深圳“旧改”新规正式实施，改不动小区能否提速？解读来了……。
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引起大家广泛关注
▽
打破“双百”签约标准（即区政府与权利主体100%达成更新意愿，并100%签订搬迁补偿安置协议，才能确认实施主体），新规提到签约面积与签约人数双95%后可征收;
创设“个别征收+行政诉讼”制度;
规定搬迁安置最低补偿标准，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿;......

在深圳
如何盘活存量用地是大家关注的热点
而城市更新是重要手段

说起城市更新大家不会陌生
城市更新给深圳带来的变化
也有目共睹

大冲村旧改，由原脏乱差的旧村蜕变为综合体大城；

岗厦村旧改，从CBD旧村变为深圳中心综合体；

岗头工业区旧改，从农民房、旧厂房成为高新产业区；
......

2020年6月4日，深圳景福花园。刘有志 摄

不过，在城市更新的过程中
也难免存在一些问题
▽
只要一户不同意
城市更新项目就“难产”
赔偿问题众口难调，很难统一
......
这些问题
导致部分项目数十年拆不动
城市更新进展缓慢

3月1日
《深圳经济特区城市更新条例》
（简称《更新条例》）已正式实施
该条例有哪些值得关注的地方？
条例实施后
深圳首批旧改项目是否会有变化？

打破了“双百比例”
旧改拉锯战今后有望避免

根据此前规定，必须100％业主、100％的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》，方能确认实施主体。
但在利益诉求多元化的现实中，要求取得100％的业主同意补偿安置方案十分困难。因此难免会出现一些“钉子户”。

本次条例最受关注的是
打破了原本征收
必须得满足的“双百”标准

新规确立两个“95%”，即——

旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数双95%后可征收
城中村合法住宅、住宅类历史违建物业权利人人数签约95%后可征收等
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去有类似“双百”的规定，其实压力比较大，往往使得此类拆迁等工作停滞，而现在则可以在满足95%签约人数同意等情况下，开展相关的拆迁工作，提高了相关事宜的效率，有助于真正促进此类城市更新的工作完成。

白石洲资料图。刘有志摄

再有，作为本次条例最大的亮点，《更新条例》创设了“个别征收+行政诉讼”制度，将有效破解搬迁难这一长期影响深圳城市更新高效推进的深层次障碍。

规定明确——

旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。城中村合法住宅、住宅类历史违建部分可参照执行。

依照《条例》规定对未签约房屋实施征收的，可不纳入全市年度房屋征收计划，由区人民政府参照国家和深圳市国有土地上房屋征收与补偿的有关规定，依法分别作出征收决定。被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

资料图。赵炎雄摄

可以看出目前《条例》更加接轨国际发达国家以及地区的更新理念，比如——
中国香港，作为空间资源紧缺的发达城市，其于1999年下发的《土地（为重新发展而强制售卖）条例》中，即规定了改造主体收购小区90%物业产权后，如出现“钉子户”，则可以侵犯总体利益为由向法院提起诉讼，诉讼成功即强制搬迁。2010年，香港又再次规定了，如达到50年以上楼龄的楼宇等三类地段只需达80%。
再比如面积狭小的发达国家——新加坡。新加坡于1966年制定了《土地征用法》，确定可以基于公共利益征收私人土地，在立法设计上应尽量避免“法之不善”引发的土地投机行为和私人暴富现象。

或许此后，以往旧改项目的困境将有所改善。深圳将更加重视公共利益，从这个侧面可以看出，深圳城市更新进入强区放权新时代，城市更新体制机制不断优化。

此外，关于拆迁的赔偿
是城市更新中大家十分关注的点
此次新规，就赔偿问题也做了明确

市场主体赔偿方案条件
或许优于政府征收

城市更新项目实施起来
其复杂程度往往不小
其中很重要的一点
就是赔偿问题众口难调

比如说木头龙城市更新项目，作为首批城市更新计划项目，“十年改不动”，是人们提起木头龙的第一印象。

据了解，木头龙小区自2010年列入市城市更新计划，由于4户业主未签约，项目多年未进入实施阶段。当时已签约的1336户业主，因为项目迟迟无法推进而有家难回，更有49名业主在等待中遗憾离世。

