在全球汽车市场“闹芯荒”之际，韩国现代汽车集团有意提速“汽车芯片本土化”计划，以帮助其减少对外国芯片供应商的依赖，避免当下受芯片短缺影响导致的产量锐减。据悉，现代高管会见了韩国一些只负责设计、生产外包的芯片公司，谋求更好地实现其供应链多元化的长期发展战略。现代汽车集团希望将微控制器（MCUs）等芯片转移到韩国芯片设计公司。不过在业内专家看来这一操作难以实现，毕竟韩国本土芯片技术仍落后于荷兰汽车芯片供应商恩智浦半导体和日本瑞萨电子等行业领军企业。此外，漫长而严格的资格审查程序也加大了小型芯片公司设计汽车芯片的难度。有业内人士指出：供应汽车芯片需要4到5年的准备时间，而设计和生产家用电器芯片只需不到一年的时间。其实不只是现代，全球主机厂也一样饱受芯片荒引起的减产影响。
洋河2020年年报浅析
洋河是全国大型白酒生产企业，是白酒行业唯一拥有洋河、双沟两大中国名酒，两个中华老字号，六枚中国驰名商标的企业。公司主导产品梦之蓝、天之蓝、海之蓝、苏酒、珍宝坊、洋河大曲、双沟大曲等系列白酒。根据已披露的白酒行业定期报告，公司的营业收入和利润规模继续保持行业前三位。公司位于中国白酒之都---宿迁市，坐拥“三河两湖湿地”，悠久的历史与得天独厚的生态环境，为酿酒提供了良好的水源、土壤、空气，尤其是酿酒微生菌群等条件，是酿酒的风水宝地。2021年公司经营目标是实现营业收入同比增长10%以上。
现将洋河2020年年报简要分析如下：
一、 扣非净利润下降明显
2020年营收为211.01亿，下浮-8.76%；净利润74.82亿，增幅1.34%；扣非净利润56.52亿，下浮-13.79%。2020年的净利润中扣非净利润占比太高，实际主营业务利润占净利润比为56.52/74.82*100=75.54%。洋河将大部分留存利润进行投资理财，经查，2020年证券投资合计金额为172亿，其中持有中银证券约7894万股，中银证券本期损益13.48亿，期末市值为17.48亿；信托产品51.27亿；其他证券103.25亿。资产负债表中，货币资金仅有72.43亿，交易性金融资产143.02亿，其他非流动金融资产63.67亿。公司赚的钱除了分红以外，大部分钱拿去投资，洋河公司在几家酒企中投资理财应该算最好的一家。2020年74.82亿的净利润中，非经常性损益为（税后）18.3亿，其中投资收益为12.07亿，2019年投资收益为8.51亿，该项收益主要是信托产品收益及理财收益，该项收益每年有持续性可能。另一项公允价值变动损益为12.68亿，该项收益为中银证券账面浮盈，没有持续性。所以在计算洋河真实的利润及估值时，保守的策略就是将该公允价值变动损益进行扣除。2020-2018年扣非净利润分别为：56.52亿、65.56亿、73.69亿，扣非净利润近几年持续下降。老窖2020年扣非净利润为59.91亿，已高于洋河。
二、表象感觉企业现金流非常匮乏，实则非常充裕
2020-2018年经营现金流净额分别为：39.79亿/1.13=35.21亿；67.98亿/1.13=60.16亿；90.57亿/1.13=80.15亿。三年净利润分别为：74.82亿、73.83亿、81.15亿。近三年经营现金流净额持续低于净利润。为了防止因调节利润影响短期现金流净额，将三年平均经营现金流净额与利润比较。三年平均经营现金流净额为（35.21+60.16+80.15）/3=58.51亿；三年平均净利润为（74.82+73.83+81.15）/3=76.6亿。近三年平均经营现金流净额占利润比为58.51/76.6*100=76.38%。如果仅仅通过经营现金流金额与净利润比较，可能会影响自己的判断。再看看“销售商品、提供劳务收到的现金”项目，2020年-2018年分别为215.27亿、281.58亿、281.05亿，近三年营收分别为：211.01亿、231.26亿、241.6亿，与营收完全匹配。也就是实际销售出去的酒，基本上都拿到了钱。再查下应收账款情况，经查，2020-2018年的应收账款分别为：6.17亿、6.75亿、2.48亿，分别占营收比为：2.92%、2.92%、1.02%，占比非常少。那么，再与其他几家高端酒企进行对比，2020年汾酒应收款项占营收比为27.09%；老窖应收款项占营收比为19.28%；五粮液应收款项占营收比为35.99%，茅台应收款项占营收比为1.56%。洋河的应收账款占营收比几乎接近茅台，通过应收款项占营收比例可看出产品的竞争力，以及真实产品销售情况。既然洋河的应收账款这么少，销售商品、提供劳务收到的现金又与营收非常匹配，那么为何经营现金流净额比净利润少得很多？其实分析财报不能千篇一律、照搬教条地去分析，对于不同的企业要区别对待。由于洋河的净利润中投资收益占比相当高，应该将经营现金流净额与扣非净利润比较更加合理。2020-2018年扣非净利润分别为56.52亿、65.56亿、73.69亿，三年平均扣非净利润为65.26亿。这样与近三年的平均经营现金流净额58.51亿基本匹配。极少的应收账款，真实的现金流，利润含金量非常高，利润真实可靠。
三、持续、稳定、较大比例的分红
公司每年的分红占利润比达到60%，企业投资理财水平较高的情况下，还能将大部分利润全部分配给股东，这样的良心企业确实值得称赞。这也许与股权结构有关，大部分高管及利益共同体都持股，这也是核心竞争力的部分。不过，尽管分红比例很高，但是近几年的分红金额因利润的减少而逐年下降。对于长期投资标的，稳定的利润及分红增长，才是稳定盈利最大的保障。企业近几年利润不同程度的下浮与企业进行营销改革有关，因营销策略没及时跟上消费升级趋势，造成经销商库存长期积压，这几年主要加大去库存。
