#带房地产知识#
最近有些粉丝想了解板楼与塔楼，今天有地产小孙给大家介绍一下板楼和塔楼的区别，以及各自的优劣势：
1.塔楼一层会有若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。
2.板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。
3.塔楼的优势在于，建筑密度较高，房价较低，空间结构灵活，易于改造，结构强度高，抗震性好。一般底层可以建成华丽的大堂，不同的房型和朝向，价位的选择余地也比较大。而且塔楼因为多户公摊，虽然公摊较大，但对于刚需而言，价格通常更易接受。
但是塔楼也有不足之处，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差，而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫，居住品质大打折扣。
4.板楼多是正南北通透，户型方正，采光与通风很好，板楼户型的使用率高，公摊很少。板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适很强，但房价也会更高。
板楼户型受制于进深和面宽两个因素，一般板楼是通过加大进深来增加销售面积的，但进深大了，采光效果就受影响。而且，一般情况下，板楼由于建筑结构，难有宽敞的底层大堂。而且，板楼的占地面积相对较大，可能会使小区的绿地面积减少。
最近有些粉丝想了解板楼与塔楼，今天有地产小孙给大家介绍一下板楼和塔楼的区别，以及各自的优劣势：
1.塔楼一层会有若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。
2.板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。
3.塔楼的优势在于，建筑密度较高，房价较低，空间结构灵活，易于改造，结构强度高，抗震性好。一般底层可以建成华丽的大堂，不同的房型和朝向，价位的选择余地也比较大。而且塔楼因为多户公摊，虽然公摊较大，但对于刚需而言，价格通常更易接受。
但是塔楼也有不足之处，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差，而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫，居住品质大打折扣。
4.板楼多是正南北通透，户型方正，采光与通风很好，板楼户型的使用率高，公摊很少。板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适很强，但房价也会更高。
板楼户型受制于进深和面宽两个因素，一般板楼是通过加大进深来增加销售面积的，但进深大了，采光效果就受影响。而且，一般情况下，板楼由于建筑结构，难有宽敞的底层大堂。而且，板楼的占地面积相对较大，可能会使小区的绿地面积减少。
100万的房贷，30年要多少利息？内行人士提醒：有2种省钱方式#买房# #房地产#
房子不仅是一个遮风避雨的地方，在许多人眼里，房子还具有保值的作用。许多在大城市打拼的年轻人，即使每月有1万多元的收入，面对高房价也常常无可奈何。
根据统计局数据显示，2021年1~5月，全国商品房销售金额70533.70亿元，同比增长52.4%，销售面积达到66383万平方米，同比增长36.3%。算下来，全国平均房价已经达到10628元/平方米，一套100平方米的房子就需要花费106万元。
买房并不容易，所以许多人就会想到用按揭的方式买房，自己付一部分首付，撬动更高的杠杆。房地产与信贷密不可分，长期以来，金融成为房地产调控的重要手段，2021年金融政策保持高压状态，房企融资的三道红线加上贷款集中度规定的影响下，许多城市的房价开始回归平稳。经营贷违规进入楼市的行为被打压，试点房企需要上报商票数据，楼市环境更加健康，炒房的成本提高了，这样的政策环境反而有利于刚需群体买房。
许多人在买房的时候会考虑自己的收入能不能付得了房贷，如果月薪5000元、房贷4000元，买下房子之后，自己却过着省吃俭用的生活，那就不划算了。
贷款的缺点就是要支付一定的利息，所以有人认为贷款期限越短越好，而内行人士提醒，许多人选择这种方式，其实损失了不少钱，如果选错了还款时间和贷款方式，可能就是给银行白送钱了。
