付款的1.3成，即购房者只需自付1.7成房款就可买下一套房。以一套86平方米、单价1.3万元/平方米的房子为例，首付款可省下14万元。
该中介介绍，送购物卡是某龙头房企推出的优惠。“大概是30万元的购物卡，购房者可以拿卡去购买大件家私，也可以在开发商自己开发的应用软件上申请提现，不过提现要扣除13%，到手大约26万元。”
“‘三条红线’压顶，房企要大力降负债，但贷款额度收紧，对购房者首付款来源也查得比较紧，把开发商压得比较死。”该中介称，目前是购房的好时机，“开发商着急回笼资金，才有这么大的优惠力度。”
故事总是相似。据张家口房天下统计，2021年上半年张家口各区县打折优惠频次近530次，低首付、特价房、送精装修、送车位、送轿车等等优惠，几乎是各大楼盘的基本标配，房企的销售压力之大、“求生欲”之强可见一斑。
中指研究院企业事业部研究副总监刘水对时代财经称，开发商送首付行为既不合规也不符合国家政策，扰乱了市场秩序，也加大了个人债务杠杆，提高了个人及企业的财务风险。
房企“两难”：卖不出房，融不到资
“送首付”并非新事物，在前几年楼市趋冷时也曾多次出现。而目前发布“限跌令”的城市多为三四线城市，这些城市普遍存在库存高企、销售缩水、房价下降的情况。
以惠州为例，国家统计局公布的8月70城房价数据显示，8月惠州新房价格出现今年首跌，环比下降0.4%，同比上涨2.8%，持续回落。二手房价格环比下跌0.3%，连续两个月下降。
作为环京楼市重镇之一的张家口，从2017年启动限购后，房价持续回落。张家口房天下数据显示，2016年到2017年，张家口新房房价上涨幅度最大，均价涨了4019元/平方米，2018年之后逐步走跌，2020年至2021年期间跌幅最大，下跌1524元/平方米，跌幅达14.3%。
楼市趋冷，房企的销售压力也越来越大。数据显示，2021年8月，TOP100房企单月销售额同比下降20.7%，百强房企中近7成企业8月单月业绩同比下降，其中26家同比降幅大于30%。同时，包括绝大部分TOP30房企在内，近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。
销售力有不逮，融资难度也在提高，房企的“钱袋子”日趋紧张。中指研究院9月22日发布的数据显示，8月份，我国房地产企业融资总额为1172.8亿元，同比下降50.3%，环比下降42.4%，单月融资规模同比连续6个月下降。
“活下去”已然成为考验整个行业的重要命题。刘水指出，“三稳”预期下，房企要一手防风险，一手抓多渠道融资。其中，风险包括投资风险、流动性风险、战略风险。“城市投资风险显著加大，容错率越来越低。房企要精准投资，避免盲目投资带来的流动性、去化风险和盈利性压力。另外，市场调整叠加偿债压力，下半年房企流动性压力会进一步加大。房企要注重平衡规模、效益和风险，调整经营方式以适应新阶段房地产发展。”
对于多渠道融资，刘水建议房企通过增发股票、引入股权投资、分拆上市等方式进行。此外，将底层不动产出售给SPV的REITs融资也是一种解决财务杠杆、有效盘活存量资产的有效方式。
而从近期政策信息看，房企融资压力或会稍降。9月22日，国务院常务会议指出，要求做好预调微调和跨周期调节，加强财政、金融、就业政策联动。刘水称，8月货币供应、信贷增长不及预期，增速下降明显，表明经济活动较弱。未来几个月，融资政策或会微调，加大信贷投放，减轻宏观经济下行压力。#买房##房产#
楼市趋冷，限制房价非理性下跌成为部分三四线城市房地产调控的重要工作。
近日，河北张家口市发布《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，要求“已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售，新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%进行销售”。
无独有偶，距张家口约1300公里的江苏南通也在某楼盘价格备案的答复中规定，为稳定商品房价格，不得超过备案价销售，降幅超过8%时必须重新备案，且重新备案间隔周期不少于6个月。
据时代财经不完全统计，截至目前，全国已经有山东菏泽，湖南岳阳、株洲，江苏江阴、南通，河北唐山、张家口，昆明、沈阳等9个城市发布“限跌政策或约谈开发商。