2014年5月，公司回购358万股，回购金额为1.58亿，回购的股份依法注销。2019-2020年回购966万股，支付金额为10亿，主要用于股权激励。该公司2009年上市，除上市募集27亿资金外，再也没有向市场募集资金，派现资金277亿，分红融资比为10.25倍。同时从市场回购11.58亿资金。通过该公司回购股份注销，没有再融资来看，该公司赚到了实实在在的钱，是一个诚信的企业。
四、营收下浮主要来自省内
近几年，省内营收下浮较大，下浮比例为（95.6-116.11）/116.11*100=-17.66%。省外营收下浮比例为（107.74-115.75）/115.75*100=-6.92%。省内营收下浮较大与今世缘营收增长及其他酒企打入江苏市场有关。
五、普通酒营收下浮明显
依据《深圳证券交易所行业信息披露指引第14号---上市公司从事食品及酒制造相关业务》的披露之要求，公司按照出厂价分为中高档酒和普通酒。其中：中高档酒出厂价≥100/500ml的产品，主要代表为梦之蓝、苏酒、天之蓝、珍宝坊、海之蓝等。普通产品出厂价＜100元/500ml的产品，主要为洋河大曲、双沟大曲等。以前公司都按白酒与红酒进行区分。2020年中高档酒营收为176.48亿，下浮-7.15%；普通酒营收26.87亿，下浮-14.86%。通过营收可看出，中高档酒下降较少，普通酒下降较多，说明在洋河上也体现消费升级趋势。
六、每年不停上浮出厂价
洋河的主要营收仍是白酒，红酒营收可忽略，而且红酒每年营收呈下降趋势。因该公司年报只分别披露中高档酒与普通酒的营收，未分别披露销售量，所以只能计算所有白酒的出厂价。洋河酒度数为42°，浓香型酒基酒度数为68°，所以一斤基酒能勾兑出0.68/0.42=1.62倍42°商品酒。无水酒精标准比重为0.7893g/cm3，每500ml 42°商品酒的质量为500*（0.7893*0.42+1*0.58）=455.75g。2020年白酒出厂价为：2020年白酒营收201.52亿/白酒销售量155757/1000/2/500*455.75*1.13=66.63元/瓶；2019年白酒出厂价为：2019年白酒营收219.67亿/白酒销售量186023/1000/2/500*455.75*1.13=60.81元/瓶；2018年白酒出厂价为：2018年白酒营收229.13亿/白酒销售量214051/1000/2/500*455.75*1.13=55.12元。通过以上计算的出厂价可看出，虽然营收每年降低，但出厂价每年约增长10%。但因原材料及人工成本的上升，毛利率并未随着出厂价上升而上升。
七、较大的预收账款是未来营收的保障
公司2020-2018年预收账款分别为95.99亿、67.53亿、44.68亿，每年快速增长。我们将洋河与老窖相比较，两家企业2020年营收分别为：洋河营收211.01亿、老窖营收166.53亿，两家营收相当。但是两家预收账款相差较大，洋河预收账款为95.99亿，占营收45.49%；老窖预收账款为18.97亿，占营收11.39%。白酒企业大部分都是以预收款的形式进行经营，预收账款占比高，说明经销商进货意愿强，产品销售预期强，来年利润有保障。另一方面，有可能企业隐藏部分利润未释放。2020年洋河的预收账款确实很高，茅台近千亿的营收，2020年预收账款才149.32亿。看来，公司定于2021年营收目标为10%以上增长的确定性很大。
八、实际生产量远低于设计产能
公司设计产能为222545吨，2020年实际产能为122366吨。通过五粮液、洋河、老窖及汾酒设计产能与实际生产量情况来看，实际生产量都远远低于设计产能，说明并不是公司不想生产更多的酒，而是市场无法接受更多的白酒。根据几家公司产销量可看出，未来几年少喝酒、喝好酒、喝健康酒的消费惯性还会延续。除了茅台的实际产能超过设计产能以外，其他酒企的实际产能都低于设计产能。通过此数据比较，可看出产品的竞争力。茅台是以产定销，而其他酒企以销定产。所以也只有茅台的业绩能预估，其他酒企会随市场变化而变化，这就是茅台与其他酒企最大的区别。
引用洋河2020年年报行业形势分析：根据国家统计局的数据，2020年规模以上白酒企业数量减少到1040家，相较于2016年减少了538家。随着消费者品牌意识的逐渐提高，白酒市场份额向头部品牌、头部企业集中的趋势愈发明显，行业分化持续加强。具备资本优势、管理优势、品牌优势、人才优势、渠道优势的名优白酒企业，将会在未来的白酒市场竞争中胜出。洋河在2009年上市以后，借用资本市场的融资及宣传优势，在00年代初突飞猛进的基础上，企业经营更加良性发展。近几年，因营销策略未及时跟上消费升级趋势，销售有所停滞。还好，企业管理层及时发现企业发展的瓶颈，及时调整策略。通过两年的经营策略的调整，现在已有好的改观。
记得00年代初，江苏市场基本上都喝海之蓝，觉得那时的海之蓝非常好喝，条件好的，会喝上天之蓝。后来因海之蓝与天之蓝还分商超供应酒、经销商供应酒以及酒店供应酒，每个渠道供应的酒质量都不一样，商超供应的酒最好喝。同时，大量的假酒出现，市场乱象丛生，洋河系列酒就逐渐淡出了我们的视野。近几年随着消费升级，梦系列重新进入我们的视野，请客吃饭只会有梦系列，海之蓝、天之蓝基本上没在出现过。现在洋河公司也注重高端品牌的开发，梦之蓝水晶版惊艳上市、M6+完成全国化推广等。几家高端白酒企业中，洋河的管理层最值得信赖，相信洋河在管理层齐心协力的作用下突破重围。通过财报分析来看，上市12年来，除了上市融资外，再也没有向市场融资，而且大量分红，同时回购股票。现金流充裕、大量的预收账款及应付账款，极少的应收账款，说明企业产品的竞争力非常强。洋河酒也是八大名酒之一，企业产品有一定的时间积淀，符合消费升级趋势。洋河最大的瓶颈就是高端酒的品牌力尚不够，酒的口感、质量与高端尚有一定的距离。
