【当网红们还在演戏式直播带货时，包头农民已经将特产卖到东南亚了】这是一片神奇的沃土，它地跨北纬40°42′—41°42′58″的黄金纬度，光照充足，雨热同期，四季分明。
它拥有多种特色农畜产品，农牧业产业发展日新月异。
马铃薯、正北芪、牛羊肉、荞麦、燕麦等优特产品都生长在它的“醉美”版图之上，并以此为起点，畅销全国各地及海外市场。
它的名字叫固阳。它是“中国固阳·正北黄芪之乡 ”。
直播间里卖货忙
1月21日。固阳县金山镇内蒙古自治区农牧业产业化示范园区。在固阳县农牧品展览馆的墙壁上，一行绿色大字“奋进中的固阳县农牧业”格外醒目。不加明矾的粉条、罐装的土豆咸菜……你能想到和想不到的土豆制品，这里都有。
在“固阳县塞北良田农产品店直播间”，一名年轻女主播正在热情地推销葵花籽，“买多少送多少”的广告语颇为吸引人，从清早到上午10点多，已经销出3000多单。
移步到葵花籽分选打包车间，14名工人正在紧张忙碌。塞北良田农产品店股东、负责人李小龙告诉记者，他们销售的葵花籽都是从固阳县农户手中收购的。之所以做起这个“小生意”，是因为看到农户种植的葵花籽滞销他有点着急。“2020年10月底开始，我们已经销售了300多万元，平均一天销售五六千单，约4万斤左右，最远销到海南，顾客遍及全国各地。”李小龙微笑着说。葵花籽三四块钱一斤收来，在“拼多多”平台上，生的卖5块多钱一斤，熟的卖7块多钱一斤，卖得还挺好。“明年我们会扩大销售，让更多的固阳农产品走出大山。”意外的成功，让李小龙信心满满。
李小龙和他的伙伴们是2020年元月进驻园区的。“固阳县政府对电商行业扶持力度挺大的，进驻园区后我们的房租免费，冬天还给免费提供保温箱和叉车，如果让我们自己买这些东西，根本没有那个实力。另外，每走一单快递，县财政会给我们补贴5角钱。如果一年卖够3000万元农产品，还会另外奖励150万元。”这些利好政策，吸引得李小龙和伙伴们准备大干一场。
“多多买菜”云仓储
在“多多买菜”包头分仓分选车间内，几名工人在快速分选土豆，不同的土豆被他们手脚麻利地装进不同的小包装袋中，灯光昏暗的走廊，几名工人不停地从一辆货车上往里运送土豆。
“我们把固阳县及周边地区的土豆运送过来，分发到‘多多买菜’中心仓后，再保证质量地配发出去。土豆卖1.1元到1.2元一斤，比菜市场便宜，货物直接送到社区旁的便利店，购买者可以直接去那里取货。”包头市阴山宝马铃薯合作社理事长温伟杰告诉记者，他们是从2020年11月11日开始跟“拼多多”旗下的“多多买菜”合作的。
在园区“拼多多”网格仓内，记者看到一个个摆放整齐的蓝色菜蓝里不仅装满肉、蛋、奶、油，还有猕猴桃、橘子、大葱、生菜等水果蔬菜。内蒙古田丰农牧有限责任公司销售总监孙宇告诉记者，他们跟“拼多多”平台有两项业务合作，其中一项是做“拼多多”马铃薯全产业链供应商，另一项是做“拼多多”的网格仓储。“网格仓储这块儿，我们承担着固阳、白云、达茂的货物分解。你看我身后这些货物，每天早晨4点到达我们网格仓，按照不同客户的订单分解后，再配送到‘团长店’，现在我们每天在‘拼多多’平台上配送的货物种类达3000多个，都是百姓日常生活需要的，下一步，我们还要做‘拼多多’在内蒙古区域的云仓储服务。”孙宇说。
孙宇告诉记者，他们和“拼多多”深度合作是想打造固阳农牧产品品牌。“这些白色泡沫箱里装的全是土豆，这是我们固阳当地产的黄土豆和红土豆，我们对这两款土豆进行分选、包装，然后直供。我们还有一个深加工项目，是用固阳马铃薯淀粉做的小麻花，现在也在‘拼多多’平台上做推广，得到了不少客户的认可。”
著名商标里的情怀
离开园区，驱车来到固阳县下湿壕镇内蒙古铁木真食品有限公司，在总经理张吉祥的办公室内，刚刚试生产出来的奶茶、牛肉干、奶饽饽摆满桌子，香味扑鼻。
张吉祥早年经商成功，一直难忘家乡父老，2008年，他回到固阳县下湿壕镇开始养牛养羊，并承包了1000多亩土地，种植荞麦等农作物。其后，他注册了日后成为内蒙古著名商标的铁木真品牌，开始通过代加工方式生产奶食品和牛肉干。