贷款是越长越好，还是越短越好呢？如果有100万的房贷，分30年还清，这30年要还多少利息？
贷款方式的选择。
以100万的房贷，等额本息30年，利率5.45%计算，30年下来总利息是103.27万元，如果选择等额本金的还款方式，30年的利息是81.97万元，看起来等额本金方式的利息要少还接近22万元。如果将还款期限改成20年，等额本息还款方式下总利息是64.41万元，等额本金方式下利息总计54.72万元。不管是哪种贷款，期限越短，所需支付的利息就越少，这是不是意味着买房人选择贷款时间是越短越好呢？
实际上并非如此，我们在签贷款合同时，银行客户经理大多会推荐你用等额本息的方式，一方面控制银行的坏账率，另一方面，这样的还款方式对流水的要求更低。不少人买房连首付都需要借钱，如果选择等额本金方式，前期的高还款额会让许多人承受不起，所以为了降低还款风险，不少银行客户经理会推荐使用等额本息法。而且买房之后紧接着就需要考虑装修、买家具家电、结婚生子等问题，在手上多留一些流动资金也是很重要的。
还款时间，选择长一点更好？
如果仅仅从利息的数字上来看，选择20年会少还一些利息，不过我们更加要了解另外一样东西，那就是通货膨胀。
2000年我国的平均房价只有2000元每平方米左右，100万可以买5套房子。但现在，手拿100万，在一些三四线城市，买下2套房子都很难。这其中的原因就是，随着通货膨胀的发生，货币的购买力在逐年下降。20年前，300元的房贷似乎很多，但现在这300元就不值一提了，随着时间的推移，人们的薪水会提高，现在每个月3000元的房贷，放在20年后也不是什么大问题了。
如果打算长期持有，那么贷款年限选择30年会更好，这样每个月少还一些钱。手里留足流动资金，万一发生疾病、自然灾害等突发事件，现金就显得很珍贵了。房子作为一项不动产，从挂牌到出售也需要一段时间。
有没有其他办法来减少贷款利息支出？内行提醒：2种方式可以省钱。
业内人士提醒，以下两种方式是可操作性比较强的降低利息压力的方式。如果选错了，就相当于给银行白送钱了。
大家可以申请商贷转公积金贷款。公积金是国家给企业职工的一项福利，公积金的存款利息和贷款利息都很低，如果我们长期闲置不用，就相当于没有充分利用好这笔钱。以80万的房贷金额为例，如果用公积金贷款方式，利率3.25%，等额本息还款，总利息是45.33万元。如果用商贷的方式，利息5.45%，总利息是82.62万元。
第2种方式是，采用LPR利率方式。LPR利率就是浮动按揭利率，这是央行将以前发布的固定利率转换为LPR利率的一种计算方法。因为央行公布的贷款利率是每月公布一次，所以LPR有可能每隔几个月会发生变化，从2020年到现在的LPR利率来看，将固定利率转换为LPR利率确实可以减少利息支出。不过，既然是浮动按揭利率，那么未来的变化就是不可预测的。未来几年会发生什么还无法预测，所以这种方法也就是见仁见智了。
总结一下，今年的房地产信贷呈现一个收紧的趋势，随着国家调控政策的逐渐深入，因城施策到来，“房住不炒”的观念也深入人心，炒房投资已经成为历史，对于那些想买房的人来说，买房之后的房贷压力也是大家需要考虑的。选择好适合自己的贷款时间和贷款方式，把自己的钱计划好，才能提高买房人的生活质量。
房子不仅是一个遮风避雨的地方，在许多人眼里，房子还具有保值的作用。许多在大城市打拼的年轻人，即使每月有1万多元的收入，面对高房价也常常无可奈何。
根据统计局数据显示，2021年1~5月，全国商品房销售金额70533.70亿元，同比增长52.4%，销售面积达到66383万平方米，同比增长36.3%。算下来，全国平均房价已经达到10628元/平方米，一套100平方米的房子就需要花费106万元。
买房并不容易，所以许多人就会想到用按揭的方式买房，自己付一部分首付，撬动更高的杠杆。房地产与信贷密不可分，长期以来，金融成为房地产调控的重要手段，2021年金融政策保持高压状态，房企融资的三道红线加上贷款集中度规定的影响下，许多城市的房价开始回归平稳。经营贷违规进入楼市的行为被打压，试点房企需要上报商票数据，楼市环境更加健康，炒房的成本提高了，这样的政策环境反而有利于刚需群体买房。
许多人在买房的时候会考虑自己的收入能不能付得了房贷，如果月薪5000元、房贷4000元，买下房子之后，自己却过着省吃俭用的生活，那就不划算了。
