2017年6月，燕郊全面限购，住宅交易开始转冷。

截至目前，二手房价格相比最高点大多腰斩。不少楼盘从最高点3.5万元/平米，跌至目前1.5万/平，缩水超6成。不少小户型二手房挂牌价为1万元/平米，仍然无人问津。

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售楼处冷冷清清

10月9日，中国证券报记者走访了位于燕郊燕灵路口附近著名的“售楼处一条街”。

作为从北京进入燕郊的第一站，这里汇集了燕郊绝大多数的售楼处和房地产中介。但由于大型、知名开发商基本没有入驻燕郊，琳琅满目的售楼处，被清一色的本土开发商包揽。偶尔看到万达、孔雀城等身影，出售的也并非燕郊本地项目。

从走访情况看，售楼处整体冷清，不少门店推门进去除开保安。“销售都不在，今天也不一定来。他们没有底薪，卖了房赚提成，不用一定来店里。”保安向记者解释。

而部分中介门店当天门庭若市。

“也不知道为什么，国庆节后这几天，看房的人突然变多了。”某中介工作人员对中国证券报记者表示，“但是看的多，买的少。”

“您有资质吗？假如没有，只能选择买公寓和商住。住宅就没必要看了。”中介人员逐一强调。多数看房人来自北京，听到这个消息后，开始了解当地公寓。“燕郊的公寓和商住不限购，40年产权为主，也有部分项目是70年产权。公寓价格一直在涨。”中介人员表示。

也有部分看房者坚持看住宅。

“我们只看住宅。虽然没有资质，但我们可以让当地朋友帮忙买，代持房产。” 一对情侣模样的人答道。

“有资质家庭也只好持有两套，他符合条件吗？”

“符合条件。”

得到肯定的回复后，中介开始帮忙找房、带看。

与北京骑着摩托车到处带看相同，这里的售楼处和中介都需要有特定班车，或者搭乘看房者的自驾车。“新楼盘离这里很远，开车要半小时。”他们表示，“以前，售楼处所在地是进京的唯一入口，附近楼盘卖的好。以后随着京平高速、徐尹路潮白河大桥通车，北边会逐步发展起来。以前北边太荒凉了。”

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房价跌幅超过60%

记者在售楼处和中介走访发现，不少楼盘与最高点相比跌幅巨大。以燕郊当地大型楼盘天洋城为例，最高价曾达到3.5万/平米，目前报价1.5万/平米，跌幅超过60%。部分小户型房源甚至跌至1万/平米。

“现在找单价1.5万左右的房子非常容易。找高于2万的反而很困难。”当地中介介绍。“燕郊与北京并不相同，北京的房子是‘小户型单价高，总价低；大户型单价低，总价高’。燕郊大户型比较贵，以刚需换房为主。”

记者根据中介介绍，找到两个所谓“燕郊高端项目”的成交记录发现，大户型成交均价在2.5万/平米，比小户型反而高出8000元/平米。

此外，记者观察到，不少房源挂牌记录超过10条。限购以来，一路下调心理预期，仍然卖不出去。以目前销售极为火爆的首尔甜城为例，某二手房挂牌房源显示，2016年以来，业主共委托8次，无一成交，目前该业主选择继续下调总价10%。

除房价外，目前，环京房市只有很多“怪相”。

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仍在宣传买房落户

记者走访发现，位于“售楼一条街”第一家的某公寓售楼处火爆异常，与其他售楼处的凋敝萧条形成鲜明对比。该售楼处门口赫然印着“限价房出售，单价不超过1.4万元/平米”。记者走进后，销售人员介绍，“买房可以落户。我的客户正在办理。”

据销售人员介绍，项目不限购，是公寓类住宅，70年产权，与住宅没有区别。还可以落户，房源很充足。

接着，销售人员又向记者展示了落户好处。记者问及，是否会签订落户协议。销售人员称，没有协议，但肯定有户口。

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全款预售

此外，部分项目对外宣传，没有资质也可以买住宅。开发商拿到预售证，购房者全款交付，同时开始补交社保纳税证明。等到补交完毕后，房子也建成了，就可以过户。

“这种模式风险点也很多”，销售人员坦陈，“第一，如果开发商中间跑路，交付的全款可能就打水漂，因为业主本身也是偷税漏税。第二，政策可能随时会变，等到资质够了，新政策下可能也买不了，退款是没有利息的。”

“选择大的开发商可以规避第一个风险。”销售人员开始引导，“燕郊没有，但是大厂和香河都有。燕郊有代售点。”

