李迅雷：近期股市上涨是结构性牛市 全面牛市恐怕不现实
李迅雷表示，这一轮的股市行情主要是机构投资者所发动的。他担忧这一轮股市行情如果过度上涨，会重蹈2015年的覆辙，即引发大量场外配资入场，大家加杠杆蜂拥而至。“投资者加大金融资产配置的方向没有错，但是投资者还是要理性投资，寻找有价值的、被低估的股票。”
今日A股继续大涨，两市超200只股票涨停！
截至收盘，上证综指收涨5.71%，成功突破3300点，较前期低位累计涨超20%。深证成指涨4.09%，创业板指涨2.72%。数据显示，上交所股票总市值报41.37万亿元，深交所总市值为29.58万亿元，二者合计70.95万亿，约10.06万亿美元，并创2015年6月以来新高。
如何看待近期中国资本市场的表现？全面牛市来了吗？这一轮上涨行情会持续多久？从更长的时间线看，中国资本市场的表现是怎样的？新京报就这些问题采访了中泰证券首席经济学家李迅雷。
李迅雷对近期资本市场的表现并不意外，在他看来，近期股市的上涨属于2017年以来的结构性牛市。“推动近期资本市场上涨的原因既得益于经济基本面的改善，大盘估值处于历史低位，又有来自国际资本涌入等资金面推动的因素。”
但李迅雷同时指出，这轮股市上涨并不是全面牛市，传统意义上的全面上涨的牛市恐怕很难再来了。从更长的时间线看，今后中国股市行情呈现出“2、8”分化的状态，其中，“2”指的是行业头部企业、新兴产业的股票，“8”指的是炒概念、炒题材、缺乏基本面支撑、估值水平过高、中小市值的股票。
此外，李迅雷还表示，这一轮的股市行情主要是机构投资者所发动的。他担忧这一轮股市行情如果过度上涨，会重蹈2015年的覆辙，即引发大量场外配资入场，大家加杠杆蜂拥而至。“投资者加大金融资产配置的方向没有错，但是投资者还是要理性投资，寻找有价值的、被低估的股票。”
“近期股市的上涨是17年起步的结构性牛市”
新京报：如何看待近期中国资本市场的表现？
李迅雷：近期资本市场的表现并不让人意外，这一轮结构性牛市从2017年起步一直持续到了现在。具体看来，推动近期资本市场上涨的原因是多方面的，既得益于经济基本面的改善，大盘的估值处于历史低位，又有来自国际资本涌入等资金面推动的因素。
第一，中国经济向好的预期有所提高。在全球疫情还在蔓延的时候，中国的疫情在3月就得到了比较好的控制。随着疫情防控的好转，生产、消费、投资等宏观经济指标恢复得都还可以。从6月份的数据看，不少宏观数据指标出现了同比正增长，投资者心理预期也得以改善。
第二，大盘的估值处于历史低位。疫情以来，创业板的表现比较好，但是整个大盘的走势相对弱一些，大盘的估值水平基本处于历史的地位，尤其是银行、保险、证券、房地产板块的估值较低。
第三，从政策层面看，积极的财政政策、宽松的货币政策，也有利于为资本市场营造良好的环境。
第四，从外部看，国际资本涌入中国。今年上半年，全球多个国家实行大规模的 刺激政策，大幅度加杠杆，这就会带来一系列的问题：一方面，在经济基本面没有根本改观的情况下，单纯的印钞解决不了当前的经济问题。第二，今后不少国家的债务压力会比较大。加上疫情还不知道会持续多久，因此，下半年全球经济增速会继续下行，全球金融市场的总体表现也不会太好。而与此同时，中国的疫情从3月份开始得到有效的控制，中国经济率先复苏、一枝独秀，下半年预计中国经济增速回升，会成为少数保持经济正增长的国家。在这样的背景下，4月份开始，国际资本加快流入中国，未来国际资本涌入中国会成为长期趋势。
此外，中国资本市场近期上涨还得益于欧美股市的示范效应。在当前欧美经济非常糟糕的情况下，欧美股市表现得非常迅猛，就连美国都出现了技术性的牛市。相对来说，中国无论在疫情防控还是经济复苏方面，表现都要远好过美国。这样，在欧美股市的示范效应下，中国股市近期也出现大涨。
“传统定义上的普涨型牛市恐怕不会再来了”
新京报：
很多人喊出“牛市来了”的口号，你怎么看？
李迅雷：