贷款的缺点就是要支付一定的利息，所以有人认为贷款期限越短越好，而内行人士提醒，许多人选择这种方式，其实损失了不少钱，如果选错了还款时间和贷款方式，可能就是给银行白送钱了。
贷款是越长越好，还是越短越好呢？如果有100万的房贷，分30年还清，这30年要还多少利息？
贷款方式的选择。
以100万的房贷，等额本息30年，利率5.45%计算，30年下来总利息是103.27万元，如果选择等额本金的还款方式，30年的利息是81.97万元，看起来等额本金方式的利息要少还接近22万元。如果将还款期限改成20年，等额本息还款方式下总利息是64.41万元，等额本金方式下利息总计54.72万元。不管是哪种贷款，期限越短，所需支付的利息就越少，这是不是意味着买房人选择贷款时间是越短越好呢？
实际上并非如此，我们在签贷款合同时，银行客户经理大多会推荐你用等额本息的方式，一方面控制银行的坏账率，另一方面，这样的还款方式对流水的要求更低。不少人买房连首付都需要借钱，如果选择等额本金方式，前期的高还款额会让许多人承受不起，所以为了降低还款风险，不少银行客户经理会推荐使用等额本息法。而且买房之后紧接着就需要考虑装修、买家具家电、结婚生子等问题，在手上多留一些流动资金也是很重要的。
还款时间，选择长一点更好？
如果仅仅从利息的数字上来看，选择20年会少还一些利息，不过我们更加要了解另外一样东西，那就是通货膨胀。
2000年我国的平均房价只有2000元每平方米左右，100万可以买5套房子。但现在，手拿100万，在一些三四线城市，买下2套房子都很难。这其中的原因就是，随着通货膨胀的发生，货币的购买力在逐年下降。20年前，300元的房贷似乎很多，但现在这300元就不值一提了，随着时间的推移，人们的薪水会提高，现在每个月3000元的房贷，放在20年后也不是什么大问题了。
如果打算长期持有，那么贷款年限选择30年会更好，这样每个月少还一些钱。手里留足流动资金，万一发生疾病、自然灾害等突发事件，现金就显得很珍贵了。房子作为一项不动产，从挂牌到出售也需要一段时间。
有没有其他办法来减少贷款利息支出？内行提醒：2种方式可以省钱。
业内人士提醒，以下两种方式是可操作性比较强的降低利息压力的方式。如果选错了，就相当于给银行白送钱了。
大家可以申请商贷转公积金贷款。公积金是国家给企业职工的一项福利，公积金的存款利息和贷款利息都很低，如果我们长期闲置不用，就相当于没有充分利用好这笔钱。以80万的房贷金额为例，如果用公积金贷款方式，利率3.25%，等额本息还款，总利息是45.33万元。如果用商贷的方式，利息5.45%，总利息是82.62万元。
第2种方式是，采用LPR利率方式。LPR利率就是浮动按揭利率，这是央行将以前发布的固定利率转换为LPR利率的一种计算方法。因为央行公布的贷款利率是每月公布一次，所以LPR有可能每隔几个月会发生变化，从2020年到现在的LPR利率来看，将固定利率转换为LPR利率确实可以减少利息支出。不过，既然是浮动按揭利率，那么未来的变化就是不可预测的。未来几年会发生什么还无法预测，所以这种方法也就是见仁见智了。
总结一下，今年的房地产信贷呈现一个收紧的趋势，随着国家调控政策的逐渐深入，因城施策到来，“房住不炒”的观念也深入人心，炒房投资已经成为历史，对于那些想买房的人来说，买房之后的房贷压力也是大家需要考虑的。选择好适合自己的贷款时间和贷款方式，把自己的钱计划好，才能提高买房人的生活质量。
【聚焦[思考]购买学区房之前，必需了解学区划分招生政策】
#太原身边事##太原房地产##太原头条# 这几天王女士非常焦虑，孩子明年就上小学了，学区房该不该购买？买了学区房也不一定能上名校？
王女士说：“前几天，太原市教育局发布2021年义务教育阶段相关招生入学政策，其中有关学区房学位限定的政策在家长间炸开了锅，从今年起，太原将实行房产地址‘学位限定’，即自登记入学之年起，同一套住宅6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位（符合国家生育政策的除外）。常年成交稳定、价格只涨不跌的学区房，遇到了精准的政策调控，是不是买了学区房也不一定能上名校了？”
