讲述俄罗斯早期电话的前世今生
1901年，身为19世纪俄罗斯成功商人的尼古拉·布格罗夫（Nikolay Bugrov）在自己位于下诺夫哥罗德的办公室安装了首部电话。作家马克西姆·高尔基（Maxim Gorky）回忆道，布格罗夫心怀敬畏地告诉他：“我问科学家：‘电意味着什么？’他们说，电是一种动力，但其来源尚不清楚。连科学家们都不知道！我手下有一名员工，他受过良好教育，但是直到今天，在拿起电话之前，他都会在胸口划十字，而通话之后总是用肥皂洗手！”
难怪俄罗斯农民会这样对待新技术。1879年，在亚历山大·格雷厄姆·贝尔（Alexander Graham Bell）获得发明专利3年后，俄罗斯实现了电话的首次通话。最早的电话公司于1882年出现俄罗斯。相比之下，在1882-1886年，俄罗斯人口中男性的识字率仅有16.2%（而女性的识字率更是低至2.6%）。由于深受宗教和迷信的影响，俄罗斯农民很快将电话归为“另一个世界”的东西。不过，话说回来，农民也是俄罗斯最后接触到电话的人。最初的电话线由上流社会成员首先使用。
俄罗斯首部电话总机于1882年安装完场
俄罗斯首条电话线由外国人铺设。1881年，英国亚历山大·贝尔（Alexander Bell）的公司签订了一份为期20年的特许权协议，负责在圣彼得堡、莫斯科、敖德萨、华沙和里加等城市铺设电话线。俄罗斯首部电话总机于1882年在圣彼得堡涅夫斯基大街26号的高楼上安装完成。楼高5层，足以安装电话电线杆，因此这条电话线以最便宜且最快速的方式在屋顶上铺设而成。同样，莫斯科的首个电话站位于19世纪莫斯科的豪华街道——库兹涅茨基桥12号的波波夫大厦内，那里到处都是精品店和高档公寓。
莫斯科首批26位电话用户都很富有。贝尔公司每年对其收取250卢布的电话安装和维护费用，这在当时是一笔不小的数目。那时，85卢布可以买到最昂贵的皮大衣，而100卢布甚至可以买到一间非常舒适的农舍。因此，商人、保险公司、铁路董事会等成为俄罗斯首都的首批电话用户。到1882年底时，圣彼得堡的电话用户人数已达到246位。
早期的电话机非常重，大约有8公斤。通话的时候，必须俯身到电话机的控制面板上，然后将听筒放到耳边才能听到对方的声音。因此，如果一方讲话时，通话的另一方必须保持沉默。起初，这种情况非常令人困惑！不过，不久之后，由瑞典的爱立信公司生产的更为方便的电话机出现在俄罗斯，这种电话同时具有发送器和接收器，类似于我们今天更为熟悉的电话机，因此很快开始在俄罗斯各地占据主导地位，贝尔公司控制的5座主要城市除外。
贵族女性成为首批话务员
早期的电话没有拨号盘。通话时，需要拿起听筒，转动磁电机（发电机）手柄以产生交流电，信号随后会到达话务站，由话务员接听电话，然后呼叫受话方。最早的电话总机由“话务小姐”手动操作，也就是未婚的贵族女性。
19世纪末的俄罗斯，对电话小姐的要求是：18-25岁，身高不少于165厘米（5'4”），并且受过良好的教育。考虑到当时俄罗斯除贵族阶层之外尚无女性接受教育的事实，大多数话务小姐是来自贫困家庭的年轻贵妇以及一些贵族少女学院的毕业生（在莫斯科有4所这样的学院，而在圣彼得堡有10所）。她们待人有礼，有耐心，会说外语（这很重要，因为俄罗斯首批电话用户中有很大一部分是外国人）。
接线员会接听电话，询问用户需要转接哪个号码，并通过用电线连接在其前面交换机上的插座来手动拨打电话。这项工作需要专心致志，而且很耗神，客户经常因为接线出错而发火。不过，这份工作的薪水很高，每月为30至40卢布。然而，工作时间同样令人难以忍受：平均每小时需要接打200个电话，每班工作时间为7-8小时（包括夜班），每周只能休息1天，只有工作2年后才能休假！1891年，圣彼得堡的《电气》（Electricity）杂志写道：“即使要经过重重考验才能被录取，但紧张的工作状态也常常迫使贫穷女性在一个半月后放弃工作。”
爱立信俄罗斯业务
1900年，贝尔公司的协议告一段落。该公司已与圣彼得堡的3800为客户和莫斯科的2900位客户建立了联系，但在1900年，这一业务被拉尔斯·爱立信（Lars Ericsson）收购，其安装电话所收取的费用仅为63卢布，因此迅速以其轻巧方便的电话占领了市场。到1910年时，俄罗斯已有15.5万电话用户，并且新的长途电话线也在不断建设中。
在俄罗斯，为爱立信带来财富的是生产小型便携式交换机。当时，俄罗斯许多地方政府都希望设立话务站，以将村庄与区域中心连接起来，因此爱立信开始生产体型更小、更便宜的交换机来满足这种需求。学校、医院、医疗室、兽医办公室、医生、农艺师、警察局等，当然还有各地区的富有精英人士，都成为其第一批客户。
