人口达峰后，房价会跌吗？
文章来源：微信公众号贝壳研究院
我国人口的新形势
第七次人口普查主要数据显示：
1.我国人口10年来继续保持低速增长态势。过去十年平均增长率为0.53%，比前一个10年增长率下降0.04个百分点。
2.劳动力人口比重下降，人口抚养比提升。15—59岁劳动力人口的比重下降6.79个百分点，60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点，65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点。65岁及以上老年人口达到1.9亿人，占总人口的比例由8.87%上升为13.50%，目前中国人口已经进入老龄化阶段。
3.居住在城镇的人口为9亿人，占63.89%，比2019年提高3.3个百分点，比10年前增加2.3亿人，城镇人口比重上升14.21个百分点。
4.人口进一步向东南区域集聚。与2010年第六次全国人口普查相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，西部地区上升0.22个百分点，东北地区人口所占比重下降1.2个百分点。人口增长较多的5个省份依次为：广东、浙江、江苏、山东、河南。
02
美日人口转型的历史经验
人口增长速度和人口结构发生重大的变化，会对房地产市场产生什么影响？我们从美国、日本过去十年人口与房地产市场的关系来观察。
美国日本过去十年人口形势：
1.人口总量增速放缓及下滑。2011年以来，美国人口增长率从0.72%下滑到2019年的0.47%。1992年以来日本人口自然增长率整体下降，2007年以来人口保持负增长，2019年人口增长率下降4.2‰。首都圈的人口增长率在2012年至2015年有小幅上涨，2016年之后继续回落。
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2.人口老龄化加深。过去十年，美国老龄化人口（65岁以上人口）比重从13%提高的16%，日本的老龄化比例从2010年的23%提高的2015年的27%。
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3.城市化率进入平台期。过去十年，日本城市化率稳定在91%的平台期，美国过去十年城市化率稳定在81%-82%。
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4. 人口出生率下降。2011年以来美国人口出生率整体下降，从12.7‰下降到2018年的11.6‰。日本出生率从8.3‰下降到7‰左右。
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美国日本过去十年住房市场形势：
1.房屋销售数量增速放缓或下降。2020年日本首都圈新房[1]和二手房成交量7.6万套，较2011年8.4万套下降10%左右。美国总人口仍然保持0.5%左右的增长，住房销售套数从2011年的469万套增长到2020年的747万套。
[1] 日本首都圈新房成交量不可得，以新房发售量代替，下同。
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2.从长周期看，美国、日本的房价水平均保持上涨。日本首都圈和近畿圈的二手公寓价格作为观察。2020年美国新建住房价格较2010年累计上涨了超过40%。
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3.房地产市场进入二手存量主导。日本首都圈新房的比例从2001年的71%下降到2020年的36%，二手房比重相应上升到64%。美国二手房交易量占到全部的89%。
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03
人口新形势下我国房地产的趋势
通过比较发现：人口增速放缓下降导致住房需求下降，但并不必然导致房价下跌。
核心原因是：房价是市场边际交易的结果。每年存量房里用来交易的房子约2%-5%左右，这部分房子的价格决定了其他95%房子的价值变动。房价涨跌不取决于总的需求量和总的供给量，更多与财富的扩张收缩相关。财富扩张越快（尤其是当财富的形成主要靠债务扩张），以及财富的分配差距越大，房价越容易背离实际居住价格。房价不会因为人口减少而自然下降。
从城市的维度看这一规律更加明显。2000年以来，尽管2008-09年金融危机期间有所下跌，许多大城市，包括伦敦、纽约、曼彻斯特、悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多、洛杉矶、旧金山等城市的房价2013年之后又大幅度反弹。历史上房价长期稳定的德国，近些年的房价也出现持续的上涨，“买不起”和“租不起”的矛盾在柏林等城市都十分突出。因此，当人口实际住房需求减弱的情况下，要密切关注住房金融化的负面影响。
1.核心城市及城市群住房需求依然巨大。
（1）城镇化率提高带来的增量住房需求。目前我国常住人口城镇化率为63.89%，距离国际发达国家80%左右的水平仍有一定的增长空间。据预测，2021-2030年，我国人口城镇化率将提升至70%，城镇人口由9.0亿增至10.2亿，带来大量住房需求。
（2）城市之间流动带来的置换需求。根据最新的普查数据，全国人口中流动人口为3.7亿人。与2010年第六次全国人口普查相比，流动人口增加1.5亿人，增长69.73%。因此，人口流动的方向代表着未来城市住房格局的基础，长三角、粤港澳、京津冀、成渝等城市群、都市圈是未来房地产市场的重心。
（3）年轻人口占比提升带来住房需求。全国人口中，0—14岁人口为2.5亿人，占17.95%，比10年前上升1.35个百分点。
（4）改善住房需求持续释放。未来十年处在35-60岁住房改善阶段的城镇人口提升约5个百分点，将进一步释放改善住房需求。
（5）家庭小型化带来的住房需求。2020年平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年第六次全国人口普查的3.10人减少0.48人。2019年一人户及二人户合计占比已经高达48%，较2010年提升9个百分点。2018年单身成年人口2.4亿，约7700万为独居状态，民政部预测这个数字在2021年将接近1亿。由于年轻人不婚或晚婚、单身主义崛起等因素的影响，家庭裂变速度会加快，并产生更多的小户型住房需求。
这些因素加起来，未来十年，每年新房的销售面积有望保持在13亿平方面左右，随着价格稳定上涨，销售额GMV有望保持在15万亿左右。
