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最近米宅不间断收到N多粉丝这样的提问：绿都澜湾和永威城选哪个？正商中州城和永威城选哪个？鑫苑国际新城、招商天地华府、绿都澜湾选哪个？……
看来，不少粉丝在南区置业过程中，着实在对这几个热点楼盘的选择上纠结不已。
那么，正商城、鑫苑国际新城、招商天地华府、永威城、绿都澜湾、正商中州城，到底该如何选择呢？
米宅点评互动截图▼
正如米宅点评里粉丝的回复那样，这个问题，1000个人里就会有至少1000个答案。
郑州南区2017年在售项目不多，可这几个项目各有千秋，关键要看你的需求是什么，项目的利好是否是你所需要的，项目的不利是否是你无法接受的。
本文以笔者自身买房为例，仅针对自住不言投资，聊聊南区这些神盘怎么选。
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南区区域概况
笔者认为，有效买房要不先锁定价格，要不先锁定区域，然后按照锁定的因素进行挑选。
我们此次就锁定区域：嵩山南路以东，中州大道以西，南三环以南，南四环以北围合区域，以及附近比较热门在售和待售的楼盘。
该区域楼盘项目为14个，其中储备4个，在售6个，待售4个；在售房源均价在13000-15000元/平米。
备注：鑫苑国际新城、正商城为三环内项目，因与本文热点项目对比提及率极高，特纳入区域进行对比。
该区域楼盘位置示意图▼
该区域楼盘现状一览图▼
备注：盘点区域嵩山南路以东，中州大道以西，南三环以南，南四环以北。
旭辉有园和融侨悦澜庭临近该围合区域，还有正商城/鑫苑国际新城属于关注度比较高的楼盘，故而统计。
从表格中可以看出，在陇海路-南四环之间的项目，二七区的项目相对比较多，一共11个；管城区仅有5个，比较少的。
关键的情况是，二七区有一定的项目储备，可以接着在售项目的茬，如融侨和旭辉的项目，目前已经拿到建设工程许可证，预计2017下半年会入市；管城情况就不同了，在售项目少，储备项目目前仅一个K2抢地的储备地块，2016-2017年上半年出让的土地也比较少。
最重要的是，截止目前，2017年南区在售项目新面孔较少，区域无入市新盘，多为2016年老盘，已销售过几期，价格可对比，配套的落地以及区域发展，甚至交房的预期皆可对比。
如果是选择当下买房，对于即将入市节点靠后的项目，我基本不考虑，诱惑不到我，真是的时间太久远，耗不起！我还是重点关注在售的很快可以签约的房源。不着急的买房人，大品牌下半年将入市的项目值得重点关注。
从上表中可以看到，除了4个新盘待售的项目，老盘中，橄榄城新公馆公寓咨询无住宅，绿地滨河国际城和康桥康城待售（二期9号院房源下半年预计会入市）；泰宏建业国际城、招商天地华府、正商城、鑫苑名城、永威城、绿都澜湾、绿都紫荆华庭、正商中州城在售。
不得不说，对比整个郑州，在3-4环的位置，从价格以及产品来看，1.35万精装的招商天地华府、二环内的1.5万小高层正商城（3环内位置）以及四环边正商中州城的1.5万的洋房都是有性价比的，这也是很多购房者关注这3个项目的重要因素，我也不例外。
正商说，我价格便宜。
招商说，我精装。
永威说，关键还是要看品质，精细化才是王道！
鑫苑说，我环内位置有地铁，价格也不贵啊！
这时，绿都紫荆华庭说，我才是纯正地铁盘，我距离地铁口多近，位置更好更优越。
确实，绿都紫荆华庭凭借地铁优势抓住了不少刚需们的心。
不过，作为紫荆华庭的同胞兄弟，绿都澜湾有点不开森了，说，咋能忘了我，还是我更好点，偏改善，环境更好，更高端。
还别说，南区逛了一圈，看了看，走了走，确实，绿都澜湾户型较好、周边整体环境确实优于华庭、甚至是永威城。
