老楼加装电梯本是好事,怎奈居民与电梯公司就运维费产生分歧

通州区格兰晴天小区10号楼的电梯加装运行已有两年,给居民生活带来了便利,最近却因一场“刷卡”分歧,居民与电梯运维管理方一度站到了对立面上。

原来,自电梯投入使用以来,运维费用的收缴状况一直参差不齐,有的居民按时足额缴纳,有的居民一直没有缴纳。前些天,新的缴费周期即将来临,对于今后电梯运维费用的收取,双方分歧不小。无奈之下,电梯运维管理方安装了刷卡装置,限制未缴费居民的使用。不承想,此举却引发双方更大的争议。该如何化解双方的分歧?缴费问题是否有解?电梯能否恢复以往的运行状态?近日,记者来到该小区,探访有关各方在问题的调解中如何展开积极的商量。

起因

加装刷卡装置引发争议

作为玉桥街道首部在老旧小区加装的电梯,自2019年投入运行后,格兰晴天小区的这部电梯就备受关注。据了解,该电梯的加装费用承担方式为政府补贴加居民自筹,除了政府补贴,居民一次性缴费30万元,使用年限为20年。期间,居民还需每年另缴纳1万元运维费。这1万元不是均分到每户居民头上,而是按各楼层不同的系数进行分配。也就是说,住得越高,系数越大,分摊的金额也就相应高一些。然而,恰恰是加梯后的使用和运维规范问题,让居民与电梯运维管理方产生了不小的分歧。

电梯运维管理方负责人梁苗介绍说,运维费用总额及每户应承担的比例,在电梯建成时,他们曾与居民达成过口头协议,居民对此也无异议。不过这两年来,住在高层的居民缴费率不高的问题凸显。按照缴纳比例,高层住户应该承担的费用比例要占据总运维费用的大部分。由于费用难以收齐,电梯运维的资金压力陡然增大。在与居民协商无果的情况下,电梯运维管理方安装了刷卡装置,给缴费的居民发放卡片,以保证这些居民可以正常乘梯,而未缴费的居民则无法使用。

然而,这一举措却引发了更大的争议,一些居民纷纷拨打12345热线表达不满。“电梯公司一直未与业主签订运维协议,我们今年要求电梯公司先签协议再缴费,未达成一致意见,他们就不让业主使用电梯了。”“现在电梯用了刷卡的形式,在没有告知业主的情况下,就不允许使用电梯了,我们觉得不合理”……

面对此起彼伏的投诉,梁苗也倍感无奈:“有些居民可能还没有形成花钱买服务的意识,认为电梯运维费不交也能使用电梯。每次一谈到缴费的问题,他们就会找出关于电梯运行过程中的各种小毛病,或者要求修改协议。可是电梯后期维护离不开资金支持啊。”

眼看着矛盾越来越激烈,在本报记者的关注下,5月26日,玉桥街道运河东大街社区牵头,召集居民、电梯运维管理方以及小区物业在社区召开了一次协调会,共同商量破题之策。

沟通

把矛盾摆到桌面上来谈

“电梯产权归居民所有,只是委托给电梯公司进行管理,未经居民的同意,能不能加装刷卡装置?”当天一上来,就有居民提出质疑。

“为什么想找你们沟通,却一直见不到你们?”“我也不是不想缴费,关键是没人上门来收。”……听到居民你一言我一语表达着各自的看法,运河东大街社区党总支书记姚大海敏锐地察觉到,居民与电梯公司之间长期缺乏有效的沟通,才是导致矛盾不断升级的根源。“咱们双方还是要把其中存在的问题一一好好沟通。”姚大海建议道。

经过一番交流,居民归纳出存在分歧的两大焦点问题。其中,电梯加装工程装饰装修方面的瑕疵,成为屡次被提及的矛盾点。居民提出,在加装电梯的过程中,电梯公司将单元门进行了破拆,但重新装好之后,原先的门禁却迟迟没能安装好。还有居民反映,电梯与楼体连廊上的瓷砖踢脚线出现脱落,没能得到及时维修。

