#上周济南商品房网签3288套# 【网签和备案根本不是一回事，了解一下！】
一般情况下，对于购房的流程，普通购房者都不是很清楚的。特别是对于网签和备案两个流程，很多时候大家都把这两者当做一回事，实则不然。要保证房屋最终实现合法存在，网签和备案这两个流程都是要经历的。虽然，这两者的共同作用是防止一房多卖，可本质上区别是很大的。
今天，我们就从4个方面，
一起来了解网签和备案之间的区别：
实际意义
网签是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。购房网签相当于在房屋管理部门将买卖协议备案，并在互联网上公示。并且网签后，每一套房子都会有一个独一无二的网签号，通过这个网签号就能在网上查询到网签的信息。如果一套房子已经网签过了，是没有办法进行第二次网签的。所以，网签对于一房二卖的情形是有规避作用的。
备案包括开发商备案和购房合同备案。前者指开发企业在取得预售证后向房产管理部门备案房屋出售价格，面向社会出售。后者是指购房者和开发商签订合同之后，在房屋管理部门登记备案，实现法律效力的一种方式。
办理时间
网签是在开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格，完成选房，签订合同之后，在售楼部或者在房屋管理部门完成的。在这里，我们要注意的是，现在有一部分开发商会在未取得预售证或其他证明时，就与购房者签订相关的协议或者合同，这样的情况是没办法进行网签的。另外，如果购房者自身的购房资格没有被核验通过，也不能进行网签。
备案是在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。一般来说，网签在前，备案在后，备案以网签为前提，只有备案后房屋买卖才算是正式生效。
法律效力
网签在签约时要认真阅读合同中的条款，对于合同中自己认为不合理的条款可以提出自己的修改意见，或者双方之间进行协商，甚至购房者在要求得不到解决时可以协商撤销网签，不进行网签。但是即使网签成功，也不能说具备了法律效力，因为商品房买卖合同只有到房地产交易中心登记备案才能生效。所以说，经过备案，房屋交易才算真正具备了法律效力。
办理流程
网签流程：选定网签时间——准备网签资料——确认网签条款——完成网签
备案流程：合同备案——审核——取得备案号——打印合同文本——双方签字盖章——完成备案
需要说明的是，备案是在网签完成之后进行的，最终经房地产管理部门的审核会返回一个备案号，此备案号是唯一的，在网上输入备案号可以查询房屋的相关信息。 #发现美好家#
一般情况下，对于购房的流程，普通购房者都不是很清楚的。特别是对于网签和备案两个流程，很多时候大家都把这两者当做一回事，实则不然。要保证房屋最终实现合法存在，网签和备案这两个流程都是要经历的。虽然，这两者的共同作用是防止一房多卖，可本质上区别是很大的。
今天，我们就从4个方面，
一起来了解网签和备案之间的区别：
实际意义
网签是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。购房网签相当于在房屋管理部门将买卖协议备案，并在互联网上公示。并且网签后，每一套房子都会有一个独一无二的网签号，通过这个网签号就能在网上查询到网签的信息。如果一套房子已经网签过了，是没有办法进行第二次网签的。所以，网签对于一房二卖的情形是有规避作用的。
备案包括开发商备案和购房合同备案。前者指开发企业在取得预售证后向房产管理部门备案房屋出售价格，面向社会出售。后者是指购房者和开发商签订合同之后，在房屋管理部门登记备案，实现法律效力的一种方式。
办理时间
网签是在开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格，完成选房，签订合同之后，在售楼部或者在房屋管理部门完成的。在这里，我们要注意的是，现在有一部分开发商会在未取得预售证或其他证明时，就与购房者签订相关的协议或者合同，这样的情况是没办法进行网签的。另外，如果购房者自身的购房资格没有被核验通过，也不能进行网签。
备案是在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。一般来说，网签在前，备案在后，备案以网签为前提，只有备案后房屋买卖才算是正式生效。
法律效力
网签在签约时要认真阅读合同中的条款，对于合同中自己认为不合理的条款可以提出自己的修改意见，或者双方之间进行协商，甚至购房者在要求得不到解决时可以协商撤销网签，不进行网签。但是即使网签成功，也不能说具备了法律效力，因为商品房买卖合同只有到房地产交易中心登记备案才能生效。所以说，经过备案，房屋交易才算真正具备了法律效力。
办理流程
网签流程：选定网签时间——准备网签资料——确认网签条款——完成网签
备案流程：合同备案——审核——取得备案号——打印合同文本——双方签字盖章——完成备案
需要说明的是，备案是在网签完成之后进行的，最终经房地产管理部门的审核会返回一个备案号，此备案号是唯一的，在网上输入备案号可以查询房屋的相关信息。 #发现美好家#
【车子在车库被雨水泡了能索赔吗？法院告诉你必须知道的法律知识！】
01
“暴雨导致车库车子被泡，小区物业是否能以不可抗力主张免责？”
《民法典》第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《民法典》第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
法官说法：
不行，暴雨若超出人类预防能力限度，达到难以避免、不能克服的程度属于不可抗力。当下天气预报的准确度越来越高，所以在下暴雨时，物业公司对可能发生危及业主利益的情形可以预见。物业公司由于疏忽没预见或未尽最大努力加以防止时，以不可抗力作为抗辩理由不能成立。
