纪要｜大宗商品牛市向何处去？
日期：20210309
感谢主办方的邀请，最近商品在金融市场是万绿丛中一点红，今天跟大家分享的主题是大宗商品牛市向何处去。从宏观来看，复苏加通胀是当前市场的主要逻辑。研究不落地、上下不通气，我们的研究体系叫见微知著，微指微观、著指宏观，即通过研究各类大宗商品的供需矛盾验证宏观逻辑，其立足点在于各主要商品的供需平衡表。商品有两个重要的价值维度：一个是通胀预期，比如对CPI和PPI的预判；另一个是微观的需求，包括钢材、有色的需求，对应房地产、基建和制造业等下游企业的终端需求，进而可以验证宏观的总需求。
目前国内期货市场已经上市60多个商品期货品种。我们把商品期货分成了两类，第一类叫周期品，包括有色，黑色，化工等；第二类叫通胀品，主要是和通胀相关的消费品，如今年1月8号上市的生猪期货。下面就目前市场最关心的几个问题分享一下个人的观点。
1、 本轮大宗价格上涨斜率类似于2009-2010年，对比两个时段的宏观环境，怎么看后续大宗涨价空间和持续性?
我是2008年进入期货市场，经历了几轮大宗商品的牛熊。个人的理解是，现在商品牛市处在牛市结构中，节奏上应当关注预期与现实需求的匹配，主要是看实际需求是否能够达到市场预期的高度。现在的市场和2009年-2010年非常相似，2020年的信用政策与2009年有些类似。2009年-2010年，整个大宗商品市场经历了两轮上涨，个人认为2020年是本次牛市的第一轮。
至于何时出现拐点，我认为有两个信号。第一个信号是信用开始紧缩，尤其在政策层面。在2010年10月央行首次加息，对应2011年2月整个有色、黑色、化工品同时见顶，随后开始了持续五年的熊市。第二个信号与产业链相关联，商品价格存在明显的摆钟效应。多数商品是半成品或原料，价格变动对应的是产业链上下游的利润，或者说利益格局的分配。具体体现为，原料价格低时下游受益，上游亏损，反之亦然。比如天然橡胶在2008年金融危机时价格是7000元/吨，2010年初上涨至超过40000元/吨，直接导致下游轮胎企业亏损严重，无力再承受原材料的高昂成本，价格传导链条断裂进而出现了拐点。
总结起来，牛市拐点的两个信号，一是信用紧缩，二是价格传导链条的断裂。两个信号现在都没有显性发生，所以整体上我们认为目前向上的趋势没有结束。
2、 原油：美国页岩油供给弹性何时恢复？OPEC减产何时放松？拜登清洁能源政策有多大影响？
原油价格是大家现在最关心的问题，布伦特刚刚突破70美元/桶。我们认为今年上半年，原油的重心上移是难逆的。至于它涨到什么水平是由市场交易决定的。但至少供需有缺口，需求大于供给，价格易涨难跌。
原油正常年份的消费水平大约是1亿桶/天，2020年受疫情冲击下降到9900万桶/天左右，从2021年原油的平衡表我们能看出，上半年供应和需求之间有两百多万桶/天的差距，对应大约2%-3%的缺口。我们预估2021年原油的消费增速在6%左右，而供给对价格的边际影响较大，3月4日欧佩克宣布延长减产计划至5月，当晚原油价格上涨超过5%。
从供给端看，整个欧佩克的减产超预期，且沙特维持油价的决心和意愿非常强烈。原油是基本商品，产量受地缘政治影响非常大。供给端我们通常看三个主要的产油国，美国、俄罗斯和沙特。目前美国受南部极寒天气影响，原油产量大幅下降，进一步加剧了供应的紧张程度。美国的页岩油产量从钻井数量等指标看，本轮恢复的斜率小于2015年，供应端的恢复相对慢。
从需求端看，炼厂的裂解利润大幅走强，这也会进一步提升原油需求。EIA原油的库存也在逐步去化。消费端，比如成品油的消费，一般情况下增速较稳定。今年上半年，供给端减少，需求端增加，体现为库存减少，资金也在不断进入原油市场，所以原油的价格在今年上半年确实易涨难跌。叠加地缘政治等意外因素影响，供需的边际一旦出现缺口，原油价格很容易跳涨。
