纪要｜年后40场医药路演总结纪要之医药板块策略观点更新
日期：20210306
【总结】
医药配置比例经过2020年下半年的调整，整体处于标配状态，但持仓市值规模较疫情前扩张较大。因此机构投资者开始关注风格的切换和中小市值、细分行业优质公司，但是往往关注多于行动（切换的机会成本和资金规模限制）。
这一轮优质白马和核心资产的回调更多源于资金面和市场风格面的因素，基本面的变化并不大。春节前行情的主线思路是“高成长赛道/确定性溢价，放宽估值限制”，而近期市场更强调在估值与质地间平衡，同时强调业绩平稳增长能力,近期中等市值的细分赛道龙头关注度有所上升。
消费+院内恢复+疫苗可能会是医疗板块21年3条主线；继续重点提示消费医疗、院内恢复的机会，同疫苗板块的变化也值得紧密跟踪；
重点看好生长激素（长春高新、安科生物）、常规体外诊断（安图生物、迈瑞医疗、新产业、迈克生物）等，他们既有良好的长期成长预期；又有低基数恢复的21年业绩高增长表现；还有高性价比的估值水平。
近期密集路演的体会：
机构投资者开始关注风格的切换和中小市值、细分行业优质公司，但是往往关注多于行动，主要原因在于：
1、经过2020-2021公募基金规模的扩张，大量公募基金的规模扩张十分显著，大资金完成风格的切换和仓位的转移需要较长时间；
2、大家认为市场风格的切换也存在不确定性，进行切换付出成本的同时也有风险。
总体来看，这一轮优质白马和核心资产的回调更多源于资金面和市场风格面的因素，基本面的变化并不大。
从配置思路看，医药板块超配的巅峰是2020Q1，当前市场的医药配置比例经过2020年下半年的调整，整体处于标配状态，但持仓市值规模较疫情前扩张较大。医药基金持仓市值从20Q1的956亿跃升到20Q22018亿，20Q3、20Q4分别为2056亿、2105亿，略微增长；Q2-Q4非医药基金医药持仓市值分别为2311、21063239亿，。2020Q4医药行业持仓比例约为13.67%，Q4持仓比例较Q3下降约1pct。剔除医药基金后，2020Q4基金医药持仓比例约8.76%，较Q3提升约0.6pct。
3、投资者对估值变得严格：近期路演我们开始不断被问及“这类公司2018年值多少倍”“现在公司估值在历史PE的多少分位数”的问题。春节前行情的主线思路是“高成长赛道/确定性溢价，放宽估值限制”，而近期市场更强调在估值与质地间平衡，同时强调业绩平稳增长能力，对标的的要求包括：
合理的估值水平，至少应该具备快速消化估值的能力；
疫情退坡环境下依然拥有良好的成长力
医保控费压力小，至少不能马上面临主要品种集采/谈判大幅降价的压力
Q1/21年全年的业绩确定性很好，22、23年成长也不错
在这种环境下，近期中等市值的细分赛道龙头关注度有所上升。
医疗板块：消费+院内恢复+疫苗可能会是重点
我们延续2021年度策略观点，继续重点提示消费医疗、院内恢复的机会，同疫苗板块的变化也值得紧密跟踪：
消费医疗：重点推荐生长激素，继续看好连锁专科医疗、医美、消费型医疗器械等
近期消费医疗板块部分高估值品种（如连锁医疗、医美、角膜接触镜等）的出现了幅度不小调整，我们认为这种调整更多只是估值和市场交易上的回归，消费医疗行业的一些属性决定了这些企业在2021、2022年拥有扎实的业绩表现和长期成长预期，调整完成后依然会是21年医疗板块强势品种：
to C市场长期增长稳固，现金流可观。
基本不需要考虑疫情需求退坡的影响；
医保政策的影响不大，不会被医保控费压制；
有品牌和销售壁垒，竞争格局普遍较好。
尤其推荐关注的是生长激素板块（长春高新、安科生物），行业竞争格局良好（两家上市公司占据85%以上市场）、行业增长有力，长期空间充足（存量用药人群百万人以上）除了上述优点，还有：
