新冠疫苗不仅可以降低死亡率，也可以降低病死率。
今天看到有朋友提到，新冠疫苗可以降低死亡率，可以降低发病率，但不一定能降低病死率。
这种说法对不对呢？其实这个问题是非常值得探讨的，这里涉及到不少流行病学和医学统计学的知识
一
先说一下基本概念。死亡率和病死率。
很多媒体报道当中常常会把这两个术语混用，包括一些科普文章中为了方便理解也会混用，但实际上这两者有着很大差别。
死亡率（mortality rate）表示在一定时期内（通常以年为单位），人群中因某种疾病而死亡的人数在人群中的占比，是测量人群死亡危险最常用的指标。
病死率（case fatality rate, CFR）表示一定时期内，因某种疾病而死亡的人数在该病患者中的占比，是测量患者因该疾病死亡的风险。
简单来说，
-死亡率的分母是普通人群，而病死率的分母是患者群体。
-死亡率通常用来衡量特定时期内一个疾病对于全人群的影响力，而病死率通常用来衡量一个疾病对于患者的风险高低。
关于后面这点，我们展开说明一下。一个病的病死率高，不代表它的死亡率也高。
比如狂犬病，大家都知道它的病死率极高，但由于狂犬病发病率低，其死亡率并不如艾滋病。2020年，中国狂犬病死亡人数188人，而艾滋病的死亡人数是18819人，前者的死亡率只有后者的百分之一。也就是说，狂犬病对中国普通人群的影响小于艾滋病。
但是，狂犬病仍然是一种致死性极高的疾病。另外，艾滋病的病程远远长于狂犬病，HIV感染者只要及时、规范接受抗逆转录治疗，预期寿命可以接近正常人；而狂犬病的病程通常只有1~3个月，极少超过1年。
所以大家现在应该知道两者的区别了。当我们要看一个病在一定时期内对于全人群的影响、或者防疫工作的整体效果，我们通常会选择死亡率作为参考指标；当我们要看一个病的凶险程度、或者我们的药物干预措施是否起效时，病死率的参考价值会更大一些。
二
那么回到新冠疫苗上。
新冠疫苗可以有效预防病毒的有症状感染，降低重症率和死亡率，这些随着这一年以来各地的大力宣传，大家应该已经耳熟能详了。
那么，新冠疫苗是否可以降低病死率呢？
也就是说，如果你接种了疫苗但还是不幸感染了，那么你的病死率是否会低于那些没有接种疫苗的感染者呢？
这个答案似乎很简单。但是，验证医学问题不能仅凭直觉，我们还需要更多的数据支持。
我们先说一个基础的知识。
预防重症/死亡所需要的中和抗体水平，比预防感染/轻症所需要的低得多。
在今年5月Nature Med发表的论文上，根据多种疫苗有效率及其中和抗体水平的分析，研究人员估计，中和抗体水平达到康复者血清水平的20.2%，就有50%的概率避免有症状感染；中和抗体水平达到康复者血清水平的3%，就有50%的概率避免感染后出现重症。
也就是说仅仅需要很低的中和抗体水平，就可以有效预防重症。但从另外一个角度说，同样低水平的中和抗体也许防得住重症，但不一定防得住有症状感染。
我们通常说的疫苗有效率（vaccine efficacy/ effectiveness, VE），指的是疫苗接种人群中病例减少的比例，通常指的是有症状感染，而计算疫苗预防重症/ ICU/ 死亡等指标时也用的是同样的计算方法。
疫苗给人群带来的强大保护力是显而易见的，今年以来大量的III期临床试验和真实世界研究结果都可以反映这一点。以CDC前段时间公布的数据为例，相比于未接种人群，接种人群的发病风险降低了8倍，住院和死亡风险都降低了25倍（图1）。
那么一个很简单的数学题，接种人群发病风险降低8倍，死亡风险降低25倍，请问接种人群的病死率是否有下降？
三
我想很多人的答案都是YES，但实际上，这个计算方式并不严谨，因为它没有对人群进行严格分层。
在目前任何一个国家的特定时期内，不同年龄段人群接种疫苗的比例是有很大区别的，而不同年龄段的病死率是有很大区别的。老年人由于常常有更多的基础疾病，其死亡风险远高于年轻人，以18~29岁年龄段为基准（因为该年龄段累积的病例数最多），65~74岁年龄组的死亡风险提高了将近100倍，而85岁以上年龄段更是提高了600倍（图2）。
那么疫苗接种后，一旦出现突破性感染，病死率比那些没接种疫苗的人究竟如何呢？
我们看看英格兰公共卫生署的数据（图3）。2021年2月1日至8月2日，感染Delta并需要急诊治疗的感染者中：
-完全接种疫苗感染人数：47008
-未接种疫苗感染人数：151054
-完全接种疫苗死亡人数：402
-未接种疫苗死亡人数：253
完全接种疫苗人群感染后的病死率：402/ 47008=0.85%
未接种疫苗人群感染后的病死率：48/ 147612=0.17%
咋一看，打了疫苗，病死率还提高了？
那么，我们把数据做一下分层。
50岁以下
-完全接种疫苗感染人数：25536
-未接种疫苗感染人数：147612
-完全接种疫苗死亡人数：13
-未接种疫苗死亡人数：48
50岁及以上
-完全接种疫苗感染人数：21472
-未接种疫苗感染人数：3440
-完全接种疫苗死亡人数：389
-未接种疫苗死亡人数：205
由此计算出：
-50岁以下完全接种疫苗人群感染后的病死率：13/ 25536=0.05%
-50岁以下未接种疫苗人群感染后的病死率：48/ 147612=0.03%
-50岁以上完全接种疫苗人群感染后的病死率：389/ 21472=1.81%
-50岁以上未接种疫苗人群感染后的病死率：205/ 3440=5.96%
我们能发现，50岁以下的感染者中，无论是否接种疫苗，病死率都是在很低的水平；而50岁以上感染者的病死率显著提高，疫苗接种可以大幅降低病死率。