可是，单个看都觉得差不多，还行，可放在一起看就要纠结死了！差不多的价位，差不多的位置，差不多的产品，整体配套差不多，选精装还是毛坯，选三环内还是三环外，选环境好的还是环境差的，选有学校的还是没学校的呢？
招商天地华府、正商城、鑫苑国际新城、永威城、绿都澜湾、绿都紫荆华庭、正商中州城，南区7大神盘到底该怎么选？
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7大神盘对比选择
南区7大神盘简况购房对比简析▼
利：位置更靠北，洋房产品，设计还不错，价格相对有优势。
弊：口碑稍弱。
适合人群：想买洋房产品，刚改或偏改善的管南置业者。
对比纠结：永威城
正商中州城和永威城为管南为数不多在售有洋房的项目，且两项目距离之近、价差之大成为购房者纠结选择的重要因素。
两项目位置对比▼
正商中州城三期玉兰园就位于永威城书香庭东院的北侧，紧邻的是永威城一期、二期的地界。
永威城三期地块位于郑新路东侧，但并不临郑新路，还有一段距离，就是在建的安置房的北侧。
可见，永威城三期的地理位置更加偏南，稍显偏僻。 相对而言，正商中州城位置略好。
正商中州城三期户型一改前两期的手枪户型，比较通透方正，无大的瑕疵缺点。1梯2户，主力产品，120平的小洋房，性价比不错。
永威城户型设计略优于正商中州城，但量少，仅3栋楼，不到百户，非主力产品，价格也高。目前最后一栋洋房6月23日已经开售，标准层17500元/㎡。
正商中州城127平米户型图▼
正商中州城目前是三期洋房在售，三期共有6栋高层、5栋洋房，高层的5#和8#已经售罄，剩余4栋高层待售，据说高层节点要到明年了，现在主推洋房。目前正商中州城已进入尾盘状态，三期售完之后就仅剩商业产品形态。
截止到本月该项目依然有首付分期。首付分期政策是先付10%，剩余的两年分四次还清。如果没有选择首付分期可以再优惠一个点，正商老业主会额外优惠0.5个点。
正商中州城9号楼价格计算▼
目前，正商中州城洋房标准层均价在15000元/㎡左右，永威城6月洋房开盘标准层均价17500元/㎡。不论从性价比还是地理位置来说，想在南区买洋房的客群可以重点关注该项目。
永威、正商品牌口碑对比不必多言，但论地理位置，正商中州城玉兰园比永威城三期书香庭还要更好一些。 考虑到价格因素，正商中州城的洋房性价比更高。有改善意向的，不论刚改或者改善，资金不是很充足的可以重点考察。
另，永威城三期高层vs中州城洋房，位置差不多，一句话：可以洋房何必高层！
正商中州城景观实拍图▼
利：牌子以及永威三宝，三期户型设计还不错
弊：位置有点远，距离地铁口远，配套一般
适合人群：刚需，有所要求的刚需
对比纠结：绿都澜湾
位置对比 ▼
永威城和绿都澜湾，一个在中州大道东三角地带，一个在中州大道西，永威位置完败。永威城无论是离地铁二号线的南三环站还是站马屯站，都有1.6公里的距离了，有点远，而且西临宇通工厂，东临中州大道，环境实在一般。距南三环污水处理厂850米的距离，还行。
其实，大家纠结永威城的原因是在这个片区当中位置和配套不是很好，但不得不说永威城在该区域的关注度一点也不弱，弥补其地段不足的重要因素就是永威三宝太深入人心。
很明显，对于这两个项目，注重品牌以及物业管理，对于配套要求不高的刚需，可以重点关注。
永威城三期交房标准地暖▼
窗户▼
永威城在售的是三期的高层，价格在13500-14000元/㎡左右，规划有3栋洋房8栋高层；高层产品为永威城的主推产品，面积区间是89-143㎡。
三期距离地铁2号线有点远，从交通上来说，目前也不是很好。注重景观、物业和服务的客户可以考虑下，对出行非常依赖地铁的小伙伴，可以再看看其他的。
利：地铁口，环境，均好设计
弊：品牌优势一般
适合人群：关注学校，注重整体环境的刚需偏刚改人群
对比纠结：永威城/绿都华庭等
正如上文永威城所讲的那样，绿都澜湾虽然位置最靠南，但南临南水北调运河为其环境加分不少。
