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#深圳楼市# 接下来怎么走,很多朋友非常担心,今天谈谈对今年深圳楼市的一些基本判断:
1、首先,目前的形势是:中介机构早已经按指导价挂牌,越来越多的银行宣布,二手房贷按照指导价评估放款,而且很关键的,经营贷也有按指导价评估放款的倾向,这个影响就深远了。
2、最关键还是银行,银行在二手房贷,甚至经营贷上跟进指导价,意味着这次二手房指导价达成了最核心的目的:楼市去杠杆,或者说楼市金融紧缩。
3、整体而言,今年深圳楼市偏稳,决定楼市短期走势的是政策和货币两大条件。
为何总在2020年初,敢于斩钉截铁的预判:2020年深圳房价必涨,最大忠告就是买房。因为当时已能够看出,2020年楼市政策、货币都是有利于楼市的。
2021年呢?很显然,楼市政策在紧缩,二手房指导价也意味着楼市货币在紧缩,这两项对短期走势是不利的。所以短期肯定没有大行情、没有牛市了。问题只在于调整多久,幅度多大而已。政策的目的就是稳楼市,这次效果预计不错。
4、是不是今年的深圳楼市就完全没有机会,接下来就是下跌了呢?答案是不一定。
因为政策和货币决定短期,往往在3个月到一年内占据主导,但逐渐会让位于其他中长期因素,如宏观环境、楼市基本面。
今年的宏观环境很复杂,全球经济复苏、通胀预期、流动性拐点的交织,深圳楼市基本面又极强。都会不断影响楼市。比如说通胀预期。最近几个月,石油石化,铜、铝、纸、塑料等都在悄悄上涨,这种情况如果持续,会激发人们买房抗通胀的需求。另外,深圳人多地少的基本面也没有改变。
3个月后,也就是下半年深圳楼市可能逐渐又会面临变局!可能出现一些结构性的机会,所以不宜过度看空,稳定是大方向。
而且,即使是短期影响,光看整体没啥意义。要分量价两方面分析,要具体片区、具体产品类型、甚至具体楼盘具体分析,今年楼市分化可能会很严重。
5、深圳楼市往往是房价易涨难跌,调整首先会表现在二手成交量暴跌。
指导价会从三个方面降低二手成交。第一方面,买卖二手房的首付提高,会将一些支付能力不够的购房者挤压出去。第二方面,中介机构不允许发布超过指导价的价格,会造成买卖双方的信息不对称,不利于成交的顺畅。第三方面,新政出台后,买卖双方必然会陷入短期的观望。
6、在房价方面,二手成交暴跌的过程中,不排除有少部分业主降价以求成交,不过淘哥不觉得会是普遍现象,暴跌也不至于。
根据过去经验,房价实质下跌,往往需要在政策高压下,半年甚至一年以上的成交极度低迷。
这一波二手房市场成交低迷,先看3个月,3个月后,首先要密切观察银行在二手房贷、经营贷上的紧缩力度是否持续(因为流动性不转急弯,预期会持续3-6个月)。
其次要看全球经济复苏、通胀预期和流动性拐点的情况。记住,楼市不在真空中,要跳脱楼市来看才看的全面。
如果这些因素都有利,我认为对于优质物业,就应该结束观望,果断入市。在此过程中要记住一点,深圳的自住需求、创富能力都是很强大的,城市发展和城市价值提升也很迅速。
7、二手房走势还要看资本市场情况,如果美股、比特币、A股、港股等市场,类似近期这种调整持续,彻底进入熊市。那么很多在资本市场厮杀,去年以来赚了大钱的资金会流出,进入楼市沉淀。
这种现象之所以去年没有大规模发生,是因为热钱天生逐利,去年资本市场机会很多,抱团股、比特币等都暴涨,收益率比楼市高多了。一旦股市持续动荡,很多热钱就会撤退,进入楼市保值、消费。
近期身边多位资本市场的大鳄朋友已经明确表达了这种想法,这其实在过去也发生过:2015年年中股灾之后,下半年深圳楼市继续上扬,尤其是豪宅。
8、今年看好哪一类产品?相对而言,依然谨慎看好深圳核心区域、热点区域的学位房、豪宅。
一方面,优质学位房需求很刚性,供不应求,调控同时打击供需双方,供不应求难以改变。
另一方面,指导价本质是去杠杆,但是豪宅的客户是有钱人,不但资金充裕,而且融资手段众多。豪宅一次性付款的并不罕见,去杠杆对他们影响相对比较少。去年以来,资本市场上涨、深圳经济的迅速复苏,其实催生了大批有钱人,从深圳豪车市场的火爆可见一斑。这些人是豪宅潜在客户。
相比之下,刚需受指导价影响其实更大些,毕竟资金紧巴巴的,六个钱包凑,提高首付后可能就真买不起了。
9、2021年看好哪些区域?