虽然在1903年时，克里姆林宫安装了电话，位于皇村的皇宫侍从室也可以打电话，但沙皇尼古拉二世却很少使用电话。相比之下，他的皇后亚历山德拉·费奥多罗夫娜（Alexandra Fyodorovna）则为自己安装了三部电话，其中两部在她的房间，而另一部在儿童房。
1901年，身为19世纪俄罗斯成功商人的尼古拉·布格罗夫（Nikolay Bugrov）在自己位于下诺夫哥罗德的办公室安装了首部电话。作家马克西姆·高尔基（Maxim Gorky）回忆道，布格罗夫心怀敬畏地告诉他：“我问科学家：‘电意味着什么？’他们说，电是一种动力，但其来源尚不清楚。连科学家们都不知道！我手下有一名员工，他受过良好教育，但是直到今天，在拿起电话之前，他都会在胸口划十字，而通话之后总是用肥皂洗手！”
难怪俄罗斯农民会这样对待新技术。1879年，在亚历山大·格雷厄姆·贝尔（Alexander Graham Bell）获得发明专利3年后，俄罗斯实现了电话的首次通话。最早的电话公司于1882年出现俄罗斯。相比之下，在1882-1886年，俄罗斯人口中男性的识字率仅有16.2%（而女性的识字率更是低至2.6%）。由于深受宗教和迷信的影响，俄罗斯农民很快将电话归为“另一个世界”的东西。不过，话说回来，农民也是俄罗斯最后接触到电话的人。最初的电话线由上流社会成员首先使用。
俄罗斯首部电话总机于1882年安装完场
俄罗斯首条电话线由外国人铺设。1881年，英国亚历山大·贝尔（Alexander Bell）的公司签订了一份为期20年的特许权协议，负责在圣彼得堡、莫斯科、敖德萨、华沙和里加等城市铺设电话线。俄罗斯首部电话总机于1882年在圣彼得堡涅夫斯基大街26号的高楼上安装完成。楼高5层，足以安装电话电线杆，因此这条电话线以最便宜且最快速的方式在屋顶上铺设而成。同样，莫斯科的首个电话站位于19世纪莫斯科的豪华街道——库兹涅茨基桥12号的波波夫大厦内，那里到处都是精品店和高档公寓。
莫斯科首批26位电话用户都很富有。贝尔公司每年对其收取250卢布的电话安装和维护费用，这在当时是一笔不小的数目。那时，85卢布可以买到最昂贵的皮大衣，而100卢布甚至可以买到一间非常舒适的农舍。因此，商人、保险公司、铁路董事会等成为俄罗斯首都的首批电话用户。到1882年底时，圣彼得堡的电话用户人数已达到246位。
早期的电话机非常重，大约有8公斤。通话的时候，必须俯身到电话机的控制面板上，然后将听筒放到耳边才能听到对方的声音。因此，如果一方讲话时，通话的另一方必须保持沉默。起初，这种情况非常令人困惑！不过，不久之后，由瑞典的爱立信公司生产的更为方便的电话机出现在俄罗斯，这种电话同时具有发送器和接收器，类似于我们今天更为熟悉的电话机，因此很快开始在俄罗斯各地占据主导地位，贝尔公司控制的5座主要城市除外。
贵族女性成为首批话务员
早期的电话没有拨号盘。通话时，需要拿起听筒，转动磁电机（发电机）手柄以产生交流电，信号随后会到达话务站，由话务员接听电话，然后呼叫受话方。最早的电话总机由“话务小姐”手动操作，也就是未婚的贵族女性。
19世纪末的俄罗斯，对电话小姐的要求是：18-25岁，身高不少于165厘米（5'4”），并且受过良好的教育。考虑到当时俄罗斯除贵族阶层之外尚无女性接受教育的事实，大多数话务小姐是来自贫困家庭的年轻贵妇以及一些贵族少女学院的毕业生（在莫斯科有4所这样的学院，而在圣彼得堡有10所）。她们待人有礼，有耐心，会说外语（这很重要，因为俄罗斯首批电话用户中有很大一部分是外国人）。
接线员会接听电话，询问用户需要转接哪个号码，并通过用电线连接在其前面交换机上的插座来手动拨打电话。这项工作需要专心致志，而且很耗神，客户经常因为接线出错而发火。不过，这份工作的薪水很高，每月为30至40卢布。然而，工作时间同样令人难以忍受：平均每小时需要接打200个电话，每班工作时间为7-8小时（包括夜班），每周只能休息1天，只有工作2年后才能休假！1891年，圣彼得堡的《电气》（Electricity）杂志写道：“即使要经过重重考验才能被录取，但紧张的工作状态也常常迫使贫穷女性在一个半月后放弃工作。”
爱立信俄罗斯业务
1900年，贝尔公司的协议告一段落。该公司已与圣彼得堡的3800为客户和莫斯科的2900位客户建立了联系，但在1900年，这一业务被拉尔斯·爱立信（Lars Ericsson）收购，其安装电话所收取的费用仅为63卢布，因此迅速以其轻巧方便的电话占领了市场。到1910年时，俄罗斯已有15.5万电话用户，并且新的长途电话线也在不断建设中。
