【股市午评：三大指数维持震荡，数字货币板块集体爆发】

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房东遇上强势租客，可能赔上70万元违约金！
故事的剧情有点狗血。房东一纸诉状将租客告上法庭，原以为胜券在握，但万万没想到自己遇上了一个“高手”。才刚刚过招，房东就已经彻底败下阵来。
败就败了，大不了租客继续住下去。可棘手的问题来了，此时房东已经将房子出售，如果不能及时将房子收回来交给买家，后面的局面就要失控——房东要赔给买家将近70万元的违约金。
双方口头同意续租
孰料计划赶不上变化
两年前，房东陈先生将外东山弄的一套房子出租给了万先生一家。合同约定房租5300元/月，一季一付，租期两年，自2019年1月12日至2021年1月11日。
在茫茫人海中相遇，房东和租客原本也算是缘份一场。不过，双方的缘份随着一些事情的发生，烟消云散。

2020年8月，陈先生决定卖房。租期还没结束就将房子挂出来卖，这是很常见的事情，对此租客也没有异议，你卖你的，我住我的。那么，是后来陈先生卖了房之后提前收房？也不是，两年的合同期满时，陈先生的这套房子还没卖掉。
问题在于，2020年10月12日万先生向陈先生支付最后一个季度房租时，提出了续租的要求。“老陈，我们想续租半年租房合同，你看可不可以？”“可以的。”这是钱报记者看到的当时双方的微信聊天记录。
但是后来的事情发生了一些变化。1月5日，陈先生改变了主意，给万先生发去了一条微信：“由于我们急于卖房，给你们添了不少麻烦。租期马上到了，我想要不你们租到1月底或者年底（春节前）吧。”
陈先生向钱报记者解释称，不打算续租给万先生一家，主要是考虑到中介带客户看房不方便。对于陈先生的这一变卦，万先生的回复是：“现在突然变化，我需要时间准备。”从双方的语气来看，还算客气。
1月10日万先生称给点时间，会努力搬走。1月11日合同到期之后，双方没有签订续约合同。1月13日，陈先生收下了万先生通过微信转账支付的3个月共15900元房租。可能细心的读者看到这里会产生一个疑问，既然陈先生只同意续租到1月底或者春节前，可为何还是收下了3个月房租呢？

只能说陈先生过于大意了。如果陈先生只收取1月12日到1月底的房租，可能后来发生的事情会不一样。“我原本是想等租客找到房子要搬家的时候，再结算一下，把剩下的房租退回去。”陈先生事后解释说。
1月26日，陈先生终于找到了买家。当天晚上，双方签订了买卖合同，约定交房时间为2021年4月15日。“签合同的时候距4月15日还有2个多月，足够租客找好房子搬走。”陈先生当时并没有觉得4月15日前向买家交房是一个什么难题，当晚就把这一消息告诉了万先生，并将15900元房租退回。
陈先生希望万先生可以出具一份书面的承诺书，承诺2月底之前搬走，但是遭到拒绝。“我们之间的合同是4月中旬到期。你退款也不能解决问题，我没有地方可以搬。房租不会少你一分钱。”1月31日，万先生在微信中如是回复陈先生。
此时的陈先生，从万先生强硬的语气中已经感受到了事态的严重性。2月4日的一次冲突，更让双方的矛盾彻底激化。当天晚上，陈先生上门协商，再次要求万先生2月底搬走。双方发生了激烈争执，最后还惊动了110。
房东选择起诉
要求租客立刻搬走

