调味品渠道调研电话会纪要
日期：20210924
【要点总结】
1）当前时点提价原因：①厂家角度：今年原材料上涨，利润端有压力。厂家希望春节旺季到来之前建立新的价格体系；②渠道角度：渠道各级利润均处于低位，市场缺乏活力。渠道利润较薄，经销商进货意愿度不高，因此厂家希望从涨出厂价开始重新梳理价格，保障经销商合理的利润；③具体时点：Q4与春节旺季为消化现有原价库存的最好时点。如果年底涨价，经销商的状态和市场出货速度可能不会有太大改善，可能会影响22Q1业绩，不利于明年指标的达成。龙头在明年之前建立新的价格体系利于明年实现量价齐升。
2）本轮提价与16年不同之处：①库存水平：本轮库存较上一轮多出20-30天；②经销商利润水平：16年经销商还有合理的利润，现在经销商的利润较薄。
3）本轮提价难点与应对措施：①提价周期可能拉长。经销商涨价约在公司提价后20天，二批商、零售商往餐饮端供货的涨价时间约为2-3个月，时间越长越不利于涨价；②当前市场条件下经销商出货难度相对较大。经销商通过在涨价前会囤积库存从而导致很长一段时间不出货，或价格执行的不彻底，导致无法在短时间内建立新的价格体系；③龙头应对措施为对经销商限货与返利。限货方面，从涨价通知下达到正式涨价有一个备货期，期间会限制备货量；返利方面，给予经销商提价幅度的40%-50%作为返点，促使渠道更快的建立新价格体系。
4）提价传导机制&预期落实时间：①传导机制：（以16年为例）公司提价5%，传导到经销商提8%（今年经销商可能会提10%-12%的水平），二批商会在一批上提价幅度基础上再加3-5%。厂家对经销商一般通过行政手段强制执行新的价格体系，如定期检查和罚款，而经销商对二批商会通过促成二批商之间的合作来消化库存。②预期落地时间：理想时间为元旦或春节前。拆分来看，厂家提价到经销商提价完成约10-15天，二批商到终端的提价完成约2-3个月（其中KA卖场可能需要4个月）。
5）渠道各个环节对龙头提价的态度：①经销商非常愿意提价。经销商通过提价可以获得合理利润；②二批商对提价积极性不高。二批商给终端供应受制于合同、账款等因素很难快速提价，提价时间较长，在这个过程中利润会受到损失；③餐饮终端和消费者对提价不敏感。每轮提价幅度不大，折合到单品上仅不到1元，且调味品本身使用频次相对较低，因此终端对提价不敏感。
6）市场竞争者对龙头提价的反应：①其他品牌尚在观望。通常市场的其他参与者会在海天提价2-3个月后才会提价；②未来其他品牌涨价幅度可能高于海天。主因为其他品牌平均价格相对高于海天，成本压力更大。
7）对下半年及明年行业趋势的展望：①短期来看，预计提价将推动龙头在整个市场的出货量于10月份有较快增长，Q4在没有疫情反复的情况下有望实现环比加速增长；②长期来看，龙头在C端能够实现稳定增长；如果B端餐饮如期恢复，各企业的增长水平将有较大差别，龙头会快于行业的平均水平。
【交流内容】
提价原因
Q：请您介绍一下目前的市场情况，在这样的市场情况下，龙头本次提价形式是怎么样的？
A：动销方面，整个三季度都在相对转好，现在的渠道库存相较7、8月份有所下降，基本在2.5个月左右。涨价方面，目前仅接到口头通知，还没有正式文件，有关涨价的品种、幅度都还没有特别准确的信息。目前渠道只是先备货，因为等到正式通知下来后会限制备货。
Q：为什么会限货、限货的作用是什么？
A：限货主要主要目的还是限制不涨的价货的量，方便后续涨价。从涨价通知下达到正式涨价有一个备货期，期间会限制备货量，一般是根据经销商大小给供货量。
Q：从厂家的角度看，龙头本轮提价的原因是什么？为什么选择这个时间点提价？
主要有两个原因：
1）成本端压力：公司原材料成本的上升压力大，利润端受到影响，选择在这个时间节点提价主要是想利用春节旺季到来之前建立新的价格体系；
2）渠道利润低：目前渠道的利润都比较低，不管是经销商还是二批商都没什么利润，大家没有操作市场的动力。今年很多地方由于老经销商不发货，所以想更换新的经销商，但又找不到新的接手的经销商，因此希望建立新的经销商价格体系，来保障经销商合理的利润，今年龙头想从根本上提出厂价梳理一下价格体系。
