金山湖的富人区，大亚湾的产业园，惠州楼市多点开花
7月的惠州楼市与这三伏天的温度一样火热，表面上看房地产市场保持着稳定的横盘状态，而且楼市大环境似乎也不怎么友好，然而实际上市场需求依旧十分旺盛。
重要信息
据惠州合纵联行数据统计，6月28日-7月4日，惠州全市住宅成交2920套，环比上涨50%，连跌3周后迎来了大涨。
数据不会说谎，这无疑给唱衰惠州楼市的见风使舵者，落井下石者，故意炒作者打了一个响亮的耳光。
但是，我们从惠州四区三县的交易量对比，发现整个6月末到7月初，其中惠城区成交1016套，占比34.8%，位列县区第一，也是唯一超过千套的县区；仲恺区紧随其后，成交767套占比26.3%。整个大亚湾区、博罗县、惠东县环比下跌，另外四县区环比上涨，其中惠城区环比涨幅153%最高。
全市交易量top10的楼盘，有9家位于惠城区和仲恺区，如下图所示：
曾经惠州房产投资的首选，深圳刚需购房的热门区域——大亚湾和惠阳片区的热度似乎有所下降。而惠城区，仲恺区这些传统的惠州市中心开始展现出自己在产业更集中，配套更完善方面的优势，因此保持着持久的稳定状态。
2
惠州的面积非常大，五个深圳都装不下。
但是说到惠州城市的发展格局，呈现出来的是两个片区并驾齐驱的态势。
即依托惠州自身城市实力发展起来的惠城+仲恺片区。
和受深圳都市圈和大湾区一体化影响而发展起来的惠阳+大亚湾临深片区。
这两个片区在空间上是隔离开来的，相互独立发展，往来靠的是高速连接。
因此惠州看上去城区面积大，但实际上惠阳，仲恺，惠阳，大亚湾四个片区联系不紧密的客观情形，而且都有着各自的特点。
惠城与仲恺相当于惠州传统的老城区，惠城各种配套都已经非常成熟，可以说是惠州本地最心仪的居住工作地段，尤其是富人区已经从江北片区向金山湖片区转移了。
仲恺作为高新区，其优势在于临近东莞且高新产业集中，深莞惠城际铁路的陈江南站和沥林站都位居于此，交通出行方便，但是相应的配套是不及惠城区的，因为这里还保留着大量以前的老厂房，老社区，虽然目前正大力推进城建，但是要达到宜居宜业的理想状态还需要耐心等待。如下图所示：
惠阳与大亚湾作为惠州最近二十年快速崛起的城市新中心，新的特点在于发展迅猛，日新月异，每天都涌动着创造的活力。
但是我们也要清醒地认识到，二十年间惠阳大亚湾似乎今非昔比，但是城市的底蕴与惠城区相比，还是非常单薄的。因为大亚湾与惠阳作为临深片区，说到底还是深受深圳强大经济影响力的虹吸效应，产业，人口外溢到这里之后才发展起来的。如下图：
这里的产业园连成片，这里的经济实力已经不可小觑，这里的外来人口增量日益加快。
但是这里的建设发展还处于二十年前深圳的感觉——某个集中片区建设的高楼林立，但是更多的地方仍然停留在城镇化向城市化转型过渡的阶段。如下图：
千山万水，不如淡水的惠阳，依旧人潮人海。
寸土寸金，高楼林立的大亚湾，早已脱胎换骨。
然而这里何时成为深圳客面朝大海，春暖花开，将他乡做故乡的家，何时从投资性购房变成真正刚需者的首选，还需要从城市文化，城市生活，城市配套方面多下功夫。
3
未来的惠州，楼市热点发生了转移吗？惠城区与仲恺区将成为香饽饽，惠阳区与大亚湾会江河日下？
事实并非如此！
首先我们从惠州对四个区的定位，来分析其以后的发展方向。
惠城+仲恺
惠州城市发展主中心，将重点布局行政管理、科技创新、总部金融等功能，不断提升市级综合服务中心职能；
惠阳+大亚湾
惠州城市发展副中心，围绕对接深圳都市圈建设，引领市域南部城镇化高质量发展和完善城市综合配套功能，预留市级公共服务建设空间。
由此可见，惠城区与仲恺区将成为惠州政务，商务，文化服务主阵地，类似于深圳的罗湖南山福田，而惠阳与大亚湾将成为惠州产业聚集地和双区融合前哨，类似于深圳的龙华坪山宝安。
其次，我们从惠州城市人口发展规划来看。
人口发展规划
到2035年惠州城市常住人口将达到850万，城市实际服务人口950万，规划远景承载人口规模突破千万。
如今惠州全市常住人口为500万左右，其中惠阳大亚湾人口规模在百万左右，未来新增加的人口主要集中于这里。为了居者有其屋，必然会加大房地产开发力度。