“我不想采取断水断电等不文明的方式赶走租客。”经过2月4日晚上这么一闹，陈先生一气之下，第二天就向西湖区人民法院起诉，要求租客搬走并支付1月12日之后实际租住期间的房租。
法院开庭之前，双方还谈过一次。3月7日，陈先生约万先生谈了一次，原本是希望心平气和地把这件事协商解决了。陈先生是希望减免万先生一个月房租，再补偿一点搬家费和中介费。但是万先生的要求是赔偿8个半月房租。
至于万先生为何会提出赔偿8个半月房租，陈先生说万先生的新房大概在六七月份可以入住，他们原本打算续租半年也是出于这个考虑。如果这时候重新搬家，找不到可以短租3个半月的房子，那么相关的损失就必须由陈先生来承担。而且还有一个要求，新找的出租房不能比陈先生的这套差。也就是说，如果接受这个赔偿要求的话需要5万元左右。由于觉得万先生是狮子大开口，陈先生拒绝了，双方再次不欢而散。
3月18日上午，西湖区人民法院开庭审理了这一起案件。庭审过程一共80多分钟，原告一方出庭的是陈先生及其代理律师，被告一方没有聘请律师，但万先生自己就是一位法律工作者。钱报记者通过浙江高院庭审直播平台，观看了庭审全过程。
双方达成的口头续租协议，到底有没有法律效力，双方展开了激辩。“1月13日，陈先生向我催过房租：‘你们继续租的话，租金还没给我。’”万先生向法官表示，陈先生这一催讨行为可以视为对先前达成续租半年的口头协议的继续。不过，陈先生表示他此时所表达的“续租”的意思，已在1月5日表达得很清楚了，根本不是万先生所理解的续租半年。
但是万先生紧紧抓住陈先生的退款时间不放：“你是在1月26日找到了房子的下家之后才把房租退还给我的，而不是收到我房租的第二天或者第三天。”
“退一步讲，即便这个口头协议有效，就算我违约，根据原来的租赁合同，违约金也就是一个月的房租5300元，这个我愿意出。而且我今天也拿出诚意，愿意拿出3个月的房租来作为赔偿。”陈先生说。
“可如果我不要违约金，要求继续履行合同呢？”万先生表示不接受。
“我们认为租赁合同已于2021年1月11日到期，到期前原告也已经明确通知了被告，只能租住到1月底或者年底，后又同意被告租住到2月底。双方并未就续租事宜签订书面合同，那么这份口头协议实际上就是不固定租赁合同，当事人可以随时解除合同。原告1月5日就已告知租客，显然已经尽到了提前告知的义务。”
原告代理律师认为陈先生解除合同，并按照原租赁合同的违约金赔偿，是合情合理的。同时她还提醒被告，如果不能在4月15日之前搬走，那么原告就有可能产生69.9万元的赔偿金损失。这个损失的扩大完全是由被告不肯搬离造成的，理应由被告承担。

“从原告催促并接受3个月房租来看，续租时间至少是3个月。从被告的意愿来看，续租半年的期待是很强烈的，没有人希望3个月之后再搬一次家。”万先生向法官提出反诉，要求法院支持租住到7月11日的请求。
“当然我们也愿意接受法院的调解，可以搬出去，但是重新找房以及搬家产生的额外损失，必须由陈先生承担。”万先生如是表示，同时他认为原告律师提出的69.9万元损失应由被告承担的说法是无稽之谈。
房东能打赢官司吗？
可能会输得一败涂地
3月18日的这场庭审，没有当场宣判。不过双方达成了初步意愿，那就是万先生一家重新找房，产生的相关损失（搬家费、中介费、未租住一年产生的违约金）由陈先生承担。
但是当天下午，代理律师告知陈先生，万先生那边又发生了变化。“万先生不同意上午的方案，坚持他原来的要求，即由陈先生支付8个半月的租金以及中介费和搬家费。如果不同意，万先生打算坚持住到7月才搬走。”

对陈先生来说，这样的结果似乎一下子又回到了原点。此外更令他担忧的是，即便法院判决万先生一家立刻搬离，但是万先生完全可以不服判决提起上诉，把时间拖过4月15日。
“一切等法院判决。单方面讲述的情况，肯定是带有很强的情绪的。希望下次可以约个时间面聊，请你转告陈先生，他这次遇到的是一个专业人士。”钱报记者与万先生取得联系后，对方不愿意在电话中多说。
“由于双方并未签订书面合同，我个人倾向于原告代理律师的说法，这是一份不定期租赁合同。我觉得只要原告尽到了合理的提前告知解除合同的义务，法院会支持原告的诉讼请求。”浙江圣银律师事务所张双鹏律师认为，如果从这个角度来说，原告打赢这场官司的胜算是很大的。
但是站在另一个角度来说，原告可能要输得一塌糊涂。
“一审到目前还没有宣判，即便明天就宣判，还要走送达公示等流程，也肯定是要到4月15日之后了。而且原告的担忧也完全成立，被告可以上诉，等二审结果出来恐怕又得几个月。所以说无论判决如何，只要被告硬刚到底，原告都有可能产生69.9万元的违约金，算是输定了。”张双鹏坦言，有时候法律武器并不能解决现实尴尬。如果原告真的因为被告不肯搬离而产生69.9万元的违约金的话，后期通过诉讼要求被告承担，法院未必会支持。

