晚上，几个朋友邀请一起吃饭
他们问我去哪里好
他们本来想去壹方城
我觉得壹方城太远了，最后他们选在科创附近
太够意思了
我们交流了很多炒菜经验
他们问我目前jyd情况
聊完后，他们一直想让我喝酒
那是不行的，我赶紧搞完就要回公司工作了
而且今天司机休息了
有很多事情还没有做完
我现在跟朋友们吃饭有时候是出于礼貌
实际上我不想浪费太多的时间在社交上
如果社交能产生巨大价值，我可以天天饭局
我们要多点思考什么是自己真正想要的
时间对于每个人来说都是公平的
不过今晚的交流，聊了一些商业机密
还是非常开心，而且认识了一位新朋友
商业内容就不写了
ps：其中一位朋友自嘲
打工者的梦想就是深圳湾
哎，我............
#深圳楼市# https://t.cn/RTv4Kyo
他们问我去哪里好
他们本来想去壹方城
我觉得壹方城太远了，最后他们选在科创附近
太够意思了
我们交流了很多炒菜经验
他们问我目前jyd情况
聊完后，他们一直想让我喝酒
那是不行的，我赶紧搞完就要回公司工作了
而且今天司机休息了
有很多事情还没有做完
我现在跟朋友们吃饭有时候是出于礼貌
实际上我不想浪费太多的时间在社交上
如果社交能产生巨大价值，我可以天天饭局
我们要多点思考什么是自己真正想要的
时间对于每个人来说都是公平的
不过今晚的交流，聊了一些商业机密
还是非常开心，而且认识了一位新朋友
商业内容就不写了
ps：其中一位朋友自嘲
打工者的梦想就是深圳湾
哎，我............
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万科大都会简评
前天这边备案价出来后，简单说了句这价格也是千万档比较让人纠结的盘子，但依旧是今年买房很关键的存在，到现在中心思想依旧不变，基此顺带具体延伸下看法。
大都会的优缺点同样非常明显，只要看过应该就能感觉出周边老城区的杂乱感、高容积率、含回迁房和公寓、户型使用率不高、学校普通、空中园林小等等毛病。
同时在当前市场120能实现四房的功能性、万科的品质及管理、商业自成一体，生活方便有地铁等等综合条件搭配在一起，虽说价格在当前新房市场不算亮眼， 但一千万出头的总价在如今整体市场似乎并不差。
针对这些基本面的介绍，市场上一堆的小白文，我就不过多赘述了，还是像以往一样专挑出场率最高的几个重点争议来探讨。
———————————————————
首要还是价格差，很多神仙流行说周边高价盘都是宝中学区没可比性，对比其他楼盘价格没啥优势。
这说法很有迷惑性，周边非宝中学区房没啥次新盘可以比较，而从新安那一堆老破旧中，强行挑出几个五六七万单价的成交作为佐证再容易不过了，普通老百姓显然也很难去判断真伪和逻辑有无谬论。
实际上要是愿意多去找一些样本，自然就会发现周边的二手房，只要不是九十年代破的快倒了那种，以及一些奇奇怪怪的房子，普遍单价和大都会目前售价并不会有很大差异，但楼龄上老十五年是常态。（图1）
嗯，确实没倒挂，还会被扣上容积率高，户型实用率更低的帽子，但这两点几乎是16年后开盘的新盘通病，同时基于楼龄新带来的设计、管理、品质等方面的提升，市场认可度而言是利大于弊的。
例如壹方中心、华润城等等都与周边楼盘拉开了比较明显的价格差异，大都会比起周边实际市值贵个一万五两万不过分吧，那么两百的差价也不小了吧。
横向对比产品特征、受众人群比较垂直的次新房的角度，参考豪方天际、qcc、山与海的89平4房，1100-1200这个区间的市值，大都会就算再拉胯120平往后价格也能跟上吧，考虑到整体套内还是会大一些且产品综合条件更主流，适当贵一点也很正常，侧面也能验证开始A角度说价差的合理性。（图2）
———————————————————
接着是肯定绕不开的销售热度问题，去年此时臻府产品差不多位置略差点，价格便宜五千，结果认筹人数仅五百余位，开盘当天才卖了一半。
放到现在很多人的迷之标准上，认筹人数就算上千，依旧会被解释为打新凉透，如此优质新盘居然不用积分。（说项目没性价比也是他们）
而且参与认筹的人，奔着95/100的人应该不少，144的定价，不管认筹人数客观上是高低，参考臻府的历史经验来说，看样子很难清盘。
今天还特么开启转介了，虽然钱不多转介条件也苛刻更多为了白嫖中介流量和客户，连我都只能骂一句垃圾营销团队。