后来，张吉祥上马自己的食品生产线，将内蒙古铁木真食品有限公司迁回固阳，2020年11月中旬，工厂所有手续全部办齐，可以投入生产了。“现在我们正在进行试生产，产品系列有炒米、奶茶、奶酪、奶片、奶饽饽、风干牛肉、牛羊肉，还有冷鲜牛羊肉，总共有7大类、几十个细类产品。”张吉祥展望，达产后，他们的牛肉干年销售额能达到3000万元左右，奶食品、苦荞、炒米的年销售额也能达到3000万元左右。“我想把家乡固阳的好东西推广出去，让更多人知道固阳的土特产。”张吉祥说。
固阳县出产的黄芪同样大名鼎鼎。
在固阳县道地农产品专业合作社的初加工车间里，10多名工人正在捆原芪，合作社理事长范文宏告诉记者，他们的合作社主要经营黄芪的种植、收购、粗加工、深加工业务，加工的产品有黄芪的原芪、切段、切片，还有黄芪酒。
在烧着红彤彤炉火的车间里，范文宏拿起一根黄芪给记者看。“这是固阳最好的黄芪。你看，它色泽鲜艳，皮色淡黄，味道甜，粉性足，有效成分含量高，基本没有农药残留，符合国家2020版的药典规定，这个品质的黄芪都是卖到生产黄芪多糖注射液、黄芪注射液的药厂，另外一部分则出口到韩国、东南亚等国家和地区。”范文宏说，他们种植加工的黄芪有一个响当当的商标名称：正北芪。
在位于金山镇的正北林田园有限责任公司温室大棚内，洁白的草莓花开得正盛，白花与绿叶间露出一颗颗红艳艳的草莓果。公司经理彭志军介绍，他们种植的草莓全部销往市内超市、社区便利店。说到为什么选择种植草莓，彭志军表示，草莓是耐寒植物，它虽然产量低，但利润高，而且节约人工，相对来说成本比较低。
打造农业产业基地
在又一季春播还未到来时亲近泥土和农作物，有助于我们思考黄芪、莜麦、土豆等之于固阳的别样意义。
以优质农产品扬名的固阳县从来不缺乏对于农牧业的整体重视。说起农牧业的特点与优势，固阳农牧局副局长张美霞熟稔而自豪，“我们固阳县在阴山北麓，正好位于北纬41度的黄金纬度，独特的生长环境造就固阳农产品独特的品牌优势。我们固阳县农产品的品质特别好，成为有机、绿色、无污染、健康、营养食品的代名词。”
正是因为意识到了自己的优势和特长，2020年播种面积达170.19万亩的固阳县，正在打造“一薯二粮三油四杂五药”产业链。“‘一薯’是我们的马铃薯，‘二粮’是小麦和玉米，‘三油’是我们这里的油菜籽，‘四杂’主要是荞麦和燕麦，‘五药’是黄芪。养殖方面，我们全县肉羊存栏达到110万只，同时，根据现在的种植和养殖情况，县里大力扶持龙头企业和合作社，现在我们有龙头企业24家。”张美霞告诉记者，他们每年都要出台文件，对农牧业企业进行奖补，包括招商引资进来的企业，如果投资额大的话，他们会实施一事一议，给予政策上的支持和帮助。“下一步，我们将把固阳县打造成为包头市的农业产业基地，把固阳最好的农牧产品远销出去。”张美霞自信地表示。
美好的蓝图已经绘就，前行的路径已经明晰，农业大县固阳，正以自己设定的节奏加速奔向明天……（记者：青萍，常静）
它拥有多种特色农畜产品，农牧业产业发展日新月异。
马铃薯、正北芪、牛羊肉、荞麦、燕麦等优特产品都生长在它的“醉美”版图之上，并以此为起点，畅销全国各地及海外市场。
它的名字叫固阳。它是“中国固阳·正北黄芪之乡 ”。
直播间里卖货忙
1月21日。固阳县金山镇内蒙古自治区农牧业产业化示范园区。在固阳县农牧品展览馆的墙壁上，一行绿色大字“奋进中的固阳县农牧业”格外醒目。不加明矾的粉条、罐装的土豆咸菜……你能想到和想不到的土豆制品，这里都有。
在“固阳县塞北良田农产品店直播间”，一名年轻女主播正在热情地推销葵花籽，“买多少送多少”的广告语颇为吸引人，从清早到上午10点多，已经销出3000多单。