我不认为这轮股市上涨是全面牛市，传统定义上所有股票全面上涨的牛市恐怕很难再来了。一是因为中国相当一部分的股票很难再上涨了，2017年以来，就是绩差股的估值水平不断回落过程，今后的股市行情将继续呈现出“2、8”分化的状态——20%的股票上涨、80%的股票不涨甚至下跌。“2”指的是行业内的头部企业、新兴产业中成长性好的股票，“8”指的是炒概念、炒题材、被高估的中小市值的绩差股票。
新京报：
这一轮上涨行情会持续多久？
李迅雷：
这一轮结构性牛市从2017年起步，至于行情能够持续多久，我没有把握从宏观上来推理。看股市表现最终还是要回到基本面，我们还是要看经济基本面的表现。
新京报：
对于这一轮股市的上涨，你是否有担忧之处？
李迅雷：
这一轮的股市行情主要是机构投资者所发动的。我比较担心的是，如果股市过度上涨，会重蹈2015年的覆辙——2014年至2015年那轮股市的上涨是典型的“水牛”，即资金拉动的行情。当时大量场外配资入场，大家加杠杆蜂拥而至。2015下半年，大家都认为金融加杠杆模式的边际效应在递减，认为加了太多杠杆了，2016年开始推行供给侧结构性改革。
新京报：
所以，你对投资者的建议是？
李迅雷：
我认为，投资者加大金融资产配置的方向没有错，但是投资者还是要理性投资，寻找有价值、有成长潜力的、被低估的股票。比如传统产业中不少头部企业的股票目前上涨了不少，但还是被低估的，投资者可以寻找传统产业中大市值、已经是行业头部或将成为头部企业的股票。不过，这些被低估的股票市值往往较大，对上证综指的拉动会比较明显，指数上涨空间不小，但是具体到很多个股的表现可能不一定好。
新京报：
从更长的时间线看，中国资本市场的表现是怎样的？
李迅雷：
我认为未来两三年内，中国资本市场还是会持续结构性的牛市。推动结构性牛市上涨的一个重要因素是，中国经济在全球的份额不断提升，因为全球经济已经处在一个“比烂”的衰退时代；而且，在中国经济的加速转型中，随着新旧动能转换，新兴产业的发展、增长会比较快，传统产业的增长会放缓，但头部企业的市场份额会越来越大。总之，经济转型会给企业带来分化——新兴产业中的高成长企业、传统产业中的头部企业的市值会越来越大，传统产业中的非头部中小公司的市值会越来越小，延续“2、8”现象，其中“2”是拉动股市的指数。
李迅雷表示，这一轮的股市行情主要是机构投资者所发动的。他担忧这一轮股市行情如果过度上涨，会重蹈2015年的覆辙，即引发大量场外配资入场，大家加杠杆蜂拥而至。“投资者加大金融资产配置的方向没有错，但是投资者还是要理性投资，寻找有价值的、被低估的股票。”
今日A股继续大涨，两市超200只股票涨停！
截至收盘，上证综指收涨5.71%，成功突破3300点，较前期低位累计涨超20%。深证成指涨4.09%，创业板指涨2.72%。数据显示，上交所股票总市值报41.37万亿元，深交所总市值为29.58万亿元，二者合计70.95万亿，约10.06万亿美元，并创2015年6月以来新高。
如何看待近期中国资本市场的表现？全面牛市来了吗？这一轮上涨行情会持续多久？从更长的时间线看，中国资本市场的表现是怎样的？新京报就这些问题采访了中泰证券首席经济学家李迅雷。
李迅雷对近期资本市场的表现并不意外，在他看来，近期股市的上涨属于2017年以来的结构性牛市。“推动近期资本市场上涨的原因既得益于经济基本面的改善，大盘估值处于历史低位，又有来自国际资本涌入等资金面推动的因素。”
但李迅雷同时指出，这轮股市上涨并不是全面牛市，传统意义上的全面上涨的牛市恐怕很难再来了。从更长的时间线看，今后中国股市行情呈现出“2、8”分化的状态，其中，“2”指的是行业头部企业、新兴产业的股票，“8”指的是炒概念、炒题材、缺乏基本面支撑、估值水平过高、中小市值的股票。
此外，李迅雷还表示，这一轮的股市行情主要是机构投资者所发动的。他担忧这一轮股市行情如果过度上涨，会重蹈2015年的覆辙，即引发大量场外配资入场，大家加杠杆蜂拥而至。“投资者加大金融资产配置的方向没有错，但是投资者还是要理性投资，寻找有价值的、被低估的股票。”
“近期股市的上涨是17年起步的结构性牛市”
新京报：如何看待近期中国资本市场的表现？