如果这些城市住房供给难以跟上需求变动，未来房价仍然具有较大的上涨压力。
2.充分发挥存量市场稳定市场的价值。
随着住房总量的扩大，我国住房市场逐步从增量市场步入存量市场，未来5—10年，二手房交易额将从当前的6万亿左右增长到10万亿，逐步赶上甚至超过新房市场交易额。这个趋势性变化意味着二手房供应将成为住房供应的重要组成部分，二手房市场的健康发展对于房价的稳定也将起到越来越大的作用。具体而言：
相比于新房，二手房供给具有更丰富的产品、位置、户型和价格多样性，从而可以满足不同人群的多层次住房需求。发育成熟的二手房市场中，同一时点二手房可售量往往是新房可售量的数倍。更为重要的是，新房开发建设周期长且是集中开盘，供给弹性非常有限，无法对价格的上涨进行有效的反馈，供给短期内很难增加。相反，二手房是分散供应，买方与卖方都是分散决策的主体，市场预期稳定的情况下，供给弹性和需求弹性都很大。从这个角度看，由于新房供给能力有限且位置偏远，对于一线及二线热点城市的房价稳定，要更多发挥二手房的作用。
二手房市场的发育、成长和壮大也是房地产走向成熟的标志。原则上，只要二手房市场高效流通，即便在不增加住房供给的条件下，不同人群的住房需求也能得到良好的满足。例如，我国正在步入老龄化社会，老人手中的房产多是大户型，且往往拥有多、套住房，他们需要转换较小的房子，而这些重新进入市场的大房子，恰好可以满足中年人的改善性需求。由此可见，只要把不同生命周期家庭的不同住房需求进行良好的匹配，市场的供求关系也能实现平衡。
3.要通过租赁市场解决流动人口的住房需求。
从趋势上看，流动人口的住房问题具有几个明显的特点，也就产生更稳定更长期的租房需求，也将对住房政策，尤其是租赁住房保障政策产生更高的要求。一是人口迁移的主要方向是东部沿海、大城市和特大城市，且从短期的、临时性迁移变成长期甚至永久性迁移，平均居留时长不断延长，长期居留意愿日益强烈，这将对大城市和核心城市的住房产生更多更长期的需求。二是趋于家庭化流动，更多地在服务性行业工作，不可能像第一、二代流动人口那样住在工棚、厂区，也不像之前独立流动，今天更多以已婚和家庭为单位，越来越大的比例是夫妻同时外出，且已婚流动家庭携子女外出，他们需要一个稳定的住所，对租房有强烈的需求，也对居住品质和教育等有更高的要求。三是支付能力有限，大多数人只能租房，一张床和一间房是主流需求。四是新生代流动人口平均年龄不断上升，并逐步进入婚育阶段，未来将在逐步安排子女随迁移和父母限迁，在迁入地上学、就业、生活和养老，这将产生首次置业需求，且以低总价、交通便利、有学区的需求为主。这些特征都意味着与之前暂时性、过渡性、周期性的住房需求不同，流动人口将产生更稳定、更长期的住房需求，对居住条件也将产生更高的要求。
4.数量型人口红利转向质量型人口红利，人们对居住品质要求更高，将加快住房服务市场发展。
虽然劳动力人口数量占比下降，但劳动力素质提高，意味着未来质量型人口红利将释放。随着人口教育水平提高，高学历高素质人口增加，同时科技、制度等因素带动社会生产效率提高，带动社会财富增长。人们对于住房的需求不仅是“有房住”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的高品质住宅需求越来越大，进一步加快物业、家装、托幼、家政、房屋经纪等住房服务市场快速发展。
文章来源：微信公众号贝壳研究院
我国人口的新形势
第七次人口普查主要数据显示：
1.我国人口10年来继续保持低速增长态势。过去十年平均增长率为0.53%，比前一个10年增长率下降0.04个百分点。
2.劳动力人口比重下降，人口抚养比提升。15—59岁劳动力人口的比重下降6.79个百分点，60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点，65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点。65岁及以上老年人口达到1.9亿人，占总人口的比例由8.87%上升为13.50%，目前中国人口已经进入老龄化阶段。
3.居住在城镇的人口为9亿人，占63.89%，比2019年提高3.3个百分点，比10年前增加2.3亿人，城镇人口比重上升14.21个百分点。
4.人口进一步向东南区域集聚。与2010年第六次全国人口普查相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，西部地区上升0.22个百分点，东北地区人口所占比重下降1.2个百分点。人口增长较多的5个省份依次为：广东、浙江、江苏、山东、河南。
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美日人口转型的历史经验
人口增长速度和人口结构发生重大的变化，会对房地产市场产生什么影响？我们从美国、日本过去十年人口与房地产市场的关系来观察。
美国日本过去十年人口形势：
1.人口总量增速放缓及下滑。2011年以来，美国人口增长率从0.72%下滑到2019年的0.47%。1992年以来日本人口自然增长率整体下降，2007年以来人口保持负增长，2019年人口增长率下降4.2‰。首都圈的人口增长率在2012年至2015年有小幅上涨，2016年之后继续回落。
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2.人口老龄化加深。过去十年，美国老龄化人口（65岁以上人口）比重从13%提高的16%，日本的老龄化比例从2010年的23%提高的2015年的27%。
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3.城市化率进入平台期。过去十年，日本城市化率稳定在91%的平台期，美国过去十年城市化率稳定在81%-82%。
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4. 人口出生率下降。2011年以来美国人口出生率整体下降，从12.7‰下降到2018年的11.6‰。日本出生率从8.3‰下降到7‰左右。
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美国日本过去十年住房市场形势：
1.房屋销售数量增速放缓或下降。2020年日本首都圈新房[1]和二手房成交量7.6万套，较2011年8.4万套下降10%左右。美国总人口仍然保持0.5%左右的增长，住房销售套数从2011年的469万套增长到2020年的747万套。
[1] 日本首都圈新房成交量不可得，以新房发售量代替，下同。