本人在2019年底投资过洋河，2020年初，因茅台股价大跌，聚焦之茅台。既然公司利润真实且能持续，那么剩下的就是给企业估值。对洋河保守估值应该将非经常性损益变动进行扣除。2020年扣非净利润为56.52亿，2021年一季度扣非净利润为38.11亿。因白酒行业的特性，一季度的利润基本上占全年的利润一半（茅台除外），洋河每年一季度的利润占全年利润为40%左右。按一季度利润推算2021年全年利润约为95.28亿，再进行打折，预估扣非净利润为90亿。因洋河品牌力比起高端酒尚有点距离，只能给于25倍估值。合理市值为90亿*25=2250亿，股本为15.1亿，2021年合理股价为149元。本人考虑在该价格附近适当买入作为深市打新之用。
目前为止，茅台、五粮液、洋河、老窖、汾酒共五家高端白酒企业年报全部分析完毕，后面不再分析其他白酒企业年报。以上只是个人粗浅的认知，请勿据此进行投资，切切！
洋河是全国大型白酒生产企业，是白酒行业唯一拥有洋河、双沟两大中国名酒，两个中华老字号，六枚中国驰名商标的企业。公司主导产品梦之蓝、天之蓝、海之蓝、苏酒、珍宝坊、洋河大曲、双沟大曲等系列白酒。根据已披露的白酒行业定期报告，公司的营业收入和利润规模继续保持行业前三位。公司位于中国白酒之都---宿迁市，坐拥“三河两湖湿地”，悠久的历史与得天独厚的生态环境，为酿酒提供了良好的水源、土壤、空气，尤其是酿酒微生菌群等条件，是酿酒的风水宝地。2021年公司经营目标是实现营业收入同比增长10%以上。
现将洋河2020年年报简要分析如下：
一、 扣非净利润下降明显
2020年营收为211.01亿，下浮-8.76%；净利润74.82亿，增幅1.34%；扣非净利润56.52亿，下浮-13.79%。2020年的净利润中扣非净利润占比太高，实际主营业务利润占净利润比为56.52/74.82*100=75.54%。洋河将大部分留存利润进行投资理财，经查，2020年证券投资合计金额为172亿，其中持有中银证券约7894万股，中银证券本期损益13.48亿，期末市值为17.48亿；信托产品51.27亿；其他证券103.25亿。资产负债表中，货币资金仅有72.43亿，交易性金融资产143.02亿，其他非流动金融资产63.67亿。公司赚的钱除了分红以外，大部分钱拿去投资，洋河公司在几家酒企中投资理财应该算最好的一家。2020年74.82亿的净利润中，非经常性损益为（税后）18.3亿，其中投资收益为12.07亿，2019年投资收益为8.51亿，该项收益主要是信托产品收益及理财收益，该项收益每年有持续性可能。另一项公允价值变动损益为12.68亿，该项收益为中银证券账面浮盈，没有持续性。所以在计算洋河真实的利润及估值时，保守的策略就是将该公允价值变动损益进行扣除。2020-2018年扣非净利润分别为：56.52亿、65.56亿、73.69亿，扣非净利润近几年持续下降。老窖2020年扣非净利润为59.91亿，已高于洋河。
二、表象感觉企业现金流非常匮乏，实则非常充裕
2020-2018年经营现金流净额分别为：39.79亿/1.13=35.21亿；67.98亿/1.13=60.16亿；90.57亿/1.13=80.15亿。三年净利润分别为：74.82亿、73.83亿、81.15亿。近三年经营现金流净额持续低于净利润。为了防止因调节利润影响短期现金流净额，将三年平均经营现金流净额与利润比较。三年平均经营现金流净额为（35.21+60.16+80.15）/3=58.51亿；三年平均净利润为（74.82+73.83+81.15）/3=76.6亿。近三年平均经营现金流净额占利润比为58.51/76.6*100=76.38%。如果仅仅通过经营现金流金额与净利润比较，可能会影响自己的判断。再看看“销售商品、提供劳务收到的现金”项目，2020年-2018年分别为215.27亿、281.58亿、281.05亿，近三年营收分别为：211.01亿、231.26亿、241.6亿，与营收完全匹配。也就是实际销售出去的酒，基本上都拿到了钱。再查下应收账款情况，经查，2020-2018年的应收账款分别为：6.17亿、6.75亿、2.48亿，分别占营收比为：2.92%、2.92%、1.02%，占比非常少。那么，再与其他几家高端酒企进行对比，2020年汾酒应收款项占营收比为27.09%；老窖应收款项占营收比为19.28%；五粮液应收款项占营收比为35.99%，茅台应收款项占营收比为1.56%。洋河的应收账款占营收比几乎接近茅台，通过应收款项占营收比例可看出产品的竞争力，以及真实产品销售情况。既然洋河的应收账款这么少，销售商品、提供劳务收到的现金又与营收非常匹配，那么为何经营现金流净额比净利润少得很多？其实分析财报不能千篇一律、照搬教条地去分析，对于不同的企业要区别对待。由于洋河的净利润中投资收益占比相当高，应该将经营现金流净额与扣非净利润比较更加合理。2020-2018年扣非净利润分别为56.52亿、65.56亿、73.69亿，三年平均扣非净利润为65.26亿。这样与近三年的平均经营现金流净额58.51亿基本匹配。极少的应收账款，真实的现金流，利润含金量非常高，利润真实可靠。
