【全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示】恒大研究院 任泽平团队：纵观全球历史上五次重大的房地产泡沫事件，我们可以得出以下九大启示：一、房地产是周期之母。从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济大萧条则多与房地产泡沫破裂有关，比如1991年前后的日本、1998年前后的东南亚、2008年前后的美国。从财富效应看，在典型国家，房地产市值一般是年度GDP的2-3倍，是可变价格财富总量的50%，这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。以日本为例，1990年日本全部房地产市值是美国的5倍，是全球股市总市值的2倍，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。以中国为例，2018年房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一，房地产相关投资占近一半，全国房地产市值约321万亿元，是当年GDP的3.6倍，占股债房市值的71%。
二、十次危机九次地产。由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关，比如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。反观美国1987年股市异常波动、中国2015年股市异常波动，对经济的影响则要小很多。
三、历次房地产泡沫的形成在一开始都有经济增长、城镇化、居民收入等基本面支撑。商品房需求包括居住需求和投机需求，居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反映了商品房的商品属性，投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反映了商品房的金融属性。大多数房地产泡沫一开始都有基本面支撑，比如1923-1925年美国佛罗里达州房地产泡沫一开始跟美国经济的一战景气和旅游兴盛有关，1986-1991年日本房地产泡沫一开始跟日本经济成功转型和长期繁荣有关，1991-1996年东南亚房地产泡沫一开始跟“亚洲经济奇迹”和快速城镇化有关。
四、虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激。由于房地产是典型的高杠杆部门（无论需求端的居民抵押贷还是供给端的房企开发贷），因此房市对流动性和利率极其敏感，流动性过剩和低利率将大大增加房地产的投机需求和金融属性，并脱离居民收入、城镇化等基本面。1985年日本签订“广场协议”后为了避免日元升值对国内经济的负面影响而持续大幅降息，1991-1996年东南亚经济体在金融自由化下国际资本大幅流入，2000年美国网络泡沫破裂以后为了刺激经济持续大幅降息。中国2008年以来有三波房地产周期回升，2009、2012、2014-2016，除了经济中高速增长、快速城镇化等基本面支撑外，每次都跟货币超发和低利率有关，2014-2016年这波尤为明显。
五、政府支持、金融自由化、金融监管缺位、银行放贷失控等起到了推波助澜、火上浇油的作用。政府经常基于发展经济目的刺激房地产，1923年前后佛罗里达州政府大举兴办基础设施以吸引旅游者和投资者，1985年后日本政府主动降息以刺激内需，1992年海南设立特区后鼓励开发，2001年小布什政府实施“居者有其屋”计划。金融自由化和金融监管缺位使得过多货币流入房地产，1986年前后日本加快金融自由化和放开公司发债融资，1992-1993年海南的政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角，1991-1996年东南亚国家加快了资本账户开放导致大量国际资本流入，2001-2007年美国影子银行兴起导致过度金融创新。由于房地产的高杠杆属性，银行放贷失控火上浇油，房价上涨抵押物升值会进一步助推银行加大放贷，甚至主动说服客户抵押贷、零首付、放杠杆，在历次房地产泡沫中银行业都深陷其中，从而导致房地产泡沫危机既是金融危机也是经济危机。
六、虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。风险是涨出来的，泡沫越大破裂的可能性越大、调整也越深。日本央行从1989 年开始连续5 次加息，并限制对房地产贷款和打击土地投机，1991年日本房地产泡沫破裂。1993年6月23日，朱镕基讲话宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，24日国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，海南房地产泡沫应声破裂。1997年东南亚经济体汇率崩盘，国际资本大举撤出，房地产泡沫破裂。美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利率，2007年次贷违约大幅增加，2008年次贷危机全面爆发。