对此,梁苗也有一肚子话要说。“我们觉得有点冤,有些事情可能属于物业管理或者居民自治的范畴。在加装电梯后,我们本来可以把原先的单元门直接装上,但考虑到单元门生锈老旧,担心出现安全隐患,于是就免费给居民换了新的门,安装新的单元门已属破例。”梁苗说,原本他们想让物业把旧门禁系统加装过来,但在安装时发现,旧系统无法与新的单元门匹配。最后,该由谁继续加装门禁,分歧也一直存在。至于瓷砖踢脚线脱落的问题,他们已经完成修复,而且这只是连廊的装饰,并不影响电梯的使用和安全。“电梯加装工程和后续运维是两块内容,加装工程后续有保修期,出现问题会得到及时处理。如果说哪儿有瑕疵,我们肯定会进行维修,但这不应该是不缴费的理由。”

双方分歧的另一个焦点在于运维合同的签订方式。有的居民提出,所有签约的居民之间应互相独立,只要有一户签约缴费,电梯就应该保证正常运行。“等解决了所有问题,缴费肯定没问题。”

曲折

开诚布公后仍有分歧

经过协商,电梯刷卡功能取消,外卖小哥也可乘梯了。

一方面是居民认为相关问题没有得到及时反馈,另一方面电梯公司也有自己的苦衷。姚大海觉得双方说的都有一定的道理,于是他提出,缴费情况与服务质量肯定是成正比的,双方应该拿出解决问题的诚意。“电梯公司和我说过,居民所提到的几处瑕疵,他们也想第一时间进行维修,但是之前由于河北疫情的缘故,工人人手不足,也就耽搁了一段时间。他们既然能和我说这些,也应该开诚布公地和居民解释,争取大家的理解。”

终于,在几轮“拉锯战”之后,梁苗表示,为避免矛盾进一步激化,他们愿意协调重新加装门禁,至于居民提出的其他几个问题,他们也都会进行整改。不过,仍有居民提出,希望先撤除刷卡设施,保障未缴费居民的正常使用。这一提议再次导致分歧加剧,场面气氛一度十分紧张,双方甚至谈论起了更换电梯运维管理公司的问题。

“如果居民正常缴费,我们会保障电梯的运行情况,肯定能继续把运维工作做好。如果居民觉得服务不到位,也可以自主选择更换其他的维保公司。”梁苗表示,居民一直不缴费,今后运维的问题就会越来越突出。电梯属于特种安全设备,每年维修保养、管理、用电等都需要费用,后期运营的成本很大,任何一家运维公司都不可能一直免费服务。如果长期恶性循环,过了维保期后,电梯势必就会陷入失管状态。

而这也是最让居民担心的地方。有居民说,家里的老人上了年纪,还有的居民表示自己腿脚有伤,行动不便,如果电梯因此失管,大家的出行都会受到影响。因此,几位居民也明确不赞成更换电梯运维管理公司的提议。

协调会从当天晚上6点一直持续到10点,由于争议始终没能达成一致,会议暂时中止。不过,在社区的努力协调下,陷入缴费风波的电梯取消了刷卡功能,保持着正常运转。

最新进展

电梯方完善服务 居民同意缴费

虽然当天的协调会没能让双方完全达成一致,姚大海仍没有放弃努力,继续在双方之间展开斡旋。“其实,电梯公司的态度比较积极,咱们居民也应积极缴费,保障正常的生活不受影响。”为此,姚大海专门组建了一个微信群,让双方继续交流各自的想法,协调双方都能接受的方案。

与此同时,电梯公司按照居民反映的问题,重新铺设了21块连廊地砖,更换了11米踢脚线,修复补齐6个钢构件,并对单元门的门禁重新进行加装。“希望大家互相理解,如果电梯公司能够提供优质的服务,咱们也得按时按标准足额缴纳应承担的费用。”在姚大海的耐心劝导下,居民们的态度渐渐发生变化,最终所有居民都被说服,一致同意缴纳各自所应承担的费用。在这之前,居民和电梯公司还就即将新签订的运维管理协议进行了讨论,电梯公司同意单独同每户签订协议,至于此前有居民提出只要有一户签约缴费,电梯就应该保证“正常运行”的条款也没有被写入协议。此后经过居民民主决议,电梯刷卡功能正式取消。

格兰晴天小区的这场分歧终于顺利平息,社区在其中发挥了很大的协调作用,不过,姚大海在复盘的时候,仍对自己的工作不太满意。“从分歧集中爆发,到最后大家协商一致,问题彻底解决,总共经历了大约10天的时间,过程还是挺波折的。”他说,有些问题需要早发现、早沟通、早协调,着手越早,可能解决起来就越容易。辖区内还有一个小区目前正在加装电梯,经历了这次缴费分歧之后,社区也积累了一些处理此类问题的经验,“我们会提前介入居民和电梯公司的收缴费事宜,明确相关责任与义务,对于后续可能出现的问题,提前做出预判。”