3、 铜：铜价上涨能否持续？目前涨价对下游企业有何影响？
我们把铜作为监测全球增长预期的重要指标，它的价格波动与摩根大通全球PMI是高度同步的。对比铜价与GDP走势，回顾历史来看，从2008年的金融危机、2009年经济V型反转，2011-2015年经济下行、2016-2017年供给侧结构性改革，2018年金融去杠杆，再到2020年疫情冲击，铜价走势基本上与经济周期高度同步。年初拜登上台后推动1.9万亿美元的经济刺激方案，铜价春节前后出现大涨，反映了经济强复苏的预期。铜的需求主要是制造业和房地产，而螺纹钢的需求三分之二在房地产，三分之一在基建。根据微观了解，上半年铜需求订单相对良性。
从供给端看，铜开采企业的长期新增资本开支减少，导致新开铜矿投产的速度较慢。并且废铜资源紧缺，叠加现有铜矿的品位下降，致使铜的产量恢复进一步受限，库存水平持续偏低。2020年1季度信用开始宽松，铜下游企业在低价积极采购备库。阶段来看，铜的供需紧平衡格局难以改变，价格有可能会维持在高位。
4、黑色系：未来全球基建地产需求是否会有增量？碳中和是否会影响供给？
钢材品种非常有特色，对应重点的终端需求，包括房地产、基建、机械、造船、汽车、家电。国内期货市场交易的品种几乎包括了钢厂所有的原材料和产成品：包括焦煤、焦炭，铁矿石，螺纹钢和热卷，在期货市场中就形成了一个虚拟钢厂。而虚拟钢厂中的交易价格就可以反映出钢铁产业链上的利润分配状况，这也是我们“见微知著”的研究框架的微观落脚点。黑色系是商品市场里体量最大的，其资金量、交易的活跃度都非常高。从体量上来看，海外基建的需求，尤其是“铁公基”（铁路，公路与基建）在我国钢材市场的总体需求中占比不高，无法成为价格变动的主要因素。
简要回顾过去十年的钢价走势，2011到2015年由于经济下行，整个钢材需求坍塌，价格不断下跌。2016年因为供给侧结构性改革，特别是钢铁企业去产能非常到位，2016年、2017年钢材价格反弹。到了2018年，政府对钢厂的环保要求提升，所以2018年大家对需求的预期普遍不好，市场上空头拥挤，但是环保限产直接冲击供给，最后2018年钢价震荡偏强，年中甚至一度上涨了超过40%，年末重新回落。2019年、2020年钢价主要关注需求端，尤其是房地产，需求韧性确实非常强。今年初以来，钢材跟随有色和原油一起上涨。
基于粗钢的平衡表，我们认为2021年整体需求大于供给。由于压减粗钢产量的政策还未明确，保守估计即使粗钢产量略有上升，但需求仍然稍强于供给，钢材处于去库存阶段。此外，大家现在非常关注碳达峰和碳中和给钢材价格带来的影响。除了能源行业，碳达峰在制造业里首先就会影响钢铁企业。在整个制造业中钢铁企业碳排放量最大，大约占到15%。过去几年钢铁企业在环保领域投入非常大，后续随着政策陆续落地，一定会深刻的影响钢铁企业的经营。#股票##价值投资日志[超话]#
日期：20210309
感谢主办方的邀请，最近商品在金融市场是万绿丛中一点红，今天跟大家分享的主题是大宗商品牛市向何处去。从宏观来看，复苏加通胀是当前市场的主要逻辑。研究不落地、上下不通气，我们的研究体系叫见微知著，微指微观、著指宏观，即通过研究各类大宗商品的供需矛盾验证宏观逻辑，其立足点在于各主要商品的供需平衡表。商品有两个重要的价值维度：一个是通胀预期，比如对CPI和PPI的预判；另一个是微观的需求，包括钢材、有色的需求，对应房地产、基建和制造业等下游企业的终端需求，进而可以验证宏观的总需求。
目前国内期货市场已经上市60多个商品期货品种。我们把商品期货分成了两类，第一类叫周期品，包括有色，黑色，化工等；第二类叫通胀品，主要是和通胀相关的消费品，如今年1月8号上市的生猪期货。下面就目前市场最关心的几个问题分享一下个人的观点。
1、 本轮大宗价格上涨斜率类似于2009-2010年，对比两个时段的宏观环境，怎么看后续大宗涨价空间和持续性?