此外，绿都澜湾可享地铁二号线站马屯站的福利，实际距离（非直线距离）约为1.3公里，如图所示。这也比永威城的地铁优势明显。
产品设计方面，澜湾户型品质比华庭进步了不少，主要为90平以上大户型，单论户型个人感觉90方以内永威好，90方以上澜湾好。绿都澜湾大户型占比较多，户型设计值得称赞，是偏改善的。
关键的是，绿都澜湾据说学校是创新街小学和八中，这在片区内的优势比较明显。
绿都澜湾目前在售二期，剩下部分面积比较大的房源在售，89㎡小三房暂无，后期推出的楼栋有89-143㎡房源，均价在13800 元/m²。
夏天出去调研，是抱着被晒成“包青天”的积极心态去成行的。在澜湾，且不说产品怎么样，服务还是可圈可点的，进出有专门人给你撑伞，鄙人内心真的有稍微感动下。
其实，纠结这个楼盘很大程度会受到2016绿都“大白墙”的影响，但是绿都项目的交房质量可以从已经交房的华庭参考一二，没有想象中的那么差。且，这个楼盘有创新街小学和8中，配套还算不是太苍白。
未来项目周边环境不错，想要环境好点，家中有孩，对学校有明显偏重的刚需可以关注。
没有完美房源，永威城和绿都澜湾，哪个楼盘抓住了自己的重点需求，就选择哪个。
绿都澜湾示范区▼
利：地铁盘，三环位置
弊：高容积率
适合人群：尤其偏爱地铁的刚需
对比纠结：绿都澜湾/鑫苑国际新城等
位置对比▼
绿都紫荆华庭和鑫苑国际新城，三环外，三环内，隔着条南三环，相距不过1公里，同是刚需型地铁盘，同样的容积率偏高，到底是环内还是环外，真的是件仁者见仁智者见智的事情。不过,鑫苑国际新城属于销售上升期，可能性更多，华庭已是尾盘。
目前华庭主推的是三期最后一块土地朗园，规划是4栋住宅，其中一栋为70年产权的小户型，容积率超过5。朗园西侧紧挨橄榄城都市广场，具有成熟的商业配套，北京华联、比高影城、糖果KTV和美食街等，出入门便是南三环和紫荆山路，周边有BRT公交站点和地铁2号线南三环站。
目前，绿都紫荆华庭朗园6月24日开启入会，优惠是5千享2万，推出面积是32-57平的小户型，82平两房，91和108平的三房，123平四房。
绿都紫荆华庭位置比之绿都澜湾更靠近市区，产品档次却有着明显区别，看重产品的选澜湾。这就是个刚需盘，小户型占比高，容积率高，还有让人不敢苟同的外立面设计以及挤牙膏式的营销都想吐槽一番。
但是，南三环地铁口的位置抓住了我等刚需的重点。他的产品规划完全针对刚需客群，且区域建筑密度大，未来区域人口会越来越多，随之人口增多带来的管理问题随之时间发展也会日益凸显。
项目一期交房实景展示▼
利：地铁盘，三环位置
弊：高容积率，签约缓慢之极
适合人群：刚需
对比纠结：绿都澜湾/正商城/永威城/招商天地华府等
项目有地铁，距离2号线比较近，三环内的位置配套比较成熟，而且13500的均价在在郑州三环内还是有吸引力的，刚需可以考虑。
但是这个盘天量安置房，一堆底商，公摊偏高，将来楼下都是胡辣汤、沙县、热干面、大盘鸡、洛馍村，没事晚上弄个烧烤喝着啤酒打个架，也是很有生活气息的，比绿都澜湾繁华。大概，很多人对这种情况又爱又恨，谁还没有个“出则繁荣，入则宁静”的居所梦想。
喜静的不喜欢人群多的，还是要慎重一下。鑫苑国际新城所在片区整体密度较高，安置房较多，后期区域内人口密度会比较大，居住的整体舒适度会降低。同样的，人多了就管理的要求就提高了，出现问题的概率也同比增加。
目前，鑫苑国际新城二期6月16日已经开盘，均价在13500元/㎡，相比于其他区域三环内楼盘还是有一定性价比。
三环内，地铁盘，13500的均价，这些都是很有吸引力的，刚需可重点考虑，但同时，高容积率、社区底商等因素，对于大的居住环境有要求的刚需，同样的价格，可以考虑三环边上的其他项目。
利：三环内、小高层、性价比高
弊：户型一般，正商品牌一般
适合人群：刚需，刚改