三、持续、稳定、较大比例的分红
公司每年的分红占利润比达到60%，企业投资理财水平较高的情况下，还能将大部分利润全部分配给股东，这样的良心企业确实值得称赞。这也许与股权结构有关，大部分高管及利益共同体都持股，这也是核心竞争力的部分。不过，尽管分红比例很高，但是近几年的分红金额因利润的减少而逐年下降。对于长期投资标的，稳定的利润及分红增长，才是稳定盈利最大的保障。企业近几年利润不同程度的下浮与企业进行营销改革有关，因营销策略没及时跟上消费升级趋势，造成经销商库存长期积压，这几年主要加大去库存。
2014年5月，公司回购358万股，回购金额为1.58亿，回购的股份依法注销。2019-2020年回购966万股，支付金额为10亿，主要用于股权激励。该公司2009年上市，除上市募集27亿资金外，再也没有向市场募集资金，派现资金277亿，分红融资比为10.25倍。同时从市场回购11.58亿资金。通过该公司回购股份注销，没有再融资来看，该公司赚到了实实在在的钱，是一个诚信的企业。
四、营收下浮主要来自省内
近几年，省内营收下浮较大，下浮比例为（95.6-116.11）/116.11*100=-17.66%。省外营收下浮比例为（107.74-115.75）/115.75*100=-6.92%。省内营收下浮较大与今世缘营收增长及其他酒企打入江苏市场有关。
五、普通酒营收下浮明显
依据《深圳证券交易所行业信息披露指引第14号---上市公司从事食品及酒制造相关业务》的披露之要求，公司按照出厂价分为中高档酒和普通酒。其中：中高档酒出厂价≥100/500ml的产品，主要代表为梦之蓝、苏酒、天之蓝、珍宝坊、海之蓝等。普通产品出厂价＜100元/500ml的产品，主要为洋河大曲、双沟大曲等。以前公司都按白酒与红酒进行区分。2020年中高档酒营收为176.48亿，下浮-7.15%；普通酒营收26.87亿，下浮-14.86%。通过营收可看出，中高档酒下降较少，普通酒下降较多，说明在洋河上也体现消费升级趋势。
六、每年不停上浮出厂价
洋河的主要营收仍是白酒，红酒营收可忽略，而且红酒每年营收呈下降趋势。因该公司年报只分别披露中高档酒与普通酒的营收，未分别披露销售量，所以只能计算所有白酒的出厂价。洋河酒度数为42°，浓香型酒基酒度数为68°，所以一斤基酒能勾兑出0.68/0.42=1.62倍42°商品酒。无水酒精标准比重为0.7893g/cm3，每500ml 42°商品酒的质量为500*（0.7893*0.42+1*0.58）=455.75g。2020年白酒出厂价为：2020年白酒营收201.52亿/白酒销售量155757/1000/2/500*455.75*1.13=66.63元/瓶；2019年白酒出厂价为：2019年白酒营收219.67亿/白酒销售量186023/1000/2/500*455.75*1.13=60.81元/瓶；2018年白酒出厂价为：2018年白酒营收229.13亿/白酒销售量214051/1000/2/500*455.75*1.13=55.12元。通过以上计算的出厂价可看出，虽然营收每年降低，但出厂价每年约增长10%。但因原材料及人工成本的上升，毛利率并未随着出厂价上升而上升。
七、较大的预收账款是未来营收的保障
公司2020-2018年预收账款分别为95.99亿、67.53亿、44.68亿，每年快速增长。我们将洋河与老窖相比较，两家企业2020年营收分别为：洋河营收211.01亿、老窖营收166.53亿，两家营收相当。但是两家预收账款相差较大，洋河预收账款为95.99亿，占营收45.49%；老窖预收账款为18.97亿，占营收11.39%。白酒企业大部分都是以预收款的形式进行经营，预收账款占比高，说明经销商进货意愿强，产品销售预期强，来年利润有保障。另一方面，有可能企业隐藏部分利润未释放。2020年洋河的预收账款确实很高，茅台近千亿的营收，2020年预收账款才149.32亿。看来，公司定于2021年营收目标为10%以上增长的确定性很大。
八、实际生产量远低于设计产能
公司设计产能为222545吨，2020年实际产能为122366吨。通过五粮液、洋河、老窖及汾酒设计产能与实际生产量情况来看，实际生产量都远远低于设计产能，说明并不是公司不想生产更多的酒，而是市场无法接受更多的白酒。根据几家公司产销量可看出，未来几年少喝酒、喝好酒、喝健康酒的消费惯性还会延续。除了茅台的实际产能超过设计产能以外，其他酒企的实际产能都低于设计产能。通过此数据比较，可看出产品的竞争力。茅台是以产定销，而其他酒企以销定产。所以也只有茅台的业绩能预估，其他酒企会随市场变化而变化，这就是茅台与其他酒企最大的区别。
引用洋河2020年年报行业形势分析：根据国家统计局的数据，2020年规模以上白酒企业数量减少到1040家，相较于2016年减少了538家。随着消费者品牌意识的逐渐提高，白酒市场份额向头部品牌、头部企业集中的趋势愈发明显，行业分化持续加强。具备资本优势、管理优势、品牌优势、人才优势、渠道优势的名优白酒企业，将会在未来的白酒市场竞争中胜出。洋河在2009年上市以后，借用资本市场的融资及宣传优势，在00年代初突飞猛进的基础上，企业经营更加良性发展。近几年，因营销策略未及时跟上消费升级趋势，销售有所停滞。还好，企业管理层及时发现企业发展的瓶颈，及时调整策略。通过两年的经营策略的调整，现在已有好的改观。