Q：其实龙头给的预期是不提价的，现在又明确要提价，是有什么发生了变化吗？
A：厂家年初只是说没有涨价的计划，但计划赶不上变化，成本逐步上升叠加渠道毛利水平的降低，共同推动了涨价。现在这个时间节点涨价是能利用四季度和春节的旺季，把市场上原价货消化掉，预计明年能够进入新的价格体系。因此对厂家来说，明年不仅有量的增长，还有价增，这样能够缓解明年的压力。如果涨价拖到年底的话，经销商的状态和市场出货速度不会有太大改善，会给明年一季度业绩产生动荡，不利于明年指标的达成。
本轮提价较16年对比
Q：本次提价较上一轮16年底的提价有什么不同？
A：1）库存水平不同：本轮库存较上一轮多出20-30天；
2）经销商利润水平不同：16年经销商还有合理的利润，但现在经销商的利润很薄，从这个角度看，16年更多是主动行为。
Q：您认为在什么条件下实际上是最满足提价可能性的？
A：最满足提价可能性的是在库存比较低的情况下，这样能够缩短涨价以后的动荡期，也就是新货老货并存的时间越短越好，库存越低越好。
Q：现在是在高库存条件下提价，当前阶段进行提价有难点吗？龙头有哪些措施来应对？
1）现阶段提价难点：
①提价周期可能拉长。经销商涨进货价大概在公司提价后20天左右，但市场上的二批商往餐饮端供货的价格涨还需要2-3个月。这个时间越长越不利于涨价，因为在新老货共存的时候，价格比较动荡；
②经销商价格的管控难度加大。厂家在市场压了一轮货后，经销商会有20-30天时间不出货，但厂家又要求经销商继续提货，此时库存会逐步上涨，如果经销商扛不住，新的价格体系就难以建立起来，这时候主要看经销商能否坚持住。
2）解决措施：
①厂家会通过返利的方式给予经销商支持。如16年提价后，某经销商两个月销售额100万，公司涨价是8%，即8万元，那么厂家返利3-4万（40%-50%），来缓解提价的压力，经销商也会把这笔钱的一部分给二批商，促使渠道更快的建立新价格体系。
②限货。
价格传导机制
Q：提价通知发出后，从厂家到经销商-二批商-终端，价格是如何传导的？每个环节利润水平的变化，以及每个环节落实提价的时间是怎么样的？
A：1）价格传导机制：以16年情况为例，公司提价5%，传导到经销商提8%（但今年市场价格水平低，经销商可能会提10%-12%的水平），二批商拿到后往终端传导，二批商会在一批上提价幅度基础上再加3-5%。
2）每个环节提价落地所需时间：公司提价到经销商提价落地需要10-15天，二批商到终端的提价时间需要2-3个月，其中KA卖场可能需要4个月落实提价。
Q：在今年社区团购的冲击下，龙头如何保障价格的顺利传导？
A：1）厂家对经销商进行行政手段：厂家主要管到经销商这一层，一般通过行政手段强制执行新的价格体系，经销商低价抛货会遭受罚款，厂家每天都有业务员来查账，持续一个月。
2）二批商靠动销：二批商需要靠自然消化，同时经销商也会协助二批商消化库存。
Q：预计本次从发出通知到终端提价完成，理想情况下多久完成？
A：本次提价比较理想是在春节前或元旦前完成。但从目前库存情况看，元旦前整个市场全部完成提价比较困难，次一点的话希望在春节前的旺季把市场上不提价的货消化完。
渠道对提价的态度
Q：渠道角度看，各个环节对本次龙头提价是什么样的态度？
A：1）经销商：非常愿意提价，因为现在利润没有保障，只有提价才能有合理的利润；
2）二批商：最不希望提价，他们给餐饮终端、KA卖场提价的时候很困难，会受制于合同、账款等因素很难快速提价，需要一段时间，在这个过程中利润会受到损失。
3）终端：餐饮终端和消费者来讲，提价的影响不大，因为每轮提价幅度不大，像2016年提价8-10个点，折合到一瓶500ml酱油上提价也就几毛钱，不会超过1块钱。并且调味品不会频繁购买，一瓶酱油可以用一个多月，所以消费者对于这个价格不太敏感。
Q：提价后二批商的利益会受损，加之社区团购伤害已经挺大，会不会有二批流失的情况？
