转：《道德经》的十四句人生哲学，点破那些无处不在的大智慧……受益匪浅！
1、天下之至柔，驰骋天下之至坚。出于无有，入于无间。吾是以知，无为之有益。不言之教，无为之益。天下希及之。
译文：世界上最柔软的能够穿透那最坚硬的。那个无形的能够穿透那个无缝的。透过这个，我知道了无为的好处。不用言语的教导和无为的好处是宇宙间没有能够比得上的。
2、持而盈之，不如其已。揣而锐之，不可长保。金玉满堂，莫之能守。富贵而骄，自道其咎。功成、名遂、身退，天之 道。
译文：贪得无厌的人，要适可而止。一把刀磨到最锋利的时候，它的刀刃不会长久。金玉满堂的时候，你将无法保证它们的安全。以富贵和荣誉妄自尊大，就是自己播下毁灭的种子。在工作完成的时候退休下来，那是天的道。
3、大成若缺，其用不弊。大盈若冲，其用不穷。大直若屈，大巧若拙，大辩若讷。躁胜寒，静胜热。清静，为天下正。
译文：最高的完美看起来好像不完美，不管你怎么用都无损于它。最大的丰富看起来好像是贫乏的，不管你怎么用都用不完。最直的东西看起来好像弯曲；最伟大的技巧看起来好像有点笨拙；最伟大的辨才看起来好像结结巴巴。活动能够克服寒冷，保持静止能够克服热。清静是宇宙间的引导。
4、三十辐共一毂，当其无，有车之用，涎殖以为器，当其无，有器之用，凿户牖以为室，当其无，有室之用，有之以为利，无之以为用。
译文：三十根轮辐结合在轮毅的周围；从它们的无（个体的丧失）产生轮子的功用。把黏土塑成一个容器；从它的空（容器的中空）产生容器的功用。在房子（墙壁）里挖出门窗，从它们的无（空间）产生房子的功用。因此，借着事物的有，我们得到利益。借着事物的无，我们被服务。
5、吾言，甚易知，甚易行。天下，莫能知，莫能行。言有宗，事有君。夫唯无知，是以不我知。知我者希，则我者贵。是以圣人被褐怀玉。
译文：老子说：我的教导非常容易了解，而且也非常容易实践，但是没有人能够了解它们，也没有人能够去实践它们。在我的话语里有一个原则，所有的事都有一个系统，因为他们不知道这些，所以他们也不了解我。既然很少人能够了解我，所以我是非常杰出的。因此圣人穿着粗布的衣服，但是胸中却怀着宝玉。
6、致虚极，守静笃。万物并作，吾以观其复。夫物芸芸，各归其根。归根曰静，静曰复命。复命曰常，知常曰明。不知常，妄作凶。
译文：达到被动性的最极致，紧紧地守住宁静的基础。万物形成，然后进入活动，我观照着它们退回到静止状态。就好象植物茂盛地成长，然后又回到它所长出来的根部（泥土）。回到根部就是静止，它被称为回到一个人的命。回到一个人的命就是找到永恒的道，知道永恒的道就是成道。不知道永恒的道就会招致灾难。
7、曲则全，枉则直，洼则盈，敝则新，少则得，多则惑。是以，圣人抱一为天下式。不自见，故明；不自是，故彰；不自伐，故有功；不自矜，故长。夫唯不争，故天下莫能与之争。古之所谓「曲则全」，岂虚语？故诚全而归之。
译文：谦让就是保持完整，变成弯曲就是变成直的，成为空的就是成为充满的，成为破旧的就是被更新，成为缺少的就是得到了，拥有很多就会混乱。因此圣人抱持着「一」，而变成了世界的模范。他不显露他自己，所以是明亮的；他不自以为是，所以名声远播；他不夸张他自己，所以人们会荣耀他；他不骄傲，所以成为众人之首。因为他不争胜，所以世界上没有人能够跟他竞争。古人所说的「谦让就是保持完整」难道不对吗？所以他被保持得好好的，整个世界都对他表示敬意。
8、上士闻道，勤而行之。中士闻道，若存若亡。下士闻道，大而笑之；不笑，不足以为道。故，建言有之：明道若昧，进道若退，夷道若类。上德若谷，大白若辱，广德若不足，建德若伦，质德若渝。
