#恒大何去何从#
中国的房地产公司的经营理念，一直以来都是唯规模论。无论国有地产公司，还是民营地产公司，统统都以销售规模扩张为最高追求。公司挣到的每一分钱，都会拿去再买地再开发。就这样还不够，还要借债去买地开发，由此形成滚雪球似的销售业绩增长。
因此，地产公司的经营净现金流在整体上从来就没变正过，一直都是负值，并且这个负值也越来越大。2014年，这个数值高达5.7万亿，于是，在国家政策驱动下，开始了地产去库存，并在
2018年降低至3.8万亿，改善了足足32.6%。
但除了极少数企业外，依然以销售规模扩张为唯一经营理念。十八线城市、旅游小镇、片区开发、产业联动……一通操作下来，到2020年，地产行业的经营净现金又恶化到了负4.6万亿，今年1-8月则为负3.3万亿，预计今年全年又会超过5万亿。
这一次，再一次涨价去库存大概率是不会发生了，即便有，依然不会改变地产企业的经营理念。
鉴于此，恒大出问题也许就理所应当了，其实几年前商票的流传就有问题了。现在全国的资本圈都在观望，恒大的死法到底是哪一种。
第一，最平淡的死法，恒大这个企业还能保持，主要股东全部换人，许家印出局，手上的股份全部零对价转让。新股东接手公司，提供资金承担债务。
第二，惨一些的死法，没有新股东愿意接手，恒大挨个把手里的优质资产全卖了，拿着钱尝试把修了一半的期房拼命竣工。但是优质资产始终有限，最后一定还是欠一屁股债还不上，大部分期房最终也都竣工不了。最终企业破产，进入漫长的清算流程，恒大消失，许家印变成老赖。
第三，最惨的死法，连卖资产都没人接手，现金流完全断裂，连破产都来不及，从债权人到购房人，全都陷入彻底的绝望之中。地产债务风暴由此成形，所有人都无从躲避。
毫无疑问，官方想要实现第一种，恒大自己想第二种。但是我倒是觉得第三种死法已经越来越近了，毕竟完全救活它需要支援它六千多亿，没人愿意做善事捐给恒大这么多钱。
但其实不光是恒大，全中国的地产商，大概率会死掉一大批，而其背后的幕后推手群体，包括银行券商资管信托，如果牵连进了以恒大为首的房企破产潮，同样也不能幸免于难。
这个行业从诞生至今超过20年了，连最基本的以人为本都没学会，推倒重来也不可惜。 https://t.cn/RJAbVnO
中国的房地产公司的经营理念，一直以来都是唯规模论。无论国有地产公司，还是民营地产公司，统统都以销售规模扩张为最高追求。公司挣到的每一分钱，都会拿去再买地再开发。就这样还不够，还要借债去买地开发，由此形成滚雪球似的销售业绩增长。
因此，地产公司的经营净现金流在整体上从来就没变正过，一直都是负值，并且这个负值也越来越大。2014年，这个数值高达5.7万亿，于是，在国家政策驱动下，开始了地产去库存，并在
2018年降低至3.8万亿，改善了足足32.6%。
但除了极少数企业外，依然以销售规模扩张为唯一经营理念。十八线城市、旅游小镇、片区开发、产业联动……一通操作下来，到2020年，地产行业的经营净现金又恶化到了负4.6万亿，今年1-8月则为负3.3万亿，预计今年全年又会超过5万亿。
这一次，再一次涨价去库存大概率是不会发生了，即便有，依然不会改变地产企业的经营理念。
鉴于此，恒大出问题也许就理所应当了，其实几年前商票的流传就有问题了。现在全国的资本圈都在观望，恒大的死法到底是哪一种。
第一，最平淡的死法，恒大这个企业还能保持，主要股东全部换人，许家印出局，手上的股份全部零对价转让。新股东接手公司，提供资金承担债务。
