郭莹辉：园区更新应构建新的产业生态 引导多方参与
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
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#魏哲鸣幻乐森林# wzm#魏你而来[超话]#wzm#魏哲鸣贺先生的恋恋不忘#
————♡⃛ Lᵒᵛᵉᵧₒᵤ ♡⃛————
晦暗不明而又青涩的爱意
在时间的沉淀下蜕化成热烈
而又坚定的陪伴
♡ 魏哲鸣♡ ℒℴѵℯ ♡ 魏来可期 ♡
♡ ♡ ♡
┏⭐━Ｉしovの you━ ⭐ ┓
楠姐 ℒℴѵℯ 老魏
┗ 05 ━━━━━━━━━23 ┛
@魏哲鸣Miles @魏哲鸣工作室 @魏哲鸣Miles官方粉丝后援会 @魏哲鸣数据站
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这一季的《向往的生活》和以往是有着明显变化的，主要体现在这一季更慢了，嘉宾们做客的频率变得更慢。而这一期蘑菇屋可以说是迎来了节目史上咖位最大的嘉宾之一，这个人就是内地歌坛天后那英。
事实上，早在上一期后半段的时候观众们就已经知道了那英和梁静在《向往的生活》出场时有多“惨”了。
两个人拎着笨重的大皮箱在蘑菇屋院子前互换了半天都没有人来帮忙，最后第一个代表蘑菇屋欢迎她们两个的竟然是柴犬小O。
而事实上蘑菇屋的成员们其实听到了那英的声音，但由于距离较远，再加上做小木屋的时候又有些吵闹，所以错把那英的声音听成了导演。
由此可见，这《向往的生活》的导演们在大家心里的地位并不高啊！当然了，这是开玩笑的。
最后还是何老师听出了声音不对，然后一溜小跑迎接了出来，而看到那英的时候何炅也明显兴奋了起来，解释了大家为什么没听到声音之后就迫不及待地带着那英去参观他们搭建的木屋，并且告诉那英特别“壮观”。
而在这个过程中，我们也看到了那英与何老师与黄老师之间的关系是真的不错。
在参观小木屋的时候，由于路况不太好，所以黄老师很贴心得伸出了胳膊让那英扶着，而那英也丝毫没有扭捏，一把就搭了上去，并且很意外地说道：“黄老师现在身上没有肥肉，全是腱子肉！”如果不是关系特别好的话，这些举动和对话就不会这么自然。
返回蘑菇屋的时候，何老师一边走一边兴奋地说道：“我那终于来了！”不仅如此，何老师还带着那英和梁静去挑水杯，并且主动帮助那英洗水杯。
何老师对人热情是众所周知的，但这么热情的貌似还很少出现，所以这个细节也可以看出他们的关系的确不错。
洗杯子的时候，何老师问那英那档节目结束后是不是休息了好几天？毫无疑问，何老师指得是《乘风破浪的姐姐》，而此时那英刚好转身往回走，何老师则在那英转身之后伸手轻轻搂了一下那英的后背。
当然了，也不算真正意义上的“搂”，因为何老师的手上有水，所以就只是胳膊碰到了而已。
之后那英要帮着把桌子收拾了，然后抱着桌子上收拾下来的碗就要去厨房清洗，这时何老师赶紧追了过去，一边走一边对那英说：“你不知道咋弄，宝贝！”毫无疑问，这声“宝贝”就更能体现他们之间的关系了。
相信很多朋友都很好奇，何老师朋友多是都知道的，可他和那英怎么看也不像是会有太多交集的两个人啊？毕竟年纪差了这么多，那英在《乘风破浪的姐姐》之前也没有去过太多次湖南卫视。
而关于他们两个的关系，或许大家可以在之后那英的一段话里可以找到答案。
由于在和黄老师开玩笑的时候聊到了年龄的问题，于是那英也顺带着与何老师聊了起来。她一边干活一边问何老师：“何炅现在已经迈入了四十？”
而何老师的回答无疑是让人有些惊讶的，他表示自己已经四十七了，快五十了！相信很多观众朋友都一样，都知道何老师不年轻了，可是当听到他已经快要50岁了的时候，还是会忍不住觉得不可思议的。
紧接着那英又回顾起了第一次见何老师时的样子，那英说当时何老师还二十郎当岁，当时他们在一辆大巴车上，那时候的何老师一路上都不嫌累，都在跟车上的大哥哥大姐姐们聊天。
