三天前计划着，在昨晚整理下近期之事。计划有变，偶然看到的一部很对胃口的番剧《黑色四叶草》，有些火影的味道，长篇热血番简直燃到爆！除了前期亚斯塔的配音花了三集才能适应，不过还是上头，两天两半夜，肝完170话。以前的我，梅利奥达斯团长帅炸！！！现在的我，夜见介大团长鹅的神！！！
过去了好些个日子了，我想想。
应该要从五月二十四日的凌晨就说起，筹划了一个月的事情，七小时后就要开始准备踏上旅途，赴一场久别重逢的约。
这趟不太容易的旅途，着实精彩刺激。从出发因晚高峰差点没赶上车，到见面返回酒店路上，被交警罚单。磕磕绊绊，总是会往好的方面发展。和宝贝帆见面，拥抱，走小路，吃小吃，看动物，赶日出，逛花海，吹海风，踩海水……有个浪漫是我要带你去看海，等待夏天的到来。
我有两日很不错的日子，如愿所偿。因此，后来的事，得以欣然接受。我在二十六日的下午接了三个电话，海海有事相商，母亲来电辞职后大佬紧跟告知工作上的意外情况；可能海水微凉，夜里胃疼了半宿；帆因学校论文之事提前回去；远去南戴河游玩，步行一条街后，暴雨降临只得打车回酒店，刚回即雨停 ；返程之日，来回坐反两次公交，且多次询问当地人，均不知如何抵达机场。
海风拂过的城，夹藏着人间的温柔。早起送别帆回去后，酒店前台的小姐姐帮烧热水，打扫的阿姨中午敲门来询问是否好些；暴雨坐车，能见度极低，路边临时停靠时，司机冒雨去后备箱翻了个伞出来，说雨小点后送我到一个南戴河学校门口的公交站，打车回北戴河路途远，太不划算，这把伞让我带走。回酒店后，天变晴了。换了长裤，又出门去了燕山大学小吃街。返程之日，被司机误导，倒是意外的坐了两次包车，巧的是两次还是这个司机。意外之外的意外，一路闲谈，普通话的对言，他竟准确道出我的出生地。
实则，二十八日，最意外的事是在后半天。顺利抵达机场大巴候车区后，在来访登记处，瞥到往上海的，只有2位，上位也姓陈。等车的大间隙，看完了余下的《上流法则》。同排，隔了一个座椅，那位同行者，在打王者荣耀。车来时，他朝我说了话，我没听太清楚，还在反应，看他动作，得知是提醒我收拾要出门登车。
整个巴士，仅有三人。司机，前排区域的他，后排区域的我。抵达北戴河的机场后，感叹一下，这是目前我见过的最小的机场。过完安检后，很明显的可以看到他去自助取票机办理登机牌，我等了半小时，在机场柜台办理了登机手续。至此，我所开心的是，忘记提前选座，也能随机排到靠窗的位置。
有些事，我也很难相信。还是那个同行的人，同排，隔了一个座位。还真是奇妙之旅。飞机起飞前，主动搭讪了人家。他说也挺惊讶的，太奇妙了。后怕谈话声音大，他挪到了原空椅上。不曾想过，能有坐飞机和人聊一程的经历。还是个小孩，生于武汉，燕山大学的美术大一生，要去苏州看他钟爱的车展，北戴河没有直达航班，落地上海中转火车到苏州。我有过一段时间好车，故对车有一丝了解，话题从车切入，中矩的缓到有趣的学车史，再到各自的北戴河游玩经历。
我咳嗽许久，期间他有帮要了杯热水。他想拍落日余晖，我帮拍照时，学到了怎么调整亮度。作为这两件事的回礼，在他询问职业规划时，我把过来人的所历所闻，衷言提议。这段路过的缘分，在飞机提前一小时抵达上海，落地告终。
回来的日子里，圆哥病了。我有一周时间都在照料他。人类终是敌不过陪伴，说起来，圆哥来家，刚好满一年。六一八购物，一大半都是给圆哥换猫粮，买零食，储备药。
六月一号，同样的时间，赶同一辆车，不过这次是在第一站就下车。和琛，熙熙，约定了在苏州见面。我有一年多未见那个熙姑娘了。
相遇即是缘，缘深缘浅，惜缘可缘聚。相识相处三年，我们的大学生活很是精彩，久别重逢，依旧灿烂。在苏州的观前街，可可爱爱的玩闹着；在聒噪的音乐餐厅里，尽情尽兴的吐槽着；岁月漫长，我们依旧可以左手拎花，右手提酒。
在苏州的那晚，睡得极为惬意。可能是烧烤和酒精的作用，或者说现学现玩斗地主，一晚上没赢过，不，应该是打打闹闹串床到凌晨三点，累极了。美好的一天，从晚起问小爱同学，放了首Lucky Stroke的《Good day》开始，太满足了，心如此歌。