A：社区团购影响的主要是经销商的出货，二批主要指终端的零售，例如农贸市场、KA、超市等，这属于居民渠道，但餐饮也是零售，社区团购对他们的影响不是很大。涨价的话二批利润会受损，也会有二批流失，但并不是说整个二批不卖海天的货了，只是减少或者通过其他竞品进行短暂的替换。市场上不是二批想卖什么就卖什么，他们属于很被动的环节，最终的决定权在餐饮手里，经销商涨价而餐饮涨不上去，他们也换不了品牌，这种时候会利润受损，但没有其他好办法。后续会对核心二批给予补偿，例如加大促销，但涨价阶段没有什么办法。
Q：本轮提价，哪个环节更为受益？
A：短期内提价对经销商最为受益，因为有利于他们去库存。长期来看，对经销商也有利，这次海天想要通过提价降低经销商的库存水平，提价后销量增长的压力会降低，如果厂家明年要求15%增长的话就有量+价的增长，龙头提价成功的标准就是量价齐升。
行业参与者对龙头提价的反应
Q：目前除龙头外的其他参与者，他们是什么态度？您从市场上有观察到他们有什么动作吗？
A：目前信息传达出来只有两三天，别的品牌还没有消息提价。正常来讲，海天提价2-3个月后其他品牌才会提价，一般不会接得很紧，中间会有2-3个月的观望期。
Q：请您推演一下，龙头提价后竞品将会如何反应？
A：海天提价后，竞品采用的方法就是加大促销力度，促使二批商压货。对二批商来讲，他们的库房、资金有限，进了别的品牌的货后就会减少再次进货，但如果什么都不做的话，一旦经销商的大量资金用来囤积海天的货后，短期来说对竞品也非常不利，因为经销商会减少他们的进货量。一般经销商在往市场上压货时，竞品都会做压货的动作，减少涨价因素带来的存货量。
Q：竞品具备跟随龙头提价的条件吗？
A：从提价条件来看，海天提价后，其他品牌基本都能做到，但每个品牌提价的操作手法不一样。竞品一般不会限制经销商进货，甚至会鼓励经销商多压不涨价的货。例如17年有的企业放出涨价信息后，很多经销商压了很多的货，导致企业花了半年时间才建立新的价格体系。
Q：例如千禾味业、中炬高新这些同行跟进提价的节奏是怎么样的？以及提价幅度和海天相比是怎样的？
A：节奏大概需要2个月，可能在元旦左右。提价幅度可能会比海天要高，因为他们的成本压力比海天大，本身厨邦和千禾的平均价位就比海天要高，所以海天提5个点和他们提6个点在价格上没有什么差别，他们还是会根据利润率和自己的需求来提价，从成本角度上来看，提价是会比海天多一点。
行业趋势判断与展望
Q：在预期海天提价的背景下，您如何看待今年四季度行业趋势？
A：这次提价整个市场的动销走势在10月份会最旺，11月份经销商出货可能会少一点，12月会再次恢复，整体来说今年四季度市场需求没有疫情影响的话不会出现大的问题。
Q：今年C端竞争加剧，B端餐饮恢复不太好，那餐饮端会不会有份额变化？
A：餐饮端不会，因为投入产出不会太大变化，所以比较稳定。C端虽然有新玩家进来，但对于现有玩家来讲海天肯定是做的最好的，没有理由会下降，虽然金龙鱼等品牌有一部分销量，但不会占据太大份额。
Q：现在行业是个位数的增长，您如何看待未来行业的增速？
A：调味品行业的增长一方面来自于餐饮，餐饮近几年基本保持在9%的增长（扣除疫情影响），这里面有价格因素，但量上也有增长，所以传导到调味品的话也是有增长的。具体到各个品牌怎么瓜分这个增长是不同的，有的企业明显快于行业平均水平，像海天只要正常去做，应该是快于行业的平均水平。但一些中小厂商或地方性品牌，例如加加可能会低于市场增速，份额方面可能也在萎缩。#股票##价值投资日志[超话]#
日期：20210924
【要点总结】
1）当前时点提价原因：①厂家角度：今年原材料上涨，利润端有压力。厂家希望春节旺季到来之前建立新的价格体系；②渠道角度：渠道各级利润均处于低位，市场缺乏活力。渠道利润较薄，经销商进货意愿度不高，因此厂家希望从涨出厂价开始重新梳理价格，保障经销商合理的利润；③具体时点：Q4与春节旺季为消化现有原价库存的最好时点。如果年底涨价，经销商的状态和市场出货速度可能不会有太大改善，可能会影响22Q1业绩，不利于明年指标的达成。龙头在明年之前建立新的价格体系利于明年实现量价齐升。