我是2008年进入期货市场，经历了几轮大宗商品的牛熊。个人的理解是，现在商品牛市处在牛市结构中，节奏上应当关注预期与现实需求的匹配，主要是看实际需求是否能够达到市场预期的高度。现在的市场和2009年-2010年非常相似，2020年的信用政策与2009年有些类似。2009年-2010年，整个大宗商品市场经历了两轮上涨，个人认为2020年是本次牛市的第一轮。
至于何时出现拐点，我认为有两个信号。第一个信号是信用开始紧缩，尤其在政策层面。在2010年10月央行首次加息，对应2011年2月整个有色、黑色、化工品同时见顶，随后开始了持续五年的熊市。第二个信号与产业链相关联，商品价格存在明显的摆钟效应。多数商品是半成品或原料，价格变动对应的是产业链上下游的利润，或者说利益格局的分配。具体体现为，原料价格低时下游受益，上游亏损，反之亦然。比如天然橡胶在2008年金融危机时价格是7000元/吨，2010年初上涨至超过40000元/吨，直接导致下游轮胎企业亏损严重，无力再承受原材料的高昂成本，价格传导链条断裂进而出现了拐点。
总结起来，牛市拐点的两个信号，一是信用紧缩，二是价格传导链条的断裂。两个信号现在都没有显性发生，所以整体上我们认为目前向上的趋势没有结束。
2、 原油：美国页岩油供给弹性何时恢复？OPEC减产何时放松？拜登清洁能源政策有多大影响？
原油价格是大家现在最关心的问题，布伦特刚刚突破70美元/桶。我们认为今年上半年，原油的重心上移是难逆的。至于它涨到什么水平是由市场交易决定的。但至少供需有缺口，需求大于供给，价格易涨难跌。
原油正常年份的消费水平大约是1亿桶/天，2020年受疫情冲击下降到9900万桶/天左右，从2021年原油的平衡表我们能看出，上半年供应和需求之间有两百多万桶/天的差距，对应大约2%-3%的缺口。我们预估2021年原油的消费增速在6%左右，而供给对价格的边际影响较大，3月4日欧佩克宣布延长减产计划至5月，当晚原油价格上涨超过5%。
从供给端看，整个欧佩克的减产超预期，且沙特维持油价的决心和意愿非常强烈。原油是基本商品，产量受地缘政治影响非常大。供给端我们通常看三个主要的产油国，美国、俄罗斯和沙特。目前美国受南部极寒天气影响，原油产量大幅下降，进一步加剧了供应的紧张程度。美国的页岩油产量从钻井数量等指标看，本轮恢复的斜率小于2015年，供应端的恢复相对慢。
从需求端看，炼厂的裂解利润大幅走强，这也会进一步提升原油需求。EIA原油的库存也在逐步去化。消费端，比如成品油的消费，一般情况下增速较稳定。今年上半年，供给端减少，需求端增加，体现为库存减少，资金也在不断进入原油市场，所以原油的价格在今年上半年确实易涨难跌。叠加地缘政治等意外因素影响，供需的边际一旦出现缺口，原油价格很容易跳涨。
3、 铜：铜价上涨能否持续？目前涨价对下游企业有何影响？
我们把铜作为监测全球增长预期的重要指标，它的价格波动与摩根大通全球PMI是高度同步的。对比铜价与GDP走势，回顾历史来看，从2008年的金融危机、2009年经济V型反转，2011-2015年经济下行、2016-2017年供给侧结构性改革，2018年金融去杠杆，再到2020年疫情冲击，铜价走势基本上与经济周期高度同步。年初拜登上台后推动1.9万亿美元的经济刺激方案，铜价春节前后出现大涨，反映了经济强复苏的预期。铜的需求主要是制造业和房地产，而螺纹钢的需求三分之二在房地产，三分之一在基建。根据微观了解，上半年铜需求订单相对良性。
从供给端看，铜开采企业的长期新增资本开支减少，导致新开铜矿投产的速度较慢。并且废铜资源紧缺，叠加现有铜矿的品位下降，致使铜的产量恢复进一步受限，库存水平持续偏低。2020年1季度信用开始宽松，铜下游企业在低价积极采购备库。阶段来看，铜的供需紧平衡格局难以改变，价格有可能会维持在高位。