最终罗湖区发布了《深圳市罗湖区人民政府房屋征收决定书》对木头龙片区零星房屋进行征收，而决定书中征收后的实际利益远低于市场主体给出的赔偿条件，政府最终给到钉子户的征收条件（建筑面积1：1.2），低于市场主体给出的条件（建筑面积1：1.3），并且是征收文件下达后的“强制执行”，没有任何回旋余地。

与木头龙于同一年被列入
深圳城市更新规划的首批计划的
还有海涛花园小区

目前，海涛花园1260业主中，已有98%的业主完成了签约。据了解，由于当年销售政策不够完善，卖方在销售房屋时搭售了花园及天台，而个别“钉子户”则认为花园和天台也需要等同于房屋一样赔偿面积，从而导致项目迟迟不能完成签约。

根据《更新条例》中“拆迁安置补偿处理方式”的规定搬迁安置最低补偿标准，明确已登记的商品性质住宅物业（即红本住宅）采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1：1的比例进行补偿，其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本事房屋征收相关规定协商确定。
该条例中并未提及花园及天台按照房屋面积赔偿，而且这两部分并非规划建设之初作为居住使用，而是后期为了销售便利将公共绿化区域改变成花园或天台。

在《深圳市房屋征收与补偿实施办法》中，对于天台、花园这类房屋附属物已经进行了征收的细致规定，“对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定”。

而按照目前评估机构对房屋构附属物的重置价标准，一般一个天台和花园最多补偿1-3万，如果因为个别业主因花园或天台赔偿问题不肯签约导致走入政府征收路径，很有可能与木头龙最终解决方案一致，而实际获得的赔付远不及市场主体给出的赔偿标准。

城市更新进入深水区
政策革新将攻克难点、痛点

深圳市城市更新协会创始会长耿延良认为，《更新条例》在深正式实施，这是全国首例，极具现实意义。不难预见，深圳城市更新的路径、方式方法将出现新的变革。

从这个法律的落地，能够看得出来政府的决心，但是未来，城市更新项目具体实现能否达到预期，应该要持续关注政府落实条例配套的政策，如果做到全市统一，让各项目投资者有心理预期，让全行业社会透明度更高，这对行业应有极大推动作用。

据了解，南都智库2019年发布的《创新与博弈——深圳十年城市更新“体检”报告》中提到，在对于深圳城市更新意义选择上，南都课题组回收的1124份有效问卷当中，权属人群体以及租户，最为看重的前两项是“改善居住环境”、“完善各项市政、公共配套设施”，对位受访者表示，“改善居住环境是城市更新本质”，而7成权属人，5成租户认为城市更新项目速度需提速。