所以，之所以「打了疫苗病死率上升」，主要是被大量50岁以下感染者的数据影响了。
四
那么为什么英格兰50岁以下的中青年人，感染后的病死率还提高了呢？
因为这个统计并不是反映所有感染者的情况。
实际上，英格兰公共卫生署统计的是「感染后需要急诊（emergency care）的感染者情况」。也就是说这上面统计的绝大多数感染者是已经有症状并需要医疗干预了，并不包含大量的无症状感染者及轻症患者。
而疫苗接种后的突破性感染，无症状和轻症比例明显上升。也就是说打了新冠疫苗之后，即便出现感染，症状也会比没有打疫苗的人轻很多。
如何证明这一点呢？
在很多真实世界研究或者队列研究当中，其实都有证据支持。以新加坡7月31日发表在medrxiv上的一项多中心队列研究为例，疫苗接种后感染者的无症状比例明显高于未接种疫苗感染者（28.2% vs 9.2%），病毒载量下降更快。
而即便是那些有症状感染者，出现肺炎、需要输氧或者进ICU的比例也未接种疫苗组更低，死亡人数也都出现在未接种疫苗组（图4）。另外新加坡这个研究，疫苗接种组本身的重症和病死风险其实更高，因为疫苗组的中位年龄是56岁，而未接种组的是39.5岁。
而根据新加坡卫生部公布的所有感染者数据当中，完全接种疫苗的感染人群中98.3%都是无症状感染或者轻症，只有0.2%的感染者需要吸氧，0.1%的感染者死亡；而未接种疫苗的感染人群中，超过6.1%的人需要吸氧，死亡比例上升至1.3%。
所以，疫苗接种不仅可以降低死亡率，也可以降低感染后的重症率和病死率。这种现象并不是新冠疫苗独有的，在其他疫苗比如流感疫苗上我们也早已见过。就像文章开头说的，疫苗接种后即便中和水平不高，无法避免感染，但仍然可以显著降低重症和死亡的概率。
当然，疫苗不是唯一的答案，面对传染力强得多的Delta，我们仍然要强调疫苗接种与严格的NPI措施（非药物干预措施，比如戴口罩、保持社交距离等）同等重要。面对众多传染病，疫苗都提供了无可取代的作用，它是人类有史以来发明的最强大的护甲之一。
在战场上，即便你的护甲被刀剑击破，你也有更大的概率可以活下来。
#庄医生的疫情笔记# #夏日健康总动员#
今天看到有朋友提到，新冠疫苗可以降低死亡率，可以降低发病率，但不一定能降低病死率。
这种说法对不对呢？其实这个问题是非常值得探讨的，这里涉及到不少流行病学和医学统计学的知识
一
先说一下基本概念。死亡率和病死率。
很多媒体报道当中常常会把这两个术语混用，包括一些科普文章中为了方便理解也会混用，但实际上这两者有着很大差别。
死亡率（mortality rate）表示在一定时期内（通常以年为单位），人群中因某种疾病而死亡的人数在人群中的占比，是测量人群死亡危险最常用的指标。
病死率（case fatality rate, CFR）表示一定时期内，因某种疾病而死亡的人数在该病患者中的占比，是测量患者因该疾病死亡的风险。
简单来说，
-死亡率的分母是普通人群，而病死率的分母是患者群体。
-死亡率通常用来衡量特定时期内一个疾病对于全人群的影响力，而病死率通常用来衡量一个疾病对于患者的风险高低。
关于后面这点，我们展开说明一下。一个病的病死率高，不代表它的死亡率也高。
比如狂犬病，大家都知道它的病死率极高，但由于狂犬病发病率低，其死亡率并不如艾滋病。2020年，中国狂犬病死亡人数188人，而艾滋病的死亡人数是18819人，前者的死亡率只有后者的百分之一。也就是说，狂犬病对中国普通人群的影响小于艾滋病。
但是，狂犬病仍然是一种致死性极高的疾病。另外，艾滋病的病程远远长于狂犬病，HIV感染者只要及时、规范接受抗逆转录治疗，预期寿命可以接近正常人；而狂犬病的病程通常只有1~3个月，极少超过1年。
所以大家现在应该知道两者的区别了。当我们要看一个病在一定时期内对于全人群的影响、或者防疫工作的整体效果，我们通常会选择死亡率作为参考指标；当我们要看一个病的凶险程度、或者我们的药物干预措施是否起效时，病死率的参考价值会更大一些。
二
那么回到新冠疫苗上。
新冠疫苗可以有效预防病毒的有症状感染，降低重症率和死亡率，这些随着这一年以来各地的大力宣传，大家应该已经耳熟能详了。
那么，新冠疫苗是否可以降低病死率呢？
也就是说，如果你接种了疫苗但还是不幸感染了，那么你的病死率是否会低于那些没有接种疫苗的感染者呢？
这个答案似乎很简单。但是，验证医学问题不能仅凭直觉，我们还需要更多的数据支持。
我们先说一个基础的知识。
预防重症/死亡所需要的中和抗体水平，比预防感染/轻症所需要的低得多。
在今年5月Nature Med发表的论文上，根据多种疫苗有效率及其中和抗体水平的分析，研究人员估计，中和抗体水平达到康复者血清水平的20.2%，就有50%的概率避免有症状感染；中和抗体水平达到康复者血清水平的3%，就有50%的概率避免感染后出现重症。
也就是说仅仅需要很低的中和抗体水平，就可以有效预防重症。但从另外一个角度说，同样低水平的中和抗体也许防得住重症，但不一定防得住有症状感染。
我们通常说的疫苗有效率（vaccine efficacy/ effectiveness, VE），指的是疫苗接种人群中病例减少的比例，通常指的是有症状感染，而计算疫苗预防重症/ ICU/ 死亡等指标时也用的是同样的计算方法。
疫苗给人群带来的强大保护力是显而易见的，今年以来大量的III期临床试验和真实世界研究结果都可以反映这一点。以CDC前段时间公布的数据为例，相比于未接种人群，接种人群的发病风险降低了8倍，住院和死亡风险都降低了25倍（图1）。