记者随后采访了香河某知名大型楼盘业主。她坦陈，所在小区已经从最高点的3.3万元/平米，跌到1.5万元/平米。开发商全款预售给没有资质的购房者的现象很普遍。

“大家都不确信还会跌，开发商说拿地都不止这个价。”该业主表示。

中国指数研究院数据显示，香河地区2018年1-9月份成交土地均价不足2500元/平米。

除此之外，据中国指数研究院统计，香河地区2018年1-9月份住宅仅成交949套，公寓成交4818套，办公成交3838套。住宅交易量大幅缩减。

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对于环京楼市

业内专家是这样看

易居研究院首席分析师严跃进表示，燕郊地区价格大幅下滑，市场需求有限是主要原因。

2017年6月限购以来，符合资质的购房者大幅减少，导致住宅交易疲软。

公寓项目虽然不限购，但本身属于非主流产品。目前价格没有走低，只是因为可以避开限购。基本是外地投资者在买卖，支撑价格和交易数量。严格说此类产品投资价值不大。本身燕郊二手房项目比较多，也会影响此类公寓项目的投资价值。

针对环京楼市部分乱象，严跃进表示，很多操作严格来说是违规的做法。当然对于此类市场来说未来也需要有政策上的调整，即与其看到这么多违规的交易，不如尽可能放宽部分购房政策。否则很多扭扭捏捏的交易，掩藏着很多违约风险。

针对未来走势，严跃进强调，北三县未来和副中心接轨的概率增加，城市规划较好，还是有较好的发展机会的。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英则表示，此前燕郊住宅市场炒作现象较为严重，价格上涨较快，但房价并没有产业等经济基础作为支撑。同时市场过度依赖北京。

一系列调控政策出台后，燕郊市场需求直线下降，到目前调控也一直没有放松，市场需求越来越弱。

北三县依托于北京发展，随着京津冀一体化深入，北三县面临良好的发展机遇。但由于北三县距离北京较远，因此房价不能和北京相比。

同时，环京房价虽然下跌，但绝对价格仍不低，未来再度大幅上涨的概率不大。

寒意袭人：

相比万科的“活下去”

房产中介更真切感受到楼市“寒冬”

俗话说“春江水暖鸭先知”。“寒冬”将至，身处市场中心的人也是最先感受到冷风的，在楼市中，房地产企业和房产中介则最先觉察到了市场风向的变化。

 记者走访多家房产中介发现，目前中介的日子并不好过，看房客减少，业绩难以完成，中介人员开始流失甚至关店等现象逐渐显现。上海中原的薪酬福利调整彻彻底底反映了中介的生存之艰。

虽然不少房企目前销售仍较好，但是大型房企也已经发出“活下去”的呐喊，而打折促销成为“活下去”的手段之一，以价换量尽早回笼资金“过冬”。

当然，过去一些刺激房地产市场发展的政策也在面临变化，棚改货币化安置政策将调整完善，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

“上个月快到月底了，他当月的带看量都没完成。”燕郊二手房门店某店长李晴（化名）对着她的一位男员工忍不住和客户嘀咕着。为了帮助她的这位员工完成公司对二手房经纪人带看量业绩考核，李晴主动联系了不少她手里储备的老客户。最终，有个客户同意去燕郊看房。

相比万科的“活下去”，房地产经纪人更真切感受到楼市“寒冬”。据李晴透露，他们所在的商圈以前共有5家门店，但如今仅剩2家。门店里经纪人也所剩不多，多的只有十余人（市场好的时候门店经纪人可达30人）。

为了应对楼市寒冬，自2018年10月1日起，上海中原发布了降薪措施。10月9日，上海中原对外推送了一篇文章。文章标题为《比“活下去”更重要的是坚持信念！》。

据中原地产华东区总裁兼上海中原总经理陆成在文章中透露，上海中原在过去两年一直处于结构性亏损状态，经营状况并不理想，收支不平衡的情况仍然没有彻底逆转。

“近大半年以来，为了清理大量积压已久的一手分销爆单坏账，我们的财务账十分难看。如果没有集团的帮助，恐怕我们早就要面对现金流不足的问题。”

显然，降薪已是上海中原不得已采取的措施。对于“靠天吃饭”的中介行业而言，中原地产并非个案。

寒冬生态

10月9日，21世纪经济报道记者随机暗访了链家地产位于北京市朝阳区的某门店。可能恰逢周二是链家的轮休日，门店内，只有一位女性工作人员接待。在听闻记者有买房计划后，这名工作人员电话联系销售。大约五分钟后，销售林先生睡眼惺忪地出现在记者面前。负责接待的工作人员甚至调侃说，“我以为你在外面看房，原来在后面睡觉。”

林先生告诉21世纪经济报道记者，目前市场处于僵持状态，买卖双方多数在观望。说起当前的市场，这不由得让林先生回忆起2016年市场火爆时期的工作状态。“那段时间房子卖得最火，大家都在抢房子。当时我们工作起来也是忙得昏天黑地，基本是卖方市场，像您这样不着急买房子的客户，我们可能就没有太多时间接待。”