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2.从长周期看，美国、日本的房价水平均保持上涨。日本首都圈和近畿圈的二手公寓价格作为观察。2020年美国新建住房价格较2010年累计上涨了超过40%。
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3.房地产市场进入二手存量主导。日本首都圈新房的比例从2001年的71%下降到2020年的36%，二手房比重相应上升到64%。美国二手房交易量占到全部的89%。
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人口新形势下我国房地产的趋势
通过比较发现：人口增速放缓下降导致住房需求下降，但并不必然导致房价下跌。
核心原因是：房价是市场边际交易的结果。每年存量房里用来交易的房子约2%-5%左右，这部分房子的价格决定了其他95%房子的价值变动。房价涨跌不取决于总的需求量和总的供给量，更多与财富的扩张收缩相关。财富扩张越快（尤其是当财富的形成主要靠债务扩张），以及财富的分配差距越大，房价越容易背离实际居住价格。房价不会因为人口减少而自然下降。
从城市的维度看这一规律更加明显。2000年以来，尽管2008-09年金融危机期间有所下跌，许多大城市，包括伦敦、纽约、曼彻斯特、悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多、洛杉矶、旧金山等城市的房价2013年之后又大幅度反弹。历史上房价长期稳定的德国，近些年的房价也出现持续的上涨，“买不起”和“租不起”的矛盾在柏林等城市都十分突出。因此，当人口实际住房需求减弱的情况下，要密切关注住房金融化的负面影响。
1.核心城市及城市群住房需求依然巨大。
（1）城镇化率提高带来的增量住房需求。目前我国常住人口城镇化率为63.89%，距离国际发达国家80%左右的水平仍有一定的增长空间。据预测，2021-2030年，我国人口城镇化率将提升至70%，城镇人口由9.0亿增至10.2亿，带来大量住房需求。
（2）城市之间流动带来的置换需求。根据最新的普查数据，全国人口中流动人口为3.7亿人。与2010年第六次全国人口普查相比，流动人口增加1.5亿人，增长69.73%。因此，人口流动的方向代表着未来城市住房格局的基础，长三角、粤港澳、京津冀、成渝等城市群、都市圈是未来房地产市场的重心。
（3）年轻人口占比提升带来住房需求。全国人口中，0—14岁人口为2.5亿人，占17.95%，比10年前上升1.35个百分点。
（4）改善住房需求持续释放。未来十年处在35-60岁住房改善阶段的城镇人口提升约5个百分点，将进一步释放改善住房需求。
（5）家庭小型化带来的住房需求。2020年平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年第六次全国人口普查的3.10人减少0.48人。2019年一人户及二人户合计占比已经高达48%，较2010年提升9个百分点。2018年单身成年人口2.4亿，约7700万为独居状态，民政部预测这个数字在2021年将接近1亿。由于年轻人不婚或晚婚、单身主义崛起等因素的影响，家庭裂变速度会加快，并产生更多的小户型住房需求。
这些因素加起来，未来十年，每年新房的销售面积有望保持在13亿平方面左右，随着价格稳定上涨，销售额GMV有望保持在15万亿左右。
如果这些城市住房供给难以跟上需求变动，未来房价仍然具有较大的上涨压力。
2.充分发挥存量市场稳定市场的价值。
随着住房总量的扩大，我国住房市场逐步从增量市场步入存量市场，未来5—10年，二手房交易额将从当前的6万亿左右增长到10万亿，逐步赶上甚至超过新房市场交易额。这个趋势性变化意味着二手房供应将成为住房供应的重要组成部分，二手房市场的健康发展对于房价的稳定也将起到越来越大的作用。具体而言：
相比于新房，二手房供给具有更丰富的产品、位置、户型和价格多样性，从而可以满足不同人群的多层次住房需求。发育成熟的二手房市场中，同一时点二手房可售量往往是新房可售量的数倍。更为重要的是，新房开发建设周期长且是集中开盘，供给弹性非常有限，无法对价格的上涨进行有效的反馈，供给短期内很难增加。相反，二手房是分散供应，买方与卖方都是分散决策的主体，市场预期稳定的情况下，供给弹性和需求弹性都很大。从这个角度看，由于新房供给能力有限且位置偏远，对于一线及二线热点城市的房价稳定，要更多发挥二手房的作用。
二手房市场的发育、成长和壮大也是房地产走向成熟的标志。原则上，只要二手房市场高效流通，即便在不增加住房供给的条件下，不同人群的住房需求也能得到良好的满足。例如，我国正在步入老龄化社会，老人手中的房产多是大户型，且往往拥有多、套住房，他们需要转换较小的房子，而这些重新进入市场的大房子，恰好可以满足中年人的改善性需求。由此可见，只要把不同生命周期家庭的不同住房需求进行良好的匹配，市场的供求关系也能实现平衡。
3.要通过租赁市场解决流动人口的住房需求。
从趋势上看，流动人口的住房问题具有几个明显的特点，也就产生更稳定更长期的租房需求，也将对住房政策，尤其是租赁住房保障政策产生更高的要求。一是人口迁移的主要方向是东部沿海、大城市和特大城市，且从短期的、临时性迁移变成长期甚至永久性迁移，平均居留时长不断延长，长期居留意愿日益强烈，这将对大城市和核心城市的住房产生更多更长期的需求。二是趋于家庭化流动，更多地在服务性行业工作，不可能像第一、二代流动人口那样住在工棚、厂区，也不像之前独立流动，今天更多以已婚和家庭为单位，越来越大的比例是夫妻同时外出，且已婚流动家庭携子女外出，他们需要一个稳定的住所，对租房有强烈的需求，也对居住品质和教育等有更高的要求。三是支付能力有限，大多数人只能租房，一张床和一间房是主流需求。四是新生代流动人口平均年龄不断上升，并逐步进入婚育阶段，未来将在逐步安排子女随迁移和父母限迁，在迁入地上学、就业、生活和养老，这将产生首次置业需求，且以低总价、交通便利、有学区的需求为主。这些特征都意味着与之前暂时性、过渡性、周期性的住房需求不同，流动人口将产生更稳定、更长期的住房需求，对居住条件也将产生更高的要求。
4.数量型人口红利转向质量型人口红利，人们对居住品质要求更高，将加快住房服务市场发展。
虽然劳动力人口数量占比下降，但劳动力素质提高，意味着未来质量型人口红利将释放。随着人口教育水平提高，高学历高素质人口增加，同时科技、制度等因素带动社会生产效率提高，带动社会财富增长。人们对于住房的需求不仅是“有房住”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的高品质住宅需求越来越大，进一步加快物业、家装、托幼、家政、房屋经纪等住房服务市场快速发展。
【江阴市教育局最新发布！事关招生入学！】
