文/克而瑞江浙区域总经理 刘晨光

目前，很多城市包括杭州出现了一种“奇葩”现象——

部分楼盘开盘时要求客户一次性付款，或者自行提高首付比例至7成甚至8成。

被诸如此类“霸王条款”绑架的购房者，依然“奋不顾身”的冲入售楼处。

多人抢一套房的现象愈演愈烈，不少楼盘开盘即售罄。

究竟是什么原因酿成了这种极度狂热和严重扭曲？

· 壹 ·

我认为，要剖析杭州市场的内在肌理，理解市场主体当下的心态，必须首先明确三个前提。

1、供应端

导致目前市场狂热和扭曲的根源，在于供应端的短缺。而供应端的短缺，源于土地供给持续多年的缩量。

目前土地端加强供应已经显露些许端倪，各个城市都已据实上报补库存的相关方案。

2、资金端

目前，在资金端推动整个土地价格过快上涨的通道业务已经受到政府强有力的管制，预计未来一段时间会继续收紧。

同时未来在消费贷款端应该不会做增量，以维持现状为主。

3、行业面

行业调整尚未开始，但先行指标（投资、新开工面积和土地购置量）已在5月首现下滑。核心指标城市（如北京、上海）和部分二线城市（如苏州、合肥）已经出现调整迹象；而三四线城市目前还处于内生型的上冲期。

· 贰 ·

理清了这三个前提，我们再来分析杭州市场，具体从四个维度展开：

第一、调控总体基调极为严厉。

目前最严厉的调控城市是“四限齐下”，即限购、限贷、限价、限售。当下杭州仅未执行“限售”政策，其他几项均已到位。

由于供给不足，杭州的政策管控颇严。但假若放眼整个长三角，不论是对价格的审批，还是每天的成交量释放，杭州都算不上最严苛的城市。

我认为，由于库存不足，这种严格管控还会持续相当长时间，直到把强烈的购买预期和狂热的投资需求都压下来。

按照全国的调整节奏，这个转折时点可能会在7、8月份到来，杭州市场的调整则会稍许延后。

第二、“金融去杠杆”来势汹汹。

我们先来看两组数据。

首先是广义货币量，M2在5月份的同比增速为9.6%，为历史新低。注意这个增速不是近年新低，而是历史最低，此前中国M2增速从未低于过10%！金融领域的去杠杆出现了标志性信号。

其次是个人贷款，1-5月全国个人按揭贷款同比增速仅为8.6%，而2016年全年个人按揭贷款同比增速在40%以上。同时消费贷不做增量，以维持现状为主。近期银行贷款收紧主要是因为半年度的存贷比要求，接下来7月应该会好一些。

和资金面相关，现在杭州的土地市场呈现出一个典型现象，即很多成功拿地的企业均为自有资金更为充裕的国有企业或布局型企业，资金端的去杠杆和持续收紧，会让整个火热的土地市场稍许克制一下。

第三、供求关系持续“坍塌”。

“供求关系”是市场力量中的重要因素 ，当供求关系严重失衡的时候，需求端再抑制也于事无补。

眼下弥漫整个市场的抢房现象，让人疑惑为何限购限贷不起作用。但事实是，不是双限没有作用，而是住宅房源供应确实跟不上。

现在公开的住宅显性存量在450万㎡左右，然而真实的存量值恐怕还要大打折扣。

因为其中还包含一大批被卡在“网签环节”的房源，正在排队等待“配额”资格，单价越高往往排队时间越长。

从市场一线搜集到的信息看，杭州起码有一半以上的区域，其真正有效的显性库存应该是无限接近零的状态。

下面再说说杭州的潜在存量值水平。

目前根据我们对每一个项目进行剥离的情况看，杭州八区已出让但尚未达到取证条件的住宅潜在存量大约为2100万方上下，而2016年八区住宅成交规模为1550万方，这表明目前可供消化的“家底”并不十分丰厚。

另外，目前的土拍政策也在加剧这种失衡关系。自4月份开始执行土拍新规后，基本每块宅地都要面对现房销售的问题。

从4月至今，杭州市区出让的14宗涉宅用地中，13宗地块都已触发现房销售条件。以目前的形势来看，下半年预出让的土地也很难不会大规模现房销售。

这意味着这些宅地形成有效供应的时间会延缓两年以上。这也就意味着，2018年甚至2019年的新增供应只能指望目前的存量规模。

第四、城市规划“空白”亟需填补。

以城市的整体规划为蓝本，近年来杭州的轨道交通持续不断扩容，城市的核心发展区域正在逐渐成型。

结合当下的杭州市场，我们看到各大板块的刚需楼盘和小户型房源正在迅速出清，从供需结构看，刚需产品未来仍存在较大的市场空间。

但是目前为止，承载绝大部分刚需的杭州绕城区域还存在一些规划和布局上的空白点，这是一个需要引起重视的问题。

· 叁 ·

鉴于以上观点，对于杭州的后市走向有如下几点判断：

第一、下半年尤其是进入四季度以后，杭州市场的单边看多会被压制住。

第二、目前杭州的土地市场依然非常火热，但我们认为投资价值已经不是很大。

第三、杭州作为新晋的国际化都市，其独特的城市魅力和巨大的吸附力会在未来几年进一步彰显。