李迅雷：近期资本市场的表现并不让人意外，这一轮结构性牛市从2017年起步一直持续到了现在。具体看来，推动近期资本市场上涨的原因是多方面的，既得益于经济基本面的改善，大盘的估值处于历史低位，又有来自国际资本涌入等资金面推动的因素。
第一，中国经济向好的预期有所提高。在全球疫情还在蔓延的时候，中国的疫情在3月就得到了比较好的控制。随着疫情防控的好转，生产、消费、投资等宏观经济指标恢复得都还可以。从6月份的数据看，不少宏观数据指标出现了同比正增长，投资者心理预期也得以改善。
第二，大盘的估值处于历史低位。疫情以来，创业板的表现比较好，但是整个大盘的走势相对弱一些，大盘的估值水平基本处于历史的地位，尤其是银行、保险、证券、房地产板块的估值较低。
第三，从政策层面看，积极的财政政策、宽松的货币政策，也有利于为资本市场营造良好的环境。
第四，从外部看，国际资本涌入中国。今年上半年，全球多个国家实行大规模的 刺激政策，大幅度加杠杆，这就会带来一系列的问题：一方面，在经济基本面没有根本改观的情况下，单纯的印钞解决不了当前的经济问题。第二，今后不少国家的债务压力会比较大。加上疫情还不知道会持续多久，因此，下半年全球经济增速会继续下行，全球金融市场的总体表现也不会太好。而与此同时，中国的疫情从3月份开始得到有效的控制，中国经济率先复苏、一枝独秀，下半年预计中国经济增速回升，会成为少数保持经济正增长的国家。在这样的背景下，4月份开始，国际资本加快流入中国，未来国际资本涌入中国会成为长期趋势。
此外，中国资本市场近期上涨还得益于欧美股市的示范效应。在当前欧美经济非常糟糕的情况下，欧美股市表现得非常迅猛，就连美国都出现了技术性的牛市。相对来说，中国无论在疫情防控还是经济复苏方面，表现都要远好过美国。这样，在欧美股市的示范效应下，中国股市近期也出现大涨。
“传统定义上的普涨型牛市恐怕不会再来了”
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李迅雷：
我不认为这轮股市上涨是全面牛市，传统定义上所有股票全面上涨的牛市恐怕很难再来了。一是因为中国相当一部分的股票很难再上涨了，2017年以来，就是绩差股的估值水平不断回落过程，今后的股市行情将继续呈现出“2、8”分化的状态——20%的股票上涨、80%的股票不涨甚至下跌。“2”指的是行业内的头部企业、新兴产业中成长性好的股票，“8”指的是炒概念、炒题材、被高估的中小市值的绩差股票。
新京报：
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李迅雷：
这一轮结构性牛市从2017年起步，至于行情能够持续多久，我没有把握从宏观上来推理。看股市表现最终还是要回到基本面，我们还是要看经济基本面的表现。
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李迅雷：
这一轮的股市行情主要是机构投资者所发动的。我比较担心的是，如果股市过度上涨，会重蹈2015年的覆辙——2014年至2015年那轮股市的上涨是典型的“水牛”，即资金拉动的行情。当时大量场外配资入场，大家加杠杆蜂拥而至。2015下半年，大家都认为金融加杠杆模式的边际效应在递减，认为加了太多杠杆了，2016年开始推行供给侧结构性改革。
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♡给你安全感²【产品】
检测证书直接放上 还有许多关于和台湾工厂实验室合作的证书我都有 可以随时发给顾客宝宝们看 包括我们的出入境检疫报告 总之 让每一位顾客宝宝都用的安心吃的放心 很值得一提的是 一慕的断油糖以及白雪饮都是台湾纯进口的 大江生医研发生产 大江生医的知名度可能我不说很多宝宝都知道 和超多大牌都有合作 比如兰蔻 资生堂 欧莱雅DHC SK2等等 和一线工厂合作也足以证明我们的安全性有多高 绝对不是市面上随随便便的减脂美白产品可以比较的
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商办地产共享新时代：轻资产、科技化与金融化 二