5月23日，江阴市教育局下发《江阴市2021年义务教育学校招生入学工作意见》。
基本原则
1．属地管理，分级负责。根据《义务教育法》“以县为主，属地管理”的规定，全市义务教育阶段学校招生入学工作由市教育局负责指导、统筹协调，各镇（街道）负责组织实施。各镇（街道）应充分利用人口信息管理系统数据，科学预测未来几年入学适龄儿童少年的数量与结构的变化，做好辖区内义务教育事业发展和整体规划。采取有效措施，增加学位供给，应对入学高峰，从根本上缓解出生人口高峰带来的入学矛盾。城区初中和敔山湾实验学校的招生工作由市教育局直属管理。
2．相对就近，划片招生。按照“学校划片招生、学生就近入学”的原则，根据适龄学生人数、学校分布、学校规模、交通状况等因素，为每所公办义务教育学校科学划定服务片区范围，确保义务教育免试就近入学政策全覆盖，保障符合我市义务教育阶段入学条件的适龄儿童少年享有一个相对就近的公办学校学位，确保入学率达到100%。
3．公民同招，免试入学。公办民办学校同步招生，坚决杜绝提前招生和掐尖招生。民办学校招生纳入市教育局统一管理，公办民办学校同步登记报名、同步招生录取、同步注册学籍。所有学校不得通过任何形式提前摸底争抢生源，不得超出市教育局规定增设限制条件，拒绝或变相拒绝适龄儿童少年报名。公办民办学校都要严格遵守免试入学规定，不得通过笔试、面试（谈）、评测等方式招生，严禁以各类竞赛证书、竞赛成绩或考级证明等作为招生依据。
4．公平公正，阳光招生。各镇（街道）各校要坚持公开、公平、公正的原则，阳光招生。依托“江阴市新生入学登记平台”，为家长提供“一站式”服务。各镇（街道）、各民办学校要在规定时间内向社会公布义务教育阶段学校招生入学工作的实施方案（民办学校同时公布招生计划、招生范围、招生方式、收费标准等）和招生入学工作咨询、监督举报电话等。学校应通过校园网等方式，及时公开招生相关信息，主动接受社会监督。
具体内容
（一）相关政策
1．按照属地管理原则，适龄儿童少年原则上应具有申请入学镇街的户籍，并随父母或其他法定监护人在同一户籍，且户籍与房屋（限住宅性质，下同）、实际居住地三者相符。户籍、房屋及实际居住三者不相符的，由所在镇（街道）根据实际情况统筹安排。
2．积极稳妥地解决在城区长期实际居住的本市非城区户籍适龄儿童少年的入学问题。父母或其他法定监护人在城区拥有房产并长期实际居住，且在城区有稳定工作的，由澄江街道和市教育局根据学校办学能力和学位空缺情况，按照相对就近的原则统筹安排入学。
3．妥善做好新市民子女入学工作。新市民子女入学要严格按照《市政府办公室关于印发<江阴市新市民子女入学工作操作办法（试行）>的通知》（澄政办发〔2017〕29号）有关“父母或其他法定监护人与我市用人单位签订一年及以上劳动合同或取得工商营业执照，并按规定缴纳社会保险费；父母或其他法定监护人取得《江苏省居住证》并在我市实际登记居住半年及以上（入学当年度1月1日之前）；新市民子女符合计划生育政策”等要求安排入学。符合我市入学条件的新市民子女由各镇（街道）统筹安排入学。学校不得以择校、借读之名接收不符合条件的新市民子女入学。符合我市城区初中入学条件的新市民子女由市教育局统筹安排。
4．现役军人子女、国家综合性消防救援队伍人员子女、支援边疆建设干部职工子女、公安英烈和因公牺牲伤残公安民警子女、见义勇为人员子女、港澳台商子女、外籍人员子女、市高层次引进人才子女以及城市重点工程项目的被拆迁户子女入学，按照国家、省、市有关规定执行。
5．残疾儿童可根据实际情况申请就读市特殊教育中心校，鼓励轻度残疾的儿童少年在施教区普通中小学随班就读。普通中小学要尊重残疾儿童监护人的选择，不得拒收。涉及残疾儿童残疾类别、残疾程度的认定，应以市（县）级以上教育、卫生、残疾人工作部门指定的有资质专业机构确认或评估鉴定为依据。
6．各小学在开学登记注册时需做好新生预防接种情况核验工作。家长需在7、8月期间携入学新生和《儿童预防接种证》到居住地预防接种单位进行初步查验，完成补证、补种。
（二）招生对象
小学招生对象为2014年9月1日至2015年8月31日出生，年满6周岁的本市户籍适龄儿童及符合我市入学条件的新市民子女。确因身体状况等原因需要延缓入学的，其父母或其他法定监护人应提供二级及以上医疗机构出具的身体状况证明，向各镇（街道）教育科提出申请办理延缓入学手续。各小学不得招收年龄不足的儿童入学。
初中一年级招生对象为本市户籍的小学毕业生及符合我市初中入学条件的新市民子女。
（三）招生办法
1．公办学校
（1）公布招生工作方案。各镇（街道）根据辖区内学校布局、事业计划，科学合理确定各校施教区域及招生工作方案，报市教育局批准后公布实施。城区初中和敔山湾实验学校初中部招生工作按照《江阴市2021年城区初中和敔山湾实验学校划片招生工作意见》执行，敔山湾实验学校小学部、礼延实验学校小学部招生工作按照《2021年江阴市敔山湾实验学校和江阴市礼延实验学校小学部划片招生入学工作意见》（另行下发）。今年我市义务教育学校招生具体工作安排在7月中旬进行。
（2）实施网上预登记。适龄儿童少年的父母或其他法定监护人在6月5日前通过“最江阴APP”新生入学登记平台完成新生入学的预登记工作。
（3）组织现场验证。各中小学应于现场验证前10天左右在校门口及施教区范围内的居民密集区张贴招生公告，明确施教区范围、现场验证时间和应交验的“户口簿、房屋不动产证原件（有的就提供）、劳动合同原件（在企业就业，有工资流水单的需要提供一年的工资流水单）或工商营业执照原件、预防接种证” 等证件种类。父母或其他法定监护人携适龄儿童少年，在规定时间内到相关学校办理验证及预报名手续，并发放入学通知书。
2．民办学校
（1）公布招生工作方案。民办学校依据教育法律法规和有关规定制定招生工作方案，招生工作方案报市教育局备案并向社会公开。6月5日-12日，民办学校公布招生工作方案。招生宣传必须实事求是，不得以虚假不实信息误导学生、家长。
（2）实施网上预登记。6月13日－19日，有意愿报名民办学校的适龄儿童少年的父母或其他法定监护人通过“最江阴APP”新生入学登记平台中“义务教育阶段民办学校”选项，进行个人信息登记，每名学生限登记1所民办学校。
（3）规范录取程序。6月23日，开展录取工作。报名人数未超过招生计划数，一次性全部录取。如报名人数超过招生计划数，实行电脑随机派位录取。电脑随机派位招生由市教育局统一组织。电脑随机派位录取有公证机构参与，全程接受纪检部门和社会监督，派位结果实时向社会公开。各类优抚照顾对象子女（含烈士子女、符合条件的军警和应急救援人员子女、高层次人才子女、公安英烈和因公牺牲伤残公安民警子女、见义勇为人员子女、港澳台及外籍学生、本校教职工子女等）可不参加电脑派位，但须列入总招生计划，名单报市教育局审核备案。