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【血制品龙头天坛生物】血制品相关阅读：《血制龙头、疫苗中坚＆单抗新兵华兰生物》今天我们一起梳理一下天坛生物，公司从事的主要业务是以健康人血浆、经特异免疫的人血浆为原材料和采用基因重组技术研发、生产血液制品，开展血液制品经营业务。在研和在产品种包括白蛋白、免疫球蛋白、凝血因子等血液制品。公司主要产品包括人血白蛋白、静注人免疫球蛋白、人免疫球蛋白、乙型肝炎人免疫球蛋白、冻干静注乙型肝炎人免疫球蛋白、破伤风人免疫球蛋白、狂犬病人免疫球蛋白等。血液制品是指由健康人的血浆或特异免疫人群的血浆通过分离、提纯等步骤获得的用于治疗的生物制品，主要包括人血白蛋白、人免疫球蛋白、狂犬病人免疫球蛋白、人凝血因子等。在我国，用于生产血液制品的原料血浆必须通过依法设立的单采血浆站进行采集，单采血浆站必须使用专用的单采血浆机械采集血浆，严禁手工采集血浆。根据 PPTA 数据，美国 2019 年的总献浆量为 5353 万升（折合为 5.5 万吨），根据 2019 年美国 3.29 亿的人口数量来计算，平均每 1000 人献浆量为 162.80 L。目前，美国已经实现了血浆的自给自足，拥有超过 800 个单采血浆站，根据 PPTA 预测，2020 年美国浆站总数将超过 900家，全世界约 61%的血浆由美国供应。欧洲 2016 年的采浆量为 259.7 万升（折合为2667 吨），合计拥有 103 个采浆站，单采血浆数量较国内和美国较少，回收血浆比例更高，回收占比达 70%~80%。中国浆站数量和采浆量均低于世界水平。从中美两国 2019 年拥有的浆站数和采浆量来看，国内浆站采浆水平与美国仍存在较大差距：美国血浆站和采浆量分别为 805 个和 5.5 万吨，远高于国内的 269 个和 0.92 万吨，；美国单个浆站平均采浆量约为国内的两倍（68.3 吨 vs 34.2 吨）。即使国内单个浆站采浆量和美国相当，总采浆量也仅有 1.8 万吨，约为美国总采浆量的 1/3。中国人均采浆量及血液制品产量低于世界平均水平，白蛋白综合缺口超过 50%。2019 年中国采浆量为 9201 吨，以 2019 年中国人口 14.00 亿计算，人均献浆量为6.40L/1000 人。根据世界卫生组织的建议，若要实现白蛋白自给自足，人均血浆需要达到 10L/1000 人；要实现静丙（IVIG）的自给自足，则人均血浆需要达到 40L/1000人，要实现凝血因子的自给自足，所需达到的人均血浆量介于两者之间。对于白蛋白自给自足，我们的白蛋白缺口超过 40%，这点从进口白蛋白比例超过 60%也能得到印证，而对于不能进口的免疫球蛋白和血源性凝血因子，缺口率就更是不言而喻。因此，血制品市场始终处于紧平衡、低供应状态。血制品作为资源稀缺性产品，获得丰富的浆源将成为企业长期成长性的重要保障。从内生性和外延性提升两个维度、5 种方式来看企业的浆源获取能力。国内整体采浆量水平难以在短时间内大幅提升，浆量仍然是血制品市场的主要竞争力，得血浆者得市场。人血浆作为稀缺性资源受到国家政策法规的影响，在短时间内预计难以出现爆发性增量，血液制品行业仍将在未来较长一段时间内呈现浆量缓慢提升，供应紧平衡状态。而对企业来说，提升浆站数量+提升单站采浆水平是血制品行业的核心竞争力，决定血液制品的供应上限。资源争夺也将逐步引发行业持续整合，市场份额向头部集中，强者恒强。截止 2020 年 12 月，天坛生物拥有的浆站（含分站）数量达 59 家，其中在营浆站约 55 家，在浆站数量上稳居行业第一；同时，公司浆站分布覆盖的区域广阔，遍布全国 13 个省/自治区，是浆站覆盖省份最多的血制品公司，面对全国范围内接连局部爆发疫情，公司在抗风险方面具有较大的优势。新浆站拓展能力行业内领先。忽略并购纳入的新浆站外，2017-2019 年公司累计新增在营浆站 5 家，其他血制品公司中，上海莱士新增浆站 2 家、华兰生物 1 家、泰邦生物 3 家，新浆站的布局与获批较天坛稍慢。根据公司公告，2020 年公司新增浆站 3 家，且尚有 4 家浆站未正式开采，有望于近期投入采浆。公司有望借助浆站拓展能力的优势进一步扩大采浆量，与其他血制品公司拉开差距，巩固行业龙头地位。公司采浆量亦稳居全国首位。