对比纠结：鑫苑国际新城/招商天地华府等
位置对比 ▼
正商城和鑫苑国际新城属于三环内成熟区域的楼盘，且都是本土品牌大盘项目，关键是价格优势明显。那同样的价格，差不多的位置，是买正商城的高层还是鑫苑的高层？还是说加点钱买小高层呢？
关键在于产品，正商城在售连云路长江路小高层（10-15层）106-130㎡大户型房源价格在15000元/㎡左右，87㎡两房已经售罄。现在入会的高层位于航海路连云路，小区规划有3栋楼，距离地铁2号线五里堡站1公里左右，有89平经典户型，预计价格在13500元/㎡左右，刚需可以重点关注下。
正商城位置比鑫苑更靠北，地段比较好，周边配套还算可以。不过，正商城的户型设计一般，且小高层两房小户型售罄，现户型比较大，这让很多刚需购房者放弃了。但是说实话，想想小高层均价15000元/㎡的价格，环内的位置，成熟的配套，性价比还是有的，考虑大户型的可以考虑。
刚需想在环内购房的，南边绕不过正商城和鑫苑国际新城。
相对而言，正商城的小高层的产品设计，刚改或者手头富裕的刚需可以重点考虑，比之鑫苑国际新城高容积率的刚需盘舒适度要好的多。
钱不多的刚需，这两个项目的高层倒是都可以考虑。不过，正商签约预计会比鑫苑国际新城进展快。
利：品牌、价格、精装
弊：配套弱
适合人群：刚需
对比纠结：正商城/鑫苑国际新城等
位置对比 ▼
招商天地华府精装均价13300元/㎡，正商城高层毛坯13500元/㎡，鑫苑国际新城高层毛坯13500元/㎡，差不多的价，不同的产品，不同的位置，到底怎么选？
招商天地华府是一个均好型项目，可能户型得房率低了点，配套弱了点，但无伤大雅。项目精装是其明显的优势，目前在区域内，除去四环外的万科大都会，仅招商天地华府在售为精装项目。关键的是，精装的价与周边毛坯价格一一样，性价比可见一斑。
同区域不说了，对于刚需来讲，规划相当，价格一样，所享配套相当，精装的招商天地华府性价比首选。
同样的价格，不同的区域，不同的产品，比如鑫苑国际新城和招商天地华府，这就要看个人需求点了。鑫苑地段显然优于招商，但整体容积率高、毛坯；招商相对偏点，精装的性价明显又高。其实，没啥好纠结的，想要地段和配套，选鑫苑；想要社区环境以及省事，性价比，选招商。
招商天地目前在售87-141平房源，房源分布在14#、15#、20#、21#，均价为13500元/平，按揭惠2个点、按时签合同惠1个点。预计交房时间为2019年1月。
目前来说周边配套比较荒凉，随着区域内住宅陆续交房，人气会不断提升，配套也会慢慢起来。关键的是，项目的性价比不错，精装13500元/平米，3环边的位置，刚需的话，如果可以接受项目的位置，可以重点关注。
招商天地华府精装标准▼
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写在最后：致刚需
我本人也是刚需，刚需中的战斗机，恰好在这个行业从事工作，一些话说给刚需们，共勉。
1、买房这件事，说大还真不小，自己要有主心骨，关键的是要搞清楚自己的需求，然后取舍，别人说的都只能是建议、参考。
2、刚需，永远不要觉得自己买亏了，或许当下是如此；但可以试着从长远的角度来思考问题，自己住，早买早心安。
3、不要老想着买房捡漏，漏不是那么好捡的。谁说的，捡漏这件事和刚需无关，我倒是觉得有点道理。所以，遇见及格分上的项目，不用太纠结，该出手时就出手。
4、对于刚需来讲，南区三环内买房，正商城和鑫苑国际新城的高层性价比都还可以，毕竟地段不可复制；三环外来讲，个人觉得招商的性价比最高；澜湾的产品规划偏改善以及学校优势明显；紫荆华庭的地铁优势、小户型投资属性明显，刚需过渡性住房可重点考虑。
5、对于手头有钱的刚需来讲，想买洋房，正商中州城的洋房，性价比真的有，可以关注；追求品质的，可以重点关注永威城洋房。不过，这两个项目洋房房源都不多了。