对于王女士的焦虑，从太原市教育局了解到，太原市文件下发后，各县区会马上制定实施细则，预计今年开始实行。以小学为例，该政策的计算以6年为一个周期。例如：2021年秋季入学登记使用过的房产，在2027年秋季入学前都不再作为同一学校对口入学的依据。6年期满，2027年秋季学期起才能再次作为同一学校对口入学的依据。如果某户有两个孩子，第一个孩子2021年入学，该户房产地址录入信息库。根据该政策，该户第二个孩子仍可以用该房产入学。但第二个孩子于2023年入学，那计算年份则要从2023年算起满6年，也就是2029年才可再次作为入学依据。同理，初中是三年的时间限定。其实这一政策并非太原独创，例如2017年合肥便有学校开始执行“学区房6年限售”政策。
走访市场发现，太原市老牌名校，比如青年路小学、山大附小、山大附中等，对于周边房价的带动较强，尽管周围的学区房普遍都有二三十年的房龄，但都售价不菲。2020年，太原幼升小、小升初招生政策改革，无论民办还是公办学校，报名人数超过计划人数的学校，实施摇号招生，能对口多个优质初中的老牌知名小学，其毕业生拥有更多进入知名初中的机会。但同时，因为摇号，买了对口学区房，子女也未必能上理想名校。买不买学区房，成了赌局。
中介经纪人赵经理介绍，“今年以来，学区房市场的观望气氛比较浓厚。以前，只要孩子有上学需求，父母都会早早买学区房，但现在许多家长持观望态度，担心政策有变投资失败。除非近一两年孩子就要入学的家长，才敢高价下手。因此，除了特别重点的学区房仍然价格坚挺以外，其他学校附近的学区房成交和单价都有所回落。学位限定一旦执行，那一套小学学区房起码6年没有市场行情。6年是孩子小学成长的关键时间段，对于楼市同样是翻天覆地的变化。”
赵经理表示，需要注意的是，目前太原市场上有些楼盘，将附近所有学校统统放进自己的楼书中来，并宣称自身为“学区房”，提高楼盘价格。其实楼盘能否划入学校的招生范围，需事先了解清楚。对于近几年暂时用不到学区房的购房者，切勿跟风抢购。首先，学区划分每年都有变化，跟风抢房只会催涨房价，造成投资失败；其次，房住不炒不会因学区房的变化而改变。今后，家长在购买入学用的二手房的时候要格外注意，该户地址6年内是否已经有符合条件的儿童入学，建议与房屋卖家充分沟通，并在购买合同上增设相关条款，以维护自身权益。如果有必要，家长可以向相关学校提出申请，请学校帮助查询入学信息。
太原市教育局相关人士表示，购买学区房之前，家长要提前关注学区划分招生政策。受生源人数等影响，多数学校对每年的招生区域都会进行适当调整，因此学区非一成不变。特别是名校周边，入学人员如果大幅增多，教育部门会根据实际情况进行微调。因此在购买学区房之前，购房者要事先向教育局、街道、学校招生办、派出所等有关部门了解清楚招生政策的变化，询问是否会出现学区重新划分的情形，特别是对于两个学区交界线附近的房产更要留意。其次，购买二手学区房的家长，要特别注意户口迁移问题。二手房买卖过程中，由于产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再办理户口迁移手续，卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出，而后买家才能将家庭成员的户口迁入。否则，即使房产产权属于自己，但是仍可能因为原户主户口未能及时迁出而无法办理迁入手续。而学校是要求提供《居民户口簿》《房屋所有（产）权证》两个条件才可以报名入学的。所以，购房者最好能签订书面户口迁出的时间及违约责任。
此外，家长还需谨防掉入“假冒学区房”的坑。有些小区虽然与名校仅一墙之隔，但并非意味着就能进入该学校就读。虽然“就近入学”是指在距离居住地一定范围内的学校就读，但并不是指某个学生的家庭住址距离某一所中学最近就能就近入学。按照相应规定，每个学校的招生范围每年都会公布一次，但招生范围的确定是以小区或者街道整体划分，这就产生居住地与学校虽然仅一墙之隔，却不一定能被划进家长想要选择的学校的情形。
（山西市场导报）
#太原身边事##太原房地产##太原头条# 这几天王女士非常焦虑，孩子明年就上小学了，学区房该不该购买？买了学区房也不一定能上名校？
王女士说：“前几天，太原市教育局发布2021年义务教育阶段相关招生入学政策，其中有关学区房学位限定的政策在家长间炸开了锅，从今年起，太原将实行房产地址‘学位限定’，即自登记入学之年起，同一套住宅6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位（符合国家生育政策的除外）。常年成交稳定、价格只涨不跌的学区房，遇到了精准的政策调控，是不是买了学区房也不一定能上名校了？”