4、黑色系：未来全球基建地产需求是否会有增量？碳中和是否会影响供给？
钢材品种非常有特色，对应重点的终端需求，包括房地产、基建、机械、造船、汽车、家电。国内期货市场交易的品种几乎包括了钢厂所有的原材料和产成品：包括焦煤、焦炭，铁矿石，螺纹钢和热卷，在期货市场中就形成了一个虚拟钢厂。而虚拟钢厂中的交易价格就可以反映出钢铁产业链上的利润分配状况，这也是我们“见微知著”的研究框架的微观落脚点。黑色系是商品市场里体量最大的，其资金量、交易的活跃度都非常高。从体量上来看，海外基建的需求，尤其是“铁公基”（铁路，公路与基建）在我国钢材市场的总体需求中占比不高，无法成为价格变动的主要因素。
简要回顾过去十年的钢价走势，2011到2015年由于经济下行，整个钢材需求坍塌，价格不断下跌。2016年因为供给侧结构性改革，特别是钢铁企业去产能非常到位，2016年、2017年钢材价格反弹。到了2018年，政府对钢厂的环保要求提升，所以2018年大家对需求的预期普遍不好，市场上空头拥挤，但是环保限产直接冲击供给，最后2018年钢价震荡偏强，年中甚至一度上涨了超过40%，年末重新回落。2019年、2020年钢价主要关注需求端，尤其是房地产，需求韧性确实非常强。今年初以来，钢材跟随有色和原油一起上涨。
基于粗钢的平衡表，我们认为2021年整体需求大于供给。由于压减粗钢产量的政策还未明确，保守估计即使粗钢产量略有上升，但需求仍然稍强于供给，钢材处于去库存阶段。此外，大家现在非常关注碳达峰和碳中和给钢材价格带来的影响。除了能源行业，碳达峰在制造业里首先就会影响钢铁企业。在整个制造业中钢铁企业碳排放量最大，大约占到15%。过去几年钢铁企业在环保领域投入非常大，后续随着政策陆续落地，一定会深刻的影响钢铁企业的经营。#股票##价值投资日志[超话]#
杭州销售额4亿的金牌女置业顾问停职了 就因为这个
历史总销售额44亿元、成交套数约400套的金牌房产销售李珊珊，成为杭州“摇房潮”中耐人寻味的一个注脚。
2月3日下午，杭州本土最大开发商滨江集团发布声明称，经查，该公司“江河鸣翠公寓”置业顾问李珊珊在业主群散布可以“提供短期过渡资金”的言论，涉嫌引导购房人不规范冻资。公司决定对李珊珊立即予以停职，查明事实后严肃处理。
滨江集团称，将立即对各在售项目开展严格排查，发现同类问题将立即严肃处理。同时，对下属各开发项目购房家庭的购房资格进行严格审查，发现存在代冻资行为的将取消摇号资格。
“代冻资”风波
由滨江集团与绿城集团联袂打造的“江河鸣翠”是杭州近期开盘的住宅项目中最受瞩目的一个，户型从143-229平米不等，共计431套房，限价6.85万元/平米，首套冻资300万元，二套及全款均冻资600万元。据杭州自媒体消息，报名购买“江河鸣翠”的人数逾7000人。由于总价低则800多万元，多则1700多万元，置业人群属首套房的概率较小，总冻资或接近400亿元。
李珊珊是滨江集团年轻的金牌销售，她在2020年3月开通了个人微信公号，营造“销冠人设”。
这位靓丽的姑娘的确身手不凡：
2015年3月进入“武林壹号”，短短两个月间销售金额实现1.2亿元！
2015年5月加入“滨江华家池”，期间共销售129套，金额约11亿元，成为期间项目销冠；
2017年4月至2019年3月加入“信达滨江壹品”，销售金额13.51亿元，销售套数和销售金额均占比壹品总楼盘的20%，遥遥领先稳坐销冠。在“仁恒滨江园”，实现销售额11亿元，占了整个项目的四分之一，再度扛起销冠大旗……
在2020年5月12日发布的公号文章中，李珊珊以《每一套房子都是有温度的》为题回顾了自己的职业生涯。