在知乎上看到过一句，世间所有的相遇，都是久别重逢。如果能久别重逢，我希望你别来无恙。
近来，收获了满怀的暖意。帆妈妈让她捎带的干枣，昨天刚好也收到了帆觉得很棒的海盐薯片和酸奶夹心饼干。原计划买的眼霜，因圆哥最近的开支，便舍弃了，琛给了瓶极好的眼霜。熙熙带了新的猫粮，给圆哥也试试。从苏州回来，意外取到了刘同学的游戏机和娜娜的甜瓜。该有多幸运，如此被爱。
近来收录的喜欢，《上流法则》里的一个片段，看到的一首现代诗，一个好看的字体。
2021.06.09
过去了好些个日子了，我想想。
应该要从五月二十四日的凌晨就说起，筹划了一个月的事情，七小时后就要开始准备踏上旅途，赴一场久别重逢的约。
这趟不太容易的旅途，着实精彩刺激。从出发因晚高峰差点没赶上车，到见面返回酒店路上，被交警罚单。磕磕绊绊，总是会往好的方面发展。和宝贝帆见面，拥抱，走小路，吃小吃，看动物，赶日出，逛花海，吹海风，踩海水……有个浪漫是我要带你去看海，等待夏天的到来。
我有两日很不错的日子，如愿所偿。因此，后来的事，得以欣然接受。我在二十六日的下午接了三个电话，海海有事相商，母亲来电辞职后大佬紧跟告知工作上的意外情况；可能海水微凉，夜里胃疼了半宿；帆因学校论文之事提前回去；远去南戴河游玩，步行一条街后，暴雨降临只得打车回酒店，刚回即雨停 ；返程之日，来回坐反两次公交，且多次询问当地人，均不知如何抵达机场。
海风拂过的城，夹藏着人间的温柔。早起送别帆回去后，酒店前台的小姐姐帮烧热水，打扫的阿姨中午敲门来询问是否好些；暴雨坐车，能见度极低，路边临时停靠时，司机冒雨去后备箱翻了个伞出来，说雨小点后送我到一个南戴河学校门口的公交站，打车回北戴河路途远，太不划算，这把伞让我带走。回酒店后，天变晴了。换了长裤，又出门去了燕山大学小吃街。返程之日，被司机误导，倒是意外的坐了两次包车，巧的是两次还是这个司机。意外之外的意外，一路闲谈，普通话的对言，他竟准确道出我的出生地。
实则，二十八日，最意外的事是在后半天。顺利抵达机场大巴候车区后，在来访登记处，瞥到往上海的，只有2位，上位也姓陈。等车的大间隙，看完了余下的《上流法则》。同排，隔了一个座椅，那位同行者，在打王者荣耀。车来时，他朝我说了话，我没听太清楚，还在反应，看他动作，得知是提醒我收拾要出门登车。
整个巴士，仅有三人。司机，前排区域的他，后排区域的我。抵达北戴河的机场后，感叹一下，这是目前我见过的最小的机场。过完安检后，很明显的可以看到他去自助取票机办理登机牌，我等了半小时，在机场柜台办理了登机手续。至此，我所开心的是，忘记提前选座，也能随机排到靠窗的位置。
有些事，我也很难相信。还是那个同行的人，同排，隔了一个座位。还真是奇妙之旅。飞机起飞前，主动搭讪了人家。他说也挺惊讶的，太奇妙了。后怕谈话声音大，他挪到了原空椅上。不曾想过，能有坐飞机和人聊一程的经历。还是个小孩，生于武汉，燕山大学的美术大一生，要去苏州看他钟爱的车展，北戴河没有直达航班，落地上海中转火车到苏州。我有过一段时间好车，故对车有一丝了解，话题从车切入，中矩的缓到有趣的学车史，再到各自的北戴河游玩经历。
我咳嗽许久，期间他有帮要了杯热水。他想拍落日余晖，我帮拍照时，学到了怎么调整亮度。作为这两件事的回礼，在他询问职业规划时，我把过来人的所历所闻，衷言提议。这段路过的缘分，在飞机提前一小时抵达上海，落地告终。
回来的日子里，圆哥病了。我有一周时间都在照料他。人类终是敌不过陪伴，说起来，圆哥来家，刚好满一年。六一八购物，一大半都是给圆哥换猫粮，买零食，储备药。
六月一号，同样的时间，赶同一辆车，不过这次是在第一站就下车。和琛，熙熙，约定了在苏州见面。我有一年多未见那个熙姑娘了。
相遇即是缘，缘深缘浅，惜缘可缘聚。相识相处三年，我们的大学生活很是精彩，久别重逢，依旧灿烂。在苏州的观前街，可可爱爱的玩闹着；在聒噪的音乐餐厅里，尽情尽兴的吐槽着；岁月漫长，我们依旧可以左手拎花，右手提酒。