非常有竞争力的估值（40~45X PE)
低基数后的强恢复逻辑（2021年新患加速恢复、剂型升级）
除了生长激素板块，连锁专科医疗、医美、消费型医疗器械等板块的长期成长价值和确定性依然突出，业绩好，赛道好，它们在估值以外风险实在是太小了。
院内恢复：重点看好常规IVD特别是化学发光，高值耗材领域偏好搞增速特色品种
如果将院内诊疗板块和消费医疗相比，明显的不足之处是：这一板块的大部分品种成长还是依赖于医保资金支持和院内正常诊疗的开展。因此，在评估标的的投资机会时，难免要考虑到医保降价控费的风险性因素，需要具体问题具体分析，不能一概而论。但这一板块相较于消费医疗的优点也同样突出：
很多企业20年的受到的影响比较大，低基数高增长，当前市场的趋势性是很强的，高表观增速下极大概率会带来市场关注度的提升，也很容易产生新的提估值逻辑；
估值有性价比的品种多，20年的冠脉支架集采导致部分投资者对院内诊疗板块的增速前景有政策性悲观情绪，估值也有可观回调，实际上中国医疗器械医疗设备市场仍然处于高速发展期，不仅国产替代大有可为，新冠疫情实质上加速了出海逻辑的兑现。很多优质品种的未来成长能力很有可能强于预期。
品种上重点推荐常规IVD品种，特别是化学发光板块（安图生物、迈瑞医疗、新产业、艾德生物、迈克生物、浩欧博等），主要原因在于：
估值有竞争力；
常规IVD市场去年基数低，医院正常诊疗恢复稳健，2021Q1和全年增速好；
检验和影像板块是医院盈利中心，政策风险避风港价值较强，不容易被医保控费和DRGS政策影响（尽管市场有担忧情绪，但我们有充分信心相关企业业绩能证明其避险价值）
除了常规IVD板块，高值耗材领域重点看好有特色、增速快、集中带量采购和控费风险小的品种，如灌流器和血液净化（健帆生物）、内窥镜耗材（南微医学）、外周血管耗材（心脉医疗）、 电生理（惠泰医疗）等
新冠疫苗板块怎么看？弹性大但把握难度也较大，需要密切跟踪
我们没有将疫苗板块与一般的疫情需求受益品种放在一起讨论，根本原因在于其自身复杂性：
疫苗企业既有常规品种，又有新冠疫苗这个大弹性品种；前者决定了疫苗板块投资的安全边际，后者决定了疫苗投资的弹性。
新冠检测试剂、消毒产品和医疗防护等已经有了比较充分的业绩体现，而疫苗在前期研发进程长，目前多个品种已经上市，但利润弹性尚未体现；
我们认为要使新冠疫情得到有效控制，疫苗大规模接种是最重要的先决条件；庞大的接种量意味着巨大的弹性，尚未被市场所充分预期。但新冠疫苗在投资上的把握也存在一定难度，主要在于四个关键参数尚未完全明确：
新冠疫苗大量供应后的价格；
新冠疫苗的保护持续期（是否需要长期重复接种【如流感疫苗】）
产能释放和竞争格局变化情况
接种率普及比例
此外，还需考虑随着天气转暖，北半球发病下降，新冠压力减轻对市场短期博弈的影响。因此我们认为新冠疫苗板块弹性非常可观，但也伴随着高不确定性、高波动性，需要密切跟踪和快速反应。重点考虑关注新冠疫苗获批早，产能释放的上市企业（康希诺生物、智飞生物、康泰生物等）
疫情受益板块有没有机会？有，但需要将短期弹性逻辑转换为长期价值逻辑
预计随着气温上升和疫苗接种比例的提升，北半球疫情新增病例仍将持续下行。许多投资者关心，疫情需求受益的医疗品种还有没有投资机会？
我们认为，考虑到很多公司表观pe非常便宜（因为市场某种程度上认为新冠弹性利润存在不确定性），这部分标的依然有投资机会，但需要进一步的自下而上的甄别和把握。未来具备长期投资价值的疫情受益品种需要满足两个条件：
2021年业绩表现仍然要有较好持续性；