那么一个很简单的数学题，接种人群发病风险降低8倍，死亡风险降低25倍，请问接种人群的病死率是否有下降？
三
我想很多人的答案都是YES，但实际上，这个计算方式并不严谨，因为它没有对人群进行严格分层。
在目前任何一个国家的特定时期内，不同年龄段人群接种疫苗的比例是有很大区别的，而不同年龄段的病死率是有很大区别的。老年人由于常常有更多的基础疾病，其死亡风险远高于年轻人，以18~29岁年龄段为基准（因为该年龄段累积的病例数最多），65~74岁年龄组的死亡风险提高了将近100倍，而85岁以上年龄段更是提高了600倍（图2）。
那么疫苗接种后，一旦出现突破性感染，病死率比那些没接种疫苗的人究竟如何呢？
我们看看英格兰公共卫生署的数据（图3）。2021年2月1日至8月2日，感染Delta并需要急诊治疗的感染者中：
-完全接种疫苗感染人数：47008
-未接种疫苗感染人数：151054
-完全接种疫苗死亡人数：402
-未接种疫苗死亡人数：253
完全接种疫苗人群感染后的病死率：402/ 47008=0.85%
未接种疫苗人群感染后的病死率：48/ 147612=0.17%
咋一看，打了疫苗，病死率还提高了？
那么，我们把数据做一下分层。
50岁以下
-完全接种疫苗感染人数：25536
-未接种疫苗感染人数：147612
-完全接种疫苗死亡人数：13
-未接种疫苗死亡人数：48
50岁及以上
-完全接种疫苗感染人数：21472
-未接种疫苗感染人数：3440
-完全接种疫苗死亡人数：389
-未接种疫苗死亡人数：205
由此计算出：
-50岁以下完全接种疫苗人群感染后的病死率：13/ 25536=0.05%
-50岁以下未接种疫苗人群感染后的病死率：48/ 147612=0.03%
-50岁以上完全接种疫苗人群感染后的病死率：389/ 21472=1.81%
-50岁以上未接种疫苗人群感染后的病死率：205/ 3440=5.96%
我们能发现，50岁以下的感染者中，无论是否接种疫苗，病死率都是在很低的水平；而50岁以上感染者的病死率显著提高，疫苗接种可以大幅降低病死率。
所以，之所以「打了疫苗病死率上升」，主要是被大量50岁以下感染者的数据影响了。
四
那么为什么英格兰50岁以下的中青年人，感染后的病死率还提高了呢？
因为这个统计并不是反映所有感染者的情况。
实际上，英格兰公共卫生署统计的是「感染后需要急诊（emergency care）的感染者情况」。也就是说这上面统计的绝大多数感染者是已经有症状并需要医疗干预了，并不包含大量的无症状感染者及轻症患者。
而疫苗接种后的突破性感染，无症状和轻症比例明显上升。也就是说打了新冠疫苗之后，即便出现感染，症状也会比没有打疫苗的人轻很多。
如何证明这一点呢？
在很多真实世界研究或者队列研究当中，其实都有证据支持。以新加坡7月31日发表在medrxiv上的一项多中心队列研究为例，疫苗接种后感染者的无症状比例明显高于未接种疫苗感染者（28.2% vs 9.2%），病毒载量下降更快。
而即便是那些有症状感染者，出现肺炎、需要输氧或者进ICU的比例也未接种疫苗组更低，死亡人数也都出现在未接种疫苗组（图4）。另外新加坡这个研究，疫苗接种组本身的重症和病死风险其实更高，因为疫苗组的中位年龄是56岁，而未接种组的是39.5岁。
而根据新加坡卫生部公布的所有感染者数据当中，完全接种疫苗的感染人群中98.3%都是无症状感染或者轻症，只有0.2%的感染者需要吸氧，0.1%的感染者死亡；而未接种疫苗的感染人群中，超过6.1%的人需要吸氧，死亡比例上升至1.3%。
所以，疫苗接种不仅可以降低死亡率，也可以降低感染后的重症率和病死率。这种现象并不是新冠疫苗独有的，在其他疫苗比如流感疫苗上我们也早已见过。就像文章开头说的，疫苗接种后即便中和水平不高，无法避免感染，但仍然可以显著降低重症和死亡的概率。
当然，疫苗不是唯一的答案，面对传染力强得多的Delta，我们仍然要强调疫苗接种与严格的NPI措施（非药物干预措施，比如戴口罩、保持社交距离等）同等重要。面对众多传染病，疫苗都提供了无可取代的作用，它是人类有史以来发明的最强大的护甲之一。
在战场上，即便你的护甲被刀剑击破，你也有更大的概率可以活下来。
#庄医生的疫情笔记# #夏日健康总动员#
我在新西兰盖房子
关于新西兰买地盖房的几个问题
我上一篇写了《感觉要组盖房团了》，其实说的是，在新西兰有打算盖房的和已经开始盖房的朋友加我微信的不少，都想知道盖房子的一些事情，毕竟，我们都没有盖过房子，每个人都是第一次。是这个意思，而不是组团盖房，就好像组团买房一样，这个可不能组团，麻烦太大了。还是各顾各的比较好。
不过，还是有些问题可以回复的，比如下面这个朋友。
没有组团盖房的能力，只能凑热闹请教大头妈， 问题有点多，不好意思，就是受大头妈影响开始喜欢、关注房地产啦，看大头妈的文章开眼界 长见识，喜欢大头妈的文字风格和生活态度。
1.在新西兰买空地只能从开发商那里买？政府是否有土地管理机构负责土地交易？开发商与土地管理机构什么关系？
2.你家建材如何选择？可以自己从国内采购建材，再运到新西兰施工吗？这样能增加建房成本大约多少？
3.你家建房各流程全部由洋人公司承办，是出于什么考虑？
我现在来一个一个回答。
第一个问题，首先我们要知道，新西兰的土地主要有三种制度，国有土地，私有土地和租赁土地。