今年的交易状态则发生了明显变化。林先生表示，“现在大部分客户都不着急买房。一般的买房周期都在半年左右，观望八个月十个月最后不买的大有人在。每个月带看量基本在20个客户，但是成交量基本能有一两套就很好了。现在要长期维护客户，有合适的房子在微信上发链接，然后在客户有时间的时候带着去看房，而且车接车送。”

说到这里，林先生还向记者提到经常有被骂的经历。“给业主打电话，说话很难听。虽然我们被骂得多了，但是还是会心里难受，你说不卖就不卖吧，也没有必要骂我们啊。听师傅说起2016年的时候都是客户找中介，态度很好。现在买方市场了，没办法啦。”林先生脸上的表情充满了无奈。

“我们经理每次回来开会都说，这个月又赔了二十万，一定要把销售量提上去。最近又有很多小中介关了，大中介的日子也过不下去。”北京中原二手房经纪人马强（化名）说。

马强所在的店铺同样位于朝阳区。该店铺装修比较老，店面也很小，大约只有三十平方米。屋顶挂着一排又一排的红色彩带，上面内容大致为“庆贺中原地产开业二十年”。周二同样是中原地产的休息日，店内只有两名员工在值，但从柜子内的茶杯可以判断，该店面内有十几名员工。记者问起上海中原降薪，他们都表示并没有听说。

马强告诉21世纪经济报道记者，该店内有15名销售人员，整个门店每月能成交三四套。也就是说，这意味着门店内绝大部分员工只有底薪可拿。

身处更为冰冷的燕郊楼市，李晴早就感受到了生存危机。今年年初，她主动申请做了店长，但令她困惑的是，燕郊市场的严峻状况远超她预期。按照公司考核方案，只有门店完成基础业绩，她才有个人提成。但由于成交寥寥，李晴已经连续几个月只有底薪收入。

购房者的心态普遍是“买涨不买跌”，调控高压之下，持续下跌的燕郊楼市令市场一直处于冰冻状态。据21世纪经济报道记者观察，相比限购出台前房价最高峰时期，燕郊部分楼盘近乎腰斩。

压缩运营成本

应对难关，最立刻的方式是关店、降薪和裁员。

“调控政策严厉，市场成交量锐减，金融去杠杆持续，行业产能过剩都是事实，我们只是主动采取相对温和的节流措施应对漫长寒冬，这些降低营运成本的不得已措施旨在尽可能避免大规模裁员关店行动而已。如果我们在公司亏损的情况下仍然‘巍然不动’，什么都不做，那才是对员工和股东不负责任。”陆成说。

根据21世纪经济报道记者所获知的方案，

针对上海中原全体员工，取消全勤奖。

通讯津贴、工龄工资、岗位车贴等调整为减半（5折）发放；

包括联动中心、拓展中心、研究院等中台部门的佣金比例调减至8折发放；

研究院取消所有绩效。

取消原分配比例规定，根据考核情况进行分配；

运营管理中心、品控部、交易监管部、（原）网络发展部四大部门，转成后台架构，取消所有中台薪酬福利、激励制度。

在该降薪方案中，上海中原还特别提及，“对于以上暂时取消或调减比例发放的调整，待市场回暖，公司扭亏为盈后，将慢慢评估调整上述福利待遇及薪酬政策。”

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，“一二线城市的楼市低迷已经半年以上，而且从预期看，严格的房地产调控依然主要影响一二线城市。中介行业靠天吃饭，靠市场吃饭，市场差了，一二线城市的房产中介都在面临全行业亏损。”

张大伟认为，市场成交量锐减，金融去杠杆持续，中介企业选择减少“津贴”和中后台“佣金”（中介行业分成业务口与非业务口，非业务口的佣金比例不大），对于业务部门影响不大。这主要是应对市场变化。降低运营成本。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，当前房地产交易严重下降，对于中介以及开发商等都是有影响的。中介机构是典型的靠天吃饭的模式，所以实际上此类机构在业务下滑的情况下，自然会把控经营和管理成本，也说明当前此类企业经营还是依赖提取佣金等方式进行，所以还是比较脆弱的。

严跃进认为，中原作为房地产中介行业的风向标企业，其动作是有信号意义的，更为关键的是，中原也属于传统的中介机构。当前很多机构通过业务创新，不断进行轻资产运作。而传统的营销、信息撮合和提佣等模式，确实是存在一定风险，容易受到市场降温的冲击。

从中原此次回应可以看出，类似调整也是一种主动而为之的策略，所以还不能说特别被动。

同时，严跃进也认为，当前调整是暂时性的。若是市场回暖和企业扭亏为盈后，市场发展机会还是会极大。所以近期建议中介机构在控制成本上发力，尤其是可以在业务量减少的情况下，加强房地产交易制度和交易技巧学习，这也是应对市场降温的一个较为积极和阳光的策略。

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“燕郊的公寓和商住楼不限购，40年产权为主，也有部分项目是70年产权。”他们表达，“以前，售楼处所在地是进京的唯一入口，附近楼盘卖的好。