在杭州本轮开盘潮中，头顶销冠光环的李珊珊，当仁不让担纲滨江集团旗下两大顶级楼盘“御潮府”和“江河鸣翠”的置业顾问。若无意外，这将是她职业生涯中又一巅峰时刻。
然而，这位忙于奔波的“群主”没有想到，自己辉煌的职业生涯居然终结于寥寥数语的“不当言论”。
置业顾问“因言遭罚”，源于极为特殊的杭州楼市语境。近日，在不少购房群流传的截图显示，通过建设银行等APP可以“代冻结摇号资金”，甚至有代理冻资的第三方在摇号群里拉业务，称可以帮客户垫资或者提供短期借款。浙江政务网随即出现不少市民投诉，建议房管部门暂缓摇号公证，彻查代冻资行为。
2月3日下午，杭州市住保房管局会表态，将同人民银行杭州中心支行和浙江银保监局，督促房地产开发企业严格审查购房家庭冻资情况，指导相关金融机构规范管理，确保冻资账户为购房家庭成员名下账户。如发现存在不规范冻资行为的，企业将取消其摇号资格。
相关开发商反应迅速，第一时间表态严查。
“对于广大购房群体而言，公平是第一位的。李珊珊的‘牵线’言辞，让公众有理由怀疑，在一条人群广泛、资金庞大、利益巨大的楼市销售链条上，是否隐藏着外人不知的深度利益链？”有购房者说。
摇号时刻
1月27日一早，杭州房地产调控政策“升级版”出炉，从强化限购、限售、增加税收、无房认定、收紧人才购房资格等多个层面立体调控。其中，“中签率低于10%的楼盘，不动产证满5年才可出售”的规定精准阻击了投资客——按通常的项目建设周期，此类“红盘”将需锁定7—8年。高层次人才的购房条件也大幅提升。
总而观之，新政较大力度打击了投机客，同时增大了对无房户及真正的人才无房家庭的倾斜供给。
随着新政落地，杭州史上最大规模的开盘潮喷涌而出。1月27日晚间开始，各类“积压”的热门楼盘陆续领到预售证。截至目前，从每平方万余元到近7万元不等的22个项目、计1万余套商品住宅几乎在同一时间集中开盘，等待摇号。
新政出炉时，距离G20主会场杭州国际博览中心最近的楼盘“观品”，甚至还没有对外开放过售楼处。1月28日，滨江集团董事长戚金兴率队出现在“观品”售楼处，该项目当日启动了参观预约。
接下去几天，四面八方的意向购房人群涌向售楼处预约看房，外地购房户则在线上涌向置业顾问的微信群。有奥体某热盘的置业顾问，一下子开出了9个摇号群。按照规则，项目预售证公示三天之后，紧接着就是冻资报名，之后进入摇号选房程序。
对个人而言，手机上的报名点击，或许是个人财富和家庭资产的重要分界点。由于限价房对照周边二手房存在明显价差，如果摇中购买，就意味着至少百万级“浮盈”的落袋。
温州苍南的企业主林先生已落户杭州，在过去一年多时间内数次摇号无果。在多个红盘的选择中，他已经挑花了眼，迟迟下不了决心。作为商人的林先生有自己的算账方式——以1000万元总价计，购房者的财务成本将近10%/年，锁定7-8年的成本大概累计达50%。这意味着，在未来7、8年内，房价涨幅需要超过50%，购房者才有盈利的可能。
在冻资时限的最后几个小时内，林先生出手押宝了奥体板块的楼盘“君品”：“其他几个红盘实在太红了！”
林先生手里有一张无房户的“房票”。在杭州楼市，“房票”大致分三类，第一类是高层次人才“房票”，具有优先摇号资格，目前给人才的房源比例在5%—10%之间；第二类“房票”是无房户，多数项目的房源配给比例与人才类似；第三类是有房且具有购买资格的人群。
在现实操作中，由于套利空间诱人，有人“搜集”多张房票出动摇号，摇中后以代持方式拥有；不少亲朋则拼资摇号，摇中后以出售套利为目的。杭州楼市新政进一步抑制了投机客，但此类套利人群并未绝迹。
尽管20多个楼盘齐推“分流”，但因僧多粥少及套利驱动，报名购房人数超乎市场预期，多个热门楼盘的预测中签率都低于10%。以“观品”为例，在新政背景下，根据报名情况，最终中签率仅约5%，意味着所有购房者都将锁定7年多时间。