在新西兰的土地中，有百分之三十是国有土地，包括国家公园，保护区，和政府兴办的铁路公路学校等土地；百分之十为地方政府拥有的土地，像每个居民区都有政府保留地，就属于地方政府的土地；剩下的百分之六十都是私有土地和租赁土地，而租赁土地其实也是私人土地的一部分，这私人土地也包括了企业拥有的土地。而所有土地管理权都归中央政府，这个管理的意思是，即便是土地是自己的，你要盖房子也需要经过市政厅的批准。另外在哪些地方多少面积盖多少房子，也是有规定的。以奥克兰为例，靠近市中心的，是高密度住宅区，那么一千平方米的土地可以盖五栋房子；而在中密度住宅区，可以盖三栋到四栋房子，而在低密度住宅区，只能盖两栋。而在郊区，我们通常说的农庄，也不能随便盖房子拿去卖，你只能盖你自己住的房子，即便你拥有几公顷的土地，也只能盖你自己住的，面积则随便。
所以说，即便是私有土地，也不能随便盖房，都需要经过市政厅批准。
那么我们就可以继续回答第一个问题了，我们要买空地盖房，从哪里去买？主要是开发商，因为只有开发商有这个实力去购买大块土地（前提，这个土地已经经过市政厅批准可以盖房子的），然后进行分割销售，而分割的手续也是要经过市政厅去办理，这是要收费的，费用还不低。分割的面积一般都在三百到五百平方米之间，最近两年来，分割的面积大多都在三百到四百之间，有的多一点。很少超过五百。但是也不能低于两百平方米。购买开发商的土地，有两种情况，一种是自己买地自己盖自己住；另外一种是买了土地盖了拿去卖，这就变成了二级开发商。购买开发商的土地有几个好处，第一是已经是分割好的了，另外水电道路通讯都三通了（这是政府负责的，政府的钱从哪里来，从税收那里来，开发商销售土地是要交税的。而道路水电通讯属于城市建设规划一部分）你只需要找到设计师设计图纸然后去市政厅审批就可以开工了。
有没有可能不通过开发商去购买土地呢？可以，但是很少人有这个经济实力，那是需要购买一大片土地的，然后分割，没有几千万纽币的实力很难做到。当然还可以去私人那里购买小块土地，人家分割好的，其实也算是从开发商那里购买吧，小开发商。另外购买农场土地是另外一回事了，也不是随便可以购买的了。
至于政府是否有土地管理机构负责土地交易？开发商与土地管理机构什么关系？我上面已经回复了。开发商所做的事情都需要经过政府部门批准，纳入市政管理和城市规划中。
第二个问题：你家建材如何选择？可以自己从国内采购建材，再运到新西兰施工吗？这样能增加建房成本大约多少？
我们的建材是根据设计师的图纸来选择的，比如砖瓦，木头这些都是常规的，当然有等级，我们会选择中高等，而这些建材都是承接我们房子建设的建筑公司准备的，并不需要我们去国内去采购。所有的费用都由三家建筑公司来招标，然后由建筑设计师来选择最合适的。我们听他们的意见。而房屋内的电器，我们会选择德国电器。照明设备，当然是中国的，中国的是很不错的，样子也不错，地毯会选择新西兰的羊毛地毯。木板地现在大多都是复合地板，所以我们也是选择复合地板。
我们自己是不能从国内采购建材的，这里面涉及到的事情太多了，这里就忽略不说了。
3.你家建房各流程全部由洋人公司承办，是出于什么考虑？
我们建房各流程并没有全部由洋人公司办理哦。首先我们的建筑设计事务所就选择华人的，一家香港人开的，好多年了。选择他，就因为他的事务所就在附近，我们联系方便，而他们对我们房子的土地情况也非常熟悉，以后他们来监理的时候抬脚就到了。我们不会大老远的去找其他建筑设计事务所，来回一趟花好多时间。选择他们，也是看了他们的网站，他们之前给人家设计的房屋我们觉得还不错，色彩也搭配和谐。然后我们就去找他们了，经过交谈，他们的意见也中肯，那么就这样定了。为什么没有选择附近的洋人设计事务所？因为差不多，我们也看了几家洋人设计事务所的网页，在相同大小的土地上，设计图纸也没有什么非常特别的地方。而我们选择华人，也是因为沟通更加简单。如果是我们在乡下买了一块几千平方米的大地，我们会考虑让洋人来设计，因为洋人的设计方案真的非常适合大地，他们是开放型的，而开放性的，没有足够面积土地和土地上的风景，开放设计是没有意义的。
而搬房子，必须由洋人公司来做，华人还真没有人做这个的。至于其他砍树，清理石棉瓦，清理废墟，都是设计事务所帮我们联系的，毕竟这是洋人的市场。
至于最后选择建筑商，也是建筑设计事务所去招标的，最终谁合适我们就选择谁，我们要听建筑设计师的，因为我们也不懂这些。不管白猫黑猫，抓到老鼠就是好猫，不管洋人华人，盖好房子就是好人，就是最适合我们的人。
昨天有一个北帕的朋友来问我买地盖房的事情，他说他买了一块地，去找建筑商，结果一个建筑商比一个建筑商开的价格高，他不知道怎么弄。我说，应该先去找建筑设计师啊，出了图纸，批下来了才去找建筑商的，而这个建筑商你可以自己找，也可以让建筑设计事务所替你去找。先找建筑商是本末倒置的，因为建筑商也是要去找建筑设计师出图纸的啊。你中间隔了一个建筑商，怎么去沟通你想要的图纸呢？
这也是之前一个建筑商提醒我的，他先问我图纸出了没有？我说没有，然后我才恍然大悟：我得先去找设计师啊，连图纸都没有怎么去找人盖房？
所以说，有了土地之后，先去找设计师，他们对土地上面的一切了如指掌，交给他们来处理就好。他们自有他们自己的合作单位，比我们自己一个一个去找简单多了。
万事开头难，其实也不难，走上了正轨就不难了。我们需要一步一步来，做任何事情都是如此。
想起一个故事。一个人盖了一栋房子，然后请人画了一幅这个房子的油画，挂在墙上，告诉子女，这油画好好保存，一百年以后可以用得上。一百年过去了，这个房子需要大修了，子孙后代缺钱了，想起老祖宗的话，就把这幅油画拿去卖了，一百年的画啊，还是有故事的，所以卖了不少钱，正好可以把这个房子彻底修缮，焕然一新。然后这一代的子孙说，我们也要请人来画一幅这个房子的油画，也挂在墙上，告诫子孙后代，好好保留，一百年以后，又是一栋新房，等于是免费的。这是祖先栽树后代乘凉的典范呢。