不过，“上有政策，下有对策”，为了快速去化，回笼资金，房企变相降价的花招迭出，送首付、车位、地下室、装修等“障眼法”不一而足。
送首付、购物卡，变相降价“花招”迭出
近日，有市民在“惠州民意直通车”上举报一房企“违规降价，送首付”。投诉内容显示，该房企在惠州的多个楼盘“违规降价”，具体方式为九折售房，并且送面值高达40万的“家私卡”，或者直接送17万至46万不等的首付。
一番“送送送”后，房价悄然下降。如送“家私卡”的优惠措施下，房价折扣幅度低至7折，该卡还可直接扣10个点后套现。投诉人认为，该房企的行为“严重影响之前买房客户及周边住户的利益”。
多位惠州中介向时代财经确认了上述投诉内容的真实性。中介们称，不止该房企的几个楼盘，惠州不少项目均有送首付、低首付等变相降价的操作。惠阳区政务中心周边某楼盘，备案价1.3万元/平方米左右，送1.3成首付；大亚湾某龙头房企现房出售，打9折再返35万；惠阳区某龙头房企项目，打9折返现金5万……
送首付的方式主要有返现金、送购物卡两种方式。时代财经以购房者身份向一位中介咨询得知，购房者签订认购书、交了定金后，房企将在约定的首付款付款时限前，以赠送装修的名义将相关款项汇至购房者直系亲属账户，金额为首付款的1.3成，即购房者只需自付1.7成房款就可买下一套房。以一套86平方米、单价1.3万元/平方米的房子为例，首付款可省下14万元。
该中介介绍，送购物卡是某龙头房企推出的优惠。“大概是30万元的购物卡，购房者可以拿卡去购买大件家私，也可以在开发商自己开发的应用软件上申请提现，不过提现要扣除13%，到手大约26万元。”
“‘三条红线’压顶，房企要大力降负债，但贷款额度收紧，对购房者首付款来源也查得比较紧，把开发商压得比较死。”该中介称，目前是购房的好时机，“开发商着急回笼资金，才有这么大的优惠力度。”
故事总是相似。据张家口房天下统计，2021年上半年张家口各区县打折优惠频次近530次，低首付、特价房、送精装修、送车位、送轿车等等优惠，几乎是各大楼盘的基本标配，房企的销售压力之大、“求生欲”之强可见一斑。
中指研究院企业事业部研究副总监刘水对时代财经称，开发商送首付行为既不合规也不符合国家政策，扰乱了市场秩序，也加大了个人债务杠杆，提高了个人及企业的财务风险。
房企“两难”：卖不出房，融不到资
“送首付”并非新事物，在前几年楼市趋冷时也曾多次出现。而目前发布“限跌令”的城市多为三四线城市，这些城市普遍存在库存高企、销售缩水、房价下降的情况。
以惠州为例，国家统计局公布的8月70城房价数据显示，8月惠州新房价格出现今年首跌，环比下降0.4%，同比上涨2.8%，持续回落。二手房价格环比下跌0.3%，连续两个月下降。
作为环京楼市重镇之一的张家口，从2017年启动限购后，房价持续回落。张家口房天下数据显示，2016年到2017年，张家口新房房价上涨幅度最大，均价涨了4019元/平方米，2018年之后逐步走跌，2020年至2021年期间跌幅最大，下跌1524元/平方米，跌幅达14.3%。
楼市趋冷，房企的销售压力也越来越大。数据显示，2021年8月，TOP100房企单月销售额同比下降20.7%，百强房企中近7成企业8月单月业绩同比下降，其中26家同比降幅大于30%。同时，包括绝大部分TOP30房企在内，近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。
销售力有不逮，融资难度也在提高，房企的“钱袋子”日趋紧张。中指研究院9月22日发布的数据显示，8月份，我国房地产企业融资总额为1172.8亿元，同比下降50.3%，环比下降42.4%，单月融资规模同比连续6个月下降。
“活下去”已然成为考验整个行业的重要命题。刘水指出，“三稳”预期下，房企要一手防风险，一手抓多渠道融资。其中，风险包括投资风险、流动性风险、战略风险。“城市投资风险显著加大，容错率越来越低。房企要精准投资，避免盲目投资带来的流动性、去化风险和盈利性压力。另外，市场调整叠加偿债压力，下半年房企流动性压力会进一步加大。房企要注重平衡规模、效益和风险，调整经营方式以适应新阶段房地产发展。”
对于多渠道融资，刘水建议房企通过增发股票、引入股权投资、分拆上市等方式进行。此外，将底层不动产出售给SPV的REITs融资也是一种解决财务杠杆、有效盘活存量资产的有效方式。
