█ 一大波楼市调控之后，房价真的降了吗？

先看一组官方数据，来自中国70个大中城市的5月房价数据显示：

1、15个热点城市新房“涨幅”比4月份全部回落，其中 9个城市新房价格下降或持平；5个城市涨幅在0.5%以内。

2、70个大中城市中一线城市新房和二手房价格同比涨幅均连续8个月回落；二线城市新房和二手房价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落。

3、北京新房价格环比4月持平，但二手房价格指数环比下跌0.9%，跌幅位列70个城市的首位。

这组数据透露了什么信号？

当前楼市的特点是：一线城市总体降温，二线城市市场有分化，弱房价和热房价城市相互牵制，三四线城市总体升温。

两年前房价领涨的一二线城市开始进入到调整期，从2015年初的一线城市拉动房价上涨到2016年的二线城市拉动楼市上行，直至现在市场出现逆转，一二线城市整体熄火退烧，而三四线城市去库存明显提速，同时也接下了一二线城市房价上涨的接力棒。

但整体来看，楼市已经出现降温，而且在这70个样本城市中，北京二手房领跌全国，这是罕见的。从房产中介的数据来看，北京二手房普遍跌幅应该在5%以上，个别区域如远郊区县要大一点。

除此之外，楼市调控的紧箍咒开始发作了，环北京城市圈的房价更危险。

在经历了3月21日及6月9日两轮调控之后，燕郊楼市已今非昔比，尤其是6月9日三河市发布“外地人三年社保才可购房”的要求，并且提出把房价稳定在2016年10月的水平上，让这个火得不能再火的环京楼市“停火”了。

目前燕郊二手房降价幅度在每平方米四五千元，个别房源业主急售达到每平方米八千元。即便是降价甩卖，也是有价无市，以前每月成交10套，现在仅能成交1套。

应该说，限购、限贷、限离、限售甚至是限价的超级五限政策，算是把这一轮房地产泡沫给压制住了。

而且，刚刚，楼市又传来一个利空。

银监会主席郭树清表示，要坚决抑制部分地区的房地产泡沫。之前，银监会已经进行了雷厉风行的银行监管，并取得了一定的成效。比如，以下三点：

第一，严格规范和清理银行委外投资，这使得银行的资金不得违规进入股市、债市、房地产市场。

第二，商业银行的同业业务，必须穿透最基础的底层资产，也就是资金去向必须明晰，防止银行资金进入房市。

第三，警告民营银行不能成为大股东的提款机，规范和整顿银行业。

这些政策，每一招都是限制银行资本进入楼市。

由于商业银行都有规模扩张的内在冲动，而且银行本身就追求利润的，尤其是在利润巨大的楼市面前，天量信贷涌入楼市，挤压实体经济资金已成为不能忽视的问题。

在这种情况下，银监会出招了，约束商业银行的合规的、违规的资产过度扩张。也只有这样才能真正降低负债率，降低杠杆率，化解银行的系统性风险，为中国的金融体系长期健康打下基础。

如果不约束银行，是很难控制房地产泡沫的，如果银监会不去约束商业银行将信贷资金大量投向房地产行业，房地产价格还会上涨。在一系列的措施打压之下，接下来房地产信贷肯定是会偏紧的。

由此可见，中央调控楼市一招比一招狠，在楼市降温的欢呼声中，有人恨不得高昂的房价腰斩。调控之下，突然间的暴跌对中国楼市就一定好吗？

有分析认为，楼市最大的风险是什么？不是房价上涨，也不是下跌，而是突然暴跌，也就是一下子就崩盘了。从各国楼市发展的经验来看，一旦房地产这个超级资产价格崩盘，接下来就是严重流动性危机、金融危机，最后是经济危机。

首先，没有人能保证一旦楼市调控政策放松，新一轮的房价泡沫会不会卷土重来；其次，如果房价仅仅是不涨了，并不意味着泡沫就消失了，房价暴跌最大的可能性，就是出现在房价暴涨之后。

对此，可以对比一下香港，同样是中国的城市，北上广深是一线，香港还是全球一线城市。

数据显示，今年一季度香港房价涨幅是14%，这个涨幅位居全球第二，仅次于冰岛。在楼市泡沫闪现的时候，香港为什么最担心房地产暴跌风险？因为他们尝过楼市暴跌崩盘的痛苦。

1997年以来，香港楼市经历了“十上十下”，回落幅度最大为1997年至1998年，由于过度炒卖、借贷和过度供应，楼价下跌了41.2%，直至2003年后才扭转。

而北上广深，哪个城市承受得起这样的楼市暴跌风险？或许，楼市最大的风险是突然暴跌引发的崩盘。楼市调控到了需要建立长效机制的时候，需要从多角度下手，提供整体解决方案。同时，在调控楼市之时，也不妨给实体经济一点时间，等一等经济回升的脚步，推动中国经济全面由虚入实。

那么，在楼市降温阴霾的笼罩之下，未来楼市走势如何？

在多重压力下，一二线城市将进入调控政策抑制下的“降温周期”。虽然三四线城市的房价继续高位运行，但整体涨幅将出现下行。作为中国地产的龙头企业，在今年6月5日，万科董事会秘书朱旭还公开表示：公司对下半年房地产市场的发展保持谨慎态度，未来的形势可能会比想象中更严峻。

对于购房者而言，如果一定要入场赌一把这疯狂的楼市，就要跳出政策的周期来看房价的走势。一二线城市房价已经涨起来了，而且被楼市调控限定的不能动弹，是否应该去三四线城市抢房呢？

中国的三四线城市，大体分两种情况：

一是经济基础不错，而且又处在大的城市群或者都市圈的大循环中，这些城市房价相对于核心城市较低，与核心城市的购房行为之间有某种互补，所谓溢出效应主要指这些城市。

另一类则纯粹因为价格相对偏低，但住房的存量很大，经济基础也一般，未来不会出现大量的人口流入的城市。对于这些城市，如果购买自住，无疑可以，但如果用于投资，这种选择非常危险。

从中国5月的房价数据来看，在一二线城市降温的情况下，三四线城市却极为火爆，5月份环比上涨前三名的城市居然是蚌埠、北海和湛江。

对于一二线城市房价降温，三四线城市楼市火爆的反差，经济学家马光远认为：一二线降温，三四线疯涨只是政策周期导致。对于房地产长期的走势，必须跳出政策周期判断。

中国房价长期的趋势仍然服从于供求规律和城市稀缺的原则。

未来的人口只会往大城市走，而不会跑到小县城去，好的城市，高品质的城市在中国属于稀缺资源。中国从各个方面去评估，好城市实在太少。能列入全球城市的不过北上广深再加上杭州五个城市而已，能列入国际城市的不超过10个，其他的中心城市和区域大城市都在10个左右。这些城市无论就资源，还是未来的发展而言都是三四线一些小城市无法比拟的。这也意味着城市分化的趋势会越来越明显。

千万不要把自己的财富投向没有希望的一些三四线城市。即使在上述所列举的大城市中，由于住房品质的差距，未来好房子的很会稀缺。稀缺是理解房价最根本的逻辑，也是理解房地产周期的关键。

短期而言，北京、上海、深圳等热点城市的房价仍然会调整，只要政策坚持，但一旦政策周期逆转，最具财富保值功能的仍然是这些城市的房子，而不是现在火爆的那些不知名的城市。