七、如果缺乏人口、城镇化等基本面支持，房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长。日本房地产在1974和1991年出现过两轮泡沫，1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑；但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、人口老龄化等。2008年美国房地产泡沫破裂以后没有像日本一样陷入失去的二十年，而是房价再创新高，主要是因为美国开放的移民政策、健康的人口年龄结构、富有弹性和活力的市场经济与创新机制等。
八、每次房地产泡沫崩盘，影响大而深远。1926-1929年房地产泡沫破裂及银行业危机引发的大萧条从金融危机、经济危机、社会危机、政治危机最终升级成军事危机，对人类社会造成了毁灭性的打击。1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，经济低迷、不良高企、居民财富缩水、长期通缩。1993年海南房地产泡沫破裂后，不得不长期处置烂尾楼和不良贷款，当地经济长期低迷。2008年次贷危机至今已10年，美国经济经过3轮QE和零利率才开始走出衰退，至今，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。
九、应警惕并采取措施控制房地产泡沫，以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建长效机制。“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。中国经济和住宅投资已经告别高增长时代，房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征。从长期看，尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年达峰值，但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间。从中期看，区域分化明显，人口继续往大都市圈迁移，人地分离、供需错配问题仍严重。房地产泡沫具有十分明显的负作用：房价大涨恶化收入分配，增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性；房地产具有非生产性属性，过多信贷投向房地产将挤出实体经济投资；房价过高增加社会生产生活成本，容易引发产业空心化。当前应采取措施避免房价上涨脱离基本面的泡沫化趋势，可以考虑：以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应；稳步推进房地产税改革，推动土地财政转型；实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定市场预期；丰富供应主体，优化住房供应结构，加快补齐租赁住房短板。
二、十次危机九次地产。由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关，比如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。反观美国1987年股市异常波动、中国2015年股市异常波动，对经济的影响则要小很多。
三、历次房地产泡沫的形成在一开始都有经济增长、城镇化、居民收入等基本面支撑。商品房需求包括居住需求和投机需求，居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反映了商品房的商品属性，投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反映了商品房的金融属性。大多数房地产泡沫一开始都有基本面支撑，比如1923-1925年美国佛罗里达州房地产泡沫一开始跟美国经济的一战景气和旅游兴盛有关，1986-1991年日本房地产泡沫一开始跟日本经济成功转型和长期繁荣有关，1991-1996年东南亚房地产泡沫一开始跟“亚洲经济奇迹”和快速城镇化有关。
四、虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激。由于房地产是典型的高杠杆部门（无论需求端的居民抵押贷还是供给端的房企开发贷），因此房市对流动性和利率极其敏感，流动性过剩和低利率将大大增加房地产的投机需求和金融属性，并脱离居民收入、城镇化等基本面。1985年日本签订“广场协议”后为了避免日元升值对国内经济的负面影响而持续大幅降息，1991-1996年东南亚经济体在金融自由化下国际资本大幅流入，2000年美国网络泡沫破裂以后为了刺激经济持续大幅降息。中国2008年以来有三波房地产周期回升，2009、2012、2014-2016，除了经济中高速增长、快速城镇化等基本面支撑外，每次都跟货币超发和低利率有关，2014-2016年这波尤为明显。