我也有一个台湾朋友，在乡间盖了一栋大豪宅，墙上就有一幅这个房子建成时候的俯瞰图，跟这个房子的年纪一样大。如今二十多年过去了，这画还在墙上。看到这幅画，我就想到那个一百年的画，不知道这个台湾朋友是不是也有将来换钱的意思？
倒是我，有这个想法，等我的房子盖好以后，我也画一幅我们这个房子的图画，挂在墙上，一百年以后，这幅有故事的画也可以换一栋房子了吧。
财迷。
关于新西兰买地盖房的几个问题
我上一篇写了《感觉要组盖房团了》，其实说的是，在新西兰有打算盖房的和已经开始盖房的朋友加我微信的不少，都想知道盖房子的一些事情，毕竟，我们都没有盖过房子，每个人都是第一次。是这个意思，而不是组团盖房，就好像组团买房一样，这个可不能组团，麻烦太大了。还是各顾各的比较好。
不过，还是有些问题可以回复的，比如下面这个朋友。
没有组团盖房的能力，只能凑热闹请教大头妈， 问题有点多，不好意思，就是受大头妈影响开始喜欢、关注房地产啦，看大头妈的文章开眼界 长见识，喜欢大头妈的文字风格和生活态度。
1.在新西兰买空地只能从开发商那里买？政府是否有土地管理机构负责土地交易？开发商与土地管理机构什么关系？
2.你家建材如何选择？可以自己从国内采购建材，再运到新西兰施工吗？这样能增加建房成本大约多少？
3.你家建房各流程全部由洋人公司承办，是出于什么考虑？
我现在来一个一个回答。
第一个问题，首先我们要知道，新西兰的土地主要有三种制度，国有土地，私有土地和租赁土地。
在新西兰的土地中，有百分之三十是国有土地，包括国家公园，保护区，和政府兴办的铁路公路学校等土地；百分之十为地方政府拥有的土地，像每个居民区都有政府保留地，就属于地方政府的土地；剩下的百分之六十都是私有土地和租赁土地，而租赁土地其实也是私人土地的一部分，这私人土地也包括了企业拥有的土地。而所有土地管理权都归中央政府，这个管理的意思是，即便是土地是自己的，你要盖房子也需要经过市政厅的批准。另外在哪些地方多少面积盖多少房子，也是有规定的。以奥克兰为例，靠近市中心的，是高密度住宅区，那么一千平方米的土地可以盖五栋房子；而在中密度住宅区，可以盖三栋到四栋房子，而在低密度住宅区，只能盖两栋。而在郊区，我们通常说的农庄，也不能随便盖房子拿去卖，你只能盖你自己住的房子，即便你拥有几公顷的土地，也只能盖你自己住的，面积则随便。
所以说，即便是私有土地，也不能随便盖房，都需要经过市政厅批准。
那么我们就可以继续回答第一个问题了，我们要买空地盖房，从哪里去买？主要是开发商，因为只有开发商有这个实力去购买大块土地（前提，这个土地已经经过市政厅批准可以盖房子的），然后进行分割销售，而分割的手续也是要经过市政厅去办理，这是要收费的，费用还不低。分割的面积一般都在三百到五百平方米之间，最近两年来，分割的面积大多都在三百到四百之间，有的多一点。很少超过五百。但是也不能低于两百平方米。购买开发商的土地，有两种情况，一种是自己买地自己盖自己住；另外一种是买了土地盖了拿去卖，这就变成了二级开发商。购买开发商的土地有几个好处，第一是已经是分割好的了，另外水电道路通讯都三通了（这是政府负责的，政府的钱从哪里来，从税收那里来，开发商销售土地是要交税的。而道路水电通讯属于城市建设规划一部分）你只需要找到设计师设计图纸然后去市政厅审批就可以开工了。
有没有可能不通过开发商去购买土地呢？可以，但是很少人有这个经济实力，那是需要购买一大片土地的，然后分割，没有几千万纽币的实力很难做到。当然还可以去私人那里购买小块土地，人家分割好的，其实也算是从开发商那里购买吧，小开发商。另外购买农场土地是另外一回事了，也不是随便可以购买的了。
至于政府是否有土地管理机构负责土地交易？开发商与土地管理机构什么关系？我上面已经回复了。开发商所做的事情都需要经过政府部门批准，纳入市政管理和城市规划中。
第二个问题：你家建材如何选择？可以自己从国内采购建材，再运到新西兰施工吗？这样能增加建房成本大约多少？
我们的建材是根据设计师的图纸来选择的，比如砖瓦，木头这些都是常规的，当然有等级，我们会选择中高等，而这些建材都是承接我们房子建设的建筑公司准备的，并不需要我们去国内去采购。所有的费用都由三家建筑公司来招标，然后由建筑设计师来选择最合适的。我们听他们的意见。而房屋内的电器，我们会选择德国电器。照明设备，当然是中国的，中国的是很不错的，样子也不错，地毯会选择新西兰的羊毛地毯。木板地现在大多都是复合地板，所以我们也是选择复合地板。
我们自己是不能从国内采购建材的，这里面涉及到的事情太多了，这里就忽略不说了。
3.你家建房各流程全部由洋人公司承办，是出于什么考虑？
我们建房各流程并没有全部由洋人公司办理哦。首先我们的建筑设计事务所就选择华人的，一家香港人开的，好多年了。选择他，就因为他的事务所就在附近，我们联系方便，而他们对我们房子的土地情况也非常熟悉，以后他们来监理的时候抬脚就到了。我们不会大老远的去找其他建筑设计事务所，来回一趟花好多时间。选择他们，也是看了他们的网站，他们之前给人家设计的房屋我们觉得还不错，色彩也搭配和谐。然后我们就去找他们了，经过交谈，他们的意见也中肯，那么就这样定了。为什么没有选择附近的洋人设计事务所？因为差不多，我们也看了几家洋人设计事务所的网页，在相同大小的土地上，设计图纸也没有什么非常特别的地方。而我们选择华人，也是因为沟通更加简单。如果是我们在乡下买了一块几千平方米的大地，我们会考虑让洋人来设计，因为洋人的设计方案真的非常适合大地，他们是开放型的，而开放性的，没有足够面积土地和土地上的风景，开放设计是没有意义的。