在俄罗斯，为爱立信带来财富的是生产小型便携式交换机。当时，俄罗斯许多地方政府都希望设立话务站，以将村庄与区域中心连接起来，因此爱立信开始生产体型更小、更便宜的交换机来满足这种需求。学校、医院、医疗室、兽医办公室、医生、农艺师、警察局等，当然还有各地区的富有精英人士，都成为其第一批客户。
虽然在1903年时，克里姆林宫安装了电话，位于皇村的皇宫侍从室也可以打电话，但沙皇尼古拉二世却很少使用电话。相比之下，他的皇后亚历山德拉·费奥多罗夫娜（Alexandra Fyodorovna）则为自己安装了三部电话，其中两部在她的房间，而另一部在儿童房。
一线热点城市密集发布租房新政
北京、上海、深圳等多个一线热点城市日前密集发布租房新政，旨在整顿住房租赁市场秩序，规范住房租赁市场行为，解决住房租赁领域存在的突出问题。业内人士指出，长租公寓类的企业在北京、上海等城市的市场份额占比已超过20%，如果计算普通二房东交易模式，当下市场，已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。在这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。
规范租赁市场秩序
2月5日，上海市住房和城乡建设管理委员会官网披露，为贯彻落实中央经济工作会议精神，进一步整顿住房租赁市场秩序，规范住房租赁市场行为，解决住房租赁领域存在的突出问题，经市政府同意，市住建委、市房管局、市发改委、市公安局、市市场监管局、市地方金融局、市司法局、市网信办、市城管执法局、上海银保监局等10部门印发了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（简称《实施意见》）。
《实施意见》从加强住房租赁市场主体管理、加强房源信息发布管理、加强住房租赁合同网签备案管理、加强住房租赁交易服务管理、加强住房租赁交易资金监管、加强租赁房屋安全管理、加强住房租赁公共服务平台建设、严厉打击住房租赁市场乱象和加强住房租赁管理制度保障9个方面做出了具体规定。
此前，北京、深圳相继出台租赁新政。其中，北京市规定，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月，收、付租金的周期应当匹配。住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。
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深圳市则要求，围绕全市住房租赁企业租赁资金监管面临的突出问题，明确相应的监管措施。对通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业收取承租人押金及周期租金总额超过4个月租金数额的部分资金，由银行进行监管或者由租赁企业提供相应价值的银行保函担保。
严控“租金贷”
值得注意的是，上述热点城市特别提到了“租金贷”的规范问题。其中，针对“租金贷”问题，深圳市特别指出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。金融机构发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。同时，规定住房租赁企业及其从业人员应当协助承租人将住房租赁资金存入专户，不得通过其他的银行账户或者第三方支付平台收取承租人押金及租金。
北京市多举措控制“租金贷”去向、缩短预收租金周期，限制企业“资金池”。行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
据中国证券报报道，诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对此表示，租户的租金先存入监管账户，再由监管机构付给住房租赁经营机构，同时严控“租金贷”业务，这对租赁行业的发展影响很大。租户的租金直接进入租赁机构，设置资金监管账户，一方面减少了租户白交房租的风险，另一方面也杜绝了长租公寓企业为了加强现金流，“高进低出，长收短付”的商业模式。近两年，长租公寓行业盛行“租金贷”的缴费模式，自2019年下半年起频频出现租户维权现象，长租公寓的商业模式受到质疑。因此，加强住房租赁交易监管以及长租公寓机构回归精细化运营、减少“租金贷”的占比显得尤为重要。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，部分长租公寓企业通过“租金贷”、长收短付等方式形成的“资金池”是导致当前企业“爆雷”的“罪魁祸首”。在租客端被过度金融化的情况下，一旦市场发生波动或企业经营管理不善，极易发生资金链断裂的情况，从而导致房主房客两端受损。新规针对这个问题，提出了一系列针对性很强的监管措施，将有效促进市场健康平稳发展，切实保护租赁各方当事人、特别是承租人的合法权益。