2）本轮提价与16年不同之处：①库存水平：本轮库存较上一轮多出20-30天；②经销商利润水平：16年经销商还有合理的利润，现在经销商的利润较薄。
3）本轮提价难点与应对措施：①提价周期可能拉长。经销商涨价约在公司提价后20天，二批商、零售商往餐饮端供货的涨价时间约为2-3个月，时间越长越不利于涨价；②当前市场条件下经销商出货难度相对较大。经销商通过在涨价前会囤积库存从而导致很长一段时间不出货，或价格执行的不彻底，导致无法在短时间内建立新的价格体系；③龙头应对措施为对经销商限货与返利。限货方面，从涨价通知下达到正式涨价有一个备货期，期间会限制备货量；返利方面，给予经销商提价幅度的40%-50%作为返点，促使渠道更快的建立新价格体系。
4）提价传导机制&预期落实时间：①传导机制：（以16年为例）公司提价5%，传导到经销商提8%（今年经销商可能会提10%-12%的水平），二批商会在一批上提价幅度基础上再加3-5%。厂家对经销商一般通过行政手段强制执行新的价格体系，如定期检查和罚款，而经销商对二批商会通过促成二批商之间的合作来消化库存。②预期落地时间：理想时间为元旦或春节前。拆分来看，厂家提价到经销商提价完成约10-15天，二批商到终端的提价完成约2-3个月（其中KA卖场可能需要4个月）。
5）渠道各个环节对龙头提价的态度：①经销商非常愿意提价。经销商通过提价可以获得合理利润；②二批商对提价积极性不高。二批商给终端供应受制于合同、账款等因素很难快速提价，提价时间较长，在这个过程中利润会受到损失；③餐饮终端和消费者对提价不敏感。每轮提价幅度不大，折合到单品上仅不到1元，且调味品本身使用频次相对较低，因此终端对提价不敏感。
6）市场竞争者对龙头提价的反应：①其他品牌尚在观望。通常市场的其他参与者会在海天提价2-3个月后才会提价；②未来其他品牌涨价幅度可能高于海天。主因为其他品牌平均价格相对高于海天，成本压力更大。
7）对下半年及明年行业趋势的展望：①短期来看，预计提价将推动龙头在整个市场的出货量于10月份有较快增长，Q4在没有疫情反复的情况下有望实现环比加速增长；②长期来看，龙头在C端能够实现稳定增长；如果B端餐饮如期恢复，各企业的增长水平将有较大差别，龙头会快于行业的平均水平。
【交流内容】
提价原因
Q：请您介绍一下目前的市场情况，在这样的市场情况下，龙头本次提价形式是怎么样的？
A：动销方面，整个三季度都在相对转好，现在的渠道库存相较7、8月份有所下降，基本在2.5个月左右。涨价方面，目前仅接到口头通知，还没有正式文件，有关涨价的品种、幅度都还没有特别准确的信息。目前渠道只是先备货，因为等到正式通知下来后会限制备货。
Q：为什么会限货、限货的作用是什么？
A：限货主要主要目的还是限制不涨的价货的量，方便后续涨价。从涨价通知下达到正式涨价有一个备货期，期间会限制备货量，一般是根据经销商大小给供货量。
Q：从厂家的角度看，龙头本轮提价的原因是什么？为什么选择这个时间点提价？
主要有两个原因：
1）成本端压力：公司原材料成本的上升压力大，利润端受到影响，选择在这个时间节点提价主要是想利用春节旺季到来之前建立新的价格体系；
2）渠道利润低：目前渠道的利润都比较低，不管是经销商还是二批商都没什么利润，大家没有操作市场的动力。今年很多地方由于老经销商不发货，所以想更换新的经销商，但又找不到新的接手的经销商，因此希望建立新的经销商价格体系，来保障经销商合理的利润，今年龙头想从根本上提出厂价梳理一下价格体系。
Q：其实龙头给的预期是不提价的，现在又明确要提价，是有什么发生了变化吗？
A：厂家年初只是说没有涨价的计划，但计划赶不上变化，成本逐步上升叠加渠道毛利水平的降低，共同推动了涨价。现在这个时间节点涨价是能利用四季度和春节的旺季，把市场上原价货消化掉，预计明年能够进入新的价格体系。因此对厂家来说，明年不仅有量的增长，还有价增，这样能够缓解明年的压力。如果涨价拖到年底的话，经销商的状态和市场出货速度不会有太大改善，会给明年一季度业绩产生动荡，不利于明年指标的达成。
