今年的楼市，不是一次简单的小阳春。

对于很多地方来说，这将是贯穿全年的行情。

一线暴涨已人皆知，现在，是时候看看二线城市了。

身处天津楼市的你，会吓一跳。

合肥火，火到睁不开眼睛。

现在在合肥买房，必须全款，还不一定买的到。

很多盘因为售楼部大排长队买房，被迫一日三次连续加推。

包河某新盘，验资100万，一开放就有1000多组去验资，3万左右的房价，不是全款根本抢不到。

更厉害的，高新区龙湖CBD不仅要全款，还要绑定30万的车位和100万的商办。

 

听说，售楼处现场有人直接推销做经营贷，注册个工商个体户就能贷了。

资金来源不是问题，怪不得都要求全款呢，看来大水已经淹到合肥了。

合肥房价，从去年11月开始一骑绝尘，到现在5个月时间涨了15%。

合肥房价指数

 

成都也是“一脸热辣”。

3月16日，天府新区一宗地31家房企抢。

佳兆业以楼面地价12897元/平米，外加41%无偿移交比例，以及代建两宗地的代价竞得，实际楼面价3万+。

天府新区2019年底房价1.5万/平米，目前房价已突破3万/平米。

南京也牛X。

在河西，没有600万的验资，都看不到样板间，而且到处捆绑精装包。

河西、江核、大校场、河西南岸，这些板块没有8成首付，基本是买不到房的。

西安牛年刚开年，就诞生了新地王。

溢价48.56%、楼面价2.4万/平米+无偿移交基础教育设施建设面积16.8万平米，再破天花板。

“地王”频出，也催生了“千人摇”、“万人摇”。

航天新城的山水美树2.3万人摇400套房，高新、曲江房价比去年涨了20%。

除了这些二线城市，连环户的三线城市也猛涨。

比如盐城，2月26日的土拍，竟然吸引了23家大房企。

最终成交的3宗地块，溢价率分别高达72%、81%、87%，其中2宗被融创摘走。

盐城楼市疯到什么地步？

有项目直接封盘；二手房业主一天一个价；银行员工表示，客户疯狂取钱买房。

去年6月，盐城房价开始涨，今年春节后猛拉升，不到一年，涨了约18%。

 

盐城房价指数

 

它们已经“风卷残云”。

你只要跳出天津，站得更高一点，就会看得很清楚：

外围城市涨得太猛了，而且涨了好久好久……

 

认同也好，不认同也罢。

中国楼市整体处于新一轮大牛市中，这是客观事实。

2020年，北上广深，猝不及防开始跳涨。

一线城市这一轮都快结束了，现在二线城市开始涨。

佛山、东莞从年头涨到年尾；宁波、泉州加速接力；合肥、西安、成都逐个暴涨……

这就是，城市轮动！

◆ 一线城市的房产价值最大，热钱肯定先去一线城市布局。

◆ 等一线大涨完一波儿，与二线城市的价格差拉大了，这时购买力就会溢出来，也就轮动到了二线城市；

◆ 等二线城市大涨一波儿后，与三四线价差拉大，好的三四线也会有上涨空间。

注意，现在，全国各大经济圈的轮动，已经开始。

同时，经济圈内的城市，也开始轮动起来。

经济圈轮动：珠三角——长三角——京津冀、环渤海

与去年同期相比，珠三角涨幅已超8%；长三角超7%，还在继续扩大。

现在热度正在向京津冀、环渤海转移。

城市之间轮动：一线城市——强二线城市——二三线城市。

不做无端预测，市场逻辑有迹可循。

有个疑问，为什么西北涨幅这么凶猛？它是环谁？

◆ 上一轮周期，2015年深圳最先启动，接着广州、上海。

◆ 2016年一二线城市普涨，2017年二线城市在调控中继续涨。

这时候，一线城市开始调控。

◆ 2018年，二线城市也陆续进入调整期，三四线城市开始普涨，2019年继续向上冲。

西部城市2020年还没涨完。

所以，现在看到的西部火，是上一轮周期的“后遗症”。

比如银川，一路猛涨，近一年涨幅达17%。

银川房价指数

 