移步到葵花籽分选打包车间，14名工人正在紧张忙碌。塞北良田农产品店股东、负责人李小龙告诉记者，他们销售的葵花籽都是从固阳县农户手中收购的。之所以做起这个“小生意”，是因为看到农户种植的葵花籽滞销他有点着急。“2020年10月底开始，我们已经销售了300多万元，平均一天销售五六千单，约4万斤左右，最远销到海南，顾客遍及全国各地。”李小龙微笑着说。葵花籽三四块钱一斤收来，在“拼多多”平台上，生的卖5块多钱一斤，熟的卖7块多钱一斤，卖得还挺好。“明年我们会扩大销售，让更多的固阳农产品走出大山。”意外的成功，让李小龙信心满满。
李小龙和他的伙伴们是2020年元月进驻园区的。“固阳县政府对电商行业扶持力度挺大的，进驻园区后我们的房租免费，冬天还给免费提供保温箱和叉车，如果让我们自己买这些东西，根本没有那个实力。另外，每走一单快递，县财政会给我们补贴5角钱。如果一年卖够3000万元农产品，还会另外奖励150万元。”这些利好政策，吸引得李小龙和伙伴们准备大干一场。
“多多买菜”云仓储
在“多多买菜”包头分仓分选车间内，几名工人在快速分选土豆，不同的土豆被他们手脚麻利地装进不同的小包装袋中，灯光昏暗的走廊，几名工人不停地从一辆货车上往里运送土豆。
“我们把固阳县及周边地区的土豆运送过来，分发到‘多多买菜’中心仓后，再保证质量地配发出去。土豆卖1.1元到1.2元一斤，比菜市场便宜，货物直接送到社区旁的便利店，购买者可以直接去那里取货。”包头市阴山宝马铃薯合作社理事长温伟杰告诉记者，他们是从2020年11月11日开始跟“拼多多”旗下的“多多买菜”合作的。
在园区“拼多多”网格仓内，记者看到一个个摆放整齐的蓝色菜蓝里不仅装满肉、蛋、奶、油，还有猕猴桃、橘子、大葱、生菜等水果蔬菜。内蒙古田丰农牧有限责任公司销售总监孙宇告诉记者，他们跟“拼多多”平台有两项业务合作，其中一项是做“拼多多”马铃薯全产业链供应商，另一项是做“拼多多”的网格仓储。“网格仓储这块儿，我们承担着固阳、白云、达茂的货物分解。你看我身后这些货物，每天早晨4点到达我们网格仓，按照不同客户的订单分解后，再配送到‘团长店’，现在我们每天在‘拼多多’平台上配送的货物种类达3000多个，都是百姓日常生活需要的，下一步，我们还要做‘拼多多’在内蒙古区域的云仓储服务。”孙宇说。
孙宇告诉记者，他们和“拼多多”深度合作是想打造固阳农牧产品品牌。“这些白色泡沫箱里装的全是土豆，这是我们固阳当地产的黄土豆和红土豆，我们对这两款土豆进行分选、包装，然后直供。我们还有一个深加工项目，是用固阳马铃薯淀粉做的小麻花，现在也在‘拼多多’平台上做推广，得到了不少客户的认可。”
著名商标里的情怀
离开园区，驱车来到固阳县下湿壕镇内蒙古铁木真食品有限公司，在总经理张吉祥的办公室内，刚刚试生产出来的奶茶、牛肉干、奶饽饽摆满桌子，香味扑鼻。
张吉祥早年经商成功，一直难忘家乡父老，2008年，他回到固阳县下湿壕镇开始养牛养羊，并承包了1000多亩土地，种植荞麦等农作物。其后，他注册了日后成为内蒙古著名商标的铁木真品牌，开始通过代加工方式生产奶食品和牛肉干。
后来，张吉祥上马自己的食品生产线，将内蒙古铁木真食品有限公司迁回固阳，2020年11月中旬，工厂所有手续全部办齐，可以投入生产了。“现在我们正在进行试生产，产品系列有炒米、奶茶、奶酪、奶片、奶饽饽、风干牛肉、牛羊肉，还有冷鲜牛羊肉，总共有7大类、几十个细类产品。”张吉祥展望，达产后，他们的牛肉干年销售额能达到3000万元左右，奶食品、苦荞、炒米的年销售额也能达到3000万元左右。“我想把家乡固阳的好东西推广出去，让更多人知道固阳的土特产。”张吉祥说。
固阳县出产的黄芪同样大名鼎鼎。
在固阳县道地农产品专业合作社的初加工车间里，10多名工人正在捆原芪，合作社理事长范文宏告诉记者，他们的合作社主要经营黄芪的种植、收购、粗加工、深加工业务，加工的产品有黄芪的原芪、切段、切片，还有黄芪酒。
在烧着红彤彤炉火的车间里，范文宏拿起一根黄芪给记者看。“这是固阳最好的黄芪。你看，它色泽鲜艳，皮色淡黄，味道甜，粉性足，有效成分含量高，基本没有农药残留，符合国家2020版的药典规定，这个品质的黄芪都是卖到生产黄芪多糖注射液、黄芪注射液的药厂，另外一部分则出口到韩国、东南亚等国家和地区。”范文宏说，他们种植加工的黄芪有一个响当当的商标名称：正北芪。