而从近期政策信息看，房企融资压力或会稍降。9月22日，国务院常务会议指出，要求做好预调微调和跨周期调节，加强财政、金融、就业政策联动。刘水称，8月货币供应、信贷增长不及预期，增速下降明显，表明经济活动较弱。未来几个月，融资政策或会微调，加大信贷投放，减轻宏观经济下行压力。#买房##房产#
新洁能，220元以上诱多出货。马后炮都知道了。晚了
我们必须在黄圈日之前分析出诱多出货。这样有钱不接盘，有股票及时卖出。完美操作。各位听到的股票课，看到的股票书，有多少个提前推演出来风险呢。马后炮谁都会。没有用。要学，就学有用的。必须在2020年12月11日之前，推演出大跌！
实际走势分析：2020年12月1日12:56指出新洁能，强力调整随时开始，12月11日前卖完。12月11日最高见220元，截至2021年9月24日见121.05元，下跌45%，感谢配合，推演成功，热烈祝贺
新来的，加好本直播关注，本直播室所有案例，均为本人提前推演验证。当天直播记录清零，本直播绝不做马后炮总结，只做未来推演验证。
大跌原因：只有一个，就是因为涨多了。
本直播室上工治未病，探索股道涨跌
用的逻辑思考是易经阴阳理论，阳极阴生，否极泰来，11卦和12卦，泰否
用的方法论是中医14经络361个穴位对人体健康共同起作用，股票也一样，阳极和否极的推演用多个因素证明，而不是一个
用的作战兵法是孙子兵法，未战先庙算，以利诱之，以卒待之
用的作战心理是阳明心学，知行合一
我们必须在黄圈日之前分析出诱多出货。这样有钱不接盘，有股票及时卖出。完美操作。各位听到的股票课，看到的股票书，有多少个提前推演出来风险呢。马后炮谁都会。没有用。要学，就学有用的。必须在2020年12月11日之前，推演出大跌！
实际走势分析：2020年12月1日12:56指出新洁能，强力调整随时开始，12月11日前卖完。12月11日最高见220元，截至2021年9月24日见121.05元，下跌45%，感谢配合，推演成功，热烈祝贺
新来的，加好本直播关注，本直播室所有案例，均为本人提前推演验证。当天直播记录清零，本直播绝不做马后炮总结，只做未来推演验证。
大跌原因：只有一个，就是因为涨多了。
本直播室上工治未病，探索股道涨跌
用的逻辑思考是易经阴阳理论，阳极阴生，否极泰来，11卦和12卦，泰否
用的方法论是中医14经络361个穴位对人体健康共同起作用，股票也一样，阳极和否极的推演用多个因素证明，而不是一个
用的作战兵法是孙子兵法，未战先庙算，以利诱之，以卒待之
用的作战心理是阳明心学，知行合一
先行业后个股，无成长不价值
问：能否再谈谈你的投资框架？
答：简单一句话就是，以合理价格买入好行业里的好公司。我的投资风格是价值成长，如果股票没有成长性，投资的价值也不大。我认为股价上涨必须由基本面推动，单纯靠低估值的回归很难。由于从业时间也比较长，我把全市场30多个行业都看过一遍。
接下来谈谈我对好行业的定义，我觉得好行业有两类：
第一类，处于渗透率加速阶段、快速成长的行业。这种行业，我会去看渗透率的水平和变化，行业未来成长空间以及行业的竞争壁垒。
第二类，处于相对成熟阶段的行业，这种行业增速可能没那么快，但是竞争格局比较好。
好行业有一个重要特征：符合时代或者国家经济发展的大背景。这也是为什么好的行业又必须有两大特点：1）符合国家政策方向，不要去投国家政策打压的方向；2）符合社会发展的经济规律，典型的是十年前的百货行业，不符合电商化的经济规律。
以消费行业为例，2016年以来一直表现很好，大的社会背景来自经济发展到了这个阶段，居民的收入水平增加，消费升级就是一个明显的时代趋势，造就了过去四五年的消费行业牛市。
再以医药行业为例，人口老龄化是一个明确的趋势，而一个人生命周期中绝大多数的用药需求发生在60岁之后，这也非常符合大的社会发展趋势背景。
然后是新能源，在全球变暖的大背景下，发展新能源符合全球各个国家的利益。具体到我们国家，由于天然缺少化石燃料，一直是石油的进口大国。那么发展光伏、风电、电动车，也是符合能源战略安全，并且对于产业发展也有很大的好处。
像新能源汽车产业，是一个上下游价值量很大的产业。我们之前在汽车行业一直没有太强的话语权，大部分利润都被合资厂商赚走，国产燃油车的技术能力也不是特别强。电动车给了我们在汽车产业链弯道超车的机会，不需要发动机和变速箱，正是汽车最核心的两块技术。相反，我们国家在电机、电控、电池有很强的竞争力和全球最优秀的公司。