城市轮动，客观存在。

现在，中部和中原地区，还没热。

但是，郑州的高端改善正在启动。

富人区北龙湖，有块地已经流拍2次。

3月17日画风突变，全国TOP30房企齐聚，最终中海以楼面价2.5万/平米，溢价50%拿下。

年后北龙湖突然回暖，正商系全面涨价。

板块内很多盘都已涨价超2000元/平米，涨幅约10-15%。

郑州与一线城市一样，重点学区房领涨，之后改善类房源跟涨。

2019年时，青岛、济南、天津，是垫底的“难兄难弟”。

可以看看过去两年，青岛和济南跌成什么样了，现在都见底反弹了。

青岛市区的崂山育才、市南东一片等重点学区房先涨，甚至出现“40分钟成交一套学区房”的情况。

主城和城阳已经涨了，涨幅1000元/平米左右，也是改善先启动。

 

没有城市是一座孤岛。

处于华北的天津，自然也不是孤岛。

它已经身处这一轮周期中了，只是暂时不明显。

天津最近的行情，正在按照规律在进行，与郑州、青岛相似。

 

重点学区房领涨，这是第一弹。

2020年底和平学区房跳涨，三片普小涨幅达25%。

春节后，和平重小涨幅约10%，同时，南开、河西重小涨幅达5%。

 

高端改善启动，这是第二弹。

新梅江热度很高。

天津瑞府3月以来已经认购了80多套房源，还涨价了。

中海天空之镜价格扛旗，也连续加推。

绿城诚园涨价了，均价已达4-4.3万/平米。

融创梅江壹号院周末一天能认购10套。

万科霞光道5号1750万的别墅，一周都能有9次带看。

西康路36号3200万的别墅竟然有464人关注。

 

这些都是楼市一线的实际情况，属于微观案例。

范围不大，但警示性极强。

参照其它城市，等反映到宏观上时，已是轮动的中期了。

客观的说，现在强二线城市都在涨，可天津还没怎么涨。

不用Battle了。

天津还真是个弱二线城市，暂时接不到热钱。

但是，再弱，它也是二线城市。

连银川这样的三线城市都会被轮动过去，天津也一定会被轮动到。

不会消失，只会延后。

最关键的，天津房价从去年11月开始触底，进入“锅形底”。

现在已有抬头之势，正在走上一条新路：止跌回升。

天津房价指数

 

从泡沫论、供需关系、锅形底、城市轮动、通货膨胀……多重角度，都能得出一致的结论：

天津的房价，2021年会比较稳定，2022年会有明显的“体感涨幅”。

不去辩论“涨价是好事还是坏事”，我们只做理性的推演，告诉大家这样一个事实和逻辑。

目前，环渤海月环比涨幅，还在不断扩大。

西安、南京、合肥、杭州、成都……都是方兴未艾，堪比2016年。

天津和它们的差距已经越来越大，再继续的话，天津洼地效应就更明显。

这种传导不可避免。

 

一些投资客现在的态度很明显：

放缓头部城市加仓，加急腰部城市建仓。

上海、东莞、深圳、广州、杭州、成都……这些头部城市，已经涨起来了，不要再进场了。

北京、苏州、沈阳、重庆、天津、烟台、青岛、济南……这些腰部城市都经过深度回调，可以关注了。

投机倒把是要打击的，但也不得不承认，他们的嗅觉很准。

 

很多时候，在天津买房，不能只看天津，要关注全国的轮动格局。

徐主编常说一句话“扎根天津看天津，跳出天津看天津”。

当你站得更高一点，就会看到：

远处的潮水，正在向我们蔓延。

望周知。

如果你也有共识，那就随手点个“再看”吧！

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