在楼市调整期,市场会更关注现实价值、自住价值、确定性和流动性,钟爱中心城区,热点片区。
而纯概念炒作,偏远,居住型不强的,表现会弱一些。购买力会向“优质优价”集中、从边缘向中心集中。
因此,和很多人不同的是,淘哥依然看好福田、南山、前海,宝安等中西部楼市的表现。并不会因为指导价而抛弃西部。
买房的本质应该买成长性,兼顾现实性。西部楼市的现实价值高、成长性很强,时间能消化暂时的泡沫。
10、2021最大的机会还是在于新房市场。
非常明显,指导价后,最有利的其实依然是新房市场。因为买房需求在二手房市场得不到充分满足之后,会转移到新房市场。淘哥预计今年新房还是会继续火热。
现在新房摇号规则在变化,有利于那些10年无房产转让记录、有娃的深户家庭。而对于那些无房未婚无娃的年轻深户,竞争力急剧下降。这对很多年轻人,以及想用子女名额打新的改善型家庭,其实是不利消息。
可以说,新房打新是挤独木桥,很难中签。怎么办?
我的答案是:积分高的去打,积分低的必须学会捡漏!——买热点片区在售新盘,但是一定要挑好货。 https://t.cn/8FASVYG
1、首先,目前的形势是:中介机构早已经按指导价挂牌,越来越多的银行宣布,二手房贷按照指导价评估放款,而且很关键的,经营贷也有按指导价评估放款的倾向,这个影响就深远了。
2、最关键还是银行,银行在二手房贷,甚至经营贷上跟进指导价,意味着这次二手房指导价达成了最核心的目的:楼市去杠杆,或者说楼市金融紧缩。
3、整体而言,今年深圳楼市偏稳,决定楼市短期走势的是政策和货币两大条件。
为何总在2020年初,敢于斩钉截铁的预判:2020年深圳房价必涨,最大忠告就是买房。因为当时已能够看出,2020年楼市政策、货币都是有利于楼市的。
2021年呢?很显然,楼市政策在紧缩,二手房指导价也意味着楼市货币在紧缩,这两项对短期走势是不利的。所以短期肯定没有大行情、没有牛市了。问题只在于调整多久,幅度多大而已。政策的目的就是稳楼市,这次效果预计不错。
4、是不是今年的深圳楼市就完全没有机会,接下来就是下跌了呢?答案是不一定。
因为政策和货币决定短期,往往在3个月到一年内占据主导,但逐渐会让位于其他中长期因素,如宏观环境、楼市基本面。
今年的宏观环境很复杂,全球经济复苏、通胀预期、流动性拐点的交织,深圳楼市基本面又极强。都会不断影响楼市。比如说通胀预期。最近几个月,石油石化,铜、铝、纸、塑料等都在悄悄上涨,这种情况如果持续,会激发人们买房抗通胀的需求。另外,深圳人多地少的基本面也没有改变。
3个月后,也就是下半年深圳楼市可能逐渐又会面临变局!可能出现一些结构性的机会,所以不宜过度看空,稳定是大方向。
而且,即使是短期影响,光看整体没啥意义。要分量价两方面分析,要具体片区、具体产品类型、甚至具体楼盘具体分析,今年楼市分化可能会很严重。
5、深圳楼市往往是房价易涨难跌,调整首先会表现在二手成交量暴跌。
指导价会从三个方面降低二手成交。第一方面,买卖二手房的首付提高,会将一些支付能力不够的购房者挤压出去。第二方面,中介机构不允许发布超过指导价的价格,会造成买卖双方的信息不对称,不利于成交的顺畅。第三方面,新政出台后,买卖双方必然会陷入短期的观望。
