【上海对学区房出手：#上海市中心房子挂牌价每平直降8万#！】上海自公布二手房核验价与“三价就低”的新政之后，二手房成交速冻，成交价格下跌明显。

然而，房东降价意愿与客户预期仍处于博弈过程中。21世纪经济报道记者走访多家中介门店了解到，目前安居客、房天下等平台挂出的价格，并非实际成交价；而贝壳找房APP上已经看不到大部分学区房房源挂牌信息。

从贝壳找房APP等平台上可见，不少热门板块楼盘挂牌价格已出现明显下跌，如上海知名学区房板块-梅园五街坊。#房产周边事#

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#上海学区房单价直降8万#上海二手房挤泡沫，集中于市中心学区房、浦东新区陆家嘴板块。浦东陆家嘴的“老破小”学区房梅园小区，最高挂牌价达到了21万元/平方米，最近挂牌价大部分变成12万元、13万元/平方米左右，单价直降8万。以一套100平方米的房子测算，总价主动降了800万。也有消费者反映，实际上买不到与挂牌价同样价格的房子，成交价格高于挂牌价。

中介人士坦承，房子成交价格与以往的网签价格相比，下跌不明显，挂牌价格下跌5%-10%，实际成交价格跌幅也在5%-10%，市场还有下探空间。

房价逐渐下探至2020年年初水平

2020年11月中之前，位于上海中环某盘单价5万元/平方米，2个月之后，今年1月中，这个小区单价涨到了6.8万元，目前跌到了6.5万元。这是上海目前二手房跌幅的普遍现状：这一轮跌幅小于上一轮的涨幅。不少消费者认为，上海二手房价下探得还不够，涨得多，跌幅却很小。

郊区的房子，降价简单直接，比如嘉定区，500万总价的房子，现在450万便可以成交，房东挂牌也是直接挂450万。

“自7月份政策以来，成交量是有明显下降的，但是以真实成交价格来看并没有下降。现在市场上推广的房子‘降价’主要是跟报价相比有5%-10%左右的下调，但与真实成交价格相比并无下跌。”上海某房产中介门店一名业务员介绍，目前是每个小区都有统一的核验价格，不超过这个核验价格就可以外网展示，比如某个小区核验单价是10万，有的房源挂9万，有的房源挂8万，都是可以在外网展示的

可以说，经过几个月的政策调控之后，上海二手房价正在经历拐点。从8月份二手房的量价齐跌可见端倪。

综合上海链家、上海中原与一家第三方机构数据可见，今年8月份，上海二手房成交量跌到了1.7万套，环比少了6000套，环比下跌24%；成交均价5.3万元，环比下跌7%。虽然目前还没有到达2020年年初的4.6万元/平方米，但价格下跌局面已经打开。

即便降价信号明显，在上海购房者心目中，学区房仍然是首选，这导致学区房价格依然高企。“坐标襄阳南路、9平方米的亭子间要卖300万。”一名准买家向21世纪经济报道记者反馈。他认为，目前上海二手房“挤泡沫”的动作还不够彻底。而学区房是泡沫最大的。

此前的3月11日，上海市教委发布《2020年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》，此次新政主要影响民办学校，主要有两点变化：幼升小继续公民同招，意味着公办民办只能二选一；民办学校超额录取，实施全面摇号，取消面谈。

这两点就意味着，原来家长们靠“鸡娃”，让孩子考上民办的通道被堵死。不少家长将买房目标纷纷转向公办的学区房。一名业内人士认为，上海如果也跟随北京的脚步，实施多校划片，学区房价格会直线下跌。但由于上海学区房政策、市场行情与北京存在不一样的地方，这也是目前学区房虽有下跌，但还没有大幅下跌的主要原因：

　　1、 上海是民办强于公办，不像北京一直都是公办强于民办。这也是北京学区房比上海学区房贵的原因。北京的天价学区房曾要价40多万元/平方米；上海顶级学区房之一的梅园小区，最高单价曾到过21万元/平方米。
　　2、 上海此前实施公民同招，民办摇号政策都是为了促进教育资源均衡化，已在有意降低民办学校对大众吸引力。
　　3、 上海公办学校也已经有多校划片的政策，如长宁区全区公办小升初摇号，所以在长宁是没有初中学区房概念的。徐汇区和静安区也是部分小学小升初摇号。比如徐汇的一线小学学区房东方曼哈顿尚东区，最高峰的均价水平在18万元/平方米左右，目前成交价格已下调至16万、17万元/平方米，在贝壳找房APP上，依旧是看不到这个楼盘的房源上线，但周边的房源挂牌价已跌落至10万元/平方米左右。

　　诚然，在上海购房者心目中，学区房仍然是一道难以突破的心理防线。