而搬房子，必须由洋人公司来做，华人还真没有人做这个的。至于其他砍树，清理石棉瓦，清理废墟，都是设计事务所帮我们联系的，毕竟这是洋人的市场。
至于最后选择建筑商，也是建筑设计事务所去招标的，最终谁合适我们就选择谁，我们要听建筑设计师的，因为我们也不懂这些。不管白猫黑猫，抓到老鼠就是好猫，不管洋人华人，盖好房子就是好人，就是最适合我们的人。
昨天有一个北帕的朋友来问我买地盖房的事情，他说他买了一块地，去找建筑商，结果一个建筑商比一个建筑商开的价格高，他不知道怎么弄。我说，应该先去找建筑设计师啊，出了图纸，批下来了才去找建筑商的，而这个建筑商你可以自己找，也可以让建筑设计事务所替你去找。先找建筑商是本末倒置的，因为建筑商也是要去找建筑设计师出图纸的啊。你中间隔了一个建筑商，怎么去沟通你想要的图纸呢？
这也是之前一个建筑商提醒我的，他先问我图纸出了没有？我说没有，然后我才恍然大悟：我得先去找设计师啊，连图纸都没有怎么去找人盖房？
所以说，有了土地之后，先去找设计师，他们对土地上面的一切了如指掌，交给他们来处理就好。他们自有他们自己的合作单位，比我们自己一个一个去找简单多了。
万事开头难，其实也不难，走上了正轨就不难了。我们需要一步一步来，做任何事情都是如此。
想起一个故事。一个人盖了一栋房子，然后请人画了一幅这个房子的油画，挂在墙上，告诉子女，这油画好好保存，一百年以后可以用得上。一百年过去了，这个房子需要大修了，子孙后代缺钱了，想起老祖宗的话，就把这幅油画拿去卖了，一百年的画啊，还是有故事的，所以卖了不少钱，正好可以把这个房子彻底修缮，焕然一新。然后这一代的子孙说，我们也要请人来画一幅这个房子的油画，也挂在墙上，告诫子孙后代，好好保留，一百年以后，又是一栋新房，等于是免费的。这是祖先栽树后代乘凉的典范呢。
我也有一个台湾朋友，在乡间盖了一栋大豪宅，墙上就有一幅这个房子建成时候的俯瞰图，跟这个房子的年纪一样大。如今二十多年过去了，这画还在墙上。看到这幅画，我就想到那个一百年的画，不知道这个台湾朋友是不是也有将来换钱的意思？
倒是我，有这个想法，等我的房子盖好以后，我也画一幅我们这个房子的图画，挂在墙上，一百年以后，这幅有故事的画也可以换一栋房子了吧。
财迷。
【无人汽车穿行 这里未来已来】
无人汽车变身智慧物料运送车，这里一天下线2700辆汽车和新能源车；光谷软件园内，以“数字经济”为核心的新兴产业集群，推动了无数的革新和蝶变；唐岛湾金融科创区里，金融活水源源不断地浇灌着实体经济；碧海蓝天间，琴岛之眼与彩虹桥浪漫得让人惊艳……作为青岛西海岸新区最早的城市建成区街道之一，长江路街道辖40个社区居委会，总人口46.8万。近年来，在长江路街道辖区41.3平方公里的热土上，处处涌动着澎湃动能与无限活力。昨日，记者深入长江路街道，探寻该街道高质量发展之路的奥秘。
/智慧/ 无人汽车运行里程54万公里
在上汽通用五菱青岛分公司，记者看到，园区内有14辆无人汽车正在转运物料，遇到前方有行人或车辆，就会自动减速、停车或调整方向，颇有未来感。“这是我们和上海交通大学联合开发的自动驾驶技术，并将该技术创新性地应用于公司的内部物料投运，通过将宝骏E300改造为无人驾驶的物流转运车辆，并积极进行商业化尝试，目前运行总里程54万公里，位列全球第一，技术处于国际行业领先水平，今年年底前计划再投入25辆。”上汽通用五菱青岛分公司公共事务经理孙先超说，青岛分公司自去年以来，开始大力进行数字化管理转型，现已完成34个业务流程的数字化改进、66个场景的机器数据自动采集、12大项业务的数字化。
当前，上汽通用五菱旗下小型纯电动汽车系列产品累计销量突破46万辆。今年1-7月，已销售216989辆，同比增长788%，成为全球新能源乘用车销量担当；“中国新能源汽车人气王”宏光MINIEV7月实销30706辆，累计销量突破209572辆。自上市以来，连续11个月稳居中国新能源汽车市场销冠。
目前，上汽通用五菱青岛分公司日生产各类汽车2700辆，平均每分钟就有两辆车下线。
/项目/ 利群百货集团总部10月拟营业
走在长江路街道，处处可见吊塔林立，项目建设热火朝天，招商引资生机勃勃。每天，几百辆工程车在项目现场穿梭，一派繁忙的景象。数据显示，1-7月份，完成镇街级税收27.41亿元，同比增长32.7%；利用内资5.26亿元，完成年度任务的146%；承接服务项目实际利用外资7277万美元，完成年度任务的104%。
“建设速度快，建设质量高。”这是长江路街道项目建设的最大特点。今年年初，长江路街道总投资25.6亿元的8个重点项目集中开工，涵盖人工智能、高端商务、海洋科技、健康医养、动漫软件、智慧社区等领域。
项目建设千头万绪，如何做到又快又好？聚焦项目攻坚，长江路街道成立专班，充分发挥集思广益、统筹兼顾、协调联动的作用，为项目建设的各方面提供服务保障，有效地提高了项目建设的速度。
“利群百货集团总部项目在建设过程中遇到了一个规划变更的问题，因为涉及多个部门，变更手续繁琐且费时。 ”长江路街道发展保障中心负责人仲崇驹介绍，“为此，我们多方协调统一推进，不到半个月跑完了整套手续，节约了不少时间。目前，项目主体已经封顶，10月份拟开始营业。 ”