在苏州的那晚，睡得极为惬意。可能是烧烤和酒精的作用，或者说现学现玩斗地主，一晚上没赢过，不，应该是打打闹闹串床到凌晨三点，累极了。美好的一天，从晚起问小爱同学，放了首Lucky Stroke的《Good day》开始，太满足了，心如此歌。
在知乎上看到过一句，世间所有的相遇，都是久别重逢。如果能久别重逢，我希望你别来无恙。
近来，收获了满怀的暖意。帆妈妈让她捎带的干枣，昨天刚好也收到了帆觉得很棒的海盐薯片和酸奶夹心饼干。原计划买的眼霜，因圆哥最近的开支，便舍弃了，琛给了瓶极好的眼霜。熙熙带了新的猫粮，给圆哥也试试。从苏州回来，意外取到了刘同学的游戏机和娜娜的甜瓜。该有多幸运，如此被爱。
近来收录的喜欢，《上流法则》里的一个片段，看到的一首现代诗，一个好看的字体。
2021.06.09
【买一套房子动不动就一两百万，实际100平的房子造价是多少呢？】#楼市分化#
那些动不动就一两百万的房子，他们的实际造价是多少呢？
如果单纯的只是计算建安成本的话，其实房子的造价并不算高，以东南沿海的厦门市为例，目前一平方米的建安成本造价约为3000元，如果在三四线城市会低一些，因为三四线城市的物价、人工会便宜一些。
备注：此处额外说明一下，很多人以自己农村建房为例来说建安成本很低，在农村自建的三层房子，框架毛坯花了差不多40万元，三层面积合计约为720平，折合每平555.55元左右。那大城市商品为什么要两三千元一平呢？
除了物价、人工较高之外，高层的地基建设（特别是三十层以上的地基投入远比我们想象高）、配套的入户基本水电、外墙装饰、取暖设施、给排水，道路、绿化、人防、燃气、围墙、公共用房、学校（很多楼盘为了能入附近好的小学，要么代建分校赠送，要么捐资捐款）等等都统一算入建安成本内，所以说在大城市里综合建安成本2000-3000元/平很正常，只要有在地产公司做过财务核算岗就知道。
高房价在哪里？ 高房价其实并不在于建安成本，仍然以厦门为例，厦门市不算岛内（岛内均价在50000元/平以上），单单就岛外现在基本没有低于30000元/平的，即使建安成本按3000元/平计算，占整个房价的比例也就是十分之一左右。目前房价的构成主要有五个部分：地价、税费、建安成本、营销成本（置业顾问基本都非开发商员工，楼盘销售开发商基本都是外包给房产销售公司）、运营成本（开发商自身人工的薪酬、房租、水电、办公以及贷款利息等等）。 上述几个部分之和才是一套房子的真真正正的成本，在此基础上叠加上开发商的利润要求，就是我们购房时候的房价。
在上述几个部分之中，成本占比最高的无疑是地价，地价少则占比40%，高则占比可达70%，地价也是房价无法下降的最根本因素。 楼面价 一块土地的出让金（即地价）除以其可建的建筑面积就是楼面价，举个例子：A市出让一幅商住用地，占地面积42000平方米，容积率为2.5，最终成交价格为25亿元。
42000平方米的占地面积，容积率为2.5，那么这块土地上最多可以建设：42000*2.5=105000平方米的建筑，则这块地的楼面价为：250000万元/105000=2.381万元/平，也就说开发商取得这块地之后，什么还没做，这个一平方的建筑面积成本已经高达2.381万元，开发商又怎么可能卖低于这个价格呢？ 如下图所示，系厦门市2017年的土地出让价格情况（2017年出让，一般2018年-2020年分期入市），从图中我们可以看到楼面价低的在2万左右的，高达已经达到了3.3万元，大部分都在2-3万元的区间，这就是为什么最近这一两年来厦门岛外的均价都在3万元以上原因了，楼面价已经摆在那里，在加上其他的各类成本，只要开发商不想要亏钱，那房价肯定要上去。