译文：当上乘的人听到道，他们会很努力去依照它来做；当中乘的人听到道，他们好像知道又好像不知道；当下乘的人听到道，他们会大笑，如果它没有被笑，它就不是道。所以，古人有言。那些了解道的人看起来好像不了解，那些在道里面很精进的人看起来好像在后退，走在平坦的道上的人看起来好像一上一下。具有上乘之德的人看起来虚怀若谷，清清白白之德看起来好像褪色，心胸宽广之德看起来好像不足，很确定的德看起来好像不确定，纯洁无瑕之德看起来好像是被污染了。
9、天下皆知美之为美，斯恶已！皆知善之为善，斯不善已。故有无相生，难易相成，长短相较，高下相间，音声相和，前后相随。是以圣人处无为之事，行不言之教，万物作而不辞，生而不有，为而不恃，功成不居。夫唯弗居，是以不去。
译文：当天下的人都知道美是美了，就会出现丑(的认知)；当天下的人都知道好是好了，就会出现恶(的认知)，所以有和无在成长中相互依存；难和易在完成中相互依存；长和短在对比中相互依存；高和低在位置上相互依存；调和音在和声里相互依存；前和后在伴随中相互依存；所以圣人：处理事情没有行为；讲道不用语言；万物兴起，但他不回避它们；他给予它们生命，但不占有它们；他行动，但不自恃；完成了，但不居功。因为也不居功，所以那个功无法从他身上拿走。
10、道冲，而用之或不盈；渊兮……谷神不死，是谓玄牝。玄牝之门，是谓天地根。绵绵若存，用之不勤。
译文：道是一个空的管道，它的应用是不可穷尽的、不可测度的。山谷的灵魂是不死的。它被称之为“神秘的女性”。神秘的女性的门是天地的根。它似乎绵绵不断地留存着。当你用它，它轻松自如地为你服务。
11、不出门，知天下；不窥牖，见天道。其出弥远，其知弥少。是以，圣人不行而知，不见而明，不为而成。
译文：老子说：不必出门，一个人就能够知道世界上发生的事；不必由窗户往外看，一个人就能够看到天道。一个人越是追求知识，他所知道的就越少，所以，圣人不必到处跑就能够知道，不必看就能够了解，不必做就能够达成。
12、知者不言，言者不知。塞其兑，闭其门，挫其锐，解其纷，和其光，同其尘，是谓玄同。故不可得而亲，亦不可得而疏，不可得而利，亦不可得而害，不可得而贵，亦不可得而贱，故为天下贵。
译文：知道的人不说，说的人不知道。塞住它的孔，关起它的门，钝化它的锐边，解开它的纠缠，缓和它的光，平息它的骚动——这就是神秘的统一。那么爱和恨就碰触不到他，利益和损失就达不到他，荣誉和羞辱就影响不到他，所以他永远都是被世界所荣耀的。

13、古之善为士者，微妙玄通，深不可识。夫唯不可识，故强为之容：豫若冬涉川，犹若畏四邻，俨若客，涣若冰将释，敦若朴，混若浊，旷若谷。孰能浊以静之？徐清，安以动之？徐生，保此道者不欲盈。夫唯不盈，能蔽复成。
译文：古代的智者有微妙的智慧和理解的深度，他们高深莫测，所以无法被理解。因为他们无法被理解，所以只能对他们勉强加以描述：小心翼翼地，好像在横渡冬天的河流，犹豫不决地，好像一个人在害怕四周的危险，严肃庄重，好像一个人在作客，自我抹煞，好像冰开始融解，真实地，好像一块未经加工的木材，自由地混合，好像浑浊的水，思想开放，好像一个山谷。谁能在浑浊的世界里找到安详？静静地躺着，它就清澈了。谁能长久地保持镇静？借着运动，它又回归生命。怀抱这种道的人会防止变得太满。因为他会防止变得太满，所以他超越损耗和更新。