第二，惨一些的死法，没有新股东愿意接手，恒大挨个把手里的优质资产全卖了，拿着钱尝试把修了一半的期房拼命竣工。但是优质资产始终有限，最后一定还是欠一屁股债还不上，大部分期房最终也都竣工不了。最终企业破产，进入漫长的清算流程，恒大消失，许家印变成老赖。
第三，最惨的死法，连卖资产都没人接手，现金流完全断裂，连破产都来不及，从债权人到购房人，全都陷入彻底的绝望之中。地产债务风暴由此成形，所有人都无从躲避。
毫无疑问，官方想要实现第一种，恒大自己想第二种。但是我倒是觉得第三种死法已经越来越近了，毕竟完全救活它需要支援它六千多亿，没人愿意做善事捐给恒大这么多钱。
但其实不光是恒大，全中国的地产商，大概率会死掉一大批，而其背后的幕后推手群体，包括银行券商资管信托，如果牵连进了以恒大为首的房企破产潮，同样也不能幸免于难。
这个行业从诞生至今超过20年了，连最基本的以人为本都没学会，推倒重来也不可惜。 https://t.cn/RJAbVnO
结合下表的数据，我们来好好讨论一下恒大问题的本质。我建议各位先点开下表好好看一看，再回头来阅读本博。
这句话我长期说，现在我再说一次：中国的房地产公司的经营理念，一直以来都是唯规模论。无论国有地产公司，比如保利中海华润，还是民营地产公司，比如融创碧桂园恒大，统统都以销售规模扩张为最高追求。公司挣到的每一分钱，都会拿去再买地再开发。就这样还不够，还要借债去买地开发，由此形成滚雪球似的销售业绩增长。这种奇特的经营理念也不知道怎么就成为了地产圈的政治正确，从2000年中国开始大规模搞商品房地产那一年开始，一直到现在，就没变过。
好吧，在这种经营理念之下，地产公司的经营净现金流在整体上从来就没变正过，一直都是负值，并且这个负值也一定会越来越惨。这种情况维持到2014年，当年度的房企经营净现金流高达负5.7万亿，这就到了极限。此后我大中国被迫启动地产去库存，为房地产公司整体改善现金流。老实说，地产去库存运动在开始的几年确实是非常成功的，到2018年，房企经营净现金流负3.8万亿，这已经比峰值的5.7万亿，改善了足足32.6%。
然而恶搞之处在于，房企在整体上完全没有吸取此前的教训。虽然有万科这一类极特殊的存在，富有真正的远见，喊出了“一切都为了活着”的口号，主动缩小规模扩张要求，开始注重财务指标的稳健性。但是绝大部分的房企，依然以销售规模扩张为唯一经营理念。至于恒大这种胆子大到离谱的企业，则在2017年之后，一方面将扩张的视角放到了十八线的乡镇，另一方面则野心勃勃的搞旅游小镇，搞大片区开发，还顺带搞汽车搞环保搞各种看都看不懂的产业，以实现规模扩张的目的。这么一通骚操作下来，到2020年，地产行业的经营净现金又恶化到了负4.6万亿，今年1-8月则为负3.3万亿，预计今年全年又会超过5万亿。
对于这件事，这么说吧，不要说我大中国已经没办法让扛鼎老乡再支撑一次新一轮的涨价去库存，即便真有奇迹发生，老乡们真的掀起了第二波涨价去库存的高潮，对现在的房企来说，它们的经营理念依然不会变，依然还是会以规模扩张为唯一的经营理念。你要教育现在的房企，注重产品，注重住户的入住体验，比如进出车库的那个转弯能不能设计得人性一点，不要进出都是连续三个急转弯，把老司机都转到晕头转向，房企的操盘手们都要觉得你是不是神经病啊？我们规模扩张得好好得为啥要在乎入住体验啊？入住体验是什么东西？能吃吗？资本市场认吗？