讲完了如何选择行业，我再谈谈是怎么挑选公司的。
我觉得不同的行业属性，选择公司的标准也不一样。像消费品的品牌和渠道很关键，这就需要管理层的战略眼光，通过长时间的品牌积淀，占领消费者的心智。医药要看政策的变化。这两年政策鼓励创新药，对于高价仿制药和耗材都有一定限制。如果看美国和日本，也都是从创新药突破产业升级，带来医疗技术水平的发展。像科技类企业，主要看公司的研发实力。科技的本质是创新，只有不断创新才能跟上产业发展的趋势，企业需要不断做研发投入。我也会紧密跟踪技术发展的变化。
我持仓有个特点：相对比较集中，一般就在30个股票以内。我认为好行业中的好公司数量很少。如果组合买了一个行业中的许多公司，看似分散了风险，其实只是变成了某种行业Beta，无法体现个股的Alpha。一旦出现行业性的风险，也无法规避。
相反，我买的所有公司，都是自己非常熟悉的，亲自调研和研究，通过集中的持仓，让组合面对的不可控风险更小。我从来不买不熟悉的公司，投资是认知的变现，有没有认知，决定了我们能不能赚钱。最终投资都是公平的，我们花了很多时间去研究一个公司，才能真正带来比较好的收益。#投资##价值投资日志[超话]#
问：能否再谈谈你的投资框架？
答：简单一句话就是，以合理价格买入好行业里的好公司。我的投资风格是价值成长，如果股票没有成长性，投资的价值也不大。我认为股价上涨必须由基本面推动，单纯靠低估值的回归很难。由于从业时间也比较长，我把全市场30多个行业都看过一遍。
接下来谈谈我对好行业的定义，我觉得好行业有两类：
第一类，处于渗透率加速阶段、快速成长的行业。这种行业，我会去看渗透率的水平和变化，行业未来成长空间以及行业的竞争壁垒。
第二类，处于相对成熟阶段的行业，这种行业增速可能没那么快，但是竞争格局比较好。
好行业有一个重要特征：符合时代或者国家经济发展的大背景。这也是为什么好的行业又必须有两大特点：1）符合国家政策方向，不要去投国家政策打压的方向；2）符合社会发展的经济规律，典型的是十年前的百货行业，不符合电商化的经济规律。
以消费行业为例，2016年以来一直表现很好，大的社会背景来自经济发展到了这个阶段，居民的收入水平增加，消费升级就是一个明显的时代趋势，造就了过去四五年的消费行业牛市。
再以医药行业为例，人口老龄化是一个明确的趋势，而一个人生命周期中绝大多数的用药需求发生在60岁之后，这也非常符合大的社会发展趋势背景。
然后是新能源，在全球变暖的大背景下，发展新能源符合全球各个国家的利益。具体到我们国家，由于天然缺少化石燃料，一直是石油的进口大国。那么发展光伏、风电、电动车，也是符合能源战略安全，并且对于产业发展也有很大的好处。
像新能源汽车产业，是一个上下游价值量很大的产业。我们之前在汽车行业一直没有太强的话语权，大部分利润都被合资厂商赚走，国产燃油车的技术能力也不是特别强。电动车给了我们在汽车产业链弯道超车的机会，不需要发动机和变速箱，正是汽车最核心的两块技术。相反，我们国家在电机、电控、电池有很强的竞争力和全球最优秀的公司。
讲完了如何选择行业，我再谈谈是怎么挑选公司的。
我觉得不同的行业属性，选择公司的标准也不一样。像消费品的品牌和渠道很关键，这就需要管理层的战略眼光，通过长时间的品牌积淀，占领消费者的心智。医药要看政策的变化。这两年政策鼓励创新药，对于高价仿制药和耗材都有一定限制。如果看美国和日本，也都是从创新药突破产业升级，带来医疗技术水平的发展。像科技类企业，主要看公司的研发实力。科技的本质是创新，只有不断创新才能跟上产业发展的趋势，企业需要不断做研发投入。我也会紧密跟踪技术发展的变化。
我持仓有个特点：相对比较集中，一般就在30个股票以内。我认为好行业中的好公司数量很少。如果组合买了一个行业中的许多公司，看似分散了风险，其实只是变成了某种行业Beta，无法体现个股的Alpha。一旦出现行业性的风险，也无法规避。
相反，我买的所有公司，都是自己非常熟悉的，亲自调研和研究，通过集中的持仓，让组合面对的不可控风险更小。我从来不买不熟悉的公司，投资是认知的变现，有没有认知，决定了我们能不能赚钱。最终投资都是公平的，我们花了很多时间去研究一个公司，才能真正带来比较好的收益。#投资##价值投资日志[超话]#
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