在位于金山镇的正北林田园有限责任公司温室大棚内，洁白的草莓花开得正盛，白花与绿叶间露出一颗颗红艳艳的草莓果。公司经理彭志军介绍，他们种植的草莓全部销往市内超市、社区便利店。说到为什么选择种植草莓，彭志军表示，草莓是耐寒植物，它虽然产量低，但利润高，而且节约人工，相对来说成本比较低。
打造农业产业基地
在又一季春播还未到来时亲近泥土和农作物，有助于我们思考黄芪、莜麦、土豆等之于固阳的别样意义。
以优质农产品扬名的固阳县从来不缺乏对于农牧业的整体重视。说起农牧业的特点与优势，固阳农牧局副局长张美霞熟稔而自豪，“我们固阳县在阴山北麓，正好位于北纬41度的黄金纬度，独特的生长环境造就固阳农产品独特的品牌优势。我们固阳县农产品的品质特别好，成为有机、绿色、无污染、健康、营养食品的代名词。”
正是因为意识到了自己的优势和特长，2020年播种面积达170.19万亩的固阳县，正在打造“一薯二粮三油四杂五药”产业链。“‘一薯’是我们的马铃薯，‘二粮’是小麦和玉米，‘三油’是我们这里的油菜籽，‘四杂’主要是荞麦和燕麦，‘五药’是黄芪。养殖方面，我们全县肉羊存栏达到110万只，同时，根据现在的种植和养殖情况，县里大力扶持龙头企业和合作社，现在我们有龙头企业24家。”张美霞告诉记者，他们每年都要出台文件，对农牧业企业进行奖补，包括招商引资进来的企业，如果投资额大的话，他们会实施一事一议，给予政策上的支持和帮助。“下一步，我们将把固阳县打造成为包头市的农业产业基地，把固阳最好的农牧产品远销出去。”张美霞自信地表示。
美好的蓝图已经绘就，前行的路径已经明晰，农业大县固阳，正以自己设定的节奏加速奔向明天……（记者：青萍，常静）
【云南咖啡的价格迷局怎么破】
文/图：云上融媒记者 雷斌
保山怒江坝的咖啡种植大户李国江，在他位于海拔1500米左右的基地里翻弄着已经晒得差不多的咖啡豆，对于这个咖啡采季，李国江觉得自己终于等来“翻身”的日子，“咖啡豆价格全面大涨”。
而远在普洱市的上海庸曼咖啡有限公司的总经理陈庸看着雀巢和星巴克在当地挂出的收购价格，一阵感叹：2月2日收购报价一级商业豆突破21元/公斤，鲜果价格也突破3.6元/公斤。这是自2013年来最高收购价格。
但是，突然飙升的咖啡豆价格与咖啡种植面积存量却正好相反，云南咖啡种植面积从2014年的180万亩峰值之后，已连续萎缩了6年，目前咖啡种植面积的存量在农业权威部门未发布具体数据的情况下，有行业组织估算不到130万亩，在李国江看来，应该不到100万亩了。他举例说，“怒江坝在高峰时期有约4万余亩，到今年整个怒江坝咖啡种植面积不会超过6000亩，萎缩了一大半”。中国咖啡工程研究中心的陈振佳博士也表示，近几年来，云南咖啡种植与产出确实是在逐年萎缩。
怒江坝原来遍布的咖啡树，现在基本要到山上才看得到了，“好地早就改种蔬菜、水果了，种咖啡不赚钱啊”。连续6年的价格低迷，特别是2016—2018年，云南咖啡鲜果收购价基本在1.5元/公斤到1.8元/公斤之间，咖啡米价格15元多/公斤，这个价格基本低于咖啡种植成本，现实的农民当然就弃种咖啡了。
在没有大规模选育、推广良种的情况下，种植面积的萎缩就意味着咖啡产量的下降。同样是在农业权威部门未发布官方数据的情况下，咖啡行业组织曾预估2020—2021年采收季云南咖啡产量预估只有8万—9万吨，和高峰年份的15万吨相比，几近腰斩。来自在云南咖啡四大主产区收购咖啡豆的客商们的消息，今年云南咖啡豆产量会令人感到“沮丧”。
在低迷的价格中仍然坚持的人