就这样的现状，所以，在我个人来看，不光是恒大，全中国的地产商，除了极个别的以外，全都可以死，也活该死。至于推动地产商群体形成唯规模论这种扯淡经营理念的幕后推手群体，包括银行券商资管信托，如果牵连进了以恒大为首的房企破产潮，同样也死掉的话，我也完全不觉得可惜，都活该。
这个行业从诞生至今超过20年了，连最基本的尊重客户体验的经营理念都没学会，活该推倒重来。 https://t.cn/R2WxYQL
这句话我长期说，现在我再说一次：中国的房地产公司的经营理念，一直以来都是唯规模论。无论国有地产公司，比如保利中海华润，还是民营地产公司，比如融创碧桂园恒大，统统都以销售规模扩张为最高追求。公司挣到的每一分钱，都会拿去再买地再开发。就这样还不够，还要借债去买地开发，由此形成滚雪球似的销售业绩增长。这种奇特的经营理念也不知道怎么就成为了地产圈的政治正确，从2000年中国开始大规模搞商品房地产那一年开始，一直到现在，就没变过。
好吧，在这种经营理念之下，地产公司的经营净现金流在整体上从来就没变正过，一直都是负值，并且这个负值也一定会越来越惨。这种情况维持到2014年，当年度的房企经营净现金流高达负5.7万亿，这就到了极限。此后我大中国被迫启动地产去库存，为房地产公司整体改善现金流。老实说，地产去库存运动在开始的几年确实是非常成功的，到2018年，房企经营净现金流负3.8万亿，这已经比峰值的5.7万亿，改善了足足32.6%。
然而恶搞之处在于，房企在整体上完全没有吸取此前的教训。虽然有万科这一类极特殊的存在，富有真正的远见，喊出了“一切都为了活着”的口号，主动缩小规模扩张要求，开始注重财务指标的稳健性。但是绝大部分的房企，依然以销售规模扩张为唯一经营理念。至于恒大这种胆子大到离谱的企业，则在2017年之后，一方面将扩张的视角放到了十八线的乡镇，另一方面则野心勃勃的搞旅游小镇，搞大片区开发，还顺带搞汽车搞环保搞各种看都看不懂的产业，以实现规模扩张的目的。这么一通骚操作下来，到2020年，地产行业的经营净现金又恶化到了负4.6万亿，今年1-8月则为负3.3万亿，预计今年全年又会超过5万亿。
对于这件事，这么说吧，不要说我大中国已经没办法让扛鼎老乡再支撑一次新一轮的涨价去库存，即便真有奇迹发生，老乡们真的掀起了第二波涨价去库存的高潮，对现在的房企来说，它们的经营理念依然不会变，依然还是会以规模扩张为唯一的经营理念。你要教育现在的房企，注重产品，注重住户的入住体验，比如进出车库的那个转弯能不能设计得人性一点，不要进出都是连续三个急转弯，把老司机都转到晕头转向，房企的操盘手们都要觉得你是不是神经病啊？我们规模扩张得好好得为啥要在乎入住体验啊？入住体验是什么东西？能吃吗？资本市场认吗？
就这样的现状，所以，在我个人来看，不光是恒大，全中国的地产商，除了极个别的以外，全都可以死，也活该死。至于推动地产商群体形成唯规模论这种扯淡经营理念的幕后推手群体，包括银行券商资管信托，如果牵连进了以恒大为首的房企破产潮，同样也死掉的话，我也完全不觉得可惜，都活该。
这个行业从诞生至今超过20年了，连最基本的尊重客户体验的经营理念都没学会，活该推倒重来。 https://t.cn/R2WxYQL
泰山有四条线路～～
①天外村登山线“泰 山西 路”：天外村——中天门——十八盘——岱顶
天外村“天地广场”进入：乘坐旅游车到中天门（首选）
②红门登山线路“泰 山东 路”：红门——中天门——十八盘——岱顶
只能步行，无法乘车，上山需要3小时，到达山顶还要
2小时“中天门可以坐索道到达山顶”名胜古迹最多.泰山
泰山精华所在，是步行登山的经典路线