能将新冠抗疫业绩弹性转化为公司综合竞争力的提升，使公司长期的业务结构和产业竞争力获得提升，使短期业绩爆发预期变成长期利润提升预期。
#股票##价值投资日志[超话]#
日期：20210306
【总结】
医药配置比例经过2020年下半年的调整，整体处于标配状态，但持仓市值规模较疫情前扩张较大。因此机构投资者开始关注风格的切换和中小市值、细分行业优质公司，但是往往关注多于行动（切换的机会成本和资金规模限制）。
这一轮优质白马和核心资产的回调更多源于资金面和市场风格面的因素，基本面的变化并不大。春节前行情的主线思路是“高成长赛道/确定性溢价，放宽估值限制”，而近期市场更强调在估值与质地间平衡，同时强调业绩平稳增长能力,近期中等市值的细分赛道龙头关注度有所上升。
消费+院内恢复+疫苗可能会是医疗板块21年3条主线；继续重点提示消费医疗、院内恢复的机会，同疫苗板块的变化也值得紧密跟踪；
重点看好生长激素（长春高新、安科生物）、常规体外诊断（安图生物、迈瑞医疗、新产业、迈克生物）等，他们既有良好的长期成长预期；又有低基数恢复的21年业绩高增长表现；还有高性价比的估值水平。
近期密集路演的体会：
机构投资者开始关注风格的切换和中小市值、细分行业优质公司，但是往往关注多于行动，主要原因在于：
1、经过2020-2021公募基金规模的扩张，大量公募基金的规模扩张十分显著，大资金完成风格的切换和仓位的转移需要较长时间；
2、大家认为市场风格的切换也存在不确定性，进行切换付出成本的同时也有风险。
总体来看，这一轮优质白马和核心资产的回调更多源于资金面和市场风格面的因素，基本面的变化并不大。
从配置思路看，医药板块超配的巅峰是2020Q1，当前市场的医药配置比例经过2020年下半年的调整，整体处于标配状态，但持仓市值规模较疫情前扩张较大。医药基金持仓市值从20Q1的956亿跃升到20Q22018亿，20Q3、20Q4分别为2056亿、2105亿，略微增长；Q2-Q4非医药基金医药持仓市值分别为2311、21063239亿，。2020Q4医药行业持仓比例约为13.67%，Q4持仓比例较Q3下降约1pct。剔除医药基金后，2020Q4基金医药持仓比例约8.76%，较Q3提升约0.6pct。
3、投资者对估值变得严格：近期路演我们开始不断被问及“这类公司2018年值多少倍”“现在公司估值在历史PE的多少分位数”的问题。春节前行情的主线思路是“高成长赛道/确定性溢价，放宽估值限制”，而近期市场更强调在估值与质地间平衡，同时强调业绩平稳增长能力，对标的的要求包括：
合理的估值水平，至少应该具备快速消化估值的能力；
疫情退坡环境下依然拥有良好的成长力
医保控费压力小，至少不能马上面临主要品种集采/谈判大幅降价的压力
Q1/21年全年的业绩确定性很好，22、23年成长也不错
在这种环境下，近期中等市值的细分赛道龙头关注度有所上升。
医疗板块：消费+院内恢复+疫苗可能会是重点
我们延续2021年度策略观点，继续重点提示消费医疗、院内恢复的机会，同疫苗板块的变化也值得紧密跟踪：
消费医疗：重点推荐生长激素，继续看好连锁专科医疗、医美、消费型医疗器械等
近期消费医疗板块部分高估值品种（如连锁医疗、医美、角膜接触镜等）的出现了幅度不小调整，我们认为这种调整更多只是估值和市场交易上的回归，消费医疗行业的一些属性决定了这些企业在2021、2022年拥有扎实的业绩表现和长期成长预期，调整完成后依然会是21年医疗板块强势品种：
to C市场长期增长稳固，现金流可观。
基本不需要考虑疫情需求退坡的影响；
医保政策的影响不大，不会被医保控费压制；
有品牌和销售壁垒，竞争格局普遍较好。