（4）公布录取名单。6月24日，学校通过校园网、微信公众号等方式公布录取学生名单，并通过电话、短信等方式通知家长。6月25－26日，录取学生到学校现场报名（未在规定时间内现场报名的，视作主动放），在“新生入学登记平台”完成新生录取。已被民办学校录取的学生不再保留公办学校学位，未被民办学校录取且符合在江阴入学条件的适龄儿童少年，进入公办学校招生工作录取流程。
（四）分班要求
所有公民办小学、初中新生均实施均衡分班，阳光编班。不得以任何名义分设重点班、快慢班、强化班、实验班等。不得以分层走班等形式变相分设快慢班。按课程标准执行零起点教学要求，小学一年级设置过渡性活动课程，注重做好幼小衔接。
（五）建档规范
新生入学后，各校要在建立学生纸质学籍档案的同时，在全国统一的学籍管理系统中建立学生电子档案，规范学籍管理。
工作要求
1．切实提高政治站位
各镇（街道）、各校要充分认识规范义务教育学校招生入学工作的重要意义，统一思想，积极作为，落实要求。各镇（街道）要切实加强对义务教育学校招生工作的领导，成立由镇（街道）分管领导、中小学校长等人员组成的义务教育学校招生工作领导小组，负责对辖区内义务教育学校招生工作的全过程管理，按照相关法规、文件规定和本意见精神，结合实际认真制定招生工作方案并精心组织实施。要通过网络、电视、广播、报刊等多种方式，加大义务教育招生入学政策宣传力度，形成全社会关心支持的强大合力。严格执行招生政策和招生纪律，建立完善社会公众监督机制，对符合入学条件的儿童少年不得以任何借口推诿、拒收。严禁学校间混合招生、招生后违规办理转学。严禁与社会培训机构联合组织以选拔生源为目的的各类考试，或采用社会培训机构组织的考试结果作为招生依据。严禁以高额物质奖励、免收学费、虚假宣传等方式争抢生源。严禁招收借读生、人籍分离、空挂学籍。严禁收取择校费、与招生入学挂钩的赞助费以及跨学期收取学费。严禁以“国际部”“国际课程班”“境外班”等名义招生，不得引进境外课程、使用境外教材。
凡属本地区、本施教区内的问题和矛盾，要及时、妥善进行处理，确保群众满意和社会稳定。要切实优化工作服务，及时公
5月23日，江阴市教育局下发《江阴市2021年义务教育学校招生入学工作意见》。
基本原则
1．属地管理，分级负责。根据《义务教育法》“以县为主，属地管理”的规定，全市义务教育阶段学校招生入学工作由市教育局负责指导、统筹协调，各镇（街道）负责组织实施。各镇（街道）应充分利用人口信息管理系统数据，科学预测未来几年入学适龄儿童少年的数量与结构的变化，做好辖区内义务教育事业发展和整体规划。采取有效措施，增加学位供给，应对入学高峰，从根本上缓解出生人口高峰带来的入学矛盾。城区初中和敔山湾实验学校的招生工作由市教育局直属管理。
2．相对就近，划片招生。按照“学校划片招生、学生就近入学”的原则，根据适龄学生人数、学校分布、学校规模、交通状况等因素，为每所公办义务教育学校科学划定服务片区范围，确保义务教育免试就近入学政策全覆盖，保障符合我市义务教育阶段入学条件的适龄儿童少年享有一个相对就近的公办学校学位，确保入学率达到100%。
3．公民同招，免试入学。公办民办学校同步招生，坚决杜绝提前招生和掐尖招生。民办学校招生纳入市教育局统一管理，公办民办学校同步登记报名、同步招生录取、同步注册学籍。所有学校不得通过任何形式提前摸底争抢生源，不得超出市教育局规定增设限制条件，拒绝或变相拒绝适龄儿童少年报名。公办民办学校都要严格遵守免试入学规定，不得通过笔试、面试（谈）、评测等方式招生，严禁以各类竞赛证书、竞赛成绩或考级证明等作为招生依据。
4．公平公正，阳光招生。各镇（街道）各校要坚持公开、公平、公正的原则，阳光招生。依托“江阴市新生入学登记平台”，为家长提供“一站式”服务。各镇（街道）、各民办学校要在规定时间内向社会公布义务教育阶段学校招生入学工作的实施方案（民办学校同时公布招生计划、招生范围、招生方式、收费标准等）和招生入学工作咨询、监督举报电话等。学校应通过校园网等方式，及时公开招生相关信息，主动接受社会监督。
具体内容
（一）相关政策
1．按照属地管理原则，适龄儿童少年原则上应具有申请入学镇街的户籍，并随父母或其他法定监护人在同一户籍，且户籍与房屋（限住宅性质，下同）、实际居住地三者相符。户籍、房屋及实际居住三者不相符的，由所在镇（街道）根据实际情况统筹安排。
2．积极稳妥地解决在城区长期实际居住的本市非城区户籍适龄儿童少年的入学问题。父母或其他法定监护人在城区拥有房产并长期实际居住，且在城区有稳定工作的，由澄江街道和市教育局根据学校办学能力和学位空缺情况，按照相对就近的原则统筹安排入学。
3．妥善做好新市民子女入学工作。新市民子女入学要严格按照《市政府办公室关于印发<江阴市新市民子女入学工作操作办法（试行）>的通知》（澄政办发〔2017〕29号）有关“父母或其他法定监护人与我市用人单位签订一年及以上劳动合同或取得工商营业执照，并按规定缴纳社会保险费；父母或其他法定监护人取得《江苏省居住证》并在我市实际登记居住半年及以上（入学当年度1月1日之前）；新市民子女符合计划生育政策”等要求安排入学。符合我市入学条件的新市民子女由各镇（街道）统筹安排入学。学校不得以择校、借读之名接收不符合条件的新市民子女入学。符合我市城区初中入学条件的新市民子女由市教育局统筹安排。
4．现役军人子女、国家综合性消防救援队伍人员子女、支援边疆建设干部职工子女、公安英烈和因公牺牲伤残公安民警子女、见义勇为人员子女、港澳台商子女、外籍人员子女、市高层次引进人才子女以及城市重点工程项目的被拆迁户子女入学，按照国家、省、市有关规定执行。
5．残疾儿童可根据实际情况申请就读市特殊教育中心校，鼓励轻度残疾的儿童少年在施教区普通中小学随班就读。普通中小学要尊重残疾儿童监护人的选择，不得拒收。涉及残疾儿童残疾类别、残疾程度的认定，应以市（县）级以上教育、卫生、残疾人工作部门指定的有资质专业机构确认或评估鉴定为依据。
6．各小学在开学登记注册时需做好新生预防接种情况核验工作。家长需在7、8月期间携入学新生和《儿童预防接种证》到居住地预防接种单位进行初步查验，完成补证、补种。
（二）招生对象
小学招生对象为2014年9月1日至2015年8月31日出生，年满6周岁的本市户籍适龄儿童及符合我市入学条件的新市民子女。确因身体状况等原因需要延缓入学的，其父母或其他法定监护人应提供二级及以上医疗机构出具的身体状况证明，向各镇（街道）教育科提出申请办理延缓入学手续。各小学不得招收年龄不足的儿童入学。
初中一年级招生对象为本市户籍的小学毕业生及符合我市初中入学条件的新市民子女。
（三）招生办法
1．公办学校