记得00年代初，江苏市场基本上都喝海之蓝，觉得那时的海之蓝非常好喝，条件好的，会喝上天之蓝。后来因海之蓝与天之蓝还分商超供应酒、经销商供应酒以及酒店供应酒，每个渠道供应的酒质量都不一样，商超供应的酒最好喝。同时，大量的假酒出现，市场乱象丛生，洋河系列酒就逐渐淡出了我们的视野。近几年随着消费升级，梦系列重新进入我们的视野，请客吃饭只会有梦系列，海之蓝、天之蓝基本上没在出现过。现在洋河公司也注重高端品牌的开发，梦之蓝水晶版惊艳上市、M6+完成全国化推广等。几家高端白酒企业中，洋河的管理层最值得信赖，相信洋河在管理层齐心协力的作用下突破重围。通过财报分析来看，上市12年来，除了上市融资外，再也没有向市场融资，而且大量分红，同时回购股票。现金流充裕、大量的预收账款及应付账款，极少的应收账款，说明企业产品的竞争力非常强。洋河酒也是八大名酒之一，企业产品有一定的时间积淀，符合消费升级趋势。洋河最大的瓶颈就是高端酒的品牌力尚不够，酒的口感、质量与高端尚有一定的距离。
本人在2019年底投资过洋河，2020年初，因茅台股价大跌，聚焦之茅台。既然公司利润真实且能持续，那么剩下的就是给企业估值。对洋河保守估值应该将非经常性损益变动进行扣除。2020年扣非净利润为56.52亿，2021年一季度扣非净利润为38.11亿。因白酒行业的特性，一季度的利润基本上占全年的利润一半（茅台除外），洋河每年一季度的利润占全年利润为40%左右。按一季度利润推算2021年全年利润约为95.28亿，再进行打折，预估扣非净利润为90亿。因洋河品牌力比起高端酒尚有点距离，只能给于25倍估值。合理市值为90亿*25=2250亿，股本为15.1亿，2021年合理股价为149元。本人考虑在该价格附近适当买入作为深市打新之用。
目前为止，茅台、五粮液、洋河、老窖、汾酒共五家高端白酒企业年报全部分析完毕，后面不再分析其他白酒企业年报。以上只是个人粗浅的认知，请勿据此进行投资，切切！
人口达峰后，房价会跌吗？
文章来源：微信公众号贝壳研究院
我国人口的新形势
第七次人口普查主要数据显示：
1.我国人口10年来继续保持低速增长态势。过去十年平均增长率为0.53%，比前一个10年增长率下降0.04个百分点。
2.劳动力人口比重下降，人口抚养比提升。15—59岁劳动力人口的比重下降6.79个百分点，60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点，65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点。65岁及以上老年人口达到1.9亿人，占总人口的比例由8.87%上升为13.50%，目前中国人口已经进入老龄化阶段。
3.居住在城镇的人口为9亿人，占63.89%，比2019年提高3.3个百分点，比10年前增加2.3亿人，城镇人口比重上升14.21个百分点。
4.人口进一步向东南区域集聚。与2010年第六次全国人口普查相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，西部地区上升0.22个百分点，东北地区人口所占比重下降1.2个百分点。人口增长较多的5个省份依次为：广东、浙江、江苏、山东、河南。
02
美日人口转型的历史经验
人口增长速度和人口结构发生重大的变化，会对房地产市场产生什么影响？我们从美国、日本过去十年人口与房地产市场的关系来观察。
美国日本过去十年人口形势：
1.人口总量增速放缓及下滑。2011年以来，美国人口增长率从0.72%下滑到2019年的0.47%。1992年以来日本人口自然增长率整体下降，2007年以来人口保持负增长，2019年人口增长率下降4.2‰。首都圈的人口增长率在2012年至2015年有小幅上涨，2016年之后继续回落。
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2.人口老龄化加深。过去十年，美国老龄化人口（65岁以上人口）比重从13%提高的16%，日本的老龄化比例从2010年的23%提高的2015年的27%。
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3.城市化率进入平台期。过去十年，日本城市化率稳定在91%的平台期，美国过去十年城市化率稳定在81%-82%。
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4. 人口出生率下降。2011年以来美国人口出生率整体下降，从12.7‰下降到2018年的11.6‰。日本出生率从8.3‰下降到7‰左右。
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美国日本过去十年住房市场形势：
1.房屋销售数量增速放缓或下降。2020年日本首都圈新房[1]和二手房成交量7.6万套，较2011年8.4万套下降10%左右。美国总人口仍然保持0.5%左右的增长，住房销售套数从2011年的469万套增长到2020年的747万套。
[1] 日本首都圈新房成交量不可得，以新房发售量代替，下同。
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2.从长周期看，美国、日本的房价水平均保持上涨。日本首都圈和近畿圈的二手公寓价格作为观察。2020年美国新建住房价格较2010年累计上涨了超过40%。