五、政府支持、金融自由化、金融监管缺位、银行放贷失控等起到了推波助澜、火上浇油的作用。政府经常基于发展经济目的刺激房地产，1923年前后佛罗里达州政府大举兴办基础设施以吸引旅游者和投资者，1985年后日本政府主动降息以刺激内需，1992年海南设立特区后鼓励开发，2001年小布什政府实施“居者有其屋”计划。金融自由化和金融监管缺位使得过多货币流入房地产，1986年前后日本加快金融自由化和放开公司发债融资，1992-1993年海南的政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角，1991-1996年东南亚国家加快了资本账户开放导致大量国际资本流入，2001-2007年美国影子银行兴起导致过度金融创新。由于房地产的高杠杆属性，银行放贷失控火上浇油，房价上涨抵押物升值会进一步助推银行加大放贷，甚至主动说服客户抵押贷、零首付、放杠杆，在历次房地产泡沫中银行业都深陷其中，从而导致房地产泡沫危机既是金融危机也是经济危机。
六、虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。风险是涨出来的，泡沫越大破裂的可能性越大、调整也越深。日本央行从1989 年开始连续5 次加息，并限制对房地产贷款和打击土地投机，1991年日本房地产泡沫破裂。1993年6月23日，朱镕基讲话宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，24日国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，海南房地产泡沫应声破裂。1997年东南亚经济体汇率崩盘，国际资本大举撤出，房地产泡沫破裂。美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利率，2007年次贷违约大幅增加，2008年次贷危机全面爆发。
七、如果缺乏人口、城镇化等基本面支持，房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长。日本房地产在1974和1991年出现过两轮泡沫，1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑；但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、人口老龄化等。2008年美国房地产泡沫破裂以后没有像日本一样陷入失去的二十年，而是房价再创新高，主要是因为美国开放的移民政策、健康的人口年龄结构、富有弹性和活力的市场经济与创新机制等。
八、每次房地产泡沫崩盘，影响大而深远。1926-1929年房地产泡沫破裂及银行业危机引发的大萧条从金融危机、经济危机、社会危机、政治危机最终升级成军事危机，对人类社会造成了毁灭性的打击。1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，经济低迷、不良高企、居民财富缩水、长期通缩。1993年海南房地产泡沫破裂后，不得不长期处置烂尾楼和不良贷款，当地经济长期低迷。2008年次贷危机至今已10年，美国经济经过3轮QE和零利率才开始走出衰退，至今，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。
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5月23日爱情运势：感情升温，恋恋不舍的四大星座（评论区无偿咨询）
#占星# #塔罗牌占卜#星座命理#
巨蟹座：5月23日单身的你很有魅力，所以大家都很高兴和你相处。但是，要想顺利走出榜单，需要更加努力，不要太着急。有了伴侣，就和异性关系好了。这个时候一定要记得保持彼此之间的分寸感，否则很容易让另一半误会，必然导致你们之间的感情问题。不要做这种傻事。
天秤座：5月23日单身的你会觉得生活压力很大，没心思考虑脱单。但是，在这个过程中，你会遇到一个很好的异性。如果你们彼此关系很好，也可以考虑试一试。如果你有伴侣，你和伴侣可能会短暂分开。这段时间会让你清楚的感受到对方的重要性，他们之间的关系会迅速升温。
射手座：5月23日单身的时候，在谈感情的时候，不要总听别人的意见，一定要遵从自己的内心。只有当你觉得对的时候，你才能走得更远。如果你有伴侣，你需要花更多的时间和对方磨合。虽然刚开始可能会有一些问题，但是很快就会像以前一样和好，感情甚至会比以前更好。
水瓶座：如果5月23日单身，遇到喜欢的人，一定要主动去把握。虽然你在过程中可能会遇到一些问题，但最终都可以解决。有了伴侣，一定要把心里想说的话告诉另一半，不要一直藏在心里。这样很容易导致彼此之间产生一些误会，不利于彼此感情的发展，也会增加一些不必要的麻烦。
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巨蟹座：5月23日单身的你很有魅力，所以大家都很高兴和你相处。但是，要想顺利走出榜单，需要更加努力，不要太着急。有了伴侣，就和异性关系好了。这个时候一定要记得保持彼此之间的分寸感，否则很容易让另一半误会，必然导致你们之间的感情问题。不要做这种傻事。
天秤座：5月23日单身的你会觉得生活压力很大，没心思考虑脱单。但是，在这个过程中，你会遇到一个很好的异性。如果你们彼此关系很好，也可以考虑试一试。如果你有伴侣，你和伴侣可能会短暂分开。这段时间会让你清楚的感受到对方的重要性，他们之间的关系会迅速升温。
射手座：5月23日单身的时候，在谈感情的时候，不要总听别人的意见，一定要遵从自己的内心。只有当你觉得对的时候，你才能走得更远。如果你有伴侣，你需要花更多的时间和对方磨合。虽然刚开始可能会有一些问题，但是很快就会像以前一样和好，感情甚至会比以前更好。