下面请金隅的丛总，听听您的看法。
丛云凌：谢谢齐总，我们丛总经理今天有另外的安排，我代表丛总进行发言。
今天话题说到轻资产，大家也发现最近很多房企都提出了关于轻资产的战略转型的想法，而且现在可能有的人会认为重资产可能已经不再是咱们作为房企的最佳选择了，包括可能近期也看到，有一些资产退出，咱们能感觉到整个地产的市场已经开始进入到了存量运营的时代，所以说这样来说，我们也能很明显的感觉到，现在轻资产的重要性也很明显的凸显出来了。
说到轻资产，核心来讲就是服务。产业地产核心的就是产业运营和服务。不管是客户也好，企业也好，还是从政府的角度来看，对于他们来讲无非就是两个方向，一个是需要良好的重资产的空间载体，另外更重要的是说，包括咱们近期一直提到的关于运营、服务，甚至关于人才，可能后面咱们之前讲到的金融，各方面的平台，包括生态圈的构建，这两个条件可能是咱们现在很多的企业比较关注的点。特别是第二点，只有从轻资产层面上才能解决这个问题。
所以从轻资产的能量来看，赋能来看，也的确属于重资产能够给它源源不断的持有的原动力。
因为我们是金隅，也是一个国企项目，社会责任也在，所以从我们这边来讲，我们个人的建议也是建议大家能够把收益看得更长远一些。举个例子，可能甚至出现咱们在收益、在企业、客户甚至一些区域的发展产生矛盾的时候，不要局限于眼前的利益，可能会为了这个项目的长期收益持久的、持续的发展，积累更好的机会。
作为一个比较大的项目来讲，从前期的最开始的设计、规划到建设、开发，到后面的招商运营，这一系列问题都离不开这些，包括我们在最开始打造这个项目的时候，可能更重要的是需要把我们的项目产品尽快搭建起来，以这个为亮点去吸引我们后期的发展。
再举一个我们金隅的例子，金隅集团股份持有的一个项目，我们在前期设计的时候，利用了我们自身的资源和能力，投入大量的在硬件设施方面，包括可能提供了后期的包括员工餐厅、商务配套服务环境，再包括共享的一些空间，包括一些会议接洽一些硬件服务商之外，我们现在也是在用心做好每一项软性的服务，包括平台搭建，包括工商税检的信息平台，这一系列的确是在一步一步的成长，也在扎实的做。
最后一句话，关于轻资产，我们的建议是，从产业地产来讲，还是建议能够把涉及到人才的、金融的，包括资源的、品牌的，能够打包在一起，做一个软性的包装，这样的话才能真正实现产业地产的轻资产化。谢谢。
齐舒芳：谢谢您，从产业园运营的角度分享了一下轻资产的观念。
说到轻资产，我们也在做很多轻资产的事，我们把轻资产有给细分了一下所谓轻资和中资，所谓轻资就是纯管理输出，比如我们跟另外一家国企在谈，这么多年的策划定位、招商招租、管理的技能，给它做顾问服务。不是以赚钱为目的，但是可以帮助，因为重资产需要好多好多钱，在现在的前景和大势之下，轻资产可以帮助企业迅速扩大规模，占领市场。我们的中资有点类似于二房东的概念，用一定的租金包租过来，还是要利用自己的运营管理水平来赚取差价收益，第二种方式更加考量我们的专业能力，因为和你项目接过来改造工期，你的运营能力等等，特别强相关。我们现在获取的就是在南二环有一个项目，拿来之后，比我们预期的改造时间就要往后拖了，要拼命的通过招商、招租把损失夺回来，所以轻资产或者重资产是当下发展过程当中对重资产的一个补充。
讨论完轻资产，我们接下来再比较跨界今天的话题，说说科技化。说到这个话题，我相信大家都特别感兴趣，我刚看了这个话题，脑海里想起了两个事，一个是前些天波士顿动力的机器人，这种科技给人类带来的特别大的震惊，会上桌子，会翻跟头，包括前两天还有一个咱们国家的一个博士搞出来的改变基因序列的新生儿。科技在我自己看来是令人震惊，既渴望拥抱，有的时候又害怕拥抱。说起科技，对房地产包括对商办地产的改变特别大，不光是在空间上，我们现在搞的智慧建筑、智慧楼宇，包括运营上都有很多新的科技化的手段，很大的将来。接下来我想请电子城的张总，请您分享一下科技在商办地产、在房地产当中的运用，你是什么看法？