重要信息
截至2021年7月4日统计，惠州全市住宅存量约1591万㎡。如果以近1年周均消化量计算，全市库存需约11个月才能消化完毕。
这其中大亚湾区住宅存量约324.9万㎡，在全市中排名是最高的！也就是说，大亚湾依旧是未来惠州房地产主要市场。
之所以当下大亚湾楼市陷入沉静期，主要是以下三个方面的原因：
01
深圳客与外来投资者的在大亚湾投资购房已经饱和。
02
大亚湾与深圳之间尚缺一条真正实现半小时生活工作圈的地铁连接，出入深惠的成本依然很大。
03
疫情客观上对经济造成了冲击，人们购房更加谨慎。
未来的大亚湾将何去何从呢？
小编相信，只要修建一条从惠州南，经过大亚湾，惠阳，实现临深片区与深圳无缝衔接的地铁，大亚湾再一次一飞冲天，一鸣惊人！
而惠城区与仲恺区作为惠州城市中心区，这里的资源始终是占据着优势的，因此也将始终成为惠州本地数百万市民的优先选择！
总结
20世纪的财富梦在美国，旧金山湾区从淘金热向互联网热的转变，让美国成为世界第一大国。
我们相信，只要沿着当下的脚步坚定不移地前进，21世纪的财富梦在中国，大湾区从“世界制造”向“世界智造”的升级，让我们中国必将蒸蒸日上，生机勃勃，在不远的未来实现真正的富强！
而惠州作为大湾区的核心城市之一，还有很远的路要走。相信接下来的十年，是惠州城市厚积薄发，迎来质变的关键十年！在惠州置业购房也要认真结合自身的实际需求，全面深入地考虑清楚。
金鳞岂是池中物，一遇风云变化龙！
7月的惠州楼市与这三伏天的温度一样火热，表面上看房地产市场保持着稳定的横盘状态，而且楼市大环境似乎也不怎么友好，然而实际上市场需求依旧十分旺盛。
重要信息
据惠州合纵联行数据统计，6月28日-7月4日，惠州全市住宅成交2920套，环比上涨50%，连跌3周后迎来了大涨。
数据不会说谎，这无疑给唱衰惠州楼市的见风使舵者，落井下石者，故意炒作者打了一个响亮的耳光。
但是，我们从惠州四区三县的交易量对比，发现整个6月末到7月初，其中惠城区成交1016套，占比34.8%，位列县区第一，也是唯一超过千套的县区；仲恺区紧随其后，成交767套占比26.3%。整个大亚湾区、博罗县、惠东县环比下跌，另外四县区环比上涨，其中惠城区环比涨幅153%最高。
全市交易量top10的楼盘，有9家位于惠城区和仲恺区，如下图所示：
曾经惠州房产投资的首选，深圳刚需购房的热门区域——大亚湾和惠阳片区的热度似乎有所下降。而惠城区，仲恺区这些传统的惠州市中心开始展现出自己在产业更集中，配套更完善方面的优势，因此保持着持久的稳定状态。
2
惠州的面积非常大，五个深圳都装不下。
但是说到惠州城市的发展格局，呈现出来的是两个片区并驾齐驱的态势。
即依托惠州自身城市实力发展起来的惠城+仲恺片区。
和受深圳都市圈和大湾区一体化影响而发展起来的惠阳+大亚湾临深片区。
这两个片区在空间上是隔离开来的，相互独立发展，往来靠的是高速连接。
因此惠州看上去城区面积大，但实际上惠阳，仲恺，惠阳，大亚湾四个片区联系不紧密的客观情形，而且都有着各自的特点。
惠城与仲恺相当于惠州传统的老城区，惠城各种配套都已经非常成熟，可以说是惠州本地最心仪的居住工作地段，尤其是富人区已经从江北片区向金山湖片区转移了。
仲恺作为高新区，其优势在于临近东莞且高新产业集中，深莞惠城际铁路的陈江南站和沥林站都位居于此，交通出行方便，但是相应的配套是不及惠城区的，因为这里还保留着大量以前的老厂房，老社区，虽然目前正大力推进城建，但是要达到宜居宜业的理想状态还需要耐心等待。如下图所示：
惠阳与大亚湾作为惠州最近二十年快速崛起的城市新中心，新的特点在于发展迅猛，日新月异，每天都涌动着创造的活力。
但是我们也要清醒地认识到，二十年间惠阳大亚湾似乎今非昔比，但是城市的底蕴与惠城区相比，还是非常单薄的。因为大亚湾与惠阳作为临深片区，说到底还是深受深圳强大经济影响力的虹吸效应，产业，人口外溢到这里之后才发展起来的。如下图：