（1）公布招生工作方案。各镇（街道）根据辖区内学校布局、事业计划，科学合理确定各校施教区域及招生工作方案，报市教育局批准后公布实施。城区初中和敔山湾实验学校初中部招生工作按照《江阴市2021年城区初中和敔山湾实验学校划片招生工作意见》执行，敔山湾实验学校小学部、礼延实验学校小学部招生工作按照《2021年江阴市敔山湾实验学校和江阴市礼延实验学校小学部划片招生入学工作意见》（另行下发）。今年我市义务教育学校招生具体工作安排在7月中旬进行。
（2）实施网上预登记。适龄儿童少年的父母或其他法定监护人在6月5日前通过“最江阴APP”新生入学登记平台完成新生入学的预登记工作。
（3）组织现场验证。各中小学应于现场验证前10天左右在校门口及施教区范围内的居民密集区张贴招生公告，明确施教区范围、现场验证时间和应交验的“户口簿、房屋不动产证原件（有的就提供）、劳动合同原件（在企业就业，有工资流水单的需要提供一年的工资流水单）或工商营业执照原件、预防接种证” 等证件种类。父母或其他法定监护人携适龄儿童少年，在规定时间内到相关学校办理验证及预报名手续，并发放入学通知书。
2．民办学校
（1）公布招生工作方案。民办学校依据教育法律法规和有关规定制定招生工作方案，招生工作方案报市教育局备案并向社会公开。6月5日-12日，民办学校公布招生工作方案。招生宣传必须实事求是，不得以虚假不实信息误导学生、家长。
（2）实施网上预登记。6月13日－19日，有意愿报名民办学校的适龄儿童少年的父母或其他法定监护人通过“最江阴APP”新生入学登记平台中“义务教育阶段民办学校”选项，进行个人信息登记，每名学生限登记1所民办学校。
（3）规范录取程序。6月23日，开展录取工作。报名人数未超过招生计划数，一次性全部录取。如报名人数超过招生计划数，实行电脑随机派位录取。电脑随机派位招生由市教育局统一组织。电脑随机派位录取有公证机构参与，全程接受纪检部门和社会监督，派位结果实时向社会公开。各类优抚照顾对象子女（含烈士子女、符合条件的军警和应急救援人员子女、高层次人才子女、公安英烈和因公牺牲伤残公安民警子女、见义勇为人员子女、港澳台及外籍学生、本校教职工子女等）可不参加电脑派位，但须列入总招生计划，名单报市教育局审核备案。
（4）公布录取名单。6月24日，学校通过校园网、微信公众号等方式公布录取学生名单，并通过电话、短信等方式通知家长。6月25－26日，录取学生到学校现场报名（未在规定时间内现场报名的，视作主动放），在“新生入学登记平台”完成新生录取。已被民办学校录取的学生不再保留公办学校学位，未被民办学校录取且符合在江阴入学条件的适龄儿童少年，进入公办学校招生工作录取流程。
（四）分班要求
所有公民办小学、初中新生均实施均衡分班，阳光编班。不得以任何名义分设重点班、快慢班、强化班、实验班等。不得以分层走班等形式变相分设快慢班。按课程标准执行零起点教学要求，小学一年级设置过渡性活动课程，注重做好幼小衔接。
（五）建档规范
新生入学后，各校要在建立学生纸质学籍档案的同时，在全国统一的学籍管理系统中建立学生电子档案，规范学籍管理。
工作要求
1．切实提高政治站位
各镇（街道）、各校要充分认识规范义务教育学校招生入学工作的重要意义，统一思想，积极作为，落实要求。各镇（街道）要切实加强对义务教育学校招生工作的领导，成立由镇（街道）分管领导、中小学校长等人员组成的义务教育学校招生工作领导小组，负责对辖区内义务教育学校招生工作的全过程管理，按照相关法规、文件规定和本意见精神，结合实际认真制定招生工作方案并精心组织实施。要通过网络、电视、广播、报刊等多种方式，加大义务教育招生入学政策宣传力度，形成全社会关心支持的强大合力。严格执行招生政策和招生纪律，建立完善社会公众监督机制，对符合入学条件的儿童少年不得以任何借口推诿、拒收。严禁学校间混合招生、招生后违规办理转学。严禁与社会培训机构联合组织以选拔生源为目的的各类考试，或采用社会培训机构组织的考试结果作为招生依据。严禁以高额物质奖励、免收学费、虚假宣传等方式争抢生源。严禁招收借读生、人籍分离、空挂学籍。严禁收取择校费、与招生入学挂钩的赞助费以及跨学期收取学费。严禁以“国际部”“国际课程班”“境外班”等名义招生，不得引进境外课程、使用境外教材。
凡属本地区、本施教区内的问题和矛盾，要及时、妥善进行处理，确保群众满意和社会稳定。要切实优化工作服务，及时公
房东遇上强势租客，可能赔上70万元违约金！
故事的剧情有点狗血。房东一纸诉状将租客告上法庭，原以为胜券在握，但万万没想到自己遇上了一个“高手”。才刚刚过招，房东就已经彻底败下阵来。
败就败了，大不了租客继续住下去。可棘手的问题来了，此时房东已经将房子出售，如果不能及时将房子收回来交给买家，后面的局面就要失控——房东要赔给买家将近70万元的违约金。
双方口头同意续租
孰料计划赶不上变化
两年前，房东陈先生将外东山弄的一套房子出租给了万先生一家。合同约定房租5300元/月，一季一付，租期两年，自2019年1月12日至2021年1月11日。
在茫茫人海中相遇，房东和租客原本也算是缘份一场。不过，双方的缘份随着一些事情的发生，烟消云散。
2020年8月，陈先生决定卖房。租期还没结束就将房子挂出来卖，这是很常见的事情，对此租客也没有异议，你卖你的，我住我的。那么，是后来陈先生卖了房之后提前收房？也不是，两年的合同期满时，陈先生的这套房子还没卖掉。
问题在于，2020年10月12日万先生向陈先生支付最后一个季度房租时，提出了续租的要求。“老陈，我们想续租半年租房合同，你看可不可以？”“可以的。”这是钱报记者看到的当时双方的微信聊天记录。
但是后来的事情发生了一些变化。1月5日，陈先生改变了主意，给万先生发去了一条微信：“由于我们急于卖房，给你们添了不少麻烦。租期马上到了，我想要不你们租到1月底或者年底（春节前）吧。”
陈先生向钱报记者解释称，不打算续租给万先生一家，主要是考虑到中介带客户看房不方便。对于陈先生的这一变卦，万先生的回复是：“现在突然变化，我需要时间准备。”从双方的语气来看，还算客气。
1月10日万先生称给点时间，会努力搬走。1月11日合同到期之后，双方没有签订续约合同。1月13日，陈先生收下了万先生通过微信转账支付的3个月共15900元房租。可能细心的读者看到这里会产生一个疑问，既然陈先生只同意续租到1月底或者春节前，可为何还是收下了3个月房租呢？
只能说陈先生过于大意了。如果陈先生只收取1月12日到1月底的房租，可能后来发生的事情会不一样。“我原本是想等租客找到房子要搬家的时候，再结算一下，把剩下的房租退回去。”陈先生事后解释说。
1月26日，陈先生终于找到了买家。当天晚上，双方签订了买卖合同，约定交房时间为2021年4月15日。“签合同的时候距4月15日还有2个多月，足够租客找好房子搬走。”陈先生当时并没有觉得4月15日前向买家交房是一个什么难题，当晚就把这一消息告诉了万先生，并将15900元房租退回。