张南：感谢主持人，会前我们在沟通的时候，我主动提出从金融转到科技化，其实不管我们的空间怎么做，我们的房地产行业，包括这次的论坛，15年也不容易，写字楼产业园发展论坛。怎么发展？其实离不开科技的进步。
我记得我还参与了这次标准的相应的制定，其实我们也更多的关注我们的科技，不仅仅体现在我们的建筑，更体现在包括运营、服务，很多其实都离不开科技的进步。科技对于社会的进步，其实同样对于我们的空间，我们的建筑空间的发展进步，关系我觉得是第一位的。这个来讲是我实实在在的认知。
前一阵我一直在忙一个事情，叫中国首届的智慧园区的物联网大赛，这个大赛历时四个月，我身处其中，接触了很多项目，沟通了很多企业，对我的感触非常之深。原来我记得是黑马的刘文文说过一句话，所有的生意、所有的传统行业都值得再重做一遍。我觉得用在我们的空间内容上，所有的空间如果赋能了科技，其实它可以变得不同。我真的是深深感受到科技对于我们整个空间的改变、变化是有多大。
原来更多的人包括开发企业、甲方，更关注的是科技对于建筑、对于内容的提升，包括孙总这边的轻资产更关注科技对运营层面的提升。但是我觉得从空间的科技赋能来讲，应该从四个层面的需求去深入挖掘。2B的，不管是轻是重还是怎么样，管理者是很重要的，要对于科技提升自己的经营管理服务内容。
还有一个重要的就是我们很多的办公也好，园区也好，进驻的都是企业，我们一定要挖掘企业的诉求。
另外就是员工，就是2C端的需求。
还有一个是2G端的，因为每一个建筑物都要沟通到社区、街道。
所以这四个层面的需求，都要通过挖掘去整合。整合的手段就是科技内容。从整个秩序逻辑上，也要从进驻企业的本身企业的秩序，包括办公楼或者园区本身的逻辑秩序，再一个是整个大的社会的整体的秩序要串通、打通。这个最好的手段就是科技赋能。
科技还能干一件事情，就是把这里生产、生活的所有的相应的数据抽取出来，进行大数据分析，这是更大的价值，我想你的空间就不仅仅是一个空间的问题。
所以科技对于我们整体的不动产也好，我们的空间的运营者也好，我们相应的管理者也好，科技都是我们能够赋予它新的生命、新的价值的最重要的手段，科技赋能是未来整个不动产转型、发展的核心内在的动力。谢谢。
齐舒芳：谢谢张总的分享。刚刚您讲到了几个方面，您有一点说得非常好，就是2G端，我们也深刻感觉到，当你在做任何一个项目或者一个业务的时候，我们可能更多考虑的是C端或者B端，但实际上反而是G端是在做房地产这个行业的时候最重要、最优先要考虑的事。
接下来请哇棒传媒的周总分享一下您的观点。
周映红：刚才主持人说跨界，我可能是整个在座最跨界的，我们是一个移动传媒集团，一开始我还蛮忐忑的，但是大家都很自然的在聊业内的事情，我还有做笔记。
因为我在今天中午到来之前，我都不太知道今天可能会聊什么话题。但是来了以后发现，其实大家面临一个同样的时代，所思考的问题都是非常相通的。刚刚大家聊商业地产的时候，我不太懂，但是跟大家话题很相关，就是运营的话题。我们更多是去理解消费者级的用户，在某一个平台可能会因为什么点转化，然后产生一些关联去服务客户。刚刚听各位老总讲，在地产里面逻辑是完全一样的。我们从移动营销的角度去看科技对地产的赋能和转变，我感觉可能还是回到比较互联网的思维，真正的转变比较根本的转变就是我们的用户、我们的消费市场和我们的消费者选择的标准的转变。在商用物业角度的大的变化，首先是入驻的企业。
现在企业的形态在发生变化，以前主流企业是一些大型集团，有非常阶梯性的分布。但是现在有很多各式各样的企业和各种我们以前没有见过的行业的企业都在出现，企业形态发生了很多变化，还有是因为这种业务或者创业企业主的理念和行业的变化，会带来对办公方式是有不一样的变化。
比如很多公司完全可以不用坐班，对场地要求也很大变化，比如移动办公或者大家可以远程办公，对于一些科技属性的东西，在他们工作当中，可能在地产现在还是在做加法，但是很多行业科技就是他们的日常或者主业，办公的方式的变化，应该也会对房地产行业的运营会有一些影响。