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3.房地产市场进入二手存量主导。日本首都圈新房的比例从2001年的71%下降到2020年的36%，二手房比重相应上升到64%。美国二手房交易量占到全部的89%。
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03
人口新形势下我国房地产的趋势
通过比较发现：人口增速放缓下降导致住房需求下降，但并不必然导致房价下跌。
核心原因是：房价是市场边际交易的结果。每年存量房里用来交易的房子约2%-5%左右，这部分房子的价格决定了其他95%房子的价值变动。房价涨跌不取决于总的需求量和总的供给量，更多与财富的扩张收缩相关。财富扩张越快（尤其是当财富的形成主要靠债务扩张），以及财富的分配差距越大，房价越容易背离实际居住价格。房价不会因为人口减少而自然下降。
从城市的维度看这一规律更加明显。2000年以来，尽管2008-09年金融危机期间有所下跌，许多大城市，包括伦敦、纽约、曼彻斯特、悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多、洛杉矶、旧金山等城市的房价2013年之后又大幅度反弹。历史上房价长期稳定的德国，近些年的房价也出现持续的上涨，“买不起”和“租不起”的矛盾在柏林等城市都十分突出。因此，当人口实际住房需求减弱的情况下，要密切关注住房金融化的负面影响。
1.核心城市及城市群住房需求依然巨大。
（1）城镇化率提高带来的增量住房需求。目前我国常住人口城镇化率为63.89%，距离国际发达国家80%左右的水平仍有一定的增长空间。据预测，2021-2030年，我国人口城镇化率将提升至70%，城镇人口由9.0亿增至10.2亿，带来大量住房需求。
（2）城市之间流动带来的置换需求。根据最新的普查数据，全国人口中流动人口为3.7亿人。与2010年第六次全国人口普查相比，流动人口增加1.5亿人，增长69.73%。因此，人口流动的方向代表着未来城市住房格局的基础，长三角、粤港澳、京津冀、成渝等城市群、都市圈是未来房地产市场的重心。
（3）年轻人口占比提升带来住房需求。全国人口中，0—14岁人口为2.5亿人，占17.95%，比10年前上升1.35个百分点。
（4）改善住房需求持续释放。未来十年处在35-60岁住房改善阶段的城镇人口提升约5个百分点，将进一步释放改善住房需求。
（5）家庭小型化带来的住房需求。2020年平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年第六次全国人口普查的3.10人减少0.48人。2019年一人户及二人户合计占比已经高达48%，较2010年提升9个百分点。2018年单身成年人口2.4亿，约7700万为独居状态，民政部预测这个数字在2021年将接近1亿。由于年轻人不婚或晚婚、单身主义崛起等因素的影响，家庭裂变速度会加快，并产生更多的小户型住房需求。
这些因素加起来，未来十年，每年新房的销售面积有望保持在13亿平方面左右，随着价格稳定上涨，销售额GMV有望保持在15万亿左右。
如果这些城市住房供给难以跟上需求变动，未来房价仍然具有较大的上涨压力。
2.充分发挥存量市场稳定市场的价值。
随着住房总量的扩大，我国住房市场逐步从增量市场步入存量市场，未来5—10年，二手房交易额将从当前的6万亿左右增长到10万亿，逐步赶上甚至超过新房市场交易额。这个趋势性变化意味着二手房供应将成为住房供应的重要组成部分，二手房市场的健康发展对于房价的稳定也将起到越来越大的作用。具体而言：
相比于新房，二手房供给具有更丰富的产品、位置、户型和价格多样性，从而可以满足不同人群的多层次住房需求。发育成熟的二手房市场中，同一时点二手房可售量往往是新房可售量的数倍。更为重要的是，新房开发建设周期长且是集中开盘，供给弹性非常有限，无法对价格的上涨进行有效的反馈，供给短期内很难增加。相反，二手房是分散供应，买方与卖方都是分散决策的主体，市场预期稳定的情况下，供给弹性和需求弹性都很大。从这个角度看，由于新房供给能力有限且位置偏远，对于一线及二线热点城市的房价稳定，要更多发挥二手房的作用。
二手房市场的发育、成长和壮大也是房地产走向成熟的标志。原则上，只要二手房市场高效流通，即便在不增加住房供给的条件下，不同人群的住房需求也能得到良好的满足。例如，我国正在步入老龄化社会，老人手中的房产多是大户型，且往往拥有多、套住房，他们需要转换较小的房子，而这些重新进入市场的大房子，恰好可以满足中年人的改善性需求。由此可见，只要把不同生命周期家庭的不同住房需求进行良好的匹配，市场的供求关系也能实现平衡。
3.要通过租赁市场解决流动人口的住房需求。
从趋势上看，流动人口的住房问题具有几个明显的特点，也就产生更稳定更长期的租房需求，也将对住房政策，尤其是租赁住房保障政策产生更高的要求。一是人口迁移的主要方向是东部沿海、大城市和特大城市，且从短期的、临时性迁移变成长期甚至永久性迁移，平均居留时长不断延长，长期居留意愿日益强烈，这将对大城市和核心城市的住房产生更多更长期的需求。二是趋于家庭化流动，更多地在服务性行业工作，不可能像第一、二代流动人口那样住在工棚、厂区，也不像之前独立流动，今天更多以已婚和家庭为单位，越来越大的比例是夫妻同时外出，且已婚流动家庭携子女外出，他们需要一个稳定的住所，对租房有强烈的需求，也对居住品质和教育等有更高的要求。三是支付能力有限，大多数人只能租房，一张床和一间房是主流需求。四是新生代流动人口平均年龄不断上升，并逐步进入婚育阶段，未来将在逐步安排子女随迁移和父母限迁，在迁入地上学、就业、生活和养老，这将产生首次置业需求，且以低总价、交通便利、有学区的需求为主。这些特征都意味着与之前暂时性、过渡性、周期性的住房需求不同，流动人口将产生更稳定、更长期的住房需求，对居住条件也将产生更高的要求。