尤其推荐关注的是生长激素板块（长春高新、安科生物），行业竞争格局良好（两家上市公司占据85%以上市场）、行业增长有力，长期空间充足（存量用药人群百万人以上）除了上述优点，还有：
非常有竞争力的估值（40~45X PE)
低基数后的强恢复逻辑（2021年新患加速恢复、剂型升级）
除了生长激素板块，连锁专科医疗、医美、消费型医疗器械等板块的长期成长价值和确定性依然突出，业绩好，赛道好，它们在估值以外风险实在是太小了。
院内恢复：重点看好常规IVD特别是化学发光，高值耗材领域偏好搞增速特色品种
如果将院内诊疗板块和消费医疗相比，明显的不足之处是：这一板块的大部分品种成长还是依赖于医保资金支持和院内正常诊疗的开展。因此，在评估标的的投资机会时，难免要考虑到医保降价控费的风险性因素，需要具体问题具体分析，不能一概而论。但这一板块相较于消费医疗的优点也同样突出：
很多企业20年的受到的影响比较大，低基数高增长，当前市场的趋势性是很强的，高表观增速下极大概率会带来市场关注度的提升，也很容易产生新的提估值逻辑；
估值有性价比的品种多，20年的冠脉支架集采导致部分投资者对院内诊疗板块的增速前景有政策性悲观情绪，估值也有可观回调，实际上中国医疗器械医疗设备市场仍然处于高速发展期，不仅国产替代大有可为，新冠疫情实质上加速了出海逻辑的兑现。很多优质品种的未来成长能力很有可能强于预期。
品种上重点推荐常规IVD品种，特别是化学发光板块（安图生物、迈瑞医疗、新产业、艾德生物、迈克生物、浩欧博等），主要原因在于：
估值有竞争力；
常规IVD市场去年基数低，医院正常诊疗恢复稳健，2021Q1和全年增速好；
检验和影像板块是医院盈利中心，政策风险避风港价值较强，不容易被医保控费和DRGS政策影响（尽管市场有担忧情绪，但我们有充分信心相关企业业绩能证明其避险价值）
除了常规IVD板块，高值耗材领域重点看好有特色、增速快、集中带量采购和控费风险小的品种，如灌流器和血液净化（健帆生物）、内窥镜耗材（南微医学）、外周血管耗材（心脉医疗）、 电生理（惠泰医疗）等
新冠疫苗板块怎么看？弹性大但把握难度也较大，需要密切跟踪
我们没有将疫苗板块与一般的疫情需求受益品种放在一起讨论，根本原因在于其自身复杂性：
疫苗企业既有常规品种，又有新冠疫苗这个大弹性品种；前者决定了疫苗板块投资的安全边际，后者决定了疫苗投资的弹性。
新冠检测试剂、消毒产品和医疗防护等已经有了比较充分的业绩体现，而疫苗在前期研发进程长，目前多个品种已经上市，但利润弹性尚未体现；
我们认为要使新冠疫情得到有效控制，疫苗大规模接种是最重要的先决条件；庞大的接种量意味着巨大的弹性，尚未被市场所充分预期。但新冠疫苗在投资上的把握也存在一定难度，主要在于四个关键参数尚未完全明确：
新冠疫苗大量供应后的价格；
新冠疫苗的保护持续期（是否需要长期重复接种【如流感疫苗】）
产能释放和竞争格局变化情况
接种率普及比例
此外，还需考虑随着天气转暖，北半球发病下降，新冠压力减轻对市场短期博弈的影响。因此我们认为新冠疫苗板块弹性非常可观，但也伴随着高不确定性、高波动性，需要密切跟踪和快速反应。重点考虑关注新冠疫苗获批早，产能释放的上市企业（康希诺生物、智飞生物、康泰生物等）
疫情受益板块有没有机会？有，但需要将短期弹性逻辑转换为长期价值逻辑
预计随着气温上升和疫苗接种比例的提升，北半球疫情新增病例仍将持续下行。许多投资者关心，疫情需求受益的医疗品种还有没有投资机会？
我们认为，考虑到很多公司表观pe非常便宜（因为市场某种程度上认为新冠弹性利润存在不确定性），这部分标的依然有投资机会，但需要进一步的自下而上的甄别和把握。未来具备长期投资价值的疫情受益品种需要满足两个条件：