14、天下柔弱，莫过于水．；而攻坚强，莫之能先。其无以易之。故：弱胜强，柔胜刚。天下莫能知，莫能行。故圣人云：受国之垢，是谓社稷主；受国不详，是谓天下王。正言若反
译文：老子说：没有比水更柔弱的，但是在克服坚硬的方面没有一样东西比它更优越，而且它是无法被取代的。所以，弱的可以克服强的，柔的可以克服刚的。但是这个道理没有人知道，也没有人能够实践。所以圣人说：那个能够接受一国的污垢的人就是该国的保存者；那个能够担起全世界的罪恶的人就是世界的国王。很直的话看起来似乎是歪曲的。
1、天下之至柔，驰骋天下之至坚。出于无有，入于无间。吾是以知，无为之有益。不言之教，无为之益。天下希及之。
译文：世界上最柔软的能够穿透那最坚硬的。那个无形的能够穿透那个无缝的。透过这个，我知道了无为的好处。不用言语的教导和无为的好处是宇宙间没有能够比得上的。
2、持而盈之，不如其已。揣而锐之，不可长保。金玉满堂，莫之能守。富贵而骄，自道其咎。功成、名遂、身退，天之 道。
译文：贪得无厌的人，要适可而止。一把刀磨到最锋利的时候，它的刀刃不会长久。金玉满堂的时候，你将无法保证它们的安全。以富贵和荣誉妄自尊大，就是自己播下毁灭的种子。在工作完成的时候退休下来，那是天的道。
3、大成若缺，其用不弊。大盈若冲，其用不穷。大直若屈，大巧若拙，大辩若讷。躁胜寒，静胜热。清静，为天下正。
译文：最高的完美看起来好像不完美，不管你怎么用都无损于它。最大的丰富看起来好像是贫乏的，不管你怎么用都用不完。最直的东西看起来好像弯曲；最伟大的技巧看起来好像有点笨拙；最伟大的辨才看起来好像结结巴巴。活动能够克服寒冷，保持静止能够克服热。清静是宇宙间的引导。
4、三十辐共一毂，当其无，有车之用，涎殖以为器，当其无，有器之用，凿户牖以为室，当其无，有室之用，有之以为利，无之以为用。
译文：三十根轮辐结合在轮毅的周围；从它们的无（个体的丧失）产生轮子的功用。把黏土塑成一个容器；从它的空（容器的中空）产生容器的功用。在房子（墙壁）里挖出门窗，从它们的无（空间）产生房子的功用。因此，借着事物的有，我们得到利益。借着事物的无，我们被服务。
5、吾言，甚易知，甚易行。天下，莫能知，莫能行。言有宗，事有君。夫唯无知，是以不我知。知我者希，则我者贵。是以圣人被褐怀玉。
译文：老子说：我的教导非常容易了解，而且也非常容易实践，但是没有人能够了解它们，也没有人能够去实践它们。在我的话语里有一个原则，所有的事都有一个系统，因为他们不知道这些，所以他们也不了解我。既然很少人能够了解我，所以我是非常杰出的。因此圣人穿着粗布的衣服，但是胸中却怀着宝玉。
6、致虚极，守静笃。万物并作，吾以观其复。夫物芸芸，各归其根。归根曰静，静曰复命。复命曰常，知常曰明。不知常，妄作凶。
译文：达到被动性的最极致，紧紧地守住宁静的基础。万物形成，然后进入活动，我观照着它们退回到静止状态。就好象植物茂盛地成长，然后又回到它所长出来的根部（泥土）。回到根部就是静止，它被称为回到一个人的命。回到一个人的命就是找到永恒的道，知道永恒的道就是成道。不知道永恒的道就会招致灾难。
7、曲则全，枉则直，洼则盈，敝则新，少则得，多则惑。是以，圣人抱一为天下式。不自见，故明；不自是，故彰；不自伐，故有功；不自矜，故长。夫唯不争，故天下莫能与之争。古之所谓「曲则全」，岂虚语？故诚全而归之。