层出不穷的烂房子 对于高房价，很多人本身就有意见，更为可恨的是在高房价之下，很多开发商还层出不穷的出现烂房子，甚至陷入一种交房即维权的现象，说句实在话，在有条件的情况下，我相信没有一个开发商不想让自己获得一个更好的名声，之所以层出不穷的烂房子，其实与一个因素有关——限价！ 现在很多城市，为了抑制高房价直接一刀切，比如限制该地块上的商品房最高售价1.5万元/平方米，但是并没有限制土地的最高出让价，假设限价1.5万元的房子，开发商拿到的楼面价已经达到1万元/平，那么这种房子基本不用买了，因为在有限的5000元的差价空间里，为了赚钱，开发商会拼命的压缩成本，用最烂的材料，能省则省，所以这种房子交付之后即是维权之时（你可以关注下，是不是当地开始限价之后，维权就增多了）。 当然还有一种解决方式，就是左手倒右手，地方政府的限价，主要针对的是一手新房，因此在高价取得的核心地段的房子，开发商可以用左手倒右手的方式解决限价问题，比如我们当地市中心2019年出让一幅中心用地，销售限价1.96万元/平（周边二手房房价都在2.5万元/平以上），由于地块稀缺，最终成交的楼面价达到了1.7万元/平，如果按照限价1.96万元/平，就算再怎么节约成本，开发商都要亏死，但开发商之所以敢拍，就是最终建好之后，可以先左手卖给右手，然后再以二手房出售，这样就不受到限价的制约了，不过现实中这种情况很少，一方面开发商没法通过预售款回笼资金，另一方面左手倒右手，需要先垫付资金还要多缴纳税费等等，需要的资金成本较高。 总结 综上所述，高房价主要在于高地价，至于说建安成本，基本可以忽略不计。说出来，我相信很多人都不信，虽然我们都在说开发商暴利，但是按照上市房企公布的年报数据来看，其净利率仅在15%左右，虽然这个利润率虽然不算低，但并不是我们想象中的那么暴利，至于很多人说不暴利，为什么富豪榜上那么多房地产开发商老板呢？这主要因为体量量大，比如碧桂园2019年营业额为7329.5亿元，即使以15%计算，净利润也有1100个亿。
这也是为什么碧桂园等开发商追求高周转的原因了，因为钱尽快回笼，可以接着继续开发，回笼-开发-回笼，滚雪球般的销售越高，钱就赚的越多，甚至出现了要求当天的出的，一个楼盘的建筑设计图一天出图，想想这有多么的恐怖。
那些动不动就一两百万的房子，他们的实际造价是多少呢？
如果单纯的只是计算建安成本的话，其实房子的造价并不算高，以东南沿海的厦门市为例，目前一平方米的建安成本造价约为3000元，如果在三四线城市会低一些，因为三四线城市的物价、人工会便宜一些。
备注：此处额外说明一下，很多人以自己农村建房为例来说建安成本很低，在农村自建的三层房子，框架毛坯花了差不多40万元，三层面积合计约为720平，折合每平555.55元左右。那大城市商品为什么要两三千元一平呢？
除了物价、人工较高之外，高层的地基建设（特别是三十层以上的地基投入远比我们想象高）、配套的入户基本水电、外墙装饰、取暖设施、给排水，道路、绿化、人防、燃气、围墙、公共用房、学校（很多楼盘为了能入附近好的小学，要么代建分校赠送，要么捐资捐款）等等都统一算入建安成本内，所以说在大城市里综合建安成本2000-3000元/平很正常，只要有在地产公司做过财务核算岗就知道。
高房价在哪里？ 高房价其实并不在于建安成本，仍然以厦门为例，厦门市不算岛内（岛内均价在50000元/平以上），单单就岛外现在基本没有低于30000元/平的，即使建安成本按3000元/平计算，占整个房价的比例也就是十分之一左右。目前房价的构成主要有五个部分：地价、税费、建安成本、营销成本（置业顾问基本都非开发商员工，楼盘销售开发商基本都是外包给房产销售公司）、运营成本（开发商自身人工的薪酬、房租、水电、办公以及贷款利息等等）。 上述几个部分之和才是一套房子的真真正正的成本，在此基础上叠加上开发商的利润要求，就是我们购房时候的房价。
在上述几个部分之中，成本占比最高的无疑是地价，地价少则占比40%，高则占比可达70%，地价也是房价无法下降的最根本因素。 楼面价 一块土地的出让金（即地价）除以其可建的建筑面积就是楼面价，举个例子：A市出让一幅商住用地，占地面积42000平方米，容积率为2.5，最终成交价格为25亿元。