今年以来，长江路街道把项目建设作为推进高质量发展的生命线，围绕新区“一核引领、三点布局、陆海统筹、智变融合”的产业规划布局，不断加快存量项目建设，并积极谋划增量项目招商。 1-7月份，新建项目4个、续建项目34个，完成固投40.4亿元，完成目标任务的101%。
/更新/ 三美云街新晋网红打卡地
更新是城市永恒的主题，是城市保持活力的来源。实施城市更新行动,是“十四五”以及今后一段时期推动城市高质量发展的重要抓手和路径。长江路街道按照“点上突破、引领提升”的原则，着力优环境塑品质，为高质量发展提供了源源不断的发展活力。
地处香江路与香江二路交会处的三美云街是青岛首条国潮主题商业街，也是西海岸新区新晋网红打卡地。很难想象，如今店铺林立的街区曾经是一处闲置老厂房。旧厂房改造后有了商业功能，更把“美食、美品、美好时光”的精神内核融入其中。今年上半年，长江路街道不仅完成了莲花山、春秋装饰园等片区拆迁任务，还完成了五台山路南延、吴江路西延等重点项目清场，为除旧迎新打下了坚实的基础。
在片区改造的同时，长江路街道还启动了对老旧小区的改造。今年，紫金山小区、官厅小区、齐润金滩花园等15个老旧小区列入改造范围，共涉及250栋楼，建筑面积约86万平方米，惠及近一万户居民。
此次改造主要对小区基础设施进行修缮，突出解决基础设施老化、环境脏乱差、停车难等问题，进一步完善社区文化活动、体育健身、无障碍等设施，提升养老、托幼、医疗、家政及智慧社区水平。
为进一步提升城市管理水平，长江路街道还积极探索数字智能管理。针对店外摆放、乱贴广告等“门前五包”问题，街道以井冈山路等7条示范路为重点，运用“和商”APP完成线上登记临街商户3900余家，推进“掌上执法”程序的场景应用。
“我们通过APP与商户签订掌上市容和环境卫生责任书，以无接触巡查解决卫生、绿化、秩序、美化、设施等问题，重塑市容环境新面貌。”长江路街道一执法中队长刘文波介绍，商户一旦违反了相关责任，平台会第一时间发送消息提示通知整改。截至目前，通过“和商”APP督促商户整改店外摆放56起，立案20起。
/创新/ 激活高质量发展潜力
“最开始的那段时间非常艰难，经营没多久就遇到了资金周转和管理方面的难题。长江路街道主动提供了许多帮助，让我渡过了难关。”谷洪星是一名来自临沂的在青创业人员，起初经营个体生意，后来转型开办电商直播基地。
街道工作人员在走访企业过程中了解到谷洪星的困难，主动跟进服务为其排忧解难。一方面邀请知名企业管理师指导经营，另一方面按创业扶持政策为其申请45万创业免息贷款以及小微企业创业补贴3万元。随后，谷洪星的企业发展迅速，经营收入由最初的20多万元到目前的5000多万元，带动就业5000多人。
营商环境是市场经济的培育之土，只有进一步优化营商环境，才能真正解放生产力、提高竞争力，助力高质量发展。长江路街道深知营商环境的重要性，牢固树立与企业“一起拼、一起干”的理念，不断优化营商环境，助力经济高质量发展。
“我们创新实施党政领导班子成员包企业、包项目、定期走访的‘双包一访’机制，组建服务企业工作队，选派街居干部70名，为216家规上企业实行‘点对点’服务。”长江路街道办事处副主任谭晓介绍。对接服务精准，政策帮扶更精准。长江路街道严格落实各级企业扶持配套政策，通过用工招聘、融资贷款、减免房租、法律咨询等专业化服务，全力帮助企业发展，累计为4000家企业办理了稳岗补贴，稳定就业岗位1.2万个。
此外，长江路街道还深入开展营商环境反思提升和“企业服务日”活动，以精准地破解企业发展难题。目前，累计走访企业280余家次，协调解决城市传媒广场、全宇石化等企业用地、规划等发展难题73件。
蓝图已经绘就,号角已然吹响。 “长江路街道将主动承接放大自贸试验区、国家进口贸易示范区建设及港口优势，抢抓唐岛湾金融科创区建设历史机遇，着力构建高端、高质、高新的现代产业体系，在西海岸新区更高质量发展中展现新担当、实现新作为、作出新贡献。 ”长江路街道党工委书记韩延春表示。（青岛早报记者 刘海龙）
无人汽车变身智慧物料运送车，这里一天下线2700辆汽车和新能源车；光谷软件园内，以“数字经济”为核心的新兴产业集群，推动了无数的革新和蝶变；唐岛湾金融科创区里，金融活水源源不断地浇灌着实体经济；碧海蓝天间，琴岛之眼与彩虹桥浪漫得让人惊艳……作为青岛西海岸新区最早的城市建成区街道之一，长江路街道辖40个社区居委会，总人口46.8万。近年来，在长江路街道辖区41.3平方公里的热土上，处处涌动着澎湃动能与无限活力。昨日，记者深入长江路街道，探寻该街道高质量发展之路的奥秘。
/智慧/ 无人汽车运行里程54万公里
在上汽通用五菱青岛分公司，记者看到，园区内有14辆无人汽车正在转运物料，遇到前方有行人或车辆，就会自动减速、停车或调整方向，颇有未来感。“这是我们和上海交通大学联合开发的自动驾驶技术，并将该技术创新性地应用于公司的内部物料投运，通过将宝骏E300改造为无人驾驶的物流转运车辆，并积极进行商业化尝试，目前运行总里程54万公里，位列全球第一，技术处于国际行业领先水平，今年年底前计划再投入25辆。”上汽通用五菱青岛分公司公共事务经理孙先超说，青岛分公司自去年以来，开始大力进行数字化管理转型，现已完成34个业务流程的数字化改进、66个场景的机器数据自动采集、12大项业务的数字化。
当前，上汽通用五菱旗下小型纯电动汽车系列产品累计销量突破46万辆。今年1-7月，已销售216989辆，同比增长788%，成为全球新能源乘用车销量担当；“中国新能源汽车人气王”宏光MINIEV7月实销30706辆，累计销量突破209572辆。自上市以来，连续11个月稳居中国新能源汽车市场销冠。