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预计对行业形成冲击
据中国证券报报道，中原地产首席分析师张大伟则称，长租公寓企业已经全面金融化，长租公寓最大的问题其实不仅仅是在推涨房租，更大的问题是金融化带来的“资金池”。现在的长租公寓已经不是一个租赁企业，而是一个标准的“金融企业”。上述政策如果执行，将解决这个行业难题，对行业将产生颠覆性冲击。
同时，张大伟强调，租赁市场因为不需要过户确权，所以很难监管。之前，长租房曾出台政策不准进行隔断，大部分公寓企业并未执行。长租公寓类的企业在北京、上海等城市的市场份额占比已超过20%，如果计算普通二房东交易模式，当下市场已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。在这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。
北京大学教授、博士生导师、房地产法研究中心主任楼建波表示，近年来，住房租赁行业在政策东风与市场需求的双重驱动下，经历了一个非常快速的发展过程。在这个过程中，市场也暴露出不少新情况、新问题。近期出台的租赁新规是在行业经历快速发展、企业探索试错、市场波动以及总结经验做法后，提出了一系列非常具有针对性的监管措施，可以说为长租公寓行业发展指明方向、为住房租赁企业今后的经营行为划出了边界，这也与前不久中央经济工作会议提出的“规范发展长租房市场”的要求高度契合。新规突出长租公寓发展要合法、规范、专业，决不能理解为把长租公寓“一棒子打死”，住房租赁企业是加大租赁住房供应，大力发展住房租赁市场的重要组成部分。预计未来会继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。
（文章来源：中国证券报）
北京、上海、深圳等多个一线热点城市日前密集发布租房新政，旨在整顿住房租赁市场秩序，规范住房租赁市场行为，解决住房租赁领域存在的突出问题。业内人士指出，长租公寓类的企业在北京、上海等城市的市场份额占比已超过20%，如果计算普通二房东交易模式，当下市场，已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。在这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。
规范租赁市场秩序
2月5日，上海市住房和城乡建设管理委员会官网披露，为贯彻落实中央经济工作会议精神，进一步整顿住房租赁市场秩序，规范住房租赁市场行为，解决住房租赁领域存在的突出问题，经市政府同意，市住建委、市房管局、市发改委、市公安局、市市场监管局、市地方金融局、市司法局、市网信办、市城管执法局、上海银保监局等10部门印发了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（简称《实施意见》）。
《实施意见》从加强住房租赁市场主体管理、加强房源信息发布管理、加强住房租赁合同网签备案管理、加强住房租赁交易服务管理、加强住房租赁交易资金监管、加强租赁房屋安全管理、加强住房租赁公共服务平台建设、严厉打击住房租赁市场乱象和加强住房租赁管理制度保障9个方面做出了具体规定。
此前，北京、深圳相继出台租赁新政。其中，北京市规定，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月，收、付租金的周期应当匹配。住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。
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深圳市则要求，围绕全市住房租赁企业租赁资金监管面临的突出问题，明确相应的监管措施。对通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业收取承租人押金及周期租金总额超过4个月租金数额的部分资金，由银行进行监管或者由租赁企业提供相应价值的银行保函担保。