本轮提价较16年对比
Q：本次提价较上一轮16年底的提价有什么不同？
A：1）库存水平不同：本轮库存较上一轮多出20-30天；
2）经销商利润水平不同：16年经销商还有合理的利润，但现在经销商的利润很薄，从这个角度看，16年更多是主动行为。
Q：您认为在什么条件下实际上是最满足提价可能性的？
A：最满足提价可能性的是在库存比较低的情况下，这样能够缩短涨价以后的动荡期，也就是新货老货并存的时间越短越好，库存越低越好。
Q：现在是在高库存条件下提价，当前阶段进行提价有难点吗？龙头有哪些措施来应对？
1）现阶段提价难点：
①提价周期可能拉长。经销商涨进货价大概在公司提价后20天左右，但市场上的二批商往餐饮端供货的价格涨还需要2-3个月。这个时间越长越不利于涨价，因为在新老货共存的时候，价格比较动荡；
②经销商价格的管控难度加大。厂家在市场压了一轮货后，经销商会有20-30天时间不出货，但厂家又要求经销商继续提货，此时库存会逐步上涨，如果经销商扛不住，新的价格体系就难以建立起来，这时候主要看经销商能否坚持住。
2）解决措施：
①厂家会通过返利的方式给予经销商支持。如16年提价后，某经销商两个月销售额100万，公司涨价是8%，即8万元，那么厂家返利3-4万（40%-50%），来缓解提价的压力，经销商也会把这笔钱的一部分给二批商，促使渠道更快的建立新价格体系。
②限货。
价格传导机制
Q：提价通知发出后，从厂家到经销商-二批商-终端，价格是如何传导的？每个环节利润水平的变化，以及每个环节落实提价的时间是怎么样的？
A：1）价格传导机制：以16年情况为例，公司提价5%，传导到经销商提8%（但今年市场价格水平低，经销商可能会提10%-12%的水平），二批商拿到后往终端传导，二批商会在一批上提价幅度基础上再加3-5%。
2）每个环节提价落地所需时间：公司提价到经销商提价落地需要10-15天，二批商到终端的提价时间需要2-3个月，其中KA卖场可能需要4个月落实提价。
Q：在今年社区团购的冲击下，龙头如何保障价格的顺利传导？
A：1）厂家对经销商进行行政手段：厂家主要管到经销商这一层，一般通过行政手段强制执行新的价格体系，经销商低价抛货会遭受罚款，厂家每天都有业务员来查账，持续一个月。
2）二批商靠动销：二批商需要靠自然消化，同时经销商也会协助二批商消化库存。
Q：预计本次从发出通知到终端提价完成，理想情况下多久完成？
A：本次提价比较理想是在春节前或元旦前完成。但从目前库存情况看，元旦前整个市场全部完成提价比较困难，次一点的话希望在春节前的旺季把市场上不提价的货消化完。
渠道对提价的态度
Q：渠道角度看，各个环节对本次龙头提价是什么样的态度？
A：1）经销商：非常愿意提价，因为现在利润没有保障，只有提价才能有合理的利润；
2）二批商：最不希望提价，他们给餐饮终端、KA卖场提价的时候很困难，会受制于合同、账款等因素很难快速提价，需要一段时间，在这个过程中利润会受到损失。
3）终端：餐饮终端和消费者来讲，提价的影响不大，因为每轮提价幅度不大，像2016年提价8-10个点，折合到一瓶500ml酱油上提价也就几毛钱，不会超过1块钱。并且调味品不会频繁购买，一瓶酱油可以用一个多月，所以消费者对于这个价格不太敏感。
Q：提价后二批商的利益会受损，加之社区团购伤害已经挺大，会不会有二批流失的情况？
A：社区团购影响的主要是经销商的出货，二批主要指终端的零售，例如农贸市场、KA、超市等，这属于居民渠道，但餐饮也是零售，社区团购对他们的影响不是很大。涨价的话二批利润会受损，也会有二批流失，但并不是说整个二批不卖海天的货了，只是减少或者通过其他竞品进行短暂的替换。市场上不是二批想卖什么就卖什么，他们属于很被动的环节，最终的决定权在餐饮手里，经销商涨价而餐饮涨不上去，他们也换不了品牌，这种时候会利润受损，但没有其他好办法。后续会对核心二批给予补偿，例如加大促销，但涨价阶段没有什么办法。