2018 年公司完成重组后，采浆量一跃成为行业首位，2019 年采浆量达 1706 吨 ，同比增长 8.8%，占全国总采浆量的 18.7%。2020H1 公司实现采浆 697 吨，主要系 Q1 季度疫情影响下采浆量下滑，Q2 季度后公司采浆量已恢复到正常水平，预计公司 2020 年全年采浆量将与 2019 年持平，2021 年后将回到增长轨迹。子公司单站采浆水平存在差异，整体采浆效率提升潜力大。公司 2019 年所有浆站的单站采浆量为 32.81 吨，与第一梯队的泰邦生物（单站采浆 53 吨）及华兰生物（单站采浆 40 吨）尚存在一定差距。估算公司旗下几大子公司中，成都蓉生本部所属浆站的单站采浆水平相对较高，单站采浆接近国内顶尖水平，预计 2019 年单站采浆约 45 吨，其他四大血制单站采浆水平在重组后都有不同程度的提升，但相对成都蓉生仍然存在一定差距，提升潜力大。浆源综合利用率是血制品企业突破瓶颈的关键，决定了企业盈利能力。血浆综合利用率决定公司的吨浆收入和吨浆利润水平。公司目前以人血白蛋白和静丙销售为主，产品较为单一，综合利用率仍然具有提升空间。公司目前血浆综合利用率较低，一方面是因为公司自身生产的血制品品种类型限制，公司凝血因子类产品尚未实现布局，另一方面是因为公司旗下的几家子公司由于成立较早，目前设备老化拖累生产效率与新产品生产能力。从吨浆收入来看，公司2019 年吨浆收入约为 192 万元，在头部血制品企业中相对较低，国内吨浆收入水平较高的华兰生物、博雅生物 2019 年吨浆收入约为 260 万元，较天坛生物高 38%。从吨浆利润来看，公司 2019 年吨浆利润约为 52 万元，吨浆利润水平较高的泰邦生物和博雅生物 2019 年吨浆利润超过 100 万元。公司在浆源利用率上尚有较大的提升空间，随着血浆利用效率的提升，公司营业收入与利润有望获得大幅增长。公司产品布局全面，目前共计拥有 14 个品种、71 个规格的产品生产文号。由于血制品企业的血浆采集成本相差不大，企业利用几乎同质的血浆生产出的产品种类越多，生产工艺收率越高，就能摊薄平均成本，实现协同效应。公司作为国内最早从事血液制品工业化生产的企业之一，涵盖了人血白蛋白、人免疫球蛋白、人凝血因子等三大类，产品布局丰富。公司实际生产品种有所局限，凝血因子类产品未能规模化生产。根据批签发数据统计，公司近年来实际生产品种主要为白蛋白与静丙，其他品种尤其是凝血因子类品种生产极少仅上海血制有极少量的人凝血因子 VIII 实现批签发。同时，公司目前公司也正积极推进凝血因子类产品实现规模化生产的进度，一方面推进新产能基地的建设，另一方面推进凝血因子类产品的补充临床试验与上市申请进程，目前成都蓉生的PCC 已于 2020 年 12 月通过 CDE 审核，八因子正在上市申请阶段并已进入优先评审，人纤维蛋白原正开展 III 期临床阶段，兰州所的 PCC 同样进入 III 期临床。预计公司新产能投产后，凝血因子类产品将实现规模化生产。公司注重新产品研发，管线丰富。公司研发实力强大，拥有近百名从事血浆蛋白产品研发的科研人员，完善的科研体系，配备有先进的研发设施和设备，能有效保障研发工作的顺利开展。公司不断加快免疫球蛋白类、血源性凝血因子类和重组凝血因子类新产品的研发工作，推进成都蓉生静注人免疫球蛋白（pH4、10%）（层析法）、皮注人免疫球蛋白、重组人凝血因子Ⅷ和静注巨细胞病毒人免疫球蛋白(pH4)的临床试验研究，新产品的研发有望持续优化产品结构并持续提升公司盈利能力。一、血制品龙头天坛生物的历史从官网来看可以追到100年前的1919年了，血制品的生产历史则是可以追溯到1996年，1998年公司上市，主营疫苗与血制品的研发、制造、销售。2017年公司进行了两项重大资产重组项目，剥离疫苗业务，收购了贵州中泰、上海血制、武汉血制及兰州血制，2018年交割完成后，成为纯粹血液制品公司，核心资产为控股69.44%的新成都蓉生。公司2020年10月29日公告，拟增资扩大对成都蓉生持股比例，增资完成后持股比例将达到74.1%。二、业务分析2014-2019年，本文后续发表于久迎公众号久迎是一个专注于“永恒的朝阳产业医药”的公众号，如果你觉得我们的文章还不错可以点一下“在看”，让更多人看到我们的文章，也可以点击下方二维码关注我们，和我们一起梳理优质个股，一起成长。如果想看更多医药文章，可以点击下方二维码关注我们进入公众号主页搜索。如果你有不一样的想法，也可以和我们交流，也可以给我们投稿。