2021年业绩表现仍然要有较好持续性；
能将新冠抗疫业绩弹性转化为公司综合竞争力的提升，使公司长期的业务结构和产业竞争力获得提升，使短期业绩爆发预期变成长期利润提升预期。
#股票##价值投资日志[超话]#
#深圳楼市# 接下来怎么走，很多朋友非常担心，今天谈谈对今年深圳楼市的一些基本判断：
1、首先，目前的形势是：中介机构早已经按指导价挂牌，越来越多的银行宣布，二手房贷按照指导价评估放款，而且很关键的，经营贷也有按指导价评估放款的倾向，这个影响就深远了。
2、最关键还是银行，银行在二手房贷，甚至经营贷上跟进指导价，意味着这次二手房指导价达成了最核心的目的：楼市去杠杆，或者说楼市金融紧缩。
3、整体而言，今年深圳楼市偏稳，决定楼市短期走势的是政策和货币两大条件。
为何总在2020年初，敢于斩钉截铁的预判：2020年深圳房价必涨，最大忠告就是买房。因为当时已能够看出，2020年楼市政策、货币都是有利于楼市的。
2021年呢？很显然，楼市政策在紧缩，二手房指导价也意味着楼市货币在紧缩，这两项对短期走势是不利的。所以短期肯定没有大行情、没有牛市了。问题只在于调整多久，幅度多大而已。政策的目的就是稳楼市，这次效果预计不错。
4、是不是今年的深圳楼市就完全没有机会，接下来就是下跌了呢？答案是不一定。
因为政策和货币决定短期，往往在3个月到一年内占据主导，但逐渐会让位于其他中长期因素，如宏观环境、楼市基本面。
今年的宏观环境很复杂，全球经济复苏、通胀预期、流动性拐点的交织，深圳楼市基本面又极强。都会不断影响楼市。比如说通胀预期。最近几个月，石油石化，铜、铝、纸、塑料等都在悄悄上涨，这种情况如果持续，会激发人们买房抗通胀的需求。另外，深圳人多地少的基本面也没有改变。
3个月后，也就是下半年深圳楼市可能逐渐又会面临变局！可能出现一些结构性的机会，所以不宜过度看空，稳定是大方向。
而且，即使是短期影响，光看整体没啥意义。要分量价两方面分析，要具体片区、具体产品类型、甚至具体楼盘具体分析，今年楼市分化可能会很严重。
5、深圳楼市往往是房价易涨难跌，调整首先会表现在二手成交量暴跌。
指导价会从三个方面降低二手成交。第一方面，买卖二手房的首付提高，会将一些支付能力不够的购房者挤压出去。第二方面，中介机构不允许发布超过指导价的价格，会造成买卖双方的信息不对称，不利于成交的顺畅。第三方面，新政出台后，买卖双方必然会陷入短期的观望。
6、在房价方面，二手成交暴跌的过程中，不排除有少部分业主降价以求成交，不过淘哥不觉得会是普遍现象，暴跌也不至于。
根据过去经验，房价实质下跌，往往需要在政策高压下，半年甚至一年以上的成交极度低迷。
这一波二手房市场成交低迷，先看3个月，3个月后，首先要密切观察银行在二手房贷、经营贷上的紧缩力度是否持续（因为流动性不转急弯，预期会持续3-6个月）。
其次要看全球经济复苏、通胀预期和流动性拐点的情况。记住，楼市不在真空中，要跳脱楼市来看才看的全面。
如果这些因素都有利，我认为对于优质物业，就应该结束观望，果断入市。在此过程中要记住一点，深圳的自住需求、创富能力都是很强大的，城市发展和城市价值提升也很迅速。
7、二手房走势还要看资本市场情况，如果美股、比特币、A股、港股等市场，类似近期这种调整持续，彻底进入熊市。那么很多在资本市场厮杀，去年以来赚了大钱的资金会流出，进入楼市沉淀。
这种现象之所以去年没有大规模发生，是因为热钱天生逐利，去年资本市场机会很多，抱团股、比特币等都暴涨，收益率比楼市高多了。一旦股市持续动荡，很多热钱就会撤退，进入楼市保值、消费。