译文：谦让就是保持完整，变成弯曲就是变成直的，成为空的就是成为充满的，成为破旧的就是被更新，成为缺少的就是得到了，拥有很多就会混乱。因此圣人抱持着「一」，而变成了世界的模范。他不显露他自己，所以是明亮的；他不自以为是，所以名声远播；他不夸张他自己，所以人们会荣耀他；他不骄傲，所以成为众人之首。因为他不争胜，所以世界上没有人能够跟他竞争。古人所说的「谦让就是保持完整」难道不对吗？所以他被保持得好好的，整个世界都对他表示敬意。
8、上士闻道，勤而行之。中士闻道，若存若亡。下士闻道，大而笑之；不笑，不足以为道。故，建言有之：明道若昧，进道若退，夷道若类。上德若谷，大白若辱，广德若不足，建德若伦，质德若渝。
译文：当上乘的人听到道，他们会很努力去依照它来做；当中乘的人听到道，他们好像知道又好像不知道；当下乘的人听到道，他们会大笑，如果它没有被笑，它就不是道。所以，古人有言。那些了解道的人看起来好像不了解，那些在道里面很精进的人看起来好像在后退，走在平坦的道上的人看起来好像一上一下。具有上乘之德的人看起来虚怀若谷，清清白白之德看起来好像褪色，心胸宽广之德看起来好像不足，很确定的德看起来好像不确定，纯洁无瑕之德看起来好像是被污染了。
9、天下皆知美之为美，斯恶已！皆知善之为善，斯不善已。故有无相生，难易相成，长短相较，高下相间，音声相和，前后相随。是以圣人处无为之事，行不言之教，万物作而不辞，生而不有，为而不恃，功成不居。夫唯弗居，是以不去。
译文：当天下的人都知道美是美了，就会出现丑(的认知)；当天下的人都知道好是好了，就会出现恶(的认知)，所以有和无在成长中相互依存；难和易在完成中相互依存；长和短在对比中相互依存；高和低在位置上相互依存；调和音在和声里相互依存；前和后在伴随中相互依存；所以圣人：处理事情没有行为；讲道不用语言；万物兴起，但他不回避它们；他给予它们生命，但不占有它们；他行动，但不自恃；完成了，但不居功。因为也不居功，所以那个功无法从他身上拿走。
10、道冲，而用之或不盈；渊兮……谷神不死，是谓玄牝。玄牝之门，是谓天地根。绵绵若存，用之不勤。
译文：道是一个空的管道，它的应用是不可穷尽的、不可测度的。山谷的灵魂是不死的。它被称之为“神秘的女性”。神秘的女性的门是天地的根。它似乎绵绵不断地留存着。当你用它，它轻松自如地为你服务。
11、不出门，知天下；不窥牖，见天道。其出弥远，其知弥少。是以，圣人不行而知，不见而明，不为而成。
译文：老子说：不必出门，一个人就能够知道世界上发生的事；不必由窗户往外看，一个人就能够看到天道。一个人越是追求知识，他所知道的就越少，所以，圣人不必到处跑就能够知道，不必看就能够了解，不必做就能够达成。
12、知者不言，言者不知。塞其兑，闭其门，挫其锐，解其纷，和其光，同其尘，是谓玄同。故不可得而亲，亦不可得而疏，不可得而利，亦不可得而害，不可得而贵，亦不可得而贱，故为天下贵。
译文：知道的人不说，说的人不知道。塞住它的孔，关起它的门，钝化它的锐边，解开它的纠缠，缓和它的光，平息它的骚动——这就是神秘的统一。那么爱和恨就碰触不到他，利益和损失就达不到他，荣誉和羞辱就影响不到他，所以他永远都是被世界所荣耀的。

13、古之善为士者，微妙玄通，深不可识。夫唯不可识，故强为之容：豫若冬涉川，犹若畏四邻，俨若客，涣若冰将释，敦若朴，混若浊，旷若谷。孰能浊以静之？徐清，安以动之？徐生，保此道者不欲盈。夫唯不盈，能蔽复成。
