#星星和月亮一起闪耀#
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我想就这样牵着你的手不放开

爱可不可以简简单单没有伤害 ✨
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#奥秘# 天地伊始，一切单一纯简。即使是简单的宇宙，要说清楚它是怎样开始形成的真是谈何容易。而复杂的生命，或能够创造生命的生物如何突然出现，而且全部装备齐全，我想，无疑是一个更难解答的问题。达尔文的自然选择进化论是令人满意的，因为它说明了由单一纯简变成错综复杂的途径，说明了杂乱无章的原子如何能分类排列，形成越来越复杂的模型，直至最终创造人类。人们一直试图揭开人类生存的奥秘，而迄今为止只有达尔文提供的答案是令人信服的。我打算以比一般还要通俗的语言阐明这个伟大的理论，并从进化还未发生以前的年代谈起。

广州推出“二手住房参考价”，这是全国第12个推出此类调控手段的城市。看到媒体报道，基本上是以1年前的广州二手房价格作为基准，所有楼盘单价全在10万以下。有不少楼盘，市场价格和参考价直接打了对折。比如像珠江新城的名盘凯旋新世界，上半年成交均价12.8万，参考价是8.8万，打了6.9折。

基于深圳经验在前，我们可以说，四大一线城市，市场有趋同性。是以，看广州房地产市场的下一步，看深圳就好了。

深圳在2月8日出台了全国第一份“二手住房参考价”，直接冷冻二手房市场。整个上半年，二手住房成交量2.8万套，环比下跌45%，同比下跌35%，三年新低。8月份的二手房成交，更是第一次跌破了2000套，相比1月的7008套，8个月时间，爆跌了72%。二手房冰冻，也直接带beng了新房市场，去年疯狂打新的热潮已经恍如隔世。

我大概查了一下，除了深圳、广州之外，推出二手住房参考价的城市还有10个，包括东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥、三亚、绍兴、衢州、金华等。

谈一下我的几点看法。

1）住房参考价将是一个都市圈内普遍推行的价格管制手段。

这个我们之前已经多次讲过了，实在也没有什么好的办法。理论上，我想认同与反对如此价格监管做法的比例，可能平分秋色。但实际上，地价监管了，新房价格监管了，二手房也只能跟着被监管。不监管起来，二手房价格与新房价格，时间越长，倒挂越严重，市场也运行不下去。所以，越是好的城市，越是涨价冲动强劲的城市，推出二手住房参考价的概率越高。至少是在几个优质都市圈内，毫无疑问的会普遍推行。这样做，第一个好处，是可以让大家都看不到房价（因为中介将不得再发布真实价格）。

2）凡是推行住房参考价的城市都会步入显著调整。

住房参考价的本质，是去杠杆。如果不与按揭贷款联动，那么住房参考价毫无意义。银行也好，买卖双方也好，有大量的手段可以规避。但与按揭贷款联动，住房参考价其实就变成了暴力去杠杆，变相提高首付。一套1000万的房子，打6折变成600万，按照600万来计算贷款成数，这个答案不言自明。深圳的做法是这样，广州的做法也会是这样，东莞的做法也不会不一样。

因此，广州楼市的下一步，看深圳就好了。长期我们依然坚定看好深圳、广州的房地产，但是在短期这个时间窗，市场将步入显著调整，二手房的成交量腰斩也都是毫无悬念的事实。

3）刚需能得到多少利好？

这个行业人所共知的事实是：短期楼市，管住信贷就可以了。二手住房参考价，如果单从这个角度讲，要承认是一记大杀器，市场需要阶段性的下跌才能消化这样重大的冲击。但对于政策最想倾斜的刚需人群而言，能从中得到多少好处，是个问号。

最受伤的人群，当然是炒楼客，因为不能用杠杆。但是刚需（包括相当一批改善客）有可能更加买不起质量较好的二手房，因为依照参考价，你必须要储备更多的首付资金。某种程度上讲，刚需的境遇更惨，还是去买新房更好。

基于深圳目前的情况，我们初步认为，市场会花半年到1年的时间来消化首付提高的利空，等待买家重新积攒实力。

这是我们最基本的看法，再重申一遍，这是短期的波动。

但有两个问题，我认为还是要说出来。

第一，市场调整并非是住房参考价的“功劳”。

我之前已经提过这个看法，大部分情况下，我们看到的市场波动，都可以用老巴那句名言所概括：当你听到知更鸟报春的时候，春天已经快结束了。

深圳已经展开的调整也好，广州即将展开的调整也好，请问会是住房参考价或者其它政策导致的吗？这方面的原因有，但是，周期的力量呢？除了这个行内的分析者外，围观的瓜众又有谁去认真的剖析？为什么有时候我们作为观察者并不赞同无休止的政策干预，乃是因为，政策反应的滞后性。简单说，是调控的时候造成过冷，托市的时候又造成过热。市场的运作自有规律，每当市场最为亢奋的时候（标志可以是二手房业主联手哄抬市场），其实也是加速赶顶的时候。只是那个时候，每个人都在恐慌加速入市，没有人会相信转头下跌。政策也往往在那个时候，暴力出场，但恰恰掩盖了市场自身的调整动能。这方面的案例不胜枚举，最为典型是2007年9月次贷危机发生时，我们依然在猛烈加息提高首付，最终不得已又在1年后全面刺激。

今天的情况尤其要注意，我们要看到这一点，住房参考价以及其它的政策都是重拳，但并非是楼市展开调整的唯一原因。

第二，当房价跌破了住房参考价呢？

我们推出住房参考价，显然主要是来应付房价上涨的，但如果房价跌破了住房参考价，怎么办？

会不会出现这种情况？

当然会。并且深圳已经出现了（快不快？）

下午看到中介小姐姐发来的信息得知，罗湖莲塘的一个楼盘已经跌破了住房参考价，有一套150多平米的房子，楼层较低，住房参考价是858万，之前的成交价是1050万——比参考价高了20%，现在报价变成了839万，跌破了参考价，最大跌幅更是达到了20%。

那么问题来了，先前当一个楼盘的市价高过住房参考价的时候，会有一些买家到住建部门投诉要求按照参考价卖楼，那么现在，价格跌破了住房参考价，卖家如果要求卖家按照参考价买房子住建部门能支持吗？这会让政策陷入道德困境。

但我想说的不是这个，而是说，房价和其它价格一样，都是随市况随时波动的。上涨与下跌，波动都可以很大，涨起来、跌起来，谁都扛不住，涨起来的时候慌死人，跌起来的时候也可以吓死人。尽管现在大数据可以很发达，尽管管理部门可以每隔半年就展开一次参考价的修正，但那也并不意味着这个价格真正的具有“指导性”。实际上，放眼全球，长期价格管制鲜少成功。

对于后台已经买房以及即将买房的读者而言，并不需要慌乱，这时候真正需要的是静观，等待政策出尽。如果说中国数十年的房地产周期告诉了我们很多至简大道理的话，那么，其中一定有一句是：房价是会跌的。这句话一是告诉我们，在市场亢奋时期，要学会冷静。二是告诉我们，在市场萧条时期，也要冷静。

可惜往往在涨的时候，很多人会忘记。在跌的时候，很多人也会忘记。

原创/朱罗纪 #天价学区房两月内直降200万##广州业主降价百万卖房#