陈先生希望万先生可以出具一份书面的承诺书，承诺2月底之前搬走，但是遭到拒绝。“我们之间的合同是4月中旬到期。你退款也不能解决问题，我没有地方可以搬。房租不会少你一分钱。”1月31日，万先生在微信中如是回复陈先生。
此时的陈先生，从万先生强硬的语气中已经感受到了事态的严重性。2月4日的一次冲突，更让双方的矛盾彻底激化。当天晚上，陈先生上门协商，再次要求万先生2月底搬走。双方发生了激烈争执，最后还惊动了110。
房东选择起诉
要求租客立刻搬走
“我不想采取断水断电等不文明的方式赶走租客。”经过2月4日晚上这么一闹，陈先生一气之下，第二天就向西湖区人民法院起诉，要求租客搬走并支付1月12日之后实际租住期间的房租。
法院开庭之前，双方还谈过一次。3月7日，陈先生约万先生谈了一次，原本是希望心平气和地把这件事协商解决了。陈先生是希望减免万先生一个月房租，再补偿一点搬家费和中介费。但是万先生的要求是赔偿8个半月房租。
至于万先生为何会提出赔偿8个半月房租，陈先生说万先生的新房大概在六七月份可以入住，他们原本打算续租半年也是出于这个考虑。如果这时候重新搬家，找不到可以短租3个半月的房子，那么相关的损失就必须由陈先生来承担。而且还有一个要求，新找的出租房不能比陈先生的这套差。也就是说，如果接受这个赔偿要求的话需要5万元左右。由于觉得万先生是狮子大开口，陈先生拒绝了，双方再次不欢而散。
3月18日上午，西湖区人民法院开庭审理了这一起案件。庭审过程一共80多分钟，原告一方出庭的是陈先生及其代理律师，被告一方没有聘请律师，但万先生自己就是一位法律工作者。钱报记者通过浙江高院庭审直播平台，观看了庭审全过程。
双方达成的口头续租协议，到底有没有法律效力，双方展开了激辩。“1月13日，陈先生向我催过房租：‘你们继续租的话，租金还没给我。’”万先生向法官表示，陈先生这一催讨行为可以视为对先前达成续租半年的口头协议的继续。不过，陈先生表示他此时所表达的“续租”的意思，已在1月5日表达得很清楚了，根本不是万先生所理解的续租半年。
但是万先生紧紧抓住陈先生的退款时间不放：“你是在1月26日找到了房子的下家之后才把房租退还给我的，而不是收到我房租的第二天或者第三天。”
“退一步讲，即便这个口头协议有效，就算我违约，根据原来的租赁合同，违约金也就是一个月的房租5300元，这个我愿意出。而且我今天也拿出诚意，愿意拿出3个月的房租来作为赔偿。”陈先生说。
“可如果我不要违约金，要求继续履行合同呢？”万先生表示不接受。
“我们认为租赁合同已于2021年1月11日到期，到期前原告也已经明确通知了被告，只能租住到1月底或者年底，后又同意被告租住到2月底。双方并未就续租事宜签订书面合同，那么这份口头协议实际上就是不固定租赁合同，当事人可以随时解除合同。原告1月5日就已告知租客，显然已经尽到了提前告知的义务。”
原告代理律师认为陈先生解除合同，并按照原租赁合同的违约金赔偿，是合情合理的。同时她还提醒被告，如果不能在4月15日之前搬走，那么原告就有可能产生69.9万元的赔偿金损失。这个损失的扩大完全是由被告不肯搬离造成的，理应由被告承担。
“从原告催促并接受3个月房租来看，续租时间至少是3个月。从被告的意愿来看，续租半年的期待是很强烈的，没有人希望3个月之后再搬一次家。”万先生向法官提出反诉，要求法院支持租住到7月11日的请求。
“当然我们也愿意接受法院的调解，可以搬出去，但是重新找房以及搬家产生的额外损失，必须由陈先生承担。”万先生如是表示，同时他认为原告律师提出的69.9万元损失应由被告承担的说法是无稽之谈。
房东能打赢官司吗？
可能会输得一败涂地
3月18日的这场庭审，没有当场宣判。不过双方达成了初步意愿，那就是万先生一家重新找房，产生的相关损失（搬家费、中介费、未租住一年产生的违约金）由陈先生承担。
但是当天下午，代理律师告知陈先生，万先生那边又发生了变化。“万先生不同意上午的方案，坚持他原来的要求，即由陈先生支付8个半月的租金以及中介费和搬家费。如果不同意，万先生打算坚持住到7月才搬走。”
对陈先生来说，这样的结果似乎一下子又回到了原点。此外更令他担忧的是，即便法院判决万先生一家立刻搬离，但是万先生完全可以不服判决提起上诉，把时间拖过4月15日。
“一切等法院判决。单方面讲述的情况，肯定是带有很强的情绪的。希望下次可以约个时间面聊，请你转告陈先生，他这次遇到的是一个专业人士。”钱报记者与万先生取得联系后，对方不愿意在电话中多说。
“由于双方并未签订书面合同，我个人倾向于原告代理律师的说法，这是一份不定期租赁合同。我觉得只要原告尽到了合理的提前告知解除合同的义务，法院会支持原告的诉讼请求。”浙江圣银律师事务所张双鹏律师认为，如果从这个角度来说，原告打赢这场官司的胜算是很大的。
但是站在另一个角度来说，原告可能要输得一塌糊涂。
“一审到目前还没有宣判，即便明天就宣判，还要走送达公示等流程，也肯定是要到4月15日之后了。而且原告的担忧也完全成立，被告可以上诉，等二审结果出来恐怕又得几个月。所以说无论判决如何，只要被告硬刚到底，原告都有可能产生69.9万元的违约金，算是输定了。”张双鹏坦言，有时候法律武器并不能解决现实尴尬。如果原告真的因为被告不肯搬离而产生69.9万元的违约金的话，后期通过诉讼要求被告承担，法院未必会支持。
法院会如何判决？双方能否在4月15日之前摒弃前嫌？本报将继续关注这一事件的最新进展。
你支持谁！
转载：钱江晚报杭州房产
故事的剧情有点狗血。房东一纸诉状将租客告上法庭，原以为胜券在握，但万万没想到自己遇上了一个“高手”。才刚刚过招，房东就已经彻底败下阵来。
败就败了，大不了租客继续住下去。可棘手的问题来了，此时房东已经将房子出售，如果不能及时将房子收回来交给买家，后面的局面就要失控——房东要赔给买家将近70万元的违约金。
双方口头同意续租
孰料计划赶不上变化
两年前，房东陈先生将外东山弄的一套房子出租给了万先生一家。合同约定房租5300元/月，一季一付，租期两年，自2019年1月12日至2021年1月11日。
在茫茫人海中相遇，房东和租客原本也算是缘份一场。不过，双方的缘份随着一些事情的发生，烟消云散。
2020年8月，陈先生决定卖房。租期还没结束就将房子挂出来卖，这是很常见的事情，对此租客也没有异议，你卖你的，我住我的。那么，是后来陈先生卖了房之后提前收房？也不是，两年的合同期满时，陈先生的这套房子还没卖掉。
问题在于，2020年10月12日万先生向陈先生支付最后一个季度房租时，提出了续租的要求。“老陈，我们想续租半年租房合同，你看可不可以？”“可以的。”这是钱报记者看到的当时双方的微信聊天记录。