③天烛峰登山线：天烛峰——岱顶
天烛峰——后石坞线路奇峰俊秀，松石多姿，是自然
风貌最原始的登山线路之一，进入人少
④桃花峪登山线：桃花峪——岱顶
桃花峪登山线，以秀美著称。夏天的桃花尤其美，沿
溪流前行，也可顺势上山，但此路线更适合行车上山
【指南】第一条线与第二条线区别在于步行到中天门还是坐车到中天门
【顺序】中天门（索道）上山，中天门-南天门（两小时）走过天街、
碧霞寺（三十分钟）到达玉皇顶（泰山最高峰）山顶，再去
拱北石、瞻鲁台（一小时）下山，建议走原路返回“过碧霞寺下
台阶，左侧有条下山台阶，可以不用走南天门到开仙坊（需要
3-4小时）到山下红门，指的是步行登山者的出口，泰山最美
的是岱顶的拱北石（泰山标志之一）十八盘是登山者山
路中最险要的一段
【游览】游览路线以“天外村”为起点，是最方便、省时、省力的登山线
线路，分为两段：前段为天外村至半山腰的中天门的公路景区
交通车时间为30分钟左右，沿途有很多自然景观和历史遗迹，
随车欣赏沿途美景；后段为中天门至山顶，乘坐索道“约15分钟
索道到南天门最高处，还需要爬一会，但不是很高，没有太多
台阶本线路虽然省力便捷，但是以牺牲众多景点为代价. 步行登
山需要2小时.
该路线途径：天外村（进山购票处：125元/位；景区交通车：30元/位）——龙潭水库——白龙池——黑龙潭——竹林寺——黄溪河水库——扇子崖——傲徕峰——中天门——索道（100元/位）——南天门——碧霞祠——玉皇顶
①天外村登山线“泰 山西 路”：天外村——中天门——十八盘——岱顶
天外村“天地广场”进入：乘坐旅游车到中天门（首选）
②红门登山线路“泰 山东 路”：红门——中天门——十八盘——岱顶
只能步行，无法乘车，上山需要3小时，到达山顶还要
2小时“中天门可以坐索道到达山顶”名胜古迹最多.泰山
泰山精华所在，是步行登山的经典路线
③天烛峰登山线：天烛峰——岱顶
天烛峰——后石坞线路奇峰俊秀，松石多姿，是自然
风貌最原始的登山线路之一，进入人少
④桃花峪登山线：桃花峪——岱顶
桃花峪登山线，以秀美著称。夏天的桃花尤其美，沿
溪流前行，也可顺势上山，但此路线更适合行车上山
【指南】第一条线与第二条线区别在于步行到中天门还是坐车到中天门
【顺序】中天门（索道）上山，中天门-南天门（两小时）走过天街、
碧霞寺（三十分钟）到达玉皇顶（泰山最高峰）山顶，再去
拱北石、瞻鲁台（一小时）下山，建议走原路返回“过碧霞寺下
台阶，左侧有条下山台阶，可以不用走南天门到开仙坊（需要
3-4小时）到山下红门，指的是步行登山者的出口，泰山最美
的是岱顶的拱北石（泰山标志之一）十八盘是登山者山
路中最险要的一段
【游览】游览路线以“天外村”为起点，是最方便、省时、省力的登山线
线路，分为两段：前段为天外村至半山腰的中天门的公路景区
交通车时间为30分钟左右，沿途有很多自然景观和历史遗迹，
随车欣赏沿途美景；后段为中天门至山顶，乘坐索道“约15分钟
索道到南天门最高处，还需要爬一会，但不是很高，没有太多
台阶本线路虽然省力便捷，但是以牺牲众多景点为代价. 步行登
山需要2小时.
该路线途径：天外村（进山购票处：125元/位；景区交通车：30元/位）——龙潭水库——白龙池——黑龙潭——竹林寺——黄溪河水库——扇子崖——傲徕峰——中天门——索道（100元/位）——南天门——碧霞祠——玉皇顶
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