译文：古代的智者有微妙的智慧和理解的深度，他们高深莫测，所以无法被理解。因为他们无法被理解，所以只能对他们勉强加以描述：小心翼翼地，好像在横渡冬天的河流，犹豫不决地，好像一个人在害怕四周的危险，严肃庄重，好像一个人在作客，自我抹煞，好像冰开始融解，真实地，好像一块未经加工的木材，自由地混合，好像浑浊的水，思想开放，好像一个山谷。谁能在浑浊的世界里找到安详？静静地躺着，它就清澈了。谁能长久地保持镇静？借着运动，它又回归生命。怀抱这种道的人会防止变得太满。因为他会防止变得太满，所以他超越损耗和更新。
14、天下柔弱，莫过于水．；而攻坚强，莫之能先。其无以易之。故：弱胜强，柔胜刚。天下莫能知，莫能行。故圣人云：受国之垢，是谓社稷主；受国不详，是谓天下王。正言若反
译文：老子说：没有比水更柔弱的，但是在克服坚硬的方面没有一样东西比它更优越，而且它是无法被取代的。所以，弱的可以克服强的，柔的可以克服刚的。但是这个道理没有人知道，也没有人能够实践。所以圣人说：那个能够接受一国的污垢的人就是该国的保存者；那个能够担起全世界的罪恶的人就是世界的国王。很直的话看起来似乎是歪曲的。
【楼市变局下的生存思辨：红线、杠杆与新赛道】
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
【世上真有飞剑天仙吗？清朝湖广总督李瀚章的亲身经历，两次邂逅】
这个世上真的有飞剑天仙吗？
对当代人来说，更关心的是外星文明和飞碟；但对古代人来说，因为科技尚未达到如今的程度，他们更关注的是人间有没有飞剑天仙，有没有长生不老之方。
而且，一些如今看来都不可思议的邂逅、传说，也被古人郑重其事地记录下来，以传后世。
1868年的某天，湖广总督李瀚章为母亲祝寿，宾客云集，满堂喜庆，忽然一白衣汉子闯到李瀚章面前，说：“记否君家后山树林被削之事乎？”
李瀚章乃是曾国藩的门下弟子，又是李鸿章的哥哥，位高权重，不可轻辱。
几个武艺高强的侍卫以为来人在侮辱自家大人，不由分说上前，便上前要把此人架出去。不料，那个白衣人虚指轻点了几下，几人接连翻倒在地。
堂上众人大惊失色，以为来者乃太平妖孽，欲杀李瀚章泄愤，顿时乱作一团。
李瀚章神情凝重，恍然想起小时候一事。
他面带惊讶，连忙劝开众人，并对着来人拜倒在地，口中连呼“神仙”，把他迎入主位，好生款待。
那个白衣男子坐了主位，也不客气，拎起酒壶自斟自饮，夹起大肉海吃大嚼，汤汁淋漓，旁若无人。
众人见制军李瀚章大人态度恭敬，一个劲地催促好酒好菜上来，便知他口中的这位“神仙”来历不凡。虽然又惊又疑，却不敢张口，以免得罪来人。
那白衣男子虽已40岁开外，相貌普通，但一双眼睛却神光湛湛、精芒外泄，像是有柄宝剑蕴藏其中，令人看了，忍不住低头揉眼。
待此人吃饱喝足，站起身子对李瀚章道：“借君一席酒，为君除一祸事尔，告辞！”
说罢，只见那人伸出手，露出一个黄澄澄的弹丸，往空中一抛，顿时化作一道清光，堂上风雷大作，那人倏忽消失不见。
与席庆贺之人无不瞠目结舌，只有李瀚章依旧恭敬如初，遥向空中作揖。
直到堂上众人神态恢复平常，李瀚章才又在主位坐下，向好奇的宾客讲了一个小时候的故事：
“这真是本人遇到的一件奇异之事，今日与诸君说来，姑且听之。”
原来，小时候，李瀚章在合肥老家读私塾，一天散了学，他带着弟弟李鸿章、李鹤章在后园里嬉闹玩耍，却见到一个陌生人在园中树后蹲坐，貌似出恭。
李瀚章是大哥，警觉性高，担心陌生人对弟弟们不利，便悄悄绕到那人后面，欲赶走此人。
可是，他又发现那人身边放着一个散开的包裹，上有一团黄纸。
李瀚章以为是厕纸，便蹑步上前，抢在手里，以为把柄。
待那人惊觉，李瀚章已把黄纸团抢在手中，正在打开。陌生人见状，连忙大呼“小兄弟，不可，不可！”