近期身边多位资本市场的大鳄朋友已经明确表达了这种想法，这其实在过去也发生过：2015年年中股灾之后，下半年深圳楼市继续上扬，尤其是豪宅。
8、今年看好哪一类产品？相对而言，依然谨慎看好深圳核心区域、热点区域的学位房、豪宅。
一方面，优质学位房需求很刚性，供不应求，调控同时打击供需双方，供不应求难以改变。
另一方面，指导价本质是去杠杆，但是豪宅的客户是有钱人，不但资金充裕，而且融资手段众多。豪宅一次性付款的并不罕见，去杠杆对他们影响相对比较少。去年以来，资本市场上涨、深圳经济的迅速复苏，其实催生了大批有钱人，从深圳豪车市场的火爆可见一斑。这些人是豪宅潜在客户。
相比之下，刚需受指导价影响其实更大些，毕竟资金紧巴巴的，六个钱包凑，提高首付后可能就真买不起了。
9、2021年看好哪些区域？
在楼市调整期，市场会更关注现实价值、自住价值、确定性和流动性，钟爱中心城区，热点片区。
而纯概念炒作，偏远，居住型不强的，表现会弱一些。购买力会向“优质优价”集中、从边缘向中心集中。
因此，和很多人不同的是，淘哥依然看好福田、南山、前海，宝安等中西部楼市的表现。并不会因为指导价而抛弃西部。
买房的本质应该买成长性，兼顾现实性。西部楼市的现实价值高、成长性很强，时间能消化暂时的泡沫。
10、2021最大的机会还是在于新房市场。
非常明显，指导价后，最有利的其实依然是新房市场。因为买房需求在二手房市场得不到充分满足之后，会转移到新房市场。淘哥预计今年新房还是会继续火热。
现在新房摇号规则在变化，有利于那些10年无房产转让记录、有娃的深户家庭。而对于那些无房未婚无娃的年轻深户，竞争力急剧下降。这对很多年轻人，以及想用子女名额打新的改善型家庭，其实是不利消息。
可以说，新房打新是挤独木桥，很难中签。怎么办？
我的答案是：积分高的去打，积分低的必须学会捡漏！——买热点片区在售新盘，但是一定要挑好货。 https://t.cn/8FASVYG
1、首先，目前的形势是：中介机构早已经按指导价挂牌，越来越多的银行宣布，二手房贷按照指导价评估放款，而且很关键的，经营贷也有按指导价评估放款的倾向，这个影响就深远了。
2、最关键还是银行，银行在二手房贷，甚至经营贷上跟进指导价，意味着这次二手房指导价达成了最核心的目的：楼市去杠杆，或者说楼市金融紧缩。
3、整体而言，今年深圳楼市偏稳，决定楼市短期走势的是政策和货币两大条件。
为何总在2020年初，敢于斩钉截铁的预判：2020年深圳房价必涨，最大忠告就是买房。因为当时已能够看出，2020年楼市政策、货币都是有利于楼市的。
2021年呢？很显然，楼市政策在紧缩，二手房指导价也意味着楼市货币在紧缩，这两项对短期走势是不利的。所以短期肯定没有大行情、没有牛市了。问题只在于调整多久，幅度多大而已。政策的目的就是稳楼市，这次效果预计不错。
4、是不是今年的深圳楼市就完全没有机会，接下来就是下跌了呢？答案是不一定。
因为政策和货币决定短期，往往在3个月到一年内占据主导，但逐渐会让位于其他中长期因素，如宏观环境、楼市基本面。
今年的宏观环境很复杂，全球经济复苏、通胀预期、流动性拐点的交织，深圳楼市基本面又极强。都会不断影响楼市。比如说通胀预期。最近几个月，石油石化，铜、铝、纸、塑料等都在悄悄上涨，这种情况如果持续，会激发人们买房抗通胀的需求。另外，深圳人多地少的基本面也没有改变。
3个月后，也就是下半年深圳楼市可能逐渐又会面临变局！可能出现一些结构性的机会，所以不宜过度看空，稳定是大方向。
而且，即使是短期影响，光看整体没啥意义。要分量价两方面分析，要具体片区、具体产品类型、甚至具体楼盘具体分析，今年楼市分化可能会很严重。