目前，上汽通用五菱青岛分公司日生产各类汽车2700辆，平均每分钟就有两辆车下线。
/项目/ 利群百货集团总部10月拟营业
走在长江路街道，处处可见吊塔林立，项目建设热火朝天，招商引资生机勃勃。每天，几百辆工程车在项目现场穿梭，一派繁忙的景象。数据显示，1-7月份，完成镇街级税收27.41亿元，同比增长32.7%；利用内资5.26亿元，完成年度任务的146%；承接服务项目实际利用外资7277万美元，完成年度任务的104%。
“建设速度快，建设质量高。”这是长江路街道项目建设的最大特点。今年年初，长江路街道总投资25.6亿元的8个重点项目集中开工，涵盖人工智能、高端商务、海洋科技、健康医养、动漫软件、智慧社区等领域。
项目建设千头万绪，如何做到又快又好？聚焦项目攻坚，长江路街道成立专班，充分发挥集思广益、统筹兼顾、协调联动的作用，为项目建设的各方面提供服务保障，有效地提高了项目建设的速度。
“利群百货集团总部项目在建设过程中遇到了一个规划变更的问题，因为涉及多个部门，变更手续繁琐且费时。 ”长江路街道发展保障中心负责人仲崇驹介绍，“为此，我们多方协调统一推进，不到半个月跑完了整套手续，节约了不少时间。目前，项目主体已经封顶，10月份拟开始营业。 ”
今年以来，长江路街道把项目建设作为推进高质量发展的生命线，围绕新区“一核引领、三点布局、陆海统筹、智变融合”的产业规划布局，不断加快存量项目建设，并积极谋划增量项目招商。 1-7月份，新建项目4个、续建项目34个，完成固投40.4亿元，完成目标任务的101%。
/更新/ 三美云街新晋网红打卡地
更新是城市永恒的主题，是城市保持活力的来源。实施城市更新行动,是“十四五”以及今后一段时期推动城市高质量发展的重要抓手和路径。长江路街道按照“点上突破、引领提升”的原则，着力优环境塑品质，为高质量发展提供了源源不断的发展活力。
地处香江路与香江二路交会处的三美云街是青岛首条国潮主题商业街，也是西海岸新区新晋网红打卡地。很难想象，如今店铺林立的街区曾经是一处闲置老厂房。旧厂房改造后有了商业功能，更把“美食、美品、美好时光”的精神内核融入其中。今年上半年，长江路街道不仅完成了莲花山、春秋装饰园等片区拆迁任务，还完成了五台山路南延、吴江路西延等重点项目清场，为除旧迎新打下了坚实的基础。
在片区改造的同时，长江路街道还启动了对老旧小区的改造。今年，紫金山小区、官厅小区、齐润金滩花园等15个老旧小区列入改造范围，共涉及250栋楼，建筑面积约86万平方米，惠及近一万户居民。
此次改造主要对小区基础设施进行修缮，突出解决基础设施老化、环境脏乱差、停车难等问题，进一步完善社区文化活动、体育健身、无障碍等设施，提升养老、托幼、医疗、家政及智慧社区水平。
为进一步提升城市管理水平，长江路街道还积极探索数字智能管理。针对店外摆放、乱贴广告等“门前五包”问题，街道以井冈山路等7条示范路为重点，运用“和商”APP完成线上登记临街商户3900余家，推进“掌上执法”程序的场景应用。
“我们通过APP与商户签订掌上市容和环境卫生责任书，以无接触巡查解决卫生、绿化、秩序、美化、设施等问题，重塑市容环境新面貌。”长江路街道一执法中队长刘文波介绍，商户一旦违反了相关责任，平台会第一时间发送消息提示通知整改。截至目前，通过“和商”APP督促商户整改店外摆放56起，立案20起。
/创新/ 激活高质量发展潜力
“最开始的那段时间非常艰难，经营没多久就遇到了资金周转和管理方面的难题。长江路街道主动提供了许多帮助，让我渡过了难关。”谷洪星是一名来自临沂的在青创业人员，起初经营个体生意，后来转型开办电商直播基地。
街道工作人员在走访企业过程中了解到谷洪星的困难，主动跟进服务为其排忧解难。一方面邀请知名企业管理师指导经营，另一方面按创业扶持政策为其申请45万创业免息贷款以及小微企业创业补贴3万元。随后，谷洪星的企业发展迅速，经营收入由最初的20多万元到目前的5000多万元，带动就业5000多人。
营商环境是市场经济的培育之土，只有进一步优化营商环境，才能真正解放生产力、提高竞争力，助力高质量发展。长江路街道深知营商环境的重要性，牢固树立与企业“一起拼、一起干”的理念，不断优化营商环境，助力经济高质量发展。
“我们创新实施党政领导班子成员包企业、包项目、定期走访的‘双包一访’机制，组建服务企业工作队，选派街居干部70名，为216家规上企业实行‘点对点’服务。”长江路街道办事处副主任谭晓介绍。对接服务精准，政策帮扶更精准。长江路街道严格落实各级企业扶持配套政策，通过用工招聘、融资贷款、减免房租、法律咨询等专业化服务，全力帮助企业发展，累计为4000家企业办理了稳岗补贴，稳定就业岗位1.2万个。
此外，长江路街道还深入开展营商环境反思提升和“企业服务日”活动，以精准地破解企业发展难题。目前，累计走访企业280余家次，协调解决城市传媒广场、全宇石化等企业用地、规划等发展难题73件。
蓝图已经绘就,号角已然吹响。 “长江路街道将主动承接放大自贸试验区、国家进口贸易示范区建设及港口优势，抢抓唐岛湾金融科创区建设历史机遇，着力构建高端、高质、高新的现代产业体系，在西海岸新区更高质量发展中展现新担当、实现新作为、作出新贡献。 ”长江路街道党工委书记韩延春表示。（青岛早报记者 刘海龙）
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