我们在做移动互联网营销的角度，其实时代的感知是一样的，我们在2017年以前，大家都在讲移动营销，其实讲技术的变化。但在2017年往后，我们也面临一个增量市场和存量市场的问题，在2017年之前，移动用户还是有人口红利的，但是到2017年，基本上所有用户都是移动用户之后，我们也面临存量是运营的考题。我们的思考是不去看移动营销，要去看移动时代所有的行业的营销该怎么做。可能我觉得辐射到商业地产行业，那就是我们在面临这个运营的时候，可能整个行业所有的目标用户对于一个办公的内心需求，发生了一个变化，是整个行业和心态理念的变化来反推我们的产品或者服务，或者定位等等。这些角度是我的理解。
从对未来来讲，我的感觉是在商用的地产这个行业，现在比较明显的就是购物中心，以前购物中心就是购物中心，现在完全都是变成休闲中心，就是一个目的地。就是完全有品牌、有感觉、有温度、有生动形象的目的地。对于商用的写字楼这些场景，以前可能大家都是公司消费，可能比较理性。但是未来个性化的行业或者创新型的企业越来越多的话，他们对于所要求的办公场所所期待的，应该也会有更多感性的部分。
从我们自己做的业务来看，我感觉在商业地产运营当中，未来不久的时间，应该在大数据，就是什么样的企业会喜欢什么样的办公场所，会有什么样的感知，可能这些大数据也会足够建立企业，包括会有更多的人工智能的计算应用到这个行业的运营。因为这个很重资产，所以可能计算得更清楚或者更清晰，效益在我们做的那些快消行业可能效能会更大化。
刚刚讲到理念的变化，艺术成分，感性温度成分在未来商业场景里面也会有更大比重的加入。大概这就是我从我的角度，科技对一个行业的改变，我的理解它不是改变这个行业本身，更多的是改变这个行业的目标市场对这个行业的要求。所以可能会带来的就是根本性的规律会有比较容易看到的角度。这是从数据挖掘的角度考虑的。
下面请金隅的丛总，听听您的看法。
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最后一句话，关于轻资产，我们的建议是，从产业地产来讲，还是建议能够把涉及到人才的、金融的，包括资源的、品牌的，能够打包在一起，做一个软性的包装，这样的话才能真正实现产业地产的轻资产化。谢谢。
齐舒芳：谢谢您，从产业园运营的角度分享了一下轻资产的观念。
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讨论完轻资产，我们接下来再比较跨界今天的话题，说说科技化。说到这个话题，我相信大家都特别感兴趣，我刚看了这个话题，脑海里想起了两个事，一个是前些天波士顿动力的机器人，这种科技给人类带来的特别大的震惊，会上桌子，会翻跟头，包括前两天还有一个咱们国家的一个博士搞出来的改变基因序列的新生儿。科技在我自己看来是令人震惊，既渴望拥抱，有的时候又害怕拥抱。说起科技，对房地产包括对商办地产的改变特别大，不光是在空间上，我们现在搞的智慧建筑、智慧楼宇，包括运营上都有很多新的科技化的手段，很大的将来。接下来我想请电子城的张总，请您分享一下科技在商办地产、在房地产当中的运用，你是什么看法？
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原来更多的人包括开发企业、甲方，更关注的是科技对于建筑、对于内容的提升，包括孙总这边的轻资产更关注科技对运营层面的提升。但是我觉得从空间的科技赋能来讲，应该从四个层面的需求去深入挖掘。2B的，不管是轻是重还是怎么样，管理者是很重要的，要对于科技提升自己的经营管理服务内容。
还有一个重要的就是我们很多的办公也好，园区也好，进驻的都是企业，我们一定要挖掘企业的诉求。
另外就是员工，就是2C端的需求。
还有一个是2G端的，因为每一个建筑物都要沟通到社区、街道。
所以这四个层面的需求，都要通过挖掘去整合。整合的手段就是科技内容。从整个秩序逻辑上，也要从进驻企业的本身企业的秩序，包括办公楼或者园区本身的逻辑秩序，再一个是整个大的社会的整体的秩序要串通、打通。这个最好的手段就是科技赋能。
科技还能干一件事情，就是把这里生产、生活的所有的相应的数据抽取出来，进行大数据分析，这是更大的价值，我想你的空间就不仅仅是一个空间的问题。