可是，幼童的心思就是这样，你越是让他不要做，就越是好奇心起，要看个究竟。而且，李鸿章等人也围了过来，都争着要看黄纸团内是何物？
李瀚章刚打开纸团，忽见一团清气豁然冲出，直上云霄，而那个提着裤子的陌生人则突然委顿在地，手脚抽搐，面露惊恐之色。
李瀚章有些害怕，但也颇为懂事，以为犯了人家的忌讳，便把黄纸团递在那人手里。
说来也奇怪，当黄纸团回到那人手中，他却似来了精神一般，伏在地上以另一手在空中指指点点，似乎是在虚空写字，又似是结印......过了一会儿，一团清光倏忽从云中垂下，冲入纸团，那人也恢复了正常。
李瀚章等人何曾见过如此怪异之事？
好奇心让兄弟几人忘了害怕，争问其故，那个陌生男子悚然道：“汝等真大福之人也，余初学剑术，纸裹之中乃飞剑也。一旦放出，必杀人始返，汝等前程远大，得无伤，已移于君家后山林木矣。”
几个孩子将信将疑，目送那个陌生人离开，彼时，那人和如今容貌无二，也是40岁左右。
李瀚章对陌生人的话似懂非懂，便带着弟弟回到私塾，请教塾中老师。
塾师诧异，说道：“你们可能遇到了传说中的仙剑一流的人物，可惜与其失之交臂，若是不信，咱们去后山一看便知。”
很快，塾师便带着一群孩童来到李瀚章家后的小山上。
只见这里林木东倒西歪、枝干皆被削落，至此，李瀚章等人才大惊失色。
若不是他及时把黄纸团递给那人，只怕李氏兄弟早没了性命，而清朝的历史也要被改写了！
这件事已过去三十多年了，若不是那人的容貌一直没变，李瀚章真不易记得此人。
看来，此人确乃陆地神仙之流，而且功力比昔日更高深，黄纸团也升级成了黄澄澄的剑丸了。
堂上众人听罢，有不信者，以为刚才那清光弹丸只是来人的障眼法。
李瀚章却对此深信不疑，未几，数个家丁堂前来报，说是在府内后院外发现十几个蒙面的太平军，疑似对制军大人，但不知何故皆昏迷在地。
堂上众人大骇，连忙移步往视，果然如此，始知那人说“为君除一祸事”之言不虚，方信这世上果有飞剑天仙之流。
当时，李瀚章的长子李新吾就在堂上，耳闻目睹了此事，并在日后讲述给观察使黄益斋听，由他记录下来。
天仙游陆地，飞剑决浮云，千里微步，餐气晨昏。
在古代，像陆地神仙、飞剑真人的传说层出不穷，且有亲身经历者当众叙之，录于后人。请问，对李瀚章的这种经历，你有什么想说的吗？
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这个世上真的有飞剑天仙吗？
对当代人来说，更关心的是外星文明和飞碟；但对古代人来说，因为科技尚未达到如今的程度，他们更关注的是人间有没有飞剑天仙，有没有长生不老之方。
而且，一些如今看来都不可思议的邂逅、传说，也被古人郑重其事地记录下来，以传后世。
1868年的某天，湖广总督李瀚章为母亲祝寿，宾客云集，满堂喜庆，忽然一白衣汉子闯到李瀚章面前，说：“记否君家后山树林被削之事乎？”
李瀚章乃是曾国藩的门下弟子，又是李鸿章的哥哥，位高权重，不可轻辱。
几个武艺高强的侍卫以为来人在侮辱自家大人，不由分说上前，便上前要把此人架出去。不料，那个白衣人虚指轻点了几下，几人接连翻倒在地。
堂上众人大惊失色，以为来者乃太平妖孽，欲杀李瀚章泄愤，顿时乱作一团。
李瀚章神情凝重，恍然想起小时候一事。
他面带惊讶，连忙劝开众人，并对着来人拜倒在地，口中连呼“神仙”，把他迎入主位，好生款待。
那个白衣男子坐了主位，也不客气，拎起酒壶自斟自饮，夹起大肉海吃大嚼，汤汁淋漓，旁若无人。
众人见制军李瀚章大人态度恭敬，一个劲地催促好酒好菜上来，便知他口中的这位“神仙”来历不凡。虽然又惊又疑，却不敢张口，以免得罪来人。