专家分析

加装电梯时应签完备的协议

老旧小区加装电梯不易,难就难在缺乏资金、程序繁琐、住户协商这三大“关卡”上。2016年8月,北京市通过出台《2016年既有多层住宅增设电梯试点工作方案》,为老楼加装电梯送来了政策春风——不仅提出老旧小区加装电梯无需办理立项、用地、规划和施工许可审批手续,简化了审批流程,还明确将给予财政补贴。

1843部!这是自老楼加装电梯被列为北京市重要民生实事项目以来,本市累计完成的老楼加装电梯数量。数字喜人的背后,这些已经投入使用的加装电梯的运维状况,同样也备受关注。

一位专门从事老楼加装电梯的业内人士告诉记者,相比“加装难”,加装后的运维情况更应该受到重视。北京现已加装的电梯中,大多数采取的是“代建租赁”模式。即:由业主委托第三方作为实施主体,负责出资加装电梯和后续维护,投入运营后,业主需缴纳使用费。而在缴纳方式上,除了按月、按年付费外,一些小区还有按次刷卡、类似“垂直公交”的乘梯方式。

这位业内人士表示,作为特种安全设备,电梯使用越到后期,运营和维护的费用就越重要。保障运维资金的稳定,才能保证电梯不会出现失管问题。格兰晴天小区10号楼遇到的问题,得以顺利解决,离不开社区的努力协调。而在他从事的加装电梯项目中,也或多或少存在缴费率不高的问题。比如,有的居民认为缴费周期太长,有的在使用一段时间后认为费用过高……

记者了解到,有些地方制订了加装电梯管理服务的合同示范文本,引导业主在加装电梯方案表决时,提前考虑和约定后续的日常运行维护等各类问题。社区问题专家陈凤山认为,这一做法值得推广。运维是加装电梯后的最关键的那道“坎”。在没有长期稳定资金支持情况下,一旦出现管理空白,会影响电梯使用安全。所以,在加装电梯时,业主与电梯公司应签订完备的书面协议,并确保各方遵守协议约定。各社区在推进老楼加装电梯工作时,也要坚持问题导向,建立长效工作机制,扎实办好民生实事,切实增强居民的获得感、幸福感。
北京日报

【什么是债券,有哪些特征?】

债券是一种有价证券,是社会各类经济主体为筹集资金而向债券投资者出具的、承诺定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证。

形象地说,债券就是一张标准化的借条,但不是谁都能发行,发债主体需符合相关政策的规定。一张债券,主要包含以下几个部分:

债券面值——借多少?
到期时间——借多久?
利息——能获得多少收益?

一般而言,债券有着如下特点:

偿还性

债券持有人按规定获得利息和收回本金,债券发行人按约定条件偿还本金并支付利息。

流通性

在流通市场上,债券一般都可以自由转让。

优先性

企业破产时,债券持有者享有优先于股票持有者对企业剩余资产的分配权。

收益性

一是债券可以获得固定的利息收入;

二是可以通过在证券市场上的买卖交易,获得差价收入。

常见的债券分类

根据发行主体信用程度,可分为利率债和信用债。

利率债的发行人基本都是国家或有中央政府信用作背书、信用等级与国家相同的机构,信用风险很低;而信用债的发行人则几乎没有国家信用做背书,需要考虑信用风险。所以,利率债和信用债之间存在“信用利差”。关于这两个品种的小知识,我们下面再详述。

根据偿还期限,一般可分为:短期债券、中期债券和长期债券。

短期债券,即偿还期限在一年以内;中期债券,偿还期限在1年以上、10年以下;长期债券,偿还期限在10年以上。

根据发行主体分类,债券这个大家族里的品类可就多了

如下图1:

数据来源:深交所网站
看完这个长表格,估计你也有点晕,不过没关系,我们作为普通投资者只要对这些基础分类有个大体了解就可以,无需掌握特别专业的知识,投资交给基金经理就好了。

债券的利率风险和信用风险

前面说到利率债与信用债,现在我们先明确两个概念——利率风险和信用风险。

一只债券在市场上的价格变化主要受两方面因素的影响:

1、市场整体的利率变动情况,也就是利率风险。比如,投资人花100元钱购买某只债券,由于购买后市场整体利率水平的上行,导致价格跌到95元。这种由于利率波动而引发损失的风险就是利率风险。