法院会如何判决？双方能否在4月15日之前摒弃前嫌？本报将继续关注这一事件的最新进展。
你支持谁！
转载：钱江晚报杭州房产

#走近民法典#
案情简介：
程某与肖某于2010年3月8日登记结婚。2013年12月至2015年2月，程某通过签订多份月利率2%借款合同的方式共诈骗周某某676万元。2013年12月11日至2014年11月29日，程某57次向肖某建行卡共转款380余万元。2014年1月16日至9月25日，为购买汽车、住房并装修商铺，肖某7次用建行卡共支付206万余元。2015年3月9日，程某与肖某经法院调解离婚，肖某从婚姻共同财产分配中取得了前述汽车及住房所有权，以及商铺中原由夫妻共同享有的份额。2017年9月，生效的刑事判决认定程某诈骗周某某676万元后转入肖某等人账户或用于个人消费，判处程某有期徒刑十五年，并处罚金15万元，责令程某退赔周某某676万元。但程某一直未予退赔。
2018年5月，周某某诉至法院，要求被告肖某在380余万元范围内承担清偿责任。一审法院认为，肖某在其建行卡转入款范围内与程某成立夫妻共同债务，判决支持周某某诉请。
肖某不服一审判决，以程某在从事犯罪活动中所负债务属于个人债务，不属于夫妻共同债务为由提起上诉。二审法院认为，程某的涉案债务虽然属于超出日常家庭生活需要所负债务，但周某某已举证证明其中的380余万元转入了肖某账户，本案在该款项范围内成立夫妻共同债务。二审法院维持一审判决。
分歧：
针对程某合同诈骗周某某款项后转入其妻肖某账户的380多万元，是否应当认定为夫妻共同债务，存在以下三种观点：
第一种观点认为，程某是刑事案件的被告人，380多万元属于其诈骗犯罪所得，生效刑事判决已作出追缴或退赔全部676万元诈骗款项，周某某应通过刑事判决的执行程序实现权利救济。因肖某与诈骗犯罪活动无关，且根据婚姻法司法解释（二）第二十四条第三款的规定：“夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。”故全部诈骗款项都属于程某的个人债务，周某某关于夫妻共同债务的主张不能成立，肖某不应承担清偿责任。
第二种观点认为，基础债务关系是共同债务成立的前提。追缴退赔虽然属于刑事责任，本质上则具有侵权行为之债的法律属性。显然肖某不具备成立共同侵权之债的条件。而从合同角度看，尽管程某已被认定为诈骗犯罪，但并不影响其与周某某的借款合同效力。合同之债是本案的基础债务关系。虽然涉案380多万元款项属于程某诈骗犯罪所得，但肖某只将其中的206万多元用于购买家庭房屋、汽车及商铺装修，故仅该部分已用于夫妻共同生活的款项属于夫妻共同债务。
第三种观点认为，同意第二种观点对206万多元夫妻共同债务的认定。婚姻法关于夫妻共同债务的规定，虽然从文义解释看只限于夫妻共同生活范围，但实质则是非举债方分享了另一方负债所带来的利益。利益分享的方式不仅包括夫妻共同生活与消费，也包括非举债方基于个人意志对债务利益的任何支配或处分。借助法律的扩张解释，本案可适用婚姻法第四十一条、最高法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》（以下简称2018年解释）第三条规定，认定380多万元的夫妻共同债务成立。
律师点评：

