#无锡楼市##无锡房产# 最近一位山明四村的业主询问我，如何置换？

置换的前提是，预算多少？其次需要了解是否具备购房资格和贷款资格。贷款资格远大于购房资格。大家未来五年内有意愿购房的朋友，一定要注重自己的征信问题！半年拉一次征信，检查一下。

再考虑购房相关各维度的倾向意愿，从片区到房龄到户型。还有一个重要的头等问题，置换是先卖房，还是先买房？

根据实际情况，陈鲲（化名）选择先卖房再买房。

陈鲲说，从中介朋友那里打听到，目前小区基本卖到1.8万/㎡，他家是商品房，位于中间楼层（总高7层），面积70㎡，满五唯一（父母名下），除去讲价等其他环节，目前估计总价126万。

他想拿这笔钱，作为下一次购房的首付。

首先了解陈琨的购房资格和贷款资格，名下无房产，无锡社保即将满两年，外地户口，可随时落户，流水，征信问题无。

然后细细了解他的倾向性购房意愿。

➤意向区域梯队为滨湖（蠡湖新城>河埒口）> 梁溪区南部（中桥等，不要芦庄）
➤地段意向：交通稍微好一些（高架，地铁等）
➤房源意向梯队是二手次新（2010年）电梯房＞老新村
➤户型意向梯队是3室2厅2卫＞3室2厅1卫，有装修

购房金额，按照首付4-5成计算，总价就是252万-315万。

再考虑他自身的还款情况，把总价定在250万以下,那么单价估计在2万/㎡左右。

一开始探讨的时候，陈鲲表示需要三房，纯卧室三房，不需要书房，所以面积段基本都要超过100㎡。

然后，就可以直接根据区域价格进行筛选房源。

条件越多，也就距离想要置换的房源越准确。

滨湖区——蠡湖新城，河埒口

首选蠡湖新城，原因很简单，生在这里，长在这里，在这里再安家老去，这是大多数人买房的地缘性情节。蠡湖新城目前的挂牌二手房均价是1.5万。但是这里房源存在一个尴尬的境地，贵的基本是2.5万/㎡以上，便宜的基本是1.5万/㎡以下。

根据多方条件我又给他筛出了几个小区。

无锡华侨城（景华苑）

目前挂牌均价为A区为1.5万/㎡，B区（距离在建地铁4号线体育中心站更近）为1.8万㎡。学区为蠡湖中心小学，对面就是新体中心。

在e房网APP搜索，此小区房源，甚至也有200万以下（无电梯），有电梯房源基本都超过200万，3室户型也有不少。有一套3室2厅2卫的户型，建面130㎡，总价220万。三开间朝南，两卫，主卧配套内卫，动静分离。

印象湖滨路劲

挂牌均价2.1万，高端品质盘，房龄更新，斜对面就是无锡市中医医院，没有地铁。户型也更加紧凑，90㎡做到了3房，但是不足之处在于没有较大面积，目前最大面积只有103㎡挂牌。