Q：本轮提价，哪个环节更为受益？
A：短期内提价对经销商最为受益，因为有利于他们去库存。长期来看，对经销商也有利，这次海天想要通过提价降低经销商的库存水平，提价后销量增长的压力会降低，如果厂家明年要求15%增长的话就有量+价的增长，龙头提价成功的标准就是量价齐升。
行业参与者对龙头提价的反应
Q：目前除龙头外的其他参与者，他们是什么态度？您从市场上有观察到他们有什么动作吗？
A：目前信息传达出来只有两三天，别的品牌还没有消息提价。正常来讲，海天提价2-3个月后其他品牌才会提价，一般不会接得很紧，中间会有2-3个月的观望期。
Q：请您推演一下，龙头提价后竞品将会如何反应？
A：海天提价后，竞品采用的方法就是加大促销力度，促使二批商压货。对二批商来讲，他们的库房、资金有限，进了别的品牌的货后就会减少再次进货，但如果什么都不做的话，一旦经销商的大量资金用来囤积海天的货后，短期来说对竞品也非常不利，因为经销商会减少他们的进货量。一般经销商在往市场上压货时，竞品都会做压货的动作，减少涨价因素带来的存货量。
Q：竞品具备跟随龙头提价的条件吗？
A：从提价条件来看，海天提价后，其他品牌基本都能做到，但每个品牌提价的操作手法不一样。竞品一般不会限制经销商进货，甚至会鼓励经销商多压不涨价的货。例如17年有的企业放出涨价信息后，很多经销商压了很多的货，导致企业花了半年时间才建立新的价格体系。
Q：例如千禾味业、中炬高新这些同行跟进提价的节奏是怎么样的？以及提价幅度和海天相比是怎样的？
A：节奏大概需要2个月，可能在元旦左右。提价幅度可能会比海天要高，因为他们的成本压力比海天大，本身厨邦和千禾的平均价位就比海天要高，所以海天提5个点和他们提6个点在价格上没有什么差别，他们还是会根据利润率和自己的需求来提价，从成本角度上来看，提价是会比海天多一点。
行业趋势判断与展望
Q：在预期海天提价的背景下，您如何看待今年四季度行业趋势？
A：这次提价整个市场的动销走势在10月份会最旺，11月份经销商出货可能会少一点，12月会再次恢复，整体来说今年四季度市场需求没有疫情影响的话不会出现大的问题。
Q：今年C端竞争加剧，B端餐饮恢复不太好，那餐饮端会不会有份额变化？
A：餐饮端不会，因为投入产出不会太大变化，所以比较稳定。C端虽然有新玩家进来，但对于现有玩家来讲海天肯定是做的最好的，没有理由会下降，虽然金龙鱼等品牌有一部分销量，但不会占据太大份额。
Q：现在行业是个位数的增长，您如何看待未来行业的增速？
A：调味品行业的增长一方面来自于餐饮，餐饮近几年基本保持在9%的增长（扣除疫情影响），这里面有价格因素，但量上也有增长，所以传导到调味品的话也是有增长的。具体到各个品牌怎么瓜分这个增长是不同的，有的企业明显快于行业平均水平，像海天只要正常去做，应该是快于行业的平均水平。但一些中小厂商或地方性品牌，例如加加可能会低于市场增速，份额方面可能也在萎缩。#股票##价值投资日志[超话]#
向山而居。
山高人为峰，海阔心无届。
成年以后陪伴父母最长时间的一次，愈发感觉爸妈变成了老小孩。山里的慢节奏，幽静舒适的环境让持续紧绷的神经有了一些些放松，老豆，继续保持积极的心态，快快调养好。你说过凡人自有烦恼，坦然面对就好了。所以无论如何，要相信一切都会好起来的，要加油喔！ https://t.cn/RI4OcNw
山高人为峰，海阔心无届。
成年以后陪伴父母最长时间的一次，愈发感觉爸妈变成了老小孩。山里的慢节奏，幽静舒适的环境让持续紧绷的神经有了一些些放松，老豆，继续保持积极的心态，快快调养好。你说过凡人自有烦恼，坦然面对就好了。所以无论如何，要相信一切都会好起来的，要加油喔！ https://t.cn/RI4OcNw
【楼市变局下的生存思辨：红线、杠杆与新赛道】
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
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