严控“租金贷”
值得注意的是，上述热点城市特别提到了“租金贷”的规范问题。其中，针对“租金贷”问题，深圳市特别指出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。金融机构发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。同时，规定住房租赁企业及其从业人员应当协助承租人将住房租赁资金存入专户，不得通过其他的银行账户或者第三方支付平台收取承租人押金及租金。
北京市多举措控制“租金贷”去向、缩短预收租金周期，限制企业“资金池”。行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
据中国证券报报道，诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对此表示，租户的租金先存入监管账户，再由监管机构付给住房租赁经营机构，同时严控“租金贷”业务，这对租赁行业的发展影响很大。租户的租金直接进入租赁机构，设置资金监管账户，一方面减少了租户白交房租的风险，另一方面也杜绝了长租公寓企业为了加强现金流，“高进低出，长收短付”的商业模式。近两年，长租公寓行业盛行“租金贷”的缴费模式，自2019年下半年起频频出现租户维权现象，长租公寓的商业模式受到质疑。因此，加强住房租赁交易监管以及长租公寓机构回归精细化运营、减少“租金贷”的占比显得尤为重要。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，部分长租公寓企业通过“租金贷”、长收短付等方式形成的“资金池”是导致当前企业“爆雷”的“罪魁祸首”。在租客端被过度金融化的情况下，一旦市场发生波动或企业经营管理不善，极易发生资金链断裂的情况，从而导致房主房客两端受损。新规针对这个问题，提出了一系列针对性很强的监管措施，将有效促进市场健康平稳发展，切实保护租赁各方当事人、特别是承租人的合法权益。
“搜索“瑞房在线”小程序，了解楼盘详情↑
预计对行业形成冲击
据中国证券报报道，中原地产首席分析师张大伟则称，长租公寓企业已经全面金融化，长租公寓最大的问题其实不仅仅是在推涨房租，更大的问题是金融化带来的“资金池”。现在的长租公寓已经不是一个租赁企业，而是一个标准的“金融企业”。上述政策如果执行，将解决这个行业难题，对行业将产生颠覆性冲击。
同时，张大伟强调，租赁市场因为不需要过户确权，所以很难监管。之前，长租房曾出台政策不准进行隔断，大部分公寓企业并未执行。长租公寓类的企业在北京、上海等城市的市场份额占比已超过20%，如果计算普通二房东交易模式，当下市场已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。在这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。
北京大学教授、博士生导师、房地产法研究中心主任楼建波表示，近年来，住房租赁行业在政策东风与市场需求的双重驱动下，经历了一个非常快速的发展过程。在这个过程中，市场也暴露出不少新情况、新问题。近期出台的租赁新规是在行业经历快速发展、企业探索试错、市场波动以及总结经验做法后，提出了一系列非常具有针对性的监管措施，可以说为长租公寓行业发展指明方向、为住房租赁企业今后的经营行为划出了边界，这也与前不久中央经济工作会议提出的“规范发展长租房市场”的要求高度契合。新规突出长租公寓发展要合法、规范、专业，决不能理解为把长租公寓“一棒子打死”，住房租赁企业是加大租赁住房供应，大力发展住房租赁市场的重要组成部分。预计未来会继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。
（文章来源：中国证券报）
【香港佐敦文英楼列“受限区域”政府晚上围封强检】政府连续第9日采取围封检测行动，晚上7时起将佐敦文英街2至24号文英楼，划为受限区域，警方拉起封锁线，身穿防护衣的工作人员，设置检测站，楼宇内的人士不得离开，直至所有人完成检测，及检测结果大致确定为止，目标是在明早7时完成行动 。#香港爆料#
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