这里的产业园连成片，这里的经济实力已经不可小觑，这里的外来人口增量日益加快。
但是这里的建设发展还处于二十年前深圳的感觉——某个集中片区建设的高楼林立，但是更多的地方仍然停留在城镇化向城市化转型过渡的阶段。如下图：
千山万水，不如淡水的惠阳，依旧人潮人海。
寸土寸金，高楼林立的大亚湾，早已脱胎换骨。
然而这里何时成为深圳客面朝大海，春暖花开，将他乡做故乡的家，何时从投资性购房变成真正刚需者的首选，还需要从城市文化，城市生活，城市配套方面多下功夫。
3
未来的惠州，楼市热点发生了转移吗？惠城区与仲恺区将成为香饽饽，惠阳区与大亚湾会江河日下？
事实并非如此！
首先我们从惠州对四个区的定位，来分析其以后的发展方向。
惠城+仲恺
惠州城市发展主中心，将重点布局行政管理、科技创新、总部金融等功能，不断提升市级综合服务中心职能；
惠阳+大亚湾
惠州城市发展副中心，围绕对接深圳都市圈建设，引领市域南部城镇化高质量发展和完善城市综合配套功能，预留市级公共服务建设空间。
由此可见，惠城区与仲恺区将成为惠州政务，商务，文化服务主阵地，类似于深圳的罗湖南山福田，而惠阳与大亚湾将成为惠州产业聚集地和双区融合前哨，类似于深圳的龙华坪山宝安。
其次，我们从惠州城市人口发展规划来看。
人口发展规划
到2035年惠州城市常住人口将达到850万，城市实际服务人口950万，规划远景承载人口规模突破千万。
如今惠州全市常住人口为500万左右，其中惠阳大亚湾人口规模在百万左右，未来新增加的人口主要集中于这里。为了居者有其屋，必然会加大房地产开发力度。
重要信息
截至2021年7月4日统计，惠州全市住宅存量约1591万㎡。如果以近1年周均消化量计算，全市库存需约11个月才能消化完毕。
这其中大亚湾区住宅存量约324.9万㎡，在全市中排名是最高的！也就是说，大亚湾依旧是未来惠州房地产主要市场。
之所以当下大亚湾楼市陷入沉静期，主要是以下三个方面的原因：
01
深圳客与外来投资者的在大亚湾投资购房已经饱和。
02
大亚湾与深圳之间尚缺一条真正实现半小时生活工作圈的地铁连接，出入深惠的成本依然很大。
03
疫情客观上对经济造成了冲击，人们购房更加谨慎。
未来的大亚湾将何去何从呢？
小编相信，只要修建一条从惠州南，经过大亚湾，惠阳，实现临深片区与深圳无缝衔接的地铁，大亚湾再一次一飞冲天，一鸣惊人！
而惠城区与仲恺区作为惠州城市中心区，这里的资源始终是占据着优势的，因此也将始终成为惠州本地数百万市民的优先选择！
总结
20世纪的财富梦在美国，旧金山湾区从淘金热向互联网热的转变，让美国成为世界第一大国。
我们相信，只要沿着当下的脚步坚定不移地前进，21世纪的财富梦在中国，大湾区从“世界制造”向“世界智造”的升级，让我们中国必将蒸蒸日上，生机勃勃，在不远的未来实现真正的富强！
而惠州作为大湾区的核心城市之一，还有很远的路要走。相信接下来的十年，是惠州城市厚积薄发，迎来质变的关键十年！在惠州置业购房也要认真结合自身的实际需求，全面深入地考虑清楚。
金鳞岂是池中物，一遇风云变化龙！
25、栋梁说性: 我们刚做性商系统物理延时项目的时候，我们都是小草。（小说）
一粒种子，落地了，唯有力争上游，才能获得更多阳光。
物竞天择，适者生存，优胜劣汰，剩者为王。
薇甘菊是个好姑娘，落地了，只需要两个周，就可以一分钟长1600多米”。
她是灭绝师太，所到之处，可以快速把周围的树啊草呀，都弄死。
无性繁殖，快速裂变。
有没有阳光，有没有水，她都在不在乎。
触景生情，由此我想起黄大哥喝多了，常叨叨的一首诗：待到秋来九月八，我花开后百花杀。冲天香阵透长安，满城尽带黄金甲。
真正牛逼的东西，永远都牛逼，永远都生生不息，绵绵不绝。
爱情来了，来，让我们循环压强原则吧；
让我们循环一点两面三三制吧；
让我们循环种瓜得瓜种豆得豆吧；
让我们循环攻山头种庄稼抢粮食吧；
让我们循环班长的战争吧；
让我们循环少校连长吧；
让我们循环进攻就是最好的防御吧。
马勒戈壁，年轻就是他娘的一切。
我的荷尔蒙要爆炸！我不傲视群雄我难受呀！我不君临天下独掌乾坤，燃烧的血液不答应呀？