一、追缴退赔是刑事责任保障制度下特定的民事责任承担
在侵财性犯罪中，受害人财产权利的救济途径通常有两种：一是因人身权利受到侵犯或财物被毁坏而遭受物质损失的，受害人有权提起刑事附带民事诉讼；二是因被告人非法占有、处置被害人财产的，由司法机关依法追缴或责令退赔。《全国法院维护农村稳定刑事审判工作座谈会纪要》规定，刑事附带民事诉讼范围应只限于第一种，第二种情形只能通过追缴或责令退赔处理。法释【2000】47号第五条曾规定：经过追缴或者退赔仍不能弥补损失，被害人向人民法院民事审判庭另行提起民事诉讼的，人民法院可以受理。但现行刑诉法司法解释施行后，该解释已于2015年1月废止。最高法院《关于适用刑法第六十四条有着问题的批复》规定：被告人非法占有、处置被害人财产的，应依法追缴或责令退赔。被害人提起刑事附带民事诉讼或另行提起民事诉讼请求被告人返还被占有、处置的财产，人民法院不予受理。从批复的精神看，“若另行提起民事诉讼，将造成刑事判决与民事判决的重复、冲突。”因此，批复视追缴退赔为刑事责任制度下特定的民事责任承担，不言自明。
追缴退赔因犯罪行为而生。犯罪行为属于广义上的侵权行为，与民事侵权有相同之处：无法律或合同依据而非法获财，具有违法性；行为对他人造成损害；行为与损害事实间有因果关系；行为人的主观恶性。民法通则第117条规定，侵占国家、集体或他人财产的，应当返还财产，不能返还的应当折价赔偿。追缴退赔虽属刑事责任，但其符合民事责任承担方式中的返还财产和赔偿损失的特征，本质上具有侵权之债的法律属性。是刑事法律规定由司法机关直接在刑事诉讼程序中，依职权而非由受害人申请启动的侵权民事责任追究措施。但从实务层面看，由于追缴退赔自身的局限性及缺乏细化规定，即使本案涉案赃款去向清楚，司法机关对肖某名下除现金之外的其他资产如房屋的强制执行也持否定立场。制度的弱化迫使受害人转入民事诉讼途径。
二、婚姻法第四十一条在夫妻共同债务认定中的适用
本案程某的诈骗手段是与周某某签订月利率2%的借款合同。根据最高法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条，出借人的借贷行为涉嫌犯罪，或者生效判决已认定构成犯罪，当事人提起民事诉讼的，民间借贷合同并不当然无效。因此，即使程某的借款行为已被生效刑事判决认定为合同诈骗罪，因周某某未以受害人身份行使撤销权，案涉合同仍然有效。尽管现行立法基于国情和刑事政策等多方面因素的综合考量，排除了受害人对刑事被告人的附带民事诉讼或另行民事诉讼途径，但犯罪行为所具有的刑事制裁性不能消灭程某与周某某间的合同法律关系，与双方间的侵权之债一样，合同之债也属于本案的基础债务关系。
婚姻法第四十一条规定，“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。”其中的“为夫妻共同生活所负债务”是指所举债务用于夫妻共同生活。由此来看，转入肖某账户中的206万多元因已用于夫妻共同生活，本案在程某与周某某间的借款合同之债基础上，肖某就该部分款项成立夫妻共同债务没有疑议。笔者认为，170多万元余款性质的认定，需要借助法律的扩张解释来理解婚姻法第四十一条。从本条的立法意旨分析，一方举债而非举债方承担共同清偿责任的法理基础，是所举债务用于夫妻共同生活而非举债方在共同生活中分享了该债务所带来的利益。成立夫妻共同债务的落脚点在于非举债方对债务利益的分享，夫妻共同生活只是利益的分享平台、立法界分夫妻共同债务的载体。根据举轻明重的法理，若所举债务的利益由非举债方个人独享，其与举债方承担共同清偿责任就更合乎情理，具有正当性。因此，即便肖某独享了170多万元的债务利益，由其承担共同清偿责任显然也符合婚姻法第四十一条的立法本意。该情形尽管不为本条的文义范围所涵盖，借助扩张解释方法仍可适用本条规定，认定170多万元属于夫妻共同债务。
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三、超出家庭日常生活需要所负债务的认定2018年解释第三条规定，“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”程某诈骗行为形成的侵权或合同之债显然超出了家庭日常生活需要所负债务范围，应当认定为其个人债务。但从前文分析来看，周某某举证的银行转账明细足以证明肖某分享了380多万元的债务利益，符合婚姻法第四十一条的立法本意，应当认定该款项用于夫妻共同生活，进而适用2018年解释第三条的但书规定，认定本案在该款项范围内成立夫妻共同债务。需要说明的是，婚姻法司法解释（二）第二十四条第三款规定：“夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。”而本案将程某诈骗犯罪活动中所负债务在380多万元范围内认定为夫妻共同债务，支持第三人周某某的权利主张显然与该款存在冲突。其涉及本条与2018年解释第三条的关系问题。上述第二十四条饱受公众与法律界质疑的根本原因，在于其把家事代理中的“共债推定”无任何限制地推及到婚内夫妻一方以个人名义所负债务。加之几种除外情形这一“名义上属于‘可推翻的推定’，但实际上已接近于‘不可推翻的推定’或‘法律拟制’”，导致大量无辜的非举债方“被负债”，背离了婚姻法第四十一条的立法精神，在司法实务中近乎以“婚内标准”取代了夫妻共同债务认定的“共同生活标准”。而2018年解释以家事代理制度为基础，运用“共债共签”、家事代理范围内的“共债推定”，及超范围时的债权人举证责任负担三个法条，来构建夫妻共同债务的认定规则。其较之第二十四条更具科学性和正当性。因此，根据新法优先适用的原则，本案应当适用 2018年解释第三条。