物业公司应在暴雨可能发生时，及时通知业主将停放在地下车库的车移至安全位置等，从而减少或防止出现业主车辆损毁的情况。只要物业公司已经按照合同约定尽到了相应的责任和义务，业主不能要求其在事故发生后承担赔偿责任。
02
“暴雨天被户外广告牌或折断的林木砸伤，谁应担责？”
《民法典》第一千二百五十三条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
《民法典》第一千二百五十七条 因林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
法官说法：
户外广告牌或折断林木的权属主体承担过错推定的损害赔偿责任。意思是除非户外广告牌的所有人、管理人或者使用人、林木的所有人或者管理人可以证明自己尽到了合理的安全管理义务，不存在过错（例如暴雨前采取加固、设置防护网等安全措施防止损害的发生），否则就应对行人的损害承担侵权责任。
03
“暴雨导致房屋外墙漏水怎么办？”
《民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《民法典》第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
法官说法：
当发现暴雨导致房屋外墙漏水，首先应查看《商品房买卖合同》和《住宅质量保证书》，看漏水时间是否超过保修期。如在保修期内的，应当由开发商承担修复责任；开发商拒绝修复或者合理期限内拖延修复的，房屋的业主可以自行修复，修复的费用由开发商承担。如果超过保修期的，因外墙属于业主共有部分，经业主共同决定，可以使用建筑物及其附属设施的维修资金对外墙进行维修。如果遇到紧急情况，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
01
“暴雨导致车库车子被泡，小区物业是否能以不可抗力主张免责？”
《民法典》第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《民法典》第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
法官说法：
不行，暴雨若超出人类预防能力限度，达到难以避免、不能克服的程度属于不可抗力。当下天气预报的准确度越来越高，所以在下暴雨时，物业公司对可能发生危及业主利益的情形可以预见。物业公司由于疏忽没预见或未尽最大努力加以防止时，以不可抗力作为抗辩理由不能成立。
物业公司应在暴雨可能发生时，及时通知业主将停放在地下车库的车移至安全位置等，从而减少或防止出现业主车辆损毁的情况。只要物业公司已经按照合同约定尽到了相应的责任和义务，业主不能要求其在事故发生后承担赔偿责任。
02
“暴雨天被户外广告牌或折断的林木砸伤，谁应担责？”
《民法典》第一千二百五十三条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
《民法典》第一千二百五十七条 因林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
法官说法：
户外广告牌或折断林木的权属主体承担过错推定的损害赔偿责任。意思是除非户外广告牌的所有人、管理人或者使用人、林木的所有人或者管理人可以证明自己尽到了合理的安全管理义务，不存在过错（例如暴雨前采取加固、设置防护网等安全措施防止损害的发生），否则就应对行人的损害承担侵权责任。
03
“暴雨导致房屋外墙漏水怎么办？”
《民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《民法典》第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
法官说法：
当发现暴雨导致房屋外墙漏水，首先应查看《商品房买卖合同》和《住宅质量保证书》，看漏水时间是否超过保修期。如在保修期内的，应当由开发商承担修复责任；开发商拒绝修复或者合理期限内拖延修复的，房屋的业主可以自行修复，修复的费用由开发商承担。如果超过保修期的，因外墙属于业主共有部分，经业主共同决定，可以使用建筑物及其附属设施的维修资金对外墙进行维修。如果遇到紧急情况，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
【#福州买房问答#：房屋交付后毁损风险谁承担？[并不简单]】日前，叶某与甲公司签订商品房买卖合同，合同中约定：甲公司在收到首期房款后，向叶某交付房屋和房屋使用说明书；收到二期房款后，将房屋过户给叶某。叶某缴纳首期房款后，甲公司交付房屋但未立即交付房屋使用说明书。在交涉过程中，因地震导致房屋毁损，叶某和甲公司都认为房屋毁损、灭失的风险不该由自己承担，双方争执不下。那么究竟谁该来为地震“背锅”呢？
解析：福建闽众律师事务所黄海律师：根据《中华人民共和国民法典》相关规定，出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。本案中，甲公司已将房屋交付给叶某，即已经履行了主给付义务，但未交付房屋说明书，即未履行从给付义务，但从给付义务的违反并不影响风险转移，因此，叶某应当承担房屋毁损、灭失的风险。#福州房事儿##福州身边事#
解析：福建闽众律师事务所黄海律师：根据《中华人民共和国民法典》相关规定，出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。本案中，甲公司已将房屋交付给叶某，即已经履行了主给付义务，但未交付房屋说明书，即未履行从给付义务，但从给付义务的违反并不影响风险转移，因此，叶某应当承担房屋毁损、灭失的风险。#福州房事儿##福州身边事#
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