听到这里的时候，何老师也有些不好意思地说道：“多不懂事？大家想休息一会儿......哈哈哈”说着何老师还笑了起来，此时何老师的笑声中夹杂着很多情绪，有难为情、有尴尬也有怀念。
那英则表示，当年她们也并不想休息，就是喜欢跟何老师聊天，就觉得何老师有使不完的力气。整个过程中那英都在干活，她甚至都没有抬头去看与自己聊天的何老师，但这种表现恰恰反应了他们的关系很好，已经好到不需要担心这些细节会让对方不舒服的程度了。
对于当年的何老师，那英的评价是：“就感觉他满身的朝气，就感觉浑身使不完的力气，没说过一句重样的话。”紧接着那英又感慨道：“结果一晃你都......”何老师接过话说道：“我都47了！”
虽然整个过程中那英与何老师都在各自忙手上的活，但这个画面却显得异常的温馨。给人的感觉就是他们两个不是在录节目，就是一对相识了多年的好朋友在叙旧。而且那英对何老师的那个形容词也真的很有画面感，很多人一瞬间都想到了年轻时何老师的样子。
没错，这个形容词就是“朝气”，相信这也是很多观众对何老师的第一印象。无论是《大风车》里的毛毛虫，还是《快乐大本营》上的何老师，当年他最吸引人的地方就是他浑身写满了的朝气。
这么多年过去了，何老师的脸上已经出现了皱纹，他的确不再年轻了，可即便如此我们依然可以在他的身上看到活力，看到很多年轻人都不具备的朝气。这不是一件容易的事情，一个被岁月沉淀多年的人还能散发出朝气，这个人的内心是得有多纯洁？
而那英的话也让我们明白了一件事，原来不仅仅是观众们喜欢何炅，当年的明星们也同样如此，而这也是何老师为什么在娱乐圈里人脉这么好的主要原因了吧！当年的那辆大巴车上相信不仅仅有年轻的那英，还有当时很多和那英同时期的明星们。
而且相信其他人和那英的感觉也都差不多，都会对当年充满朝气的何老师甚是喜欢，也都很愿意跟当年的何老师聊天，而这在无形之中就丰富了何老师的人脉。当然了，这一切的一切是何老师足够招人喜欢。
这么多年过去了，何老师不再是那个20多岁的小伙子了，他成为了国内最知名的娱乐主持人之一。
但他给我们的感觉就是从没有忘记自己来自那里，电视上的何老师不娇柔不做作，待人和善、细心、体贴，总是会给身边的人带去温暖。
事实上，与《向往的生活》类似的慢综艺也有，但目前为止取得成功的却只有这一档节目，归其原因可能就是其他节目差了一个何老师。差了一个朋友满天下，差了一个德高望重却平易近人的他。
所以说，每个人取得的成功都是有原因的，这个世界上没有一夜成名，也没有天上掉馅饼，所有的所有都是多年沉淀换回来的，当年满身朝气的何老师更是如此。那么，如今已然充满朝气的何老师你会一直爱下去吗？
事实上，早在上一期后半段的时候观众们就已经知道了那英和梁静在《向往的生活》出场时有多“惨”了。
两个人拎着笨重的大皮箱在蘑菇屋院子前互换了半天都没有人来帮忙，最后第一个代表蘑菇屋欢迎她们两个的竟然是柴犬小O。
而事实上蘑菇屋的成员们其实听到了那英的声音，但由于距离较远，再加上做小木屋的时候又有些吵闹，所以错把那英的声音听成了导演。
由此可见，这《向往的生活》的导演们在大家心里的地位并不高啊！当然了，这是开玩笑的。
最后还是何老师听出了声音不对，然后一溜小跑迎接了出来，而看到那英的时候何炅也明显兴奋了起来，解释了大家为什么没听到声音之后就迫不及待地带着那英去参观他们搭建的木屋，并且告诉那英特别“壮观”。
而在这个过程中，我们也看到了那英与何老师与黄老师之间的关系是真的不错。
在参观小木屋的时候，由于路况不太好，所以黄老师很贴心得伸出了胳膊让那英扶着，而那英也丝毫没有扭捏，一把就搭了上去，并且很意外地说道：“黄老师现在身上没有肥肉，全是腱子肉！”如果不是关系特别好的话，这些举动和对话就不会这么自然。
返回蘑菇屋的时候，何老师一边走一边兴奋地说道：“我那终于来了！”不仅如此，何老师还带着那英和梁静去挑水杯，并且主动帮助那英洗水杯。
何老师对人热情是众所周知的，但这么热情的貌似还很少出现，所以这个细节也可以看出他们的关系的确不错。
洗杯子的时候，何老师问那英那档节目结束后是不是休息了好几天？毫无疑问，何老师指得是《乘风破浪的姐姐》，而此时那英刚好转身往回走，何老师则在那英转身之后伸手轻轻搂了一下那英的后背。