第二个要饭发家致富的和尚会是我吗？
百花发时我不发？我若发时都吓杀。要与西风战一场？遍身穿就黄金甲。
金鳞岂非池中物，一遇风云便化龙。
想获取更多性商系统知识，可关注公号“#物理延时训练法”。
一粒种子，落地了，唯有力争上游，才能获得更多阳光。
物竞天择，适者生存，优胜劣汰，剩者为王。
薇甘菊是个好姑娘，落地了，只需要两个周，就可以一分钟长1600多米”。
她是灭绝师太，所到之处，可以快速把周围的树啊草呀，都弄死。
无性繁殖，快速裂变。
有没有阳光，有没有水，她都在不在乎。
触景生情，由此我想起黄大哥喝多了，常叨叨的一首诗：待到秋来九月八，我花开后百花杀。冲天香阵透长安，满城尽带黄金甲。
真正牛逼的东西，永远都牛逼，永远都生生不息，绵绵不绝。
爱情来了，来，让我们循环压强原则吧；
让我们循环一点两面三三制吧；
让我们循环种瓜得瓜种豆得豆吧；
让我们循环攻山头种庄稼抢粮食吧；
让我们循环班长的战争吧；
让我们循环少校连长吧；
让我们循环进攻就是最好的防御吧。
马勒戈壁，年轻就是他娘的一切。
我的荷尔蒙要爆炸！我不傲视群雄我难受呀！我不君临天下独掌乾坤，燃烧的血液不答应呀？
第二个要饭发家致富的和尚会是我吗？
百花发时我不发？我若发时都吓杀。要与西风战一场？遍身穿就黄金甲。
金鳞岂非池中物，一遇风云便化龙。
想获取更多性商系统知识，可关注公号“#物理延时训练法”。
25、栋梁说性——
大家好，我是栋梁延时技巧训练讲解人
我们刚做性商系统物理延时项目的时候，我们都是小草。（小说）
一粒种子，落地了，唯有力争上游，才能获得更多阳光。
物竞天择，适者生存，优胜劣汰，剩者为王。
薇甘菊是个好姑娘，落地了，只需要两个周，就可以一分钟长1600多米”。
她是灭绝师太，所到之处，可以快速把周围的树啊草呀，都弄死。
无性繁殖，快速裂变。
有没有阳光，有没有水，她都在不在乎。
触景生情，由此我想起黄大哥喝多了，常叨叨的一首诗：待到秋来九月八，我花开后百花杀。冲天香阵透长安，满城尽带黄金甲。
真正牛逼的东西，永远都牛逼，永远都生生不息，绵绵不绝。
爱情来了，来，让我们循环压强原则吧；
让我们循环一点两面三三制吧；
让我们循环种瓜得瓜种豆得豆吧；
让我们循环攻山头种庄稼抢粮食吧；
让我们循环班长的战争吧；
让我们循环少校连长吧；
让我们循环进攻就是最好的防御吧。
马勒戈壁，年轻就是他娘的一切。
我的荷尔蒙要爆炸！我不傲视群雄我难受呀！我不君临天下独掌乾坤，燃烧的血液不答应呀？
第二个要饭发家致富的和尚会是我吗？
百花发时我不发？我若发时都吓杀。要与西风战一场？遍身穿就黄金甲。
金鳞岂非池中物，一遇风云便化龙。
想获取更多信息，可关注公众号“栋梁讲技巧”。
大家好，我是栋梁延时技巧训练讲解人
我们刚做性商系统物理延时项目的时候，我们都是小草。（小说）
一粒种子，落地了，唯有力争上游，才能获得更多阳光。
物竞天择，适者生存，优胜劣汰，剩者为王。
薇甘菊是个好姑娘，落地了，只需要两个周，就可以一分钟长1600多米”。
她是灭绝师太，所到之处，可以快速把周围的树啊草呀，都弄死。
无性繁殖，快速裂变。
有没有阳光，有没有水，她都在不在乎。
触景生情，由此我想起黄大哥喝多了，常叨叨的一首诗：待到秋来九月八，我花开后百花杀。冲天香阵透长安，满城尽带黄金甲。
真正牛逼的东西，永远都牛逼，永远都生生不息，绵绵不绝。
爱情来了，来，让我们循环压强原则吧；
让我们循环一点两面三三制吧；
让我们循环种瓜得瓜种豆得豆吧；
让我们循环攻山头种庄稼抢粮食吧；
让我们循环班长的战争吧；
让我们循环少校连长吧；
让我们循环进攻就是最好的防御吧。
马勒戈壁，年轻就是他娘的一切。
我的荷尔蒙要爆炸！我不傲视群雄我难受呀！我不君临天下独掌乾坤，燃烧的血液不答应呀？
第二个要饭发家致富的和尚会是我吗？
百花发时我不发？我若发时都吓杀。要与西风战一场？遍身穿就黄金甲。
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