2、债券出现违约的可能性,即信用风险。比如投资者购买某只债券后,交易对方不履行到期债务,出现本金亏损;或者当发行机构的信用发生危机时,使得债券价格形成波动。这种由于发行人信用资质发生变化而引发损失的风险,就是信用风险。

带大家回顾一下2018年。当年,债券市场发生了比较多的违约事件,有一些民营企业由于经营困难,融资能力下降,出现资金链紧张甚至断裂,而无力偿还债券。可见,对信用风险的研究和关注,是债券基金经理日常投资研究最为关键的工作。

详解:利率债、信用债、可转债

利率债:信用风险极低

利率债通常是由国家或者中央政府发行,有国家或中央政府信用背书,简言之,其还本付息有国家政府做担保,所以一般认为其不存在信用风险,除非出现极特殊的情况,像财政部发行的国债、央行发行的票据、地方政府发行的地方政府债、政策性金融债等都属于利率债。

但值得注意的是,利率债虽然被普遍认为不存在信用风险,但是仍需承担利率风险。因为利率债的价格与市场利率的变动密切相关,而且呈现出反方向变动的趋势。当市场利率上升,大部分利率债价格会下降;当市场利率降低,利率债价格一般会上升。

信用债:有利率风险+信用风险

信用债是指由政府之外的主体发行,约定了确定的本息偿付现金流的债券,具体包括企业债、公司债、短期融资券、中期票据、可转债等品种,信用债价格除受到实际利率影响外,还受发行主体信用状况的影响。

信用债的发行主体一般为企业和上市公司等,在一度程度上存在违约的可能性,投资者所承担的风险既包括利率风险,也包括信用风险。一般情况下,信用等级越高,说明发生风险预期小,利率相对越低;信用等级越差,说明发生风险预期大,为吸引更多投资来购买,就会给出相对更高的利率。

顺便科普另外一个名词:“信用利差”。信用利差是指除了信用等级不同,其他所有方面都相同的两种债券的收益率之间的差额,它代表了仅仅用于补偿信用风险而增加的收益率。显然,信用等级越高的债券,其信用利差越小。

可转债:将债券转化成股票

在信用债中,有一类特殊的债券——可转债。可转债的全称是“可转换公司债券”,其本身是债券,可以到期还本付息,但与普通债券不同的是,可转债附带转股权,即可转债的持有人可以选择按约定的价格和比例,将债券转化成股票,享受股利分配或资本增值的收益。当然,持有人也可以选择不转化成股票而持有债券到期,获取公司还本付息的固定收益。

举个例子:

比如某A上市公司发行可转债,转股价是50元,当前A公司的股价是60元,这时可转债的持有人,就可以选择转股,从债权人变成股东,把自己的债券按每股50元换成股票,就可以获得每股10元的差价。相反,如果当前A公司的股价是40元,按50元转股价换成股票后每股要亏10元,这时候你也可以继续持有A公司的可转债,最终获得一份债券收益。

现在我们再回头来看看本文最前面的那个柱形图,二级债基和偏债混合基金一季度末的持债情况,你应该更能理解那些数字的含义了。无论是二级债基还是偏债混合基金,信用债都是最重要的配置品种,平均达到六成,利率债虽然收益比较低,但风险也相应很低,所以配置比例也有大约15%,转债的配置比例则相差较大。

如果想对某个债券基金的持仓品种再做细致研究,就可以看一下定期报告,定期报告会详细披露不同品种债券的持仓情况,以及按照持仓前五大债券。有了这些基础知识,你就可以对一只债券基金的风险收益特征做出大概的判断,也就更便于自己做出更合理的投资决策。

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【美方撤销对微信、TikTok等应用程序禁令,外交部回应】据澎湃新闻报道:6月10日,外交部发言人汪文斌主持例行记者会。有记者提问,美国总统拜登撤销了前总统在任期间对社交软件TikTok和微信等应用程序禁令。中方对此有何评论?

汪文斌表示,我注意到有关的报道,具体情况你可以向主管部门和有关的企业了解。作为原则,我可以告诉大家的是,中方始终敦促美方切实尊重市场经济原则和国际经贸规则,停止泛化国家安全概念,停止滥用国家力量武力打压中国科技企业的行径,公平、公正、非歧视性地对待中国企业。中国政府将继续坚定维护本国企业的正当合法权益。https://t.cn/A6VmBhM7(澎湃新闻网)


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