这些情况客观上确实会对市场信心造成冲击，但我依旧坚持的认为，卖的好不好不影响介质判断，重点应该是看产品和价格有没有优势。
理由可以搬昨天写的微博，新房的销售需要大量的购买力并发，跟二手少量边际交易决定价格的逻辑完全不同，导致两边的市场行为逻辑也会有很多差异，有些在新房市场发声的大多数人非常介意的问题，到了二手实际的影响甚至可以忽略不计，不建议被目前主流舆论给带偏。
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最后是选择问题，这也是我开头会说大都会作为千万档入门的选择很关键的原因，留心盘下这个价格剩下的项目会发现，这很大概率将成为像去年尖岗山壹号一样的分水岭项目。
有积分要求（65+），新领域、华润城、海德园、领玺、汇城茗苑
低积分要求，国润金海、临海缆山、懿府二期
未来半年甚至一年时间，相对比大都会更优质的项目就这么点，而往后只会更少，如果是站在大都会主流受众需求的角度，一千一二这个预算来看
稍微热门要担心积分预期变化和资料审批的变量，13578今年有难产的可能性，23467超预算只能加钱买入门户型丐版那么加钱扛得住不，23467除了加钱和8户型需要限定那么摇号还必须前排难度自然几何倍增，而计算摇中也仅有1/3概率。
后续市场远没有目前主流舆论氛围那般乐观，确定性和性价比之间如何做取舍和平衡，...............................................，这次我不下结论。#深圳楼市#
前天这边备案价出来后，简单说了句这价格也是千万档比较让人纠结的盘子，但依旧是今年买房很关键的存在，到现在中心思想依旧不变，基此顺带具体延伸下看法。
大都会的优缺点同样非常明显，只要看过应该就能感觉出周边老城区的杂乱感、高容积率、含回迁房和公寓、户型使用率不高、学校普通、空中园林小等等毛病。
同时在当前市场120能实现四房的功能性、万科的品质及管理、商业自成一体，生活方便有地铁等等综合条件搭配在一起，虽说价格在当前新房市场不算亮眼， 但一千万出头的总价在如今整体市场似乎并不差。
针对这些基本面的介绍，市场上一堆的小白文，我就不过多赘述了，还是像以往一样专挑出场率最高的几个重点争议来探讨。
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首要还是价格差，很多神仙流行说周边高价盘都是宝中学区没可比性，对比其他楼盘价格没啥优势。
这说法很有迷惑性，周边非宝中学区房没啥次新盘可以比较，而从新安那一堆老破旧中，强行挑出几个五六七万单价的成交作为佐证再容易不过了，普通老百姓显然也很难去判断真伪和逻辑有无谬论。
实际上要是愿意多去找一些样本，自然就会发现周边的二手房，只要不是九十年代破的快倒了那种，以及一些奇奇怪怪的房子，普遍单价和大都会目前售价并不会有很大差异，但楼龄上老十五年是常态。（图1）
嗯，确实没倒挂，还会被扣上容积率高，户型实用率更低的帽子，但这两点几乎是16年后开盘的新盘通病，同时基于楼龄新带来的设计、管理、品质等方面的提升，市场认可度而言是利大于弊的。
例如壹方中心、华润城等等都与周边楼盘拉开了比较明显的价格差异，大都会比起周边实际市值贵个一万五两万不过分吧，那么两百的差价也不小了吧。
横向对比产品特征、受众人群比较垂直的次新房的角度，参考豪方天际、qcc、山与海的89平4房，1100-1200这个区间的市值，大都会就算再拉胯120平往后价格也能跟上吧，考虑到整体套内还是会大一些且产品综合条件更主流，适当贵一点也很正常，侧面也能验证开始A角度说价差的合理性。（图2）
———————————————————
接着是肯定绕不开的销售热度问题，去年此时臻府产品差不多位置略差点，价格便宜五千，结果认筹人数仅五百余位，开盘当天才卖了一半。
放到现在很多人的迷之标准上，认筹人数就算上千，依旧会被解释为打新凉透，如此优质新盘居然不用积分。（说项目没性价比也是他们）
而且参与认筹的人，奔着95/100的人应该不少，144的定价，不管认筹人数客观上是高低，参考臻府的历史经验来说，看样子很难清盘。
今天还特么开启转介了，虽然钱不多转介条件也苛刻更多为了白嫖中介流量和客户，连我都只能骂一句垃圾营销团队。