4.数量型人口红利转向质量型人口红利，人们对居住品质要求更高，将加快住房服务市场发展。
虽然劳动力人口数量占比下降，但劳动力素质提高，意味着未来质量型人口红利将释放。随着人口教育水平提高，高学历高素质人口增加，同时科技、制度等因素带动社会生产效率提高，带动社会财富增长。人们对于住房的需求不仅是“有房住”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的高品质住宅需求越来越大，进一步加快物业、家装、托幼、家政、房屋经纪等住房服务市场快速发展。
文章来源：微信公众号贝壳研究院
我国人口的新形势
第七次人口普查主要数据显示：
1.我国人口10年来继续保持低速增长态势。过去十年平均增长率为0.53%，比前一个10年增长率下降0.04个百分点。
2.劳动力人口比重下降，人口抚养比提升。15—59岁劳动力人口的比重下降6.79个百分点，60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点，65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点。65岁及以上老年人口达到1.9亿人，占总人口的比例由8.87%上升为13.50%，目前中国人口已经进入老龄化阶段。
3.居住在城镇的人口为9亿人，占63.89%，比2019年提高3.3个百分点，比10年前增加2.3亿人，城镇人口比重上升14.21个百分点。
4.人口进一步向东南区域集聚。与2010年第六次全国人口普查相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，西部地区上升0.22个百分点，东北地区人口所占比重下降1.2个百分点。人口增长较多的5个省份依次为：广东、浙江、江苏、山东、河南。
02
美日人口转型的历史经验
人口增长速度和人口结构发生重大的变化，会对房地产市场产生什么影响？我们从美国、日本过去十年人口与房地产市场的关系来观察。
美国日本过去十年人口形势：
1.人口总量增速放缓及下滑。2011年以来，美国人口增长率从0.72%下滑到2019年的0.47%。1992年以来日本人口自然增长率整体下降，2007年以来人口保持负增长，2019年人口增长率下降4.2‰。首都圈的人口增长率在2012年至2015年有小幅上涨，2016年之后继续回落。
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2.人口老龄化加深。过去十年，美国老龄化人口（65岁以上人口）比重从13%提高的16%，日本的老龄化比例从2010年的23%提高的2015年的27%。
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3.城市化率进入平台期。过去十年，日本城市化率稳定在91%的平台期，美国过去十年城市化率稳定在81%-82%。
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4. 人口出生率下降。2011年以来美国人口出生率整体下降，从12.7‰下降到2018年的11.6‰。日本出生率从8.3‰下降到7‰左右。
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美国日本过去十年住房市场形势：
1.房屋销售数量增速放缓或下降。2020年日本首都圈新房[1]和二手房成交量7.6万套，较2011年8.4万套下降10%左右。美国总人口仍然保持0.5%左右的增长，住房销售套数从2011年的469万套增长到2020年的747万套。
[1] 日本首都圈新房成交量不可得，以新房发售量代替，下同。
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2.从长周期看，美国、日本的房价水平均保持上涨。日本首都圈和近畿圈的二手公寓价格作为观察。2020年美国新建住房价格较2010年累计上涨了超过40%。
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3.房地产市场进入二手存量主导。日本首都圈新房的比例从2001年的71%下降到2020年的36%，二手房比重相应上升到64%。美国二手房交易量占到全部的89%。
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人口新形势下我国房地产的趋势
通过比较发现：人口增速放缓下降导致住房需求下降，但并不必然导致房价下跌。
核心原因是：房价是市场边际交易的结果。每年存量房里用来交易的房子约2%-5%左右，这部分房子的价格决定了其他95%房子的价值变动。房价涨跌不取决于总的需求量和总的供给量，更多与财富的扩张收缩相关。财富扩张越快（尤其是当财富的形成主要靠债务扩张），以及财富的分配差距越大，房价越容易背离实际居住价格。房价不会因为人口减少而自然下降。