所以科技对于我们整体的不动产也好，我们的空间的运营者也好，我们相应的管理者也好，科技都是我们能够赋予它新的生命、新的价值的最重要的手段，科技赋能是未来整个不动产转型、发展的核心内在的动力。谢谢。
齐舒芳：谢谢张总的分享。刚刚您讲到了几个方面，您有一点说得非常好，就是2G端，我们也深刻感觉到，当你在做任何一个项目或者一个业务的时候，我们可能更多考虑的是C端或者B端，但实际上反而是G端是在做房地产这个行业的时候最重要、最优先要考虑的事。
接下来请哇棒传媒的周总分享一下您的观点。
周映红：刚才主持人说跨界，我可能是整个在座最跨界的，我们是一个移动传媒集团，一开始我还蛮忐忑的，但是大家都很自然的在聊业内的事情，我还有做笔记。
因为我在今天中午到来之前，我都不太知道今天可能会聊什么话题。但是来了以后发现，其实大家面临一个同样的时代，所思考的问题都是非常相通的。刚刚大家聊商业地产的时候，我不太懂，但是跟大家话题很相关，就是运营的话题。我们更多是去理解消费者级的用户，在某一个平台可能会因为什么点转化，然后产生一些关联去服务客户。刚刚听各位老总讲，在地产里面逻辑是完全一样的。我们从移动营销的角度去看科技对地产的赋能和转变，我感觉可能还是回到比较互联网的思维，真正的转变比较根本的转变就是我们的用户、我们的消费市场和我们的消费者选择的标准的转变。在商用物业角度的大的变化，首先是入驻的企业。
现在企业的形态在发生变化，以前主流企业是一些大型集团，有非常阶梯性的分布。但是现在有很多各式各样的企业和各种我们以前没有见过的行业的企业都在出现，企业形态发生了很多变化，还有是因为这种业务或者创业企业主的理念和行业的变化，会带来对办公方式是有不一样的变化。
比如很多公司完全可以不用坐班，对场地要求也很大变化，比如移动办公或者大家可以远程办公，对于一些科技属性的东西，在他们工作当中，可能在地产现在还是在做加法，但是很多行业科技就是他们的日常或者主业，办公的方式的变化，应该也会对房地产行业的运营会有一些影响。
我们在做移动互联网营销的角度，其实时代的感知是一样的，我们在2017年以前，大家都在讲移动营销，其实讲技术的变化。但在2017年往后，我们也面临一个增量市场和存量市场的问题，在2017年之前，移动用户还是有人口红利的，但是到2017年，基本上所有用户都是移动用户之后，我们也面临存量是运营的考题。我们的思考是不去看移动营销，要去看移动时代所有的行业的营销该怎么做。可能我觉得辐射到商业地产行业，那就是我们在面临这个运营的时候，可能整个行业所有的目标用户对于一个办公的内心需求，发生了一个变化，是整个行业和心态理念的变化来反推我们的产品或者服务，或者定位等等。这些角度是我的理解。
从对未来来讲，我的感觉是在商用的地产这个行业，现在比较明显的就是购物中心，以前购物中心就是购物中心，现在完全都是变成休闲中心，就是一个目的地。就是完全有品牌、有感觉、有温度、有生动形象的目的地。对于商用的写字楼这些场景，以前可能大家都是公司消费，可能比较理性。但是未来个性化的行业或者创新型的企业越来越多的话，他们对于所要求的办公场所所期待的，应该也会有更多感性的部分。
从我们自己做的业务来看，我感觉在商业地产运营当中，未来不久的时间，应该在大数据，就是什么样的企业会喜欢什么样的办公场所，会有什么样的感知，可能这些大数据也会足够建立企业，包括会有更多的人工智能的计算应用到这个行业的运营。因为这个很重资产，所以可能计算得更清楚或者更清晰，效益在我们做的那些快消行业可能效能会更大化。
刚刚讲到理念的变化，艺术成分，感性温度成分在未来商业场景里面也会有更大比重的加入。大概这就是我从我的角度，科技对一个行业的改变，我的理解它不是改变这个行业本身，更多的是改变这个行业的目标市场对这个行业的要求。所以可能会带来的就是根本性的规律会有比较容易看到的角度。这是从数据挖掘的角度考虑的。
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