这些情况客观上确实会对市场信心造成冲击，但我依旧坚持的认为，卖的好不好不影响介质判断，重点应该是看产品和价格有没有优势。
理由可以搬昨天写的微博，新房的销售需要大量的购买力并发，跟二手少量边际交易决定价格的逻辑完全不同，导致两边的市场行为逻辑也会有很多差异，有些在新房市场发声的大多数人非常介意的问题，到了二手实际的影响甚至可以忽略不计，不建议被目前主流舆论给带偏。
———————————————————
最后是选择问题，这也是我开头会说大都会作为千万档入门的选择很关键的原因，留心盘下这个价格剩下的项目会发现，这很大概率将成为像去年尖岗山壹号一样的分水岭项目。
有积分要求（65+），新领域、华润城、海德园、领玺、汇城茗苑
低积分要求，国润金海、临海缆山、懿府二期
未来半年甚至一年时间，相对比大都会更优质的项目就这么点，而往后只会更少，如果是站在大都会主流受众需求的角度，一千一二这个预算来看
稍微热门要担心积分预期变化和资料审批的变量，13578今年有难产的可能性，23467超预算只能加钱买入门户型丐版那么加钱扛得住不，23467除了加钱和8户型需要限定那么摇号还必须前排难度自然几何倍增，而计算摇中也仅有1/3概率。
后续市场远没有目前主流舆论氛围那般乐观，确定性和性价比之间如何做取舍和平衡，...............................................，这次我不下结论。#深圳楼市#
深圳下决心降房价！官宣商业用地可改为宅地。
之前我写过一篇文章，叫《深圳高房价解药：工业用地改宅地》。
今天（7月9日），深圳用行动证明了降房价的决心！深圳市规划和自然资源局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》。
允许商业用地改为居住用地，其中，商品房占比达到30%，其余为公共住房。除招拍挂土地外，旧改中的商业部分也可以改成居住用地。
这将释放大量的商业、办公及写字楼用地，大大提升居住供应。“平均每30个深圳人里，才1个人有房子”的现象，或将成为历史。
另一方面，至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，目前深圳人均住房面积为27平，意味着深圳人口不变的情况下，居住面积最少增加48%。
文件中还提到，要提高都市核心区及各综合服务中心区居住用地比例，即宝安新安、西乡，龙华民治、龙华，龙岗坂田、布吉、吉华、南湾。也就是说，这8个街道新盘供应量在接下来的十年内将大幅提高。
此外，深圳也在努力撕掉“上学难”的标签。政策明确各类项目学位配套措施，意味着以后新建项目都必须解决学位问题。
综上来看，一边是不断提高居住用地供应，一边是始终不放松的楼市调控，为了解决高房价难题，深圳这回是真的下狠手了。
#深圳##深圳买房##深圳楼市##房价#
之前我写过一篇文章，叫《深圳高房价解药：工业用地改宅地》。
今天（7月9日），深圳用行动证明了降房价的决心！深圳市规划和自然资源局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》。
允许商业用地改为居住用地，其中，商品房占比达到30%，其余为公共住房。除招拍挂土地外，旧改中的商业部分也可以改成居住用地。
这将释放大量的商业、办公及写字楼用地，大大提升居住供应。“平均每30个深圳人里，才1个人有房子”的现象，或将成为历史。
另一方面，至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，目前深圳人均住房面积为27平，意味着深圳人口不变的情况下，居住面积最少增加48%。
文件中还提到，要提高都市核心区及各综合服务中心区居住用地比例，即宝安新安、西乡，龙华民治、龙华，龙岗坂田、布吉、吉华、南湾。也就是说，这8个街道新盘供应量在接下来的十年内将大幅提高。
此外，深圳也在努力撕掉“上学难”的标签。政策明确各类项目学位配套措施，意味着以后新建项目都必须解决学位问题。
综上来看，一边是不断提高居住用地供应，一边是始终不放松的楼市调控，为了解决高房价难题，深圳这回是真的下狠手了。
#深圳##深圳买房##深圳楼市##房价#
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