从城市的维度看这一规律更加明显。2000年以来，尽管2008-09年金融危机期间有所下跌，许多大城市，包括伦敦、纽约、曼彻斯特、悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多、洛杉矶、旧金山等城市的房价2013年之后又大幅度反弹。历史上房价长期稳定的德国，近些年的房价也出现持续的上涨，“买不起”和“租不起”的矛盾在柏林等城市都十分突出。因此，当人口实际住房需求减弱的情况下，要密切关注住房金融化的负面影响。
1.核心城市及城市群住房需求依然巨大。
（1）城镇化率提高带来的增量住房需求。目前我国常住人口城镇化率为63.89%，距离国际发达国家80%左右的水平仍有一定的增长空间。据预测，2021-2030年，我国人口城镇化率将提升至70%，城镇人口由9.0亿增至10.2亿，带来大量住房需求。
（2）城市之间流动带来的置换需求。根据最新的普查数据，全国人口中流动人口为3.7亿人。与2010年第六次全国人口普查相比，流动人口增加1.5亿人，增长69.73%。因此，人口流动的方向代表着未来城市住房格局的基础，长三角、粤港澳、京津冀、成渝等城市群、都市圈是未来房地产市场的重心。
（3）年轻人口占比提升带来住房需求。全国人口中，0—14岁人口为2.5亿人，占17.95%，比10年前上升1.35个百分点。
（4）改善住房需求持续释放。未来十年处在35-60岁住房改善阶段的城镇人口提升约5个百分点，将进一步释放改善住房需求。
（5）家庭小型化带来的住房需求。2020年平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年第六次全国人口普查的3.10人减少0.48人。2019年一人户及二人户合计占比已经高达48%，较2010年提升9个百分点。2018年单身成年人口2.4亿，约7700万为独居状态，民政部预测这个数字在2021年将接近1亿。由于年轻人不婚或晚婚、单身主义崛起等因素的影响，家庭裂变速度会加快，并产生更多的小户型住房需求。
这些因素加起来，未来十年，每年新房的销售面积有望保持在13亿平方面左右，随着价格稳定上涨，销售额GMV有望保持在15万亿左右。
如果这些城市住房供给难以跟上需求变动，未来房价仍然具有较大的上涨压力。
2.充分发挥存量市场稳定市场的价值。
随着住房总量的扩大，我国住房市场逐步从增量市场步入存量市场，未来5—10年，二手房交易额将从当前的6万亿左右增长到10万亿，逐步赶上甚至超过新房市场交易额。这个趋势性变化意味着二手房供应将成为住房供应的重要组成部分，二手房市场的健康发展对于房价的稳定也将起到越来越大的作用。具体而言：
相比于新房，二手房供给具有更丰富的产品、位置、户型和价格多样性，从而可以满足不同人群的多层次住房需求。发育成熟的二手房市场中，同一时点二手房可售量往往是新房可售量的数倍。更为重要的是，新房开发建设周期长且是集中开盘，供给弹性非常有限，无法对价格的上涨进行有效的反馈，供给短期内很难增加。相反，二手房是分散供应，买方与卖方都是分散决策的主体，市场预期稳定的情况下，供给弹性和需求弹性都很大。从这个角度看，由于新房供给能力有限且位置偏远，对于一线及二线热点城市的房价稳定，要更多发挥二手房的作用。
二手房市场的发育、成长和壮大也是房地产走向成熟的标志。原则上，只要二手房市场高效流通，即便在不增加住房供给的条件下，不同人群的住房需求也能得到良好的满足。例如，我国正在步入老龄化社会，老人手中的房产多是大户型，且往往拥有多、套住房，他们需要转换较小的房子，而这些重新进入市场的大房子，恰好可以满足中年人的改善性需求。由此可见，只要把不同生命周期家庭的不同住房需求进行良好的匹配，市场的供求关系也能实现平衡。
3.要通过租赁市场解决流动人口的住房需求。
从趋势上看，流动人口的住房问题具有几个明显的特点，也就产生更稳定更长期的租房需求，也将对住房政策，尤其是租赁住房保障政策产生更高的要求。一是人口迁移的主要方向是东部沿海、大城市和特大城市，且从短期的、临时性迁移变成长期甚至永久性迁移，平均居留时长不断延长，长期居留意愿日益强烈，这将对大城市和核心城市的住房产生更多更长期的需求。二是趋于家庭化流动，更多地在服务性行业工作，不可能像第一、二代流动人口那样住在工棚、厂区，也不像之前独立流动，今天更多以已婚和家庭为单位，越来越大的比例是夫妻同时外出，且已婚流动家庭携子女外出，他们需要一个稳定的住所，对租房有强烈的需求，也对居住品质和教育等有更高的要求。三是支付能力有限，大多数人只能租房，一张床和一间房是主流需求。四是新生代流动人口平均年龄不断上升，并逐步进入婚育阶段，未来将在逐步安排子女随迁移和父母限迁，在迁入地上学、就业、生活和养老，这将产生首次置业需求，且以低总价、交通便利、有学区的需求为主。这些特征都意味着与之前暂时性、过渡性、周期性的住房需求不同，流动人口将产生更稳定、更长期的住房需求，对居住条件也将产生更高的要求。
4.数量型人口红利转向质量型人口红利，人们对居住品质要求更高，将加快住房服务市场发展。
虽然劳动力人口数量占比下降，但劳动力素质提高，意味着未来质量型人口红利将释放。随着人口教育水平提高，高学历高素质人口增加，同时科技、制度等因素带动社会生产效率提高，带动社会财富增长。人们对于住房的需求不仅是“有房住”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的高品质住宅需求越来越大，进一步加快物业、家装、托幼、家政、房屋经纪等住房服务市场快速发展。
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