定了！深圳“旧改”新规正式实施，深圳旧改提速将取得突破性进展

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深圳“城市更新”新规正式实施

引起大家广泛关注

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打破“双百”签约标准（即区政府与权利主体100%达成更新意愿，并100%签订搬迁补偿安置协议，才能确认实施主体），新规提到签约面积与签约人数双95%后可征收;

创设“个别征收+行政诉讼”制度;

规定搬迁安置最低补偿标准，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿;
......

在深圳

如何盘活存量用地是大家关注的热点

而城市更新是重要手段

说起城市更新大家不会陌生

城市更新给深圳带来的变化

也有目共睹

大冲村旧改，由原脏乱差的旧村蜕变为综合体大城；

岗厦村旧改，从CBD旧村变为深圳中心综合体；

岗头工业区旧改，从农民房、旧厂房成为高新产业区；

......

不过，在城市更新的过程中

也难免存在一些问题

▽

只要一户不同意

城市更新项目就“难产”

赔偿问题众口难调，很难统一

......

这些问题

导致部分项目数十年拆不动

城市更新进展缓慢

3月1日

《深圳经济特区城市更新条例》

（简称《更新条例》）已正式实施

该条例有哪些值得关注的地方？

条例实施后

深圳首批旧改项目是否会有变化？

打破了“双百比例”

旧改拉锯战今后有望避免

根据此前规定，必须100％业主、100％的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》，方能确认实施主体。

但在利益诉求多元化的现实中，要求取得100％的业主同意补偿安置方案十分困难。因此难免会出现一些“钉子户”。

本次条例最受关注的是

打破了原本征收

必须得满足的“双百”标准

新规确立两个“95%”，即——

旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数双95%后可征收

城中村合法住宅、住宅类历史违建物业权利人人数签约95%后可征收等

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去有类似“双百”的规定，其实压力比较大，往往使得此类拆迁等工作停滞，而现在则可以在满足95%签约人数同意等情况下，开展相关的拆迁工作，提高了相关事宜的效率，有助于真正促进此类城市更新的工作完成。

再有，作为本次条例最大的亮点，《更新条例》创设了“个别征收+行政诉讼”制度，将有效破解搬迁难这一长期影响深圳城市更新高效推进的深层次障碍。

规定明确——

旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。城中村合法住宅、住宅类历史违建部分可参照执行。

依照《条例》规定对未签约房屋实施征收的，可不纳入全市年度房屋征收计划，由区人民政府参照国家和深圳市国有土地上房屋征收与补偿的有关规定，依法分别作出征收决定。被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

可以看出目前《条例》更加接轨国际发达国家以及地区的更新理念，比如——

中国香港，作为空间资源紧缺的发达城市，其于1999年下发的《土地（为重新发展而强制售卖）条例》中，即规定了改造主体收购小区90%物业产权后，如出现“钉子户”，则可以侵犯总体利益为由向法院提起诉讼，诉讼成功即强制搬迁。2010年，香港又再次规定了，如达到50年以上楼龄的楼宇等三类地段只需达80%。