但是后来的事情发生了一些变化。1月5日，陈先生改变了主意，给万先生发去了一条微信：“由于我们急于卖房，给你们添了不少麻烦。租期马上到了，我想要不你们租到1月底或者年底（春节前）吧。”
陈先生向钱报记者解释称，不打算续租给万先生一家，主要是考虑到中介带客户看房不方便。对于陈先生的这一变卦，万先生的回复是：“现在突然变化，我需要时间准备。”从双方的语气来看，还算客气。
1月10日万先生称给点时间，会努力搬走。1月11日合同到期之后，双方没有签订续约合同。1月13日，陈先生收下了万先生通过微信转账支付的3个月共15900元房租。可能细心的读者看到这里会产生一个疑问，既然陈先生只同意续租到1月底或者春节前，可为何还是收下了3个月房租呢？
只能说陈先生过于大意了。如果陈先生只收取1月12日到1月底的房租，可能后来发生的事情会不一样。“我原本是想等租客找到房子要搬家的时候，再结算一下，把剩下的房租退回去。”陈先生事后解释说。
1月26日，陈先生终于找到了买家。当天晚上，双方签订了买卖合同，约定交房时间为2021年4月15日。“签合同的时候距4月15日还有2个多月，足够租客找好房子搬走。”陈先生当时并没有觉得4月15日前向买家交房是一个什么难题，当晚就把这一消息告诉了万先生，并将15900元房租退回。
陈先生希望万先生可以出具一份书面的承诺书，承诺2月底之前搬走，但是遭到拒绝。“我们之间的合同是4月中旬到期。你退款也不能解决问题，我没有地方可以搬。房租不会少你一分钱。”1月31日，万先生在微信中如是回复陈先生。
此时的陈先生，从万先生强硬的语气中已经感受到了事态的严重性。2月4日的一次冲突，更让双方的矛盾彻底激化。当天晚上，陈先生上门协商，再次要求万先生2月底搬走。双方发生了激烈争执，最后还惊动了110。
房东选择起诉
要求租客立刻搬走
“我不想采取断水断电等不文明的方式赶走租客。”经过2月4日晚上这么一闹，陈先生一气之下，第二天就向西湖区人民法院起诉，要求租客搬走并支付1月12日之后实际租住期间的房租。
法院开庭之前，双方还谈过一次。3月7日，陈先生约万先生谈了一次，原本是希望心平气和地把这件事协商解决了。陈先生是希望减免万先生一个月房租，再补偿一点搬家费和中介费。但是万先生的要求是赔偿8个半月房租。
至于万先生为何会提出赔偿8个半月房租，陈先生说万先生的新房大概在六七月份可以入住，他们原本打算续租半年也是出于这个考虑。如果这时候重新搬家，找不到可以短租3个半月的房子，那么相关的损失就必须由陈先生来承担。而且还有一个要求，新找的出租房不能比陈先生的这套差。也就是说，如果接受这个赔偿要求的话需要5万元左右。由于觉得万先生是狮子大开口，陈先生拒绝了，双方再次不欢而散。
3月18日上午，西湖区人民法院开庭审理了这一起案件。庭审过程一共80多分钟，原告一方出庭的是陈先生及其代理律师，被告一方没有聘请律师，但万先生自己就是一位法律工作者。钱报记者通过浙江高院庭审直播平台，观看了庭审全过程。
双方达成的口头续租协议，到底有没有法律效力，双方展开了激辩。“1月13日，陈先生向我催过房租：‘你们继续租的话，租金还没给我。’”万先生向法官表示，陈先生这一催讨行为可以视为对先前达成续租半年的口头协议的继续。不过，陈先生表示他此时所表达的“续租”的意思，已在1月5日表达得很清楚了，根本不是万先生所理解的续租半年。
但是万先生紧紧抓住陈先生的退款时间不放：“你是在1月26日找到了房子的下家之后才把房租退还给我的，而不是收到我房租的第二天或者第三天。”
“退一步讲，即便这个口头协议有效，就算我违约，根据原来的租赁合同，违约金也就是一个月的房租5300元，这个我愿意出。而且我今天也拿出诚意，愿意拿出3个月的房租来作为赔偿。”陈先生说。
“可如果我不要违约金，要求继续履行合同呢？”万先生表示不接受。
“我们认为租赁合同已于2021年1月11日到期，到期前原告也已经明确通知了被告，只能租住到1月底或者年底，后又同意被告租住到2月底。双方并未就续租事宜签订书面合同，那么这份口头协议实际上就是不固定租赁合同，当事人可以随时解除合同。原告1月5日就已告知租客，显然已经尽到了提前告知的义务。”
原告代理律师认为陈先生解除合同，并按照原租赁合同的违约金赔偿，是合情合理的。同时她还提醒被告，如果不能在4月15日之前搬走，那么原告就有可能产生69.9万元的赔偿金损失。这个损失的扩大完全是由被告不肯搬离造成的，理应由被告承担。
“从原告催促并接受3个月房租来看，续租时间至少是3个月。从被告的意愿来看，续租半年的期待是很强烈的，没有人希望3个月之后再搬一次家。”万先生向法官提出反诉，要求法院支持租住到7月11日的请求。
“当然我们也愿意接受法院的调解，可以搬出去，但是重新找房以及搬家产生的额外损失，必须由陈先生承担。”万先生如是表示，同时他认为原告律师提出的69.9万元损失应由被告承担的说法是无稽之谈。
房东能打赢官司吗？
可能会输得一败涂地
3月18日的这场庭审，没有当场宣判。不过双方达成了初步意愿，那就是万先生一家重新找房，产生的相关损失（搬家费、中介费、未租住一年产生的违约金）由陈先生承担。
但是当天下午，代理律师告知陈先生，万先生那边又发生了变化。“万先生不同意上午的方案，坚持他原来的要求，即由陈先生支付8个半月的租金以及中介费和搬家费。如果不同意，万先生打算坚持住到7月才搬走。”
对陈先生来说，这样的结果似乎一下子又回到了原点。此外更令他担忧的是，即便法院判决万先生一家立刻搬离，但是万先生完全可以不服判决提起上诉，把时间拖过4月15日。
“一切等法院判决。单方面讲述的情况，肯定是带有很强的情绪的。希望下次可以约个时间面聊，请你转告陈先生，他这次遇到的是一个专业人士。”钱报记者与万先生取得联系后，对方不愿意在电话中多说。
“由于双方并未签订书面合同，我个人倾向于原告代理律师的说法，这是一份不定期租赁合同。我觉得只要原告尽到了合理的提前告知解除合同的义务，法院会支持原告的诉讼请求。”浙江圣银律师事务所张双鹏律师认为，如果从这个角度来说，原告打赢这场官司的胜算是很大的。
但是站在另一个角度来说，原告可能要输得一塌糊涂。
“一审到目前还没有宣判，即便明天就宣判，还要走送达公示等流程，也肯定是要到4月15日之后了。而且原告的担忧也完全成立，被告可以上诉，等二审结果出来恐怕又得几个月。所以说无论判决如何，只要被告硬刚到底，原告都有可能产生69.9万元的违约金，算是输定了。”张双鹏坦言，有时候法律武器并不能解决现实尴尬。如果原告真的因为被告不肯搬离而产生69.9万元的违约金的话，后期通过诉讼要求被告承担，法院未必会支持。
法院会如何判决？双方能否在4月15日之前摒弃前嫌？本报将继续关注这一事件的最新进展。
你支持谁！
转载：钱江晚报杭州房产
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