有意思的是，记者1月30日走访奥体某楼盘售楼处时，现场已无销售人员，手机联系置业顾问也不予理睬。部分楼盘的置业顾问，甚至破天荒地劝购房者理性。
杭州20余个楼盘同步摇号有多火？根据第三方平台动态预估，共计约有近10万人报名，预测冻资在千亿元以上。
平行世界
楼市与股市的跷跷板效应确乎存在，股民随时可能变成购房者。1月28日，得知意向楼盘开盘的消息后，在事业单位就职的无房户李先生，就一股脑将手中近200万元股票卖出，准备摇房。“等了好几个月了。虽然命中率很低，还是要争取一下。”
在业内人士看来，杭州楼市这波开盘潮有着前期积压、新政落地等特殊原因，或许对房地产走势有着深远影响。
有趣的是，股市中的房地产板块长期处于寒冬，加码升级的调控政策，深深地冷却了投资者对房地产板块的投资热情。在本轮摇号潮中，合作开发“江河鸣翠”“御潮府”“嘉品”“观品”等多个“红盘”的滨江集团，在股市上并无表现。这也不难理解——尽管人多房少，但由于政府限价，房地产开发商的利润是确定性的，并无超预期的可能。
在与全国知名房企的厮杀中，滨江集团的异军突起殊为不易。2019年，萧山人戚金兴掌舵的滨江集团销售额首破1000亿元，在杭州市场摘得桂冠。在房产“教父”宋卫平撤身绿城集团之后，滨江集团以其地缘优势及品质口碑，成为当之无愧的浙江地产“一哥”。
这个喜欢四处看自家项目，亲自验房的房企掌门人，1992年凭着借来的8万元启动资金，在杭州江干区彩荷路20号租来的一层办公楼内挂牌成立了滨江房产。风云激荡近30年过去了，戚金兴终于圆了“千亿梦”。
戚金兴说：“作为房产企业，有品质、有品牌、有口碑固然好，但是真正的基础是品质。”业内人士透露，成本管控极为出色的滨江集团，净利润率也就5%-6%。
耐人寻味的是，出色的销售业绩，与二级市场股价，却如同从未交叉过的两个平行世界。率领滨江集团2008年5月在中小板上市的戚金兴，并未体味到财富增值的“香味”。登陆资本市场近13年，滨江集团现时的股价几乎等同于发行价，远低于每股净资产，市值仍徘徊在120亿左右。
盘点过往公告，除了儿子戚加奇有过套现外，戚金兴及其控制的滨江投资，从未品尝过减持套现的滋味。
近日，就在旗下多个楼盘启动登记报名的当口，滨江集团董事长戚金兴仍在二级市场不断增持股票，对外传达“价值低估”的信号。目前，戚金兴及其一致行动人滨江投资、戚加奇合计持有公司股份17.325亿股，占总股本的55.68%。
在公开场合，戚金兴曾表示，无论楼市行情如何变化，从业者必须保持乐观精神。“我们做企业就好像在钱塘江抓鱼，如果这一潮的鱼过来你不去把握，认为后一潮有的是，那么接下来你可能要等三五十年。” https://t.cn/R2Wx08X https://t.cn/R2Wx08X
历史总销售额44亿元、成交套数约400套的金牌房产销售李珊珊，成为杭州“摇房潮”中耐人寻味的一个注脚。
2月3日下午，杭州本土最大开发商滨江集团发布声明称，经查，该公司“江河鸣翠公寓”置业顾问李珊珊在业主群散布可以“提供短期过渡资金”的言论，涉嫌引导购房人不规范冻资。公司决定对李珊珊立即予以停职，查明事实后严肃处理。
滨江集团称，将立即对各在售项目开展严格排查，发现同类问题将立即严肃处理。同时，对下属各开发项目购房家庭的购房资格进行严格审查，发现存在代冻资行为的将取消摇号资格。
“代冻资”风波
由滨江集团与绿城集团联袂打造的“江河鸣翠”是杭州近期开盘的住宅项目中最受瞩目的一个，户型从143-229平米不等，共计431套房，限价6.85万元/平米，首套冻资300万元，二套及全款均冻资600万元。据杭州自媒体消息，报名购买“江河鸣翠”的人数逾7000人。由于总价低则800多万元，多则1700多万元，置业人群属首套房的概率较小，总冻资或接近400亿元。