再比如面积狭小的发达国家——新加坡。新加坡于1966年制定了《土地征用法》，确定可以基于公共利益征收私人土地，在立法设计上应尽量避免“法之不善”引发的土地投机行为和私人暴富现象。

或许此后，以往旧改项目的困境将有所改善。深圳将更加重视公共利益，从这个侧面可以看出，深圳城市更新进入强区放权新时代，城市更新体制机制不断优化。

此外，关于拆迁的赔偿

是城市更新中大家十分关注的点

此次新规，就赔偿问题也做了明确

市场主体赔偿方案条件

或许优于政府征收

城市更新项目实施起来

其复杂程度往往不小

其中很重要的一点

就是赔偿问题众口难调

比如说木头龙城市更新项目，作为首批城市更新计划项目，“十年改不动”，是人们提起木头龙的第一印象。

据了解，木头龙小区自2010年列入市城市更新计划，由于4户业主未签约，项目多年未进入实施阶段。当时已签约的1336户业主，因为项目迟迟无法推进而有家难回，更有49名业主在等待中遗憾离世。

最终罗湖区发布了《深圳市罗湖区人民政府房屋征收决定书》对木头龙片区零星房屋进行征收，而决定书中征收后的实际利益远低于市场主体给出的赔偿条件，政府最终给到钉子户的征收条件（建筑面积1：1.2），低于市场主体给出的条件（建筑面积1：1.3），并且是征收文件下达后的“强制执行”，没有任何回旋余地。

与木头龙于同一年被列入

深圳城市更新规划的首批计划的

还有海涛花园小区

目前，海涛花园1260业主中，已有98%的业主完成了签约。据了解，由于当年销售政策不够完善，卖方在销售房屋时搭售了花园及天台，而个别“钉子户”则认为花园和天台也需要等同于房屋一样赔偿面积，从而导致项目迟迟不能完成签约。

根据《更新条例》中“拆迁安置补偿处理方式”的规定搬迁安置最低补偿标准，明确已登记的商品性质住宅物业（即红本住宅）采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1：1的比例进行补偿，其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本事房屋征收相关规定协商确定。

该条例中并未提及花园及天台按照房屋面积赔偿，而且这两部分并非规划建设之初作为居住使用，而是后期为了销售便利将公共绿化区域改变成花园或天台。

在《深圳市房屋征收与补偿实施办法》中，对于天台、花园这类房屋附属物已经进行了征收的细致规定，“对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定”。

而按照目前评估机构对房屋构附属物的重置价标准，一般一个天台和花园最多补偿1-3万，如果因为个别业主因花园或天台赔偿问题不肯签约导致走入政府征收路径，很有可能与木头龙最终解决方案一致，而实际获得的赔付远不及市场主体给出的赔偿标准。

城市更新进入深水区

政策革新将攻克难点、痛点

深圳市城市更新协会创始会长耿延良认为，《更新条例》在深正式实施，这是全国首例，极具现实意义。不难预见，深圳城市更新的路径、方式方法将出现新的变革。

从这个法律的落地，能够看得出来政府的决心，但是未来，城市更新项目具体实现能否达到预期，应该要持续关注政府落实条例配套的政策，如果做到全市统一，让各项目投资者有心理预期，让全行业社会透明度更高，这对行业应有极大推动作用。

据了解，南都智库2019年发布的《创新与博弈——深圳十年城市更新“体检”报告》中提到，在对于深圳城市更新意义选择上，南都课题组回收的1124份有效问卷当中，权属人群体以及租户，最为看重的前两项是“改善居住环境”、“完善各项市政、公共配套设施”，对位受访者表示，“改善居住环境是城市更新本质”，而7成权属人，5成租户认为城市更新项目速度需提速。

如今，

《深圳经济特区城市更新条例》正式实施

深圳目前的旧改项目

将取得突破性进展

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