5、深圳楼市往往是房价易涨难跌，调整首先会表现在二手成交量暴跌。
指导价会从三个方面降低二手成交。第一方面，买卖二手房的首付提高，会将一些支付能力不够的购房者挤压出去。第二方面，中介机构不允许发布超过指导价的价格，会造成买卖双方的信息不对称，不利于成交的顺畅。第三方面，新政出台后，买卖双方必然会陷入短期的观望。
6、在房价方面，二手成交暴跌的过程中，不排除有少部分业主降价以求成交，不过淘哥不觉得会是普遍现象，暴跌也不至于。
根据过去经验，房价实质下跌，往往需要在政策高压下，半年甚至一年以上的成交极度低迷。
这一波二手房市场成交低迷，先看3个月，3个月后，首先要密切观察银行在二手房贷、经营贷上的紧缩力度是否持续（因为流动性不转急弯，预期会持续3-6个月）。
其次要看全球经济复苏、通胀预期和流动性拐点的情况。记住，楼市不在真空中，要跳脱楼市来看才看的全面。
如果这些因素都有利，我认为对于优质物业，就应该结束观望，果断入市。在此过程中要记住一点，深圳的自住需求、创富能力都是很强大的，城市发展和城市价值提升也很迅速。
7、二手房走势还要看资本市场情况，如果美股、比特币、A股、港股等市场，类似近期这种调整持续，彻底进入熊市。那么很多在资本市场厮杀，去年以来赚了大钱的资金会流出，进入楼市沉淀。
这种现象之所以去年没有大规模发生，是因为热钱天生逐利，去年资本市场机会很多，抱团股、比特币等都暴涨，收益率比楼市高多了。一旦股市持续动荡，很多热钱就会撤退，进入楼市保值、消费。
近期身边多位资本市场的大鳄朋友已经明确表达了这种想法，这其实在过去也发生过：2015年年中股灾之后，下半年深圳楼市继续上扬，尤其是豪宅。
8、今年看好哪一类产品？相对而言，依然谨慎看好深圳核心区域、热点区域的学位房、豪宅。
一方面，优质学位房需求很刚性，供不应求，调控同时打击供需双方，供不应求难以改变。
另一方面，指导价本质是去杠杆，但是豪宅的客户是有钱人，不但资金充裕，而且融资手段众多。豪宅一次性付款的并不罕见，去杠杆对他们影响相对比较少。去年以来，资本市场上涨、深圳经济的迅速复苏，其实催生了大批有钱人，从深圳豪车市场的火爆可见一斑。这些人是豪宅潜在客户。
相比之下，刚需受指导价影响其实更大些，毕竟资金紧巴巴的，六个钱包凑，提高首付后可能就真买不起了。
9、2021年看好哪些区域？
在楼市调整期，市场会更关注现实价值、自住价值、确定性和流动性，钟爱中心城区，热点片区。
而纯概念炒作，偏远，居住型不强的，表现会弱一些。购买力会向“优质优价”集中、从边缘向中心集中。
因此，和很多人不同的是，淘哥依然看好福田、南山、前海，宝安等中西部楼市的表现。并不会因为指导价而抛弃西部。
买房的本质应该买成长性，兼顾现实性。西部楼市的现实价值高、成长性很强，时间能消化暂时的泡沫。
10、2021最大的机会还是在于新房市场。
非常明显，指导价后，最有利的其实依然是新房市场。因为买房需求在二手房市场得不到充分满足之后，会转移到新房市场。淘哥预计今年新房还是会继续火热。
现在新房摇号规则在变化，有利于那些10年无房产转让记录、有娃的深户家庭。而对于那些无房未婚无娃的年轻深户，竞争力急剧下降。这对很多年轻人，以及想用子女名额打新的改善型家庭，其实是不利消息。
可以说，新房打新是挤独木桥，很难中签。怎么办？
我的答案是：积分高的去打，积分低的必须学会捡漏！——买热点片区在售新盘，但是一定要挑好货。 https://t.cn/8FASVYG
#听医生说# “月亮的孩子”“玻璃人”“瓷娃娃”“蝴蝶宝贝”这些好听的名字背后，其实对应的是白化病、血友病、成骨不全症、大疱性表皮松懈症。是被称之为“罕见病”的一类疾病。
什么是罕见病?