距离普洱市20多公里接近太阳河森林公园的一片林子里，就是刘敬波夫妇的咖啡园，茂密的森林和湛蓝的湖水，让这里充满了大自然的气息。刘敬波夫妇是昆明人，11年前双眼一抹黑地投入到咖啡种植的大潮中，当时正是云南咖啡豆价高市热之时，有着朴素环保情怀的刘敬波夫妇看中了这个还没通电的地方，十来年下来他们引种的肯尼亚sl28已长成了成熟的树木，在这个海拔1400米的地方坚定地走上了精品咖啡的道路。“由于这个地方有不确定的霜冻，因此咖啡产量一直不能稳定，亩产也不算太高，但我们的销路还算不错，是那种非常小众的消费群在支撑这个咖啡园。”刘敬波说，“我们不会去雀巢、星巴克的收购点交易咖啡豆，而是自有销售渠道。前几年咖啡豆价格低迷的时候，主要是不愿意让自己一手开辟的种植园转手他人，完全靠情怀坚持了下来。”
相对于刘敬波夫妇的情怀，芒市帕底村委会的线岩罕过就属于“休闲玩家”了，家里的几十亩地除了种咖啡，占家里收入来源的三分之一，还套种了坚果等高价值果树，“咖啡在我们这里房前屋后都可以种，而且劳动强度不大，老人小孩都可以干，所以咖啡就这么种着了”。此外，他的咖啡成熟后采下来直接交给后谷咖啡，也不用担心销路问题，“公司提供种苗、化肥，技术服务到家了，村子里家家户户都这么干。”线岩罕过所在菲洪村过几年就要因为修建高铁站搬迁了，不过在新址线岩罕过依然准备复制之前的模式，继续种植咖啡。
李国江创办自己的保山怒江香咖啡进出口公司时，正是咖啡价格看好的时候。他回忆说，2014年咖啡米价格达到了26元/公斤，他自有的2000多亩咖啡园在这个时间段之后经历的却是连续5年的价格低迷，15元/公斤上下的咖啡米价格成为他永久的记忆。也就是从那个时候开始，保山怒江坝开始了大规模弃种咖啡，种蔬菜、水果、坚果才是目前怒江坝种植的主流，这个以咖啡种植闻名的小镇，虽然现在依然头顶咖啡小镇的光环，实际上早已物是人非。但是现在怒江坝依然存在一批咖啡“执着者”，他们在低迷的价格中“苦苦支撑”，因为他们看到了近几年国内咖啡市场需求与日俱增，他们相信怒江坝终有一日会再现往日的高光时刻。
最为重要的是，在云南省委、省政府把咖啡列为“绿色食品”和八大高原特色农业之后，咖啡产业每年都获得了上亿元的扶持，这才是支撑云南咖啡依然不倒的最重要因素。
云南咖啡收购价长期受制国际巨头
在改革开放之初，国际巨头雀巢来到了云南，云南咖啡种植由此重来。省咖啡协会名誉主席熊相人介绍说，2008年之前国内咖啡工业几乎没有，咖啡生豆只有卖给国际巨头，咖农没得选。而从上世纪八十年代末开始，雀巢公布的收购价格就是所有云南咖啡的指导价格，再后来国内咖啡工业和消费市场发展之后，大家依然根据雀巢的价格制定自己的收购价格。“在雀巢收购价格出来之前，没有企业会报出自己的收购价格，因为你就是报出来，人家也不会卖，要参考雀巢的价格才会产生实际交易价格，时至今日仍然执行这种市场规则。”上海庸曼咖啡的陈庸说。
2010年之后，伴随国内咖啡工业起步以及咖啡消费市场的崛起，国内企业给予云南咖啡的采购价格每公斤通常高于国外企业。相对地，国内企业的采购才是目前云南咖啡销售的最大客户，外企采购其实就在万吨上下，近年来星巴克也在普洱建立了收购点，占据云南咖啡产量七成以上的普洱市，成了咖啡生豆大宗交易的地点，其他的保山、德宏、临沧等产区想与这两家国际巨头交易就必须拉到普洱市去排队等候，且实行的是“户口制”，也就是说不是随便谁都可以与这两家交易，必须是得到两家企业许可的商户才可以按号数来交易，拉到地点后还必须检测、杯品、抽检等一系列手续合格才可以交易，在这个过程中拒收也是常态化。
省咖啡行业协会副会长胡路介绍说，咖啡的收购价格一般国际规则是根据国际咖啡期货价格来报，在此价格线上下波动。他看不懂的是，国际巨头长期对云南咖啡的报价低于国际期货价格，其中原因他还在寻找。
云南咖啡出路何在？
中国咖啡工程研究中心的陈振佳博士介绍，世界咖啡的黄金产区位于南北回归线与赤道之间，云南咖啡产区也在这个黄金带内，无论是海拔、温差、糖分等硬条件都与哥伦比亚相似，因此具备高品质咖啡产区的硬件。
但在田间管理、优良品种选育以及重视程度上距离哥伦比亚还有很大距离。因此在思考云南咖啡战略决策的时候，面临三个选项：与我国其他的几个咖啡产区海南、两广、台湾一样，摒弃咖啡规模化种植，只保留观赏和研究面积；其二，向低端看齐，自生自灭；其三，精品化道路。