那白衣男子虽已40岁开外，相貌普通，但一双眼睛却神光湛湛、精芒外泄，像是有柄宝剑蕴藏其中，令人看了，忍不住低头揉眼。
待此人吃饱喝足，站起身子对李瀚章道：“借君一席酒，为君除一祸事尔，告辞！”
说罢，只见那人伸出手，露出一个黄澄澄的弹丸，往空中一抛，顿时化作一道清光，堂上风雷大作，那人倏忽消失不见。
与席庆贺之人无不瞠目结舌，只有李瀚章依旧恭敬如初，遥向空中作揖。
直到堂上众人神态恢复平常，李瀚章才又在主位坐下，向好奇的宾客讲了一个小时候的故事：
“这真是本人遇到的一件奇异之事，今日与诸君说来，姑且听之。”
原来，小时候，李瀚章在合肥老家读私塾，一天散了学，他带着弟弟李鸿章、李鹤章在后园里嬉闹玩耍，却见到一个陌生人在园中树后蹲坐，貌似出恭。
李瀚章是大哥，警觉性高，担心陌生人对弟弟们不利，便悄悄绕到那人后面，欲赶走此人。
可是，他又发现那人身边放着一个散开的包裹，上有一团黄纸。
李瀚章以为是厕纸，便蹑步上前，抢在手里，以为把柄。
待那人惊觉，李瀚章已把黄纸团抢在手中，正在打开。陌生人见状，连忙大呼“小兄弟，不可，不可！”
可是，幼童的心思就是这样，你越是让他不要做，就越是好奇心起，要看个究竟。而且，李鸿章等人也围了过来，都争着要看黄纸团内是何物？
李瀚章刚打开纸团，忽见一团清气豁然冲出，直上云霄，而那个提着裤子的陌生人则突然委顿在地，手脚抽搐，面露惊恐之色。
李瀚章有些害怕，但也颇为懂事，以为犯了人家的忌讳，便把黄纸团递在那人手里。
说来也奇怪，当黄纸团回到那人手中，他却似来了精神一般，伏在地上以另一手在空中指指点点，似乎是在虚空写字，又似是结印......过了一会儿，一团清光倏忽从云中垂下，冲入纸团，那人也恢复了正常。
李瀚章等人何曾见过如此怪异之事？
好奇心让兄弟几人忘了害怕，争问其故，那个陌生男子悚然道：“汝等真大福之人也，余初学剑术，纸裹之中乃飞剑也。一旦放出，必杀人始返，汝等前程远大，得无伤，已移于君家后山林木矣。”
几个孩子将信将疑，目送那个陌生人离开，彼时，那人和如今容貌无二，也是40岁左右。
李瀚章对陌生人的话似懂非懂，便带着弟弟回到私塾，请教塾中老师。
塾师诧异，说道：“你们可能遇到了传说中的仙剑一流的人物，可惜与其失之交臂，若是不信，咱们去后山一看便知。”
很快，塾师便带着一群孩童来到李瀚章家后的小山上。
只见这里林木东倒西歪、枝干皆被削落，至此，李瀚章等人才大惊失色。
若不是他及时把黄纸团递给那人，只怕李氏兄弟早没了性命，而清朝的历史也要被改写了！
这件事已过去三十多年了，若不是那人的容貌一直没变，李瀚章真不易记得此人。
看来，此人确乃陆地神仙之流，而且功力比昔日更高深，黄纸团也升级成了黄澄澄的剑丸了。
堂上众人听罢，有不信者，以为刚才那清光弹丸只是来人的障眼法。
李瀚章却对此深信不疑，未几，数个家丁堂前来报，说是在府内后院外发现十几个蒙面的太平军，疑似对制军大人，但不知何故皆昏迷在地。
堂上众人大骇，连忙移步往视，果然如此，始知那人说“为君除一祸事”之言不虚，方信这世上果有飞剑天仙之流。
当时，李瀚章的长子李新吾就在堂上，耳闻目睹了此事，并在日后讲述给观察使黄益斋听，由他记录下来。
天仙游陆地，飞剑决浮云，千里微步，餐气晨昏。
在古代，像陆地神仙、飞剑真人的传说层出不穷，且有亲身经历者当众叙之，录于后人。请问，对李瀚章的这种经历，你有什么想说的吗？
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