李珊珊是滨江集团年轻的金牌销售，她在2020年3月开通了个人微信公号，营造“销冠人设”。
这位靓丽的姑娘的确身手不凡：
2015年3月进入“武林壹号”，短短两个月间销售金额实现1.2亿元！
2015年5月加入“滨江华家池”，期间共销售129套，金额约11亿元，成为期间项目销冠；
2017年4月至2019年3月加入“信达滨江壹品”，销售金额13.51亿元，销售套数和销售金额均占比壹品总楼盘的20%，遥遥领先稳坐销冠。在“仁恒滨江园”，实现销售额11亿元，占了整个项目的四分之一，再度扛起销冠大旗……
在2020年5月12日发布的公号文章中，李珊珊以《每一套房子都是有温度的》为题回顾了自己的职业生涯。
在杭州本轮开盘潮中，头顶销冠光环的李珊珊，当仁不让担纲滨江集团旗下两大顶级楼盘“御潮府”和“江河鸣翠”的置业顾问。若无意外，这将是她职业生涯中又一巅峰时刻。
然而，这位忙于奔波的“群主”没有想到，自己辉煌的职业生涯居然终结于寥寥数语的“不当言论”。
置业顾问“因言遭罚”，源于极为特殊的杭州楼市语境。近日，在不少购房群流传的截图显示，通过建设银行等APP可以“代冻结摇号资金”，甚至有代理冻资的第三方在摇号群里拉业务，称可以帮客户垫资或者提供短期借款。浙江政务网随即出现不少市民投诉，建议房管部门暂缓摇号公证，彻查代冻资行为。
2月3日下午，杭州市住保房管局会表态，将同人民银行杭州中心支行和浙江银保监局，督促房地产开发企业严格审查购房家庭冻资情况，指导相关金融机构规范管理，确保冻资账户为购房家庭成员名下账户。如发现存在不规范冻资行为的，企业将取消其摇号资格。
相关开发商反应迅速，第一时间表态严查。
“对于广大购房群体而言，公平是第一位的。李珊珊的‘牵线’言辞，让公众有理由怀疑，在一条人群广泛、资金庞大、利益巨大的楼市销售链条上，是否隐藏着外人不知的深度利益链？”有购房者说。
摇号时刻
1月27日一早，杭州房地产调控政策“升级版”出炉，从强化限购、限售、增加税收、无房认定、收紧人才购房资格等多个层面立体调控。其中，“中签率低于10%的楼盘，不动产证满5年才可出售”的规定精准阻击了投资客——按通常的项目建设周期，此类“红盘”将需锁定7—8年。高层次人才的购房条件也大幅提升。
总而观之，新政较大力度打击了投机客，同时增大了对无房户及真正的人才无房家庭的倾斜供给。
随着新政落地，杭州史上最大规模的开盘潮喷涌而出。1月27日晚间开始，各类“积压”的热门楼盘陆续领到预售证。截至目前，从每平方万余元到近7万元不等的22个项目、计1万余套商品住宅几乎在同一时间集中开盘，等待摇号。
新政出炉时，距离G20主会场杭州国际博览中心最近的楼盘“观品”，甚至还没有对外开放过售楼处。1月28日，滨江集团董事长戚金兴率队出现在“观品”售楼处，该项目当日启动了参观预约。
接下去几天，四面八方的意向购房人群涌向售楼处预约看房，外地购房户则在线上涌向置业顾问的微信群。有奥体某热盘的置业顾问，一下子开出了9个摇号群。按照规则，项目预售证公示三天之后，紧接着就是冻资报名，之后进入摇号选房程序。
对个人而言，手机上的报名点击，或许是个人财富和家庭资产的重要分界点。由于限价房对照周边二手房存在明显价差，如果摇中购买，就意味着至少百万级“浮盈”的落袋。
温州苍南的企业主林先生已落户杭州，在过去一年多时间内数次摇号无果。在多个红盘的选择中，他已经挑花了眼，迟迟下不了决心。作为商人的林先生有自己的算账方式——以1000万元总价计，购房者的财务成本将近10%/年，锁定7-8年的成本大概累计达50%。这意味着，在未来7、8年内，房价涨幅需要超过50%，购房者才有盈利的可能。