如果放弃上述前两个选项，那么云南咖啡走精品化道路就需要大量的战略决策和实施手段，比如国家级别的咖啡研究机构、统一的咖啡政策执行与决策机构、保护性质的收购价格指导、咖啡工业化相关产业政策等等一系列政策、法规。云南咖啡的精品化道路，我们准备好了吗？
（图说：
图1、咖啡采摘是关系咖啡品质的重要环节，包括采摘在内的人工成本占据了咖啡种植成本的大头，人力成本的上升与咖啡价格的波动对经营者造成较大压力。
图2、雀巢位于普洱市郊的咖啡收购点，以及2月2日的咖啡收购价格，这个价格在目前的云南咖啡生豆的交易中具有指导意义。
图3、4、刚加入到云南咖啡收购中来的星巴克，成为咖农的又一大选择，而星巴克的收购价格依然和雀巢高度相似。
图5、6、7、正在给客户做脱壳加工的代工厂。普洱市的类似工厂过去约在30家以上，目前只剩下十几家。）
文/图：云上融媒记者 雷斌
保山怒江坝的咖啡种植大户李国江，在他位于海拔1500米左右的基地里翻弄着已经晒得差不多的咖啡豆，对于这个咖啡采季，李国江觉得自己终于等来“翻身”的日子，“咖啡豆价格全面大涨”。
而远在普洱市的上海庸曼咖啡有限公司的总经理陈庸看着雀巢和星巴克在当地挂出的收购价格，一阵感叹：2月2日收购报价一级商业豆突破21元/公斤，鲜果价格也突破3.6元/公斤。这是自2013年来最高收购价格。
但是，突然飙升的咖啡豆价格与咖啡种植面积存量却正好相反，云南咖啡种植面积从2014年的180万亩峰值之后，已连续萎缩了6年，目前咖啡种植面积的存量在农业权威部门未发布具体数据的情况下，有行业组织估算不到130万亩，在李国江看来，应该不到100万亩了。他举例说，“怒江坝在高峰时期有约4万余亩，到今年整个怒江坝咖啡种植面积不会超过6000亩，萎缩了一大半”。中国咖啡工程研究中心的陈振佳博士也表示，近几年来，云南咖啡种植与产出确实是在逐年萎缩。
怒江坝原来遍布的咖啡树，现在基本要到山上才看得到了，“好地早就改种蔬菜、水果了，种咖啡不赚钱啊”。连续6年的价格低迷，特别是2016—2018年，云南咖啡鲜果收购价基本在1.5元/公斤到1.8元/公斤之间，咖啡米价格15元多/公斤，这个价格基本低于咖啡种植成本，现实的农民当然就弃种咖啡了。
在没有大规模选育、推广良种的情况下，种植面积的萎缩就意味着咖啡产量的下降。同样是在农业权威部门未发布官方数据的情况下，咖啡行业组织曾预估2020—2021年采收季云南咖啡产量预估只有8万—9万吨，和高峰年份的15万吨相比，几近腰斩。来自在云南咖啡四大主产区收购咖啡豆的客商们的消息，今年云南咖啡豆产量会令人感到“沮丧”。
在低迷的价格中仍然坚持的人
距离普洱市20多公里接近太阳河森林公园的一片林子里，就是刘敬波夫妇的咖啡园，茂密的森林和湛蓝的湖水，让这里充满了大自然的气息。刘敬波夫妇是昆明人，11年前双眼一抹黑地投入到咖啡种植的大潮中，当时正是云南咖啡豆价高市热之时，有着朴素环保情怀的刘敬波夫妇看中了这个还没通电的地方，十来年下来他们引种的肯尼亚sl28已长成了成熟的树木，在这个海拔1400米的地方坚定地走上了精品咖啡的道路。“由于这个地方有不确定的霜冻，因此咖啡产量一直不能稳定，亩产也不算太高，但我们的销路还算不错，是那种非常小众的消费群在支撑这个咖啡园。”刘敬波说，“我们不会去雀巢、星巴克的收购点交易咖啡豆，而是自有销售渠道。前几年咖啡豆价格低迷的时候，主要是不愿意让自己一手开辟的种植园转手他人，完全靠情怀坚持了下来。”
相对于刘敬波夫妇的情怀，芒市帕底村委会的线岩罕过就属于“休闲玩家”了，家里的几十亩地除了种咖啡，占家里收入来源的三分之一，还套种了坚果等高价值果树，“咖啡在我们这里房前屋后都可以种，而且劳动强度不大，老人小孩都可以干，所以咖啡就这么种着了”。此外，他的咖啡成熟后采下来直接交给后谷咖啡，也不用担心销路问题，“公司提供种苗、化肥，技术服务到家了，村子里家家户户都这么干。”线岩罕过所在菲洪村过几年就要因为修建高铁站搬迁了，不过在新址线岩罕过依然准备复制之前的模式，继续种植咖啡。