42000平方米的占地面积，容积率为2.5，那么这块土地上最多可以建设：42000*2.5=105000平方米的建筑，则这块地的楼面价为：250000万元/105000=2.381万元/平，也就说开发商取得这块地之后，什么还没做，这个一平方的建筑面积成本已经高达2.381万元，开发商又怎么可能卖低于这个价格呢？ 如下图所示，系厦门市2017年的土地出让价格情况（2017年出让，一般2018年-2020年分期入市），从图中我们可以看到楼面价低的在2万左右的，高达已经达到了3.3万元，大部分都在2-3万元的区间，这就是为什么最近这一两年来厦门岛外的均价都在3万元以上原因了，楼面价已经摆在那里，在加上其他的各类成本，只要开发商不想要亏钱，那房价肯定要上去。
层出不穷的烂房子 对于高房价，很多人本身就有意见，更为可恨的是在高房价之下，很多开发商还层出不穷的出现烂房子，甚至陷入一种交房即维权的现象，说句实在话，在有条件的情况下，我相信没有一个开发商不想让自己获得一个更好的名声，之所以层出不穷的烂房子，其实与一个因素有关——限价！ 现在很多城市，为了抑制高房价直接一刀切，比如限制该地块上的商品房最高售价1.5万元/平方米，但是并没有限制土地的最高出让价，假设限价1.5万元的房子，开发商拿到的楼面价已经达到1万元/平，那么这种房子基本不用买了，因为在有限的5000元的差价空间里，为了赚钱，开发商会拼命的压缩成本，用最烂的材料，能省则省，所以这种房子交付之后即是维权之时（你可以关注下，是不是当地开始限价之后，维权就增多了）。 当然还有一种解决方式，就是左手倒右手，地方政府的限价，主要针对的是一手新房，因此在高价取得的核心地段的房子，开发商可以用左手倒右手的方式解决限价问题，比如我们当地市中心2019年出让一幅中心用地，销售限价1.96万元/平（周边二手房房价都在2.5万元/平以上），由于地块稀缺，最终成交的楼面价达到了1.7万元/平，如果按照限价1.96万元/平，就算再怎么节约成本，开发商都要亏死，但开发商之所以敢拍，就是最终建好之后，可以先左手卖给右手，然后再以二手房出售，这样就不受到限价的制约了，不过现实中这种情况很少，一方面开发商没法通过预售款回笼资金，另一方面左手倒右手，需要先垫付资金还要多缴纳税费等等，需要的资金成本较高。 总结 综上所述，高房价主要在于高地价，至于说建安成本，基本可以忽略不计。说出来，我相信很多人都不信，虽然我们都在说开发商暴利，但是按照上市房企公布的年报数据来看，其净利率仅在15%左右，虽然这个利润率虽然不算低，但并不是我们想象中的那么暴利，至于很多人说不暴利，为什么富豪榜上那么多房地产开发商老板呢？这主要因为体量量大，比如碧桂园2019年营业额为7329.5亿元，即使以15%计算，净利润也有1100个亿。
这也是为什么碧桂园等开发商追求高周转的原因了，因为钱尽快回笼，可以接着继续开发，回笼-开发-回笼，滚雪球般的销售越高，钱就赚的越多，甚至出现了要求当天的出的，一个楼盘的建筑设计图一天出图，想想这有多么的恐怖。
#刘诗诗[超话]##刘诗诗欧米茄名人大使# [给你小心心]#刘诗诗探班杨幂#
“我真的好喜欢你啊，第一句话是假的，第二句也是。我这个人不算太好，不算太坏，你姑且试试。做我女朋友吧，行就行，不行我再想想办法。右手敬礼，左手牵你。你来的话，日子会甜一点。生气归生气，又不是不喜欢你。我想和你拍照片，那种宽53mm高35mm的红底双人彩照。我这个人什么都不是，没脑子，没钱，也没未来。可是我喜欢一个人，我想要给她最好的结果。“这个世界乱糟糟的，而你干干净净，可以悬在我的心上，做太阳和月亮。”@刘诗诗
“我真的好喜欢你啊，第一句话是假的，第二句也是。我这个人不算太好，不算太坏，你姑且试试。做我女朋友吧，行就行，不行我再想想办法。右手敬礼，左手牵你。你来的话，日子会甜一点。生气归生气，又不是不喜欢你。我想和你拍照片，那种宽53mm高35mm的红底双人彩照。我这个人什么都不是，没脑子，没钱，也没未来。可是我喜欢一个人，我想要给她最好的结果。“这个世界乱糟糟的，而你干干净净，可以悬在我的心上，做太阳和月亮。”@刘诗诗
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