河埒口，作为次备选区域，目前挂牌均价为1.5万/㎡。

金色江南系列

首推金色江南花园系列（育红学区房），均价在1.9万-2万/㎡，虽然是纯自住，但是谁会不喜欢涨价呢？

问题是，置换前的准备工作要做到位？

区域是否能让步，哪些是能让步的方面？哪些又是不能让步的方面？

还有一个点，大家需要注意，就是心理预期准备。
做好最坏的打算，在几个小的维度做出取舍，做出选择？

获得置换跳板之后，是继续投资，还是为纯自住？这是一道无解的选择题，当然兼顾更好。

其实，按照陈鲲目前的情况来看，买小两室是最为划算。

将卖房所得的钱，划拨为两部分，买两套90㎡以下的住宅，能够较大程度的得到利益翻滚和更加便利快捷的出手。

这是站在投资的角度所想，而陈鲲的想法是和父母一起纯改善自住，然后还上贷款，过过小日子。

大家认为126万元，作为首付，在无锡应该如何买房呢？

【总面积3.9万㎡！仁怀市挂牌出让9宗地块】https://t.cn/A6q91MZe
黔房网仁怀（2020年12月23日讯）据遵义市公共资源交易平台消息，遵市交易〔土地〕挂字〔2020〕第227号挂牌出让公告，仁怀市挂牌出让9宗地块，总面积39325.8㎡！
公告显示：
出让的2012-G-3-92地块位于合马镇合马街道；面积2289.2㎡；土地用途：工业用地；使用年限：50年；规划条件：容积率不小于1，不大于3；建筑密度不小于30%，不大于70%；绿地率不大于20%；建设周期2年。
出让的2011-G-10-28-（A）地块位于茅台镇岩滩村；面积4411㎡；土地用途：工业用地；使用年限：50年；规划条件：容积率不小于1，不大于3；建筑密度不小于30%，不大于70%；绿地率不大于20%；建设周期2年。
出让的2011-G-10-28-（B）地块位于茅台镇岩滩村；面积608.1㎡；土地用途：工业用地；使用年限：50年；规划条件：容积率不小于1，不大于3；建筑密度不小于30%，不大于70%；绿地率不大于20%；建设周期2年。
出让的2012-G-3-10地块位于茅台镇中华村；面积3894.7㎡；土地用途：工业用地；使用年限：50年；规划条件：容积率不小于1，不大于3；建筑密度不小于30%，不大于70%；绿地率不大于20%；建设周期2年。
出让的2012-G-3-19地块位于茅台镇椿树村；面积864.3㎡；土地用途：工业用地；使用年限：50年；规划条件：容积率不小于1，不大于3；建筑密度不小于30%，不大于70%；绿地率不大于20%；建设周期2年。
出让的2012-G-3-49地块位于中枢街道青杠园社区；面积6590㎡；土地用途：仓储用地；使用年限：50年；规划条件：容积率不小于1，不大于3；建筑密度不小于30%，不大于70%；绿地率不大于20%；建设周期2年。
出让的2012-G-3-11地块位于盐津街道梅子坳村；面积3457.6㎡；土地用途：仓储用地；使用年限：50年；规划条件：容积率不小于1，不大于3；建筑密度不小于30%，不大于70%；绿地率不大于20%；建设周期2年。
出让的2012-G-3-89地块位于茅台镇上坪村；面积915.4㎡；土地用途：工业用地；使用年限：50年；规划条件：容积率不小于1，不大于3；建筑密度不小于30%，不大于70%；绿地率不大于20%；建设周期2年。
出让的2012-G-1-8地块位于茅台镇椿树村；面积16296.1㎡；土地用途：工业用地；使用年限：50年；规划条件：容积率不小于1，不大于3；建筑密度不小于30%，不大于70%；绿地率不大于20%；建设周期2年。
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【总面积34.5万㎡！遵义市道真县挂牌出让5宗地块】https://t.cn/A6Gmqvne
黔房网遵义（2020年11月25日讯）据遵义市公共资源交易平台消息，遵市交易〔土地〕挂字〔2020〕第197号挂牌出让公告，遵义市道真县挂牌出让5宗地块，总面积345907.84㎡！
公告显示：
出让的2020-道-21号地块位于大矸镇大矸社区黄家槽；面积26755.8㎡；土地用途：居住用地；使用年限：70 年；规划条件：容积率≤1.24；建筑密度≤28.16%；绿地率≥43.5%；建设周期2年。
出让的2020-道-51号地块位于玉溪镇城关村中岭玛瑙山；面积53351.7㎡；土地用途：商服用地；使用年限：40 年；规划条件：绿地率≥30%；建设周期2年。
出让的2020-道-79号地块位于上坝乡八一社区天星统建房东侧；面积 45933.3㎡；土地用途：交通服务场站用地；使用年限：50 年；规划条件：容积率≤1；建筑密度≤10%；绿地率≥20%；建设周期2年。
出让的2020-道-80号地块位于大矸镇大矸社区；面积118717.62㎡；土地用途：居住用地；使用年限：70 年；规划条件：容积率≤2.5；建筑密度≤25%；绿地率≥30%；建设周期2年。
出让的2020-道-81号地块位于大矸镇大矸社区；面积118717.62㎡；土地用途：居住用地；使用年限：70 年；规划条件：容积率≤2.5；建筑密度≤25%；绿地率≥30%；建设周期2年。
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