6、在房价方面,二手成交暴跌的过程中,不排除有少部分业主降价以求成交,不过淘哥不觉得会是普遍现象,暴跌也不至于。
根据过去经验,房价实质下跌,往往需要在政策高压下,半年甚至一年以上的成交极度低迷。
这一波二手房市场成交低迷,先看3个月,3个月后,首先要密切观察银行在二手房贷、经营贷上的紧缩力度是否持续(因为流动性不转急弯,预期会持续3-6个月)。
其次要看全球经济复苏、通胀预期和流动性拐点的情况。记住,楼市不在真空中,要跳脱楼市来看才看的全面。
如果这些因素都有利,我认为对于优质物业,就应该结束观望,果断入市。在此过程中要记住一点,深圳的自住需求、创富能力都是很强大的,城市发展和城市价值提升也很迅速。
7、二手房走势还要看资本市场情况,如果美股、比特币、A股、港股等市场,类似近期这种调整持续,彻底进入熊市。那么很多在资本市场厮杀,去年以来赚了大钱的资金会流出,进入楼市沉淀。
这种现象之所以去年没有大规模发生,是因为热钱天生逐利,去年资本市场机会很多,抱团股、比特币等都暴涨,收益率比楼市高多了。一旦股市持续动荡,很多热钱就会撤退,进入楼市保值、消费。
近期身边多位资本市场的大鳄朋友已经明确表达了这种想法,这其实在过去也发生过:2015年年中股灾之后,下半年深圳楼市继续上扬,尤其是豪宅。
8、今年看好哪一类产品?相对而言,依然谨慎看好深圳核心区域、热点区域的学位房、豪宅。
一方面,优质学位房需求很刚性,供不应求,调控同时打击供需双方,供不应求难以改变。
另一方面,指导价本质是去杠杆,但是豪宅的客户是有钱人,不但资金充裕,而且融资手段众多。豪宅一次性付款的并不罕见,去杠杆对他们影响相对比较少。去年以来,资本市场上涨、深圳经济的迅速复苏,其实催生了大批有钱人,从深圳豪车市场的火爆可见一斑。这些人是豪宅潜在客户。
相比之下,刚需受指导价影响其实更大些,毕竟资金紧巴巴的,六个钱包凑,提高首付后可能就真买不起了。
9、2021年看好哪些区域?
在楼市调整期,市场会更关注现实价值、自住价值、确定性和流动性,钟爱中心城区,热点片区。
而纯概念炒作,偏远,居住型不强的,表现会弱一些。购买力会向“优质优价”集中、从边缘向中心集中。
因此,和很多人不同的是,淘哥依然看好福田、南山、前海,宝安等中西部楼市的表现。并不会因为指导价而抛弃西部。
买房的本质应该买成长性,兼顾现实性。西部楼市的现实价值高、成长性很强,时间能消化暂时的泡沫。
10、2021最大的机会还是在于新房市场。
非常明显,指导价后,最有利的其实依然是新房市场。因为买房需求在二手房市场得不到充分满足之后,会转移到新房市场。淘哥预计今年新房还是会继续火热。
现在新房摇号规则在变化,有利于那些10年无房产转让记录、有娃的深户家庭。而对于那些无房未婚无娃的年轻深户,竞争力急剧下降。这对很多年轻人,以及想用子女名额打新的改善型家庭,其实是不利消息。
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