水瓶座：如果5月23日单身，遇到喜欢的人，一定要主动去把握。虽然你在过程中可能会遇到一些问题，但最终都可以解决。有了伴侣，一定要把心里想说的话告诉另一半，不要一直藏在心里。这样很容易导致彼此之间产生一些误会，不利于彼此感情的发展，也会增加一些不必要的麻烦。
第一部《日不落酒店》
想吃饭时间放松娱乐一下，选了这部电影，因为看封面还不错，而且还有沈腾特别出演，已经看过他好几部电影了，《飞驰人生》、《夏洛特烦恼》、《西红柿首富》都很棒。结果，还没看几分钟，就忍不了。一直安慰自己，说不定后面剧情会有反转呢，一定要看完，才能对它做出客观的评价。结果，实在抱歉，看它纯粹是浪费时间。几条线索搅在一起，真不清楚它要讲啥。毕竟一部不错的电影，无论喜剧还是侦探，终归会留下点可以思考的东西。当然啦，这都是后话，但至少把电影故事讲清楚好不好？
第二部《八月未央》
虽然我知道它一定是个烂片，但真没想到它这么烂。看完之后我不光三观受到了极大的冲击，精神也变得很恍惚，整个人都裂开了。全程看得我内心毫无波动，谭松韵在这里也不知道怎么了，笑声都好假，而且这个剧情真的是绝了，未央自己过的不幸福，还毁了别人的生活，真晦气。而且影片为了忠于原著，把短篇小说改得零零落落，导致人物单薄神经质，还有用书里的话作为台词，实在尴尬生硬。20年前的文艺已经不适合现在了，慎看！
第三部《真 三国无双》
不得不说，光看阵容，这绝对算得是一部声势浩大的烧钱大作。但是，无论运作多么牛逼PLUS，按照英国教育学家约翰·洛克的经验主义观点，该黄的大概率还是要黄，还是要扑街。果不其然，这部片在国内无一例外的黄了。五一各大院线一出来，票房不出意外的一直低迷垫底，网罗了大批一线明星，最后竟然连猪猪侠都没干过，票房收益几乎只能顶这部儿童动画片的零头，这就实在有点不应该了。
第四部《阳光劫匪》
文艺片太商业，荒诞喜剧太走心，黑色幽默太深刻，情感戏太复杂…这大概就是《阳光劫匪》呈现给我们的样子。电影打造了一个超级架空的世界给我们，但故事里却处处映射着真实的世界，情感、真假、欲望、自由…但为什么我无法沉浸其中？大概是因为电影要表达的内容太多，表达的方式又太“自我”，这一点对于只想看喜剧电影的纯素人观众是不够友好的！或者说这部电影如果再文艺一点，如果能做到不向市场妥协，去掉所有的为了有而有的商业元素，这部积极试验性的作品或许能成为神作，但是很遗憾，这部电影没有做到纯粹。
第五部《大红包》
影片由新人导演李克龙自编自导，包贝尔、克拉拉、张一鸣、贾冰等主演，以“大红包”为主题，从头到尾贯穿了整部影片。 可以说，这是一部“无逻辑、无底线、无感情”的烂片，明明2分钟就可以讲完的剧情，硬生生拖到了2个多小时，简直就是浪费生命。总的来说，故事逻辑混乱，人物动向不明，打着现实主义喜剧的幌子，片中的笑点却没有几个，还是建立在错误的价值导向上，传递一些低俗的烂梗。
想吃饭时间放松娱乐一下，选了这部电影，因为看封面还不错，而且还有沈腾特别出演，已经看过他好几部电影了，《飞驰人生》、《夏洛特烦恼》、《西红柿首富》都很棒。结果，还没看几分钟，就忍不了。一直安慰自己，说不定后面剧情会有反转呢，一定要看完，才能对它做出客观的评价。结果，实在抱歉，看它纯粹是浪费时间。几条线索搅在一起，真不清楚它要讲啥。毕竟一部不错的电影，无论喜剧还是侦探，终归会留下点可以思考的东西。当然啦，这都是后话，但至少把电影故事讲清楚好不好？
第二部《八月未央》
虽然我知道它一定是个烂片，但真没想到它这么烂。看完之后我不光三观受到了极大的冲击，精神也变得很恍惚，整个人都裂开了。全程看得我内心毫无波动，谭松韵在这里也不知道怎么了，笑声都好假，而且这个剧情真的是绝了，未央自己过的不幸福，还毁了别人的生活，真晦气。而且影片为了忠于原著，把短篇小说改得零零落落，导致人物单薄神经质，还有用书里的话作为台词，实在尴尬生硬。20年前的文艺已经不适合现在了，慎看！
第三部《真 三国无双》
不得不说，光看阵容，这绝对算得是一部声势浩大的烧钱大作。但是，无论运作多么牛逼PLUS，按照英国教育学家约翰·洛克的经验主义观点，该黄的大概率还是要黄，还是要扑街。果不其然，这部片在国内无一例外的黄了。五一各大院线一出来，票房不出意外的一直低迷垫底，网罗了大批一线明星，最后竟然连猪猪侠都没干过，票房收益几乎只能顶这部儿童动画片的零头，这就实在有点不应该了。
第四部《阳光劫匪》
文艺片太商业，荒诞喜剧太走心，黑色幽默太深刻，情感戏太复杂…这大概就是《阳光劫匪》呈现给我们的样子。电影打造了一个超级架空的世界给我们，但故事里却处处映射着真实的世界，情感、真假、欲望、自由…但为什么我无法沉浸其中？大概是因为电影要表达的内容太多，表达的方式又太“自我”，这一点对于只想看喜剧电影的纯素人观众是不够友好的！或者说这部电影如果再文艺一点，如果能做到不向市场妥协，去掉所有的为了有而有的商业元素，这部积极试验性的作品或许能成为神作，但是很遗憾，这部电影没有做到纯粹。
第五部《大红包》
影片由新人导演李克龙自编自导，包贝尔、克拉拉、张一鸣、贾冰等主演，以“大红包”为主题，从头到尾贯穿了整部影片。 可以说，这是一部“无逻辑、无底线、无感情”的烂片，明明2分钟就可以讲完的剧情，硬生生拖到了2个多小时，简直就是浪费生命。总的来说，故事逻辑混乱，人物动向不明，打着现实主义喜剧的幌子，片中的笑点却没有几个，还是建立在错误的价值导向上，传递一些低俗的烂梗。
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