李国江创办自己的保山怒江香咖啡进出口公司时，正是咖啡价格看好的时候。他回忆说，2014年咖啡米价格达到了26元/公斤，他自有的2000多亩咖啡园在这个时间段之后经历的却是连续5年的价格低迷，15元/公斤上下的咖啡米价格成为他永久的记忆。也就是从那个时候开始，保山怒江坝开始了大规模弃种咖啡，种蔬菜、水果、坚果才是目前怒江坝种植的主流，这个以咖啡种植闻名的小镇，虽然现在依然头顶咖啡小镇的光环，实际上早已物是人非。但是现在怒江坝依然存在一批咖啡“执着者”，他们在低迷的价格中“苦苦支撑”，因为他们看到了近几年国内咖啡市场需求与日俱增，他们相信怒江坝终有一日会再现往日的高光时刻。
最为重要的是，在云南省委、省政府把咖啡列为“绿色食品”和八大高原特色农业之后，咖啡产业每年都获得了上亿元的扶持，这才是支撑云南咖啡依然不倒的最重要因素。
云南咖啡收购价长期受制国际巨头
在改革开放之初，国际巨头雀巢来到了云南，云南咖啡种植由此重来。省咖啡协会名誉主席熊相人介绍说，2008年之前国内咖啡工业几乎没有，咖啡生豆只有卖给国际巨头，咖农没得选。而从上世纪八十年代末开始，雀巢公布的收购价格就是所有云南咖啡的指导价格，再后来国内咖啡工业和消费市场发展之后，大家依然根据雀巢的价格制定自己的收购价格。“在雀巢收购价格出来之前，没有企业会报出自己的收购价格，因为你就是报出来，人家也不会卖，要参考雀巢的价格才会产生实际交易价格，时至今日仍然执行这种市场规则。”上海庸曼咖啡的陈庸说。
2010年之后，伴随国内咖啡工业起步以及咖啡消费市场的崛起，国内企业给予云南咖啡的采购价格每公斤通常高于国外企业。相对地，国内企业的采购才是目前云南咖啡销售的最大客户，外企采购其实就在万吨上下，近年来星巴克也在普洱建立了收购点，占据云南咖啡产量七成以上的普洱市，成了咖啡生豆大宗交易的地点，其他的保山、德宏、临沧等产区想与这两家国际巨头交易就必须拉到普洱市去排队等候，且实行的是“户口制”，也就是说不是随便谁都可以与这两家交易，必须是得到两家企业许可的商户才可以按号数来交易，拉到地点后还必须检测、杯品、抽检等一系列手续合格才可以交易，在这个过程中拒收也是常态化。
省咖啡行业协会副会长胡路介绍说，咖啡的收购价格一般国际规则是根据国际咖啡期货价格来报，在此价格线上下波动。他看不懂的是，国际巨头长期对云南咖啡的报价低于国际期货价格，其中原因他还在寻找。
云南咖啡出路何在？
中国咖啡工程研究中心的陈振佳博士介绍，世界咖啡的黄金产区位于南北回归线与赤道之间，云南咖啡产区也在这个黄金带内，无论是海拔、温差、糖分等硬条件都与哥伦比亚相似，因此具备高品质咖啡产区的硬件。
但在田间管理、优良品种选育以及重视程度上距离哥伦比亚还有很大距离。因此在思考云南咖啡战略决策的时候，面临三个选项：与我国其他的几个咖啡产区海南、两广、台湾一样，摒弃咖啡规模化种植，只保留观赏和研究面积；其二，向低端看齐，自生自灭；其三，精品化道路。
如果放弃上述前两个选项，那么云南咖啡走精品化道路就需要大量的战略决策和实施手段，比如国家级别的咖啡研究机构、统一的咖啡政策执行与决策机构、保护性质的收购价格指导、咖啡工业化相关产业政策等等一系列政策、法规。云南咖啡的精品化道路，我们准备好了吗？
（图说：
图1、咖啡采摘是关系咖啡品质的重要环节，包括采摘在内的人工成本占据了咖啡种植成本的大头，人力成本的上升与咖啡价格的波动对经营者造成较大压力。
图2、雀巢位于普洱市郊的咖啡收购点，以及2月2日的咖啡收购价格，这个价格在目前的云南咖啡生豆的交易中具有指导意义。
图3、4、刚加入到云南咖啡收购中来的星巴克，成为咖农的又一大选择，而星巴克的收购价格依然和雀巢高度相似。
图5、6、7、正在给客户做脱壳加工的代工厂。普洱市的类似工厂过去约在30家以上，目前只剩下十几家。）