罕见病又称“孤儿病”，发病率低，但是病种很多。是指患病率低于五十万分之一，或新生儿发病率低于万分之一的疾病。
罕见病患者，大多数有多脏器功能受累，特别是呼吸、循环和神经系统。他们由于自身抵抗力弱，生活需要照料，更容易被感染。而感染后对呼吸系统影响最大，同时也会波及心脏等其他系统，导致原发疾病的恶化。尤其对遗传代谢性疾病，重要脏器受累的罕见病威胁更大。
罕见病不罕见
目前，国际确认的罕见病有7000多种，例如白血病、“瓷娃娃”、“渐冻症”，但还有很多鲜为人知的罕见病。
研究显示，80%以上的罕见病由遗传因素导致，50%在出生或儿童期发病。一旦配偶双方存在相同缺陷基因，下一代就有可能患罕见病。
罕见病确诊难
罕见病患者的平均确诊时间长达5年，哪怕是在医疗保健体系较为发达的国家也不例外，无数家庭辗转于复杂的医疗系统，却屡被误诊。
罕见病涉及血液、骨科、神经、肾脏、呼吸、皮肤等多个学科，临床医师普遍缺乏罕见病的专业知识。
每种罕见病都不太一样，都有诊断上的难处。高误诊、高漏诊、用药难，是罕见病患者共同面对的难题。
罕见病的防治
对于罕见病的防治，要做到早发现、早诊断、能治疗、能有药。
罕见病中绝大部分是遗传性疾病。要从根本上防止和减少罕见病的发生，必须构建全国新生儿疾病筛查的网络，健全孕前产前检查和疾病筛查制度，努力降低包括罕见病在内的新生儿出生缺陷的发生率。
现在，罕见病得到了更多人的重视，但少数人的力量是有限的，依然需要社会各界的努力才能为罕见病患者带来曙光。
什么是罕见病?
罕见病又称“孤儿病”，发病率低，但是病种很多。是指患病率低于五十万分之一，或新生儿发病率低于万分之一的疾病。
罕见病患者，大多数有多脏器功能受累，特别是呼吸、循环和神经系统。他们由于自身抵抗力弱，生活需要照料，更容易被感染。而感染后对呼吸系统影响最大，同时也会波及心脏等其他系统，导致原发疾病的恶化。尤其对遗传代谢性疾病，重要脏器受累的罕见病威胁更大。
罕见病不罕见
目前，国际确认的罕见病有7000多种，例如白血病、“瓷娃娃”、“渐冻症”，但还有很多鲜为人知的罕见病。
研究显示，80%以上的罕见病由遗传因素导致，50%在出生或儿童期发病。一旦配偶双方存在相同缺陷基因，下一代就有可能患罕见病。
罕见病确诊难
罕见病患者的平均确诊时间长达5年，哪怕是在医疗保健体系较为发达的国家也不例外，无数家庭辗转于复杂的医疗系统，却屡被误诊。
罕见病涉及血液、骨科、神经、肾脏、呼吸、皮肤等多个学科，临床医师普遍缺乏罕见病的专业知识。
每种罕见病都不太一样，都有诊断上的难处。高误诊、高漏诊、用药难，是罕见病患者共同面对的难题。
罕见病的防治
对于罕见病的防治，要做到早发现、早诊断、能治疗、能有药。
罕见病中绝大部分是遗传性疾病。要从根本上防止和减少罕见病的发生，必须构建全国新生儿疾病筛查的网络，健全孕前产前检查和疾病筛查制度，努力降低包括罕见病在内的新生儿出生缺陷的发生率。
现在，罕见病得到了更多人的重视，但少数人的力量是有限的，依然需要社会各界的努力才能为罕见病患者带来曙光。
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