当然了，也不算真正意义上的“搂”，因为何老师的手上有水，所以就只是胳膊碰到了而已。
之后那英要帮着把桌子收拾了，然后抱着桌子上收拾下来的碗就要去厨房清洗，这时何老师赶紧追了过去，一边走一边对那英说：“你不知道咋弄，宝贝！”毫无疑问，这声“宝贝”就更能体现他们之间的关系了。
相信很多朋友都很好奇，何老师朋友多是都知道的，可他和那英怎么看也不像是会有太多交集的两个人啊？毕竟年纪差了这么多，那英在《乘风破浪的姐姐》之前也没有去过太多次湖南卫视。
而关于他们两个的关系，或许大家可以在之后那英的一段话里可以找到答案。
由于在和黄老师开玩笑的时候聊到了年龄的问题，于是那英也顺带着与何老师聊了起来。她一边干活一边问何老师：“何炅现在已经迈入了四十？”
而何老师的回答无疑是让人有些惊讶的，他表示自己已经四十七了，快五十了！相信很多观众朋友都一样，都知道何老师不年轻了，可是当听到他已经快要50岁了的时候，还是会忍不住觉得不可思议的。
紧接着那英又回顾起了第一次见何老师时的样子，那英说当时何老师还二十郎当岁，当时他们在一辆大巴车上，那时候的何老师一路上都不嫌累，都在跟车上的大哥哥大姐姐们聊天。
听到这里的时候，何老师也有些不好意思地说道：“多不懂事？大家想休息一会儿......哈哈哈”说着何老师还笑了起来，此时何老师的笑声中夹杂着很多情绪，有难为情、有尴尬也有怀念。
那英则表示，当年她们也并不想休息，就是喜欢跟何老师聊天，就觉得何老师有使不完的力气。整个过程中那英都在干活，她甚至都没有抬头去看与自己聊天的何老师，但这种表现恰恰反应了他们的关系很好，已经好到不需要担心这些细节会让对方不舒服的程度了。
对于当年的何老师，那英的评价是：“就感觉他满身的朝气，就感觉浑身使不完的力气，没说过一句重样的话。”紧接着那英又感慨道：“结果一晃你都......”何老师接过话说道：“我都47了！”
虽然整个过程中那英与何老师都在各自忙手上的活，但这个画面却显得异常的温馨。给人的感觉就是他们两个不是在录节目，就是一对相识了多年的好朋友在叙旧。而且那英对何老师的那个形容词也真的很有画面感，很多人一瞬间都想到了年轻时何老师的样子。
没错，这个形容词就是“朝气”，相信这也是很多观众对何老师的第一印象。无论是《大风车》里的毛毛虫，还是《快乐大本营》上的何老师，当年他最吸引人的地方就是他浑身写满了的朝气。
这么多年过去了，何老师的脸上已经出现了皱纹，他的确不再年轻了，可即便如此我们依然可以在他的身上看到活力，看到很多年轻人都不具备的朝气。这不是一件容易的事情，一个被岁月沉淀多年的人还能散发出朝气，这个人的内心是得有多纯洁？
而那英的话也让我们明白了一件事，原来不仅仅是观众们喜欢何炅，当年的明星们也同样如此，而这也是何老师为什么在娱乐圈里人脉这么好的主要原因了吧！当年的那辆大巴车上相信不仅仅有年轻的那英，还有当时很多和那英同时期的明星们。
而且相信其他人和那英的感觉也都差不多，都会对当年充满朝气的何老师甚是喜欢，也都很愿意跟当年的何老师聊天，而这在无形之中就丰富了何老师的人脉。当然了，这一切的一切是何老师足够招人喜欢。
这么多年过去了，何老师不再是那个20多岁的小伙子了，他成为了国内最知名的娱乐主持人之一。
但他给我们的感觉就是从没有忘记自己来自那里，电视上的何老师不娇柔不做作，待人和善、细心、体贴，总是会给身边的人带去温暖。
事实上，与《向往的生活》类似的慢综艺也有，但目前为止取得成功的却只有这一档节目，归其原因可能就是其他节目差了一个何老师。差了一个朋友满天下，差了一个德高望重却平易近人的他。
所以说，每个人取得的成功都是有原因的，这个世界上没有一夜成名，也没有天上掉馅饼，所有的所有都是多年沉淀换回来的，当年满身朝气的何老师更是如此。那么，如今已然充满朝气的何老师你会一直爱下去吗？
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