对于王女士的焦虑，从太原市教育局了解到，太原市文件下发后，各县区会马上制定实施细则，预计今年开始实行。以小学为例，该政策的计算以6年为一个周期。例如：2021年秋季入学登记使用过的房产，在2027年秋季入学前都不再作为同一学校对口入学的依据。6年期满，2027年秋季学期起才能再次作为同一学校对口入学的依据。如果某户有两个孩子，第一个孩子2021年入学，该户房产地址录入信息库。根据该政策，该户第二个孩子仍可以用该房产入学。但第二个孩子于2023年入学，那计算年份则要从2023年算起满6年，也就是2029年才可再次作为入学依据。同理，初中是三年的时间限定。其实这一政策并非太原独创，例如2017年合肥便有学校开始执行“学区房6年限售”政策。
走访市场发现，太原市老牌名校，比如青年路小学、山大附小、山大附中等，对于周边房价的带动较强，尽管周围的学区房普遍都有二三十年的房龄，但都售价不菲。2020年，太原幼升小、小升初招生政策改革，无论民办还是公办学校，报名人数超过计划人数的学校，实施摇号招生，能对口多个优质初中的老牌知名小学，其毕业生拥有更多进入知名初中的机会。但同时，因为摇号，买了对口学区房，子女也未必能上理想名校。买不买学区房，成了赌局。
中介经纪人赵经理介绍，“今年以来，学区房市场的观望气氛比较浓厚。以前，只要孩子有上学需求，父母都会早早买学区房，但现在许多家长持观望态度，担心政策有变投资失败。除非近一两年孩子就要入学的家长，才敢高价下手。因此，除了特别重点的学区房仍然价格坚挺以外，其他学校附近的学区房成交和单价都有所回落。学位限定一旦执行，那一套小学学区房起码6年没有市场行情。6年是孩子小学成长的关键时间段，对于楼市同样是翻天覆地的变化。”
赵经理表示，需要注意的是，目前太原市场上有些楼盘，将附近所有学校统统放进自己的楼书中来，并宣称自身为“学区房”，提高楼盘价格。其实楼盘能否划入学校的招生范围，需事先了解清楚。对于近几年暂时用不到学区房的购房者，切勿跟风抢购。首先，学区划分每年都有变化，跟风抢房只会催涨房价，造成投资失败；其次，房住不炒不会因学区房的变化而改变。今后，家长在购买入学用的二手房的时候要格外注意，该户地址6年内是否已经有符合条件的儿童入学，建议与房屋卖家充分沟通，并在购买合同上增设相关条款，以维护自身权益。如果有必要，家长可以向相关学校提出申请，请学校帮助查询入学信息。
太原市教育局相关人士表示，购买学区房之前，家长要提前关注学区划分招生政策。受生源人数等影响，多数学校对每年的招生区域都会进行适当调整，因此学区非一成不变。特别是名校周边，入学人员如果大幅增多，教育部门会根据实际情况进行微调。因此在购买学区房之前，购房者要事先向教育局、街道、学校招生办、派出所等有关部门了解清楚招生政策的变化，询问是否会出现学区重新划分的情形，特别是对于两个学区交界线附近的房产更要留意。其次，购买二手学区房的家长，要特别注意户口迁移问题。二手房买卖过程中，由于产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再办理户口迁移手续，卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出，而后买家才能将家庭成员的户口迁入。否则，即使房产产权属于自己，但是仍可能因为原户主户口未能及时迁出而无法办理迁入手续。而学校是要求提供《居民户口簿》《房屋所有（产）权证》两个条件才可以报名入学的。所以，购房者最好能签订书面户口迁出的时间及违约责任。
此外，家长还需谨防掉入“假冒学区房”的坑。有些小区虽然与名校仅一墙之隔，但并非意味着就能进入该学校就读。虽然“就近入学”是指在距离居住地一定范围内的学校就读，但并不是指某个学生的家庭住址距离某一所中学最近就能就近入学。按照相应规定，每个学校的招生范围每年都会公布一次，但招生范围的确定是以小区或者街道整体划分，这就产生居住地与学校虽然仅一墙之隔，却不一定能被划进家长想要选择的学校的情形。
（山西市场导报）
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