在冻资时限的最后几个小时内，林先生出手押宝了奥体板块的楼盘“君品”：“其他几个红盘实在太红了！”
林先生手里有一张无房户的“房票”。在杭州楼市，“房票”大致分三类，第一类是高层次人才“房票”，具有优先摇号资格，目前给人才的房源比例在5%—10%之间；第二类“房票”是无房户，多数项目的房源配给比例与人才类似；第三类是有房且具有购买资格的人群。
在现实操作中，由于套利空间诱人，有人“搜集”多张房票出动摇号，摇中后以代持方式拥有；不少亲朋则拼资摇号，摇中后以出售套利为目的。杭州楼市新政进一步抑制了投机客，但此类套利人群并未绝迹。
尽管20多个楼盘齐推“分流”，但因僧多粥少及套利驱动，报名购房人数超乎市场预期，多个热门楼盘的预测中签率都低于10%。以“观品”为例，在新政背景下，根据报名情况，最终中签率仅约5%，意味着所有购房者都将锁定7年多时间。
有意思的是，记者1月30日走访奥体某楼盘售楼处时，现场已无销售人员，手机联系置业顾问也不予理睬。部分楼盘的置业顾问，甚至破天荒地劝购房者理性。
杭州20余个楼盘同步摇号有多火？根据第三方平台动态预估，共计约有近10万人报名，预测冻资在千亿元以上。
平行世界
楼市与股市的跷跷板效应确乎存在，股民随时可能变成购房者。1月28日，得知意向楼盘开盘的消息后，在事业单位就职的无房户李先生，就一股脑将手中近200万元股票卖出，准备摇房。“等了好几个月了。虽然命中率很低，还是要争取一下。”
在业内人士看来，杭州楼市这波开盘潮有着前期积压、新政落地等特殊原因，或许对房地产走势有着深远影响。
有趣的是，股市中的房地产板块长期处于寒冬，加码升级的调控政策，深深地冷却了投资者对房地产板块的投资热情。在本轮摇号潮中，合作开发“江河鸣翠”“御潮府”“嘉品”“观品”等多个“红盘”的滨江集团，在股市上并无表现。这也不难理解——尽管人多房少，但由于政府限价，房地产开发商的利润是确定性的，并无超预期的可能。
在与全国知名房企的厮杀中，滨江集团的异军突起殊为不易。2019年，萧山人戚金兴掌舵的滨江集团销售额首破1000亿元，在杭州市场摘得桂冠。在房产“教父”宋卫平撤身绿城集团之后，滨江集团以其地缘优势及品质口碑，成为当之无愧的浙江地产“一哥”。
这个喜欢四处看自家项目，亲自验房的房企掌门人，1992年凭着借来的8万元启动资金，在杭州江干区彩荷路20号租来的一层办公楼内挂牌成立了滨江房产。风云激荡近30年过去了，戚金兴终于圆了“千亿梦”。
戚金兴说：“作为房产企业，有品质、有品牌、有口碑固然好，但是真正的基础是品质。”业内人士透露，成本管控极为出色的滨江集团，净利润率也就5%-6%。
耐人寻味的是，出色的销售业绩，与二级市场股价，却如同从未交叉过的两个平行世界。率领滨江集团2008年5月在中小板上市的戚金兴，并未体味到财富增值的“香味”。登陆资本市场近13年，滨江集团现时的股价几乎等同于发行价，远低于每股净资产，市值仍徘徊在120亿左右。
盘点过往公告，除了儿子戚加奇有过套现外，戚金兴及其控制的滨江投资，从未品尝过减持套现的滋味。
近日，就在旗下多个楼盘启动登记报名的当口，滨江集团董事长戚金兴仍在二级市场不断增持股票，对外传达“价值低估”的信号。目前，戚金兴及其一致行动人滨江投资、戚加奇合计持有公司股份17.325亿股，占总股本的55.68%。
在公开场合，戚金兴曾表示，无论楼市行情如何变化，从业者必须保持乐观精神。“我们做企业就好像在钱塘江抓鱼，如果这一潮的鱼过来你不去把握，认为后一潮有的是，那么接下来你可能要等三五十年。” https://t.cn/R2Wx08X https://t.cn/R2Wx08X
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