宁波楼市新政：扩大限购范围！严控楼面地价
中新经纬客户端7月6日电 据宁波市住房和城乡建设局官方微信公众号6日消息，7月6日，宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对当前宁波市偏热的房地产市场进行“降温”，有力保障刚需，坚持“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展。该政策从7月7日起实施。
《通知》从保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等方面提出稳定房地产市场的“十条”新政。
《通知》指出，宁波市将加大土地供应力度，强化精准供地，保证住宅用地市场平稳有序。严格落实建设项目动态巡查机制，强力推进已供项目加快开发建设，尽快形成有效供应。从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价。
调整限购区域范围方面。根据《通知》要求，限购区域范围调整为北环西路—广元路、广元路延伸段(规划)—西洪大桥(在建)—秋实路—鄞县大道—机场路—鄞州大道—鄞县大道—宁波绕城高速G1504—东环南路—东环北路—北环东路—北环西路所围区域。
宁波市户籍居民家庭在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区(以下简称“市五区”)行政区域内拥有2套及以上住房的，非本市户籍居民家庭在市五区行政区域内拥有1套及以上住房或不能提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的，暂停在限购区域内购买住房(含新建商品住房和二手住房，下同)。购房人申请限购区域内购房资格的，家庭住房情况核查范围调整为市五区行政区域。
《通知》指出，2014年10月1日起市五区行政区域内国有土地上房屋被征收人签订房屋征收货币补偿协议，及2016年7月13日起市五区行政区域内集体土地上住宅被征迁人签订房屋拆迁货币补偿安置协议的，被征收人或被征迁人持协议在限购区域内购买住房的，可不受限购政策限制。
除上述规定外，购房人及其家庭成员户籍认定、人才购房、限售等条件和标准，以及房屋交易登记等业务办理流程，仍按原政策规定执行。
《通知》明确，严格执行差异化个人住房信贷政策。金融机构要加强对购房人在市五区行政区域内家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定。严格执行商品住宅项目主体结构结顶后发放住房按揭贷款政策。严格执行商品房预售资金监管政策，商品房预售监管账户资金未达到规定重点监管资金额度的，不得支出商品房预售资金。
根据《通知》，本市户籍的无住房家庭、在本市有稳定工作并已连续缴纳24个月社会保险的非本市户籍无住房家庭，或家庭成员属于本市引进人才的非本市户籍无住房家庭，可以在供求矛盾突出的商品住房楼盘销售中，优先认购商品住房。具体操作办法由市住建局另行制定。
《通知》要求，严格执行商品房预售许可政策，每批次预售建筑面积不少于5万平方米，每批次间隔时间不少于3个月。持续整顿房地产市场秩序，对公开摇号销售商品住房的，应当委托公证机构全程监督；对房价地价差低于正常水平的，强化项目全过程监管；对捂盘惜售、虚假宣传、信贷资金违规入市等扰乱市场秩序的，加大查处力度。
“我们将严格按照国家有关要求，坚持‘房住不炒’定位，牢牢抓住‘稳’字当头这一总基调不放松，增加供应(包括土地、楼盘)、保障刚需、抑制炒房(投机投资行为)、稳定预期，推动房地产市场平稳健康发展。”宁波市住建局相关负责人表示。
宁波四部门“七问七答”解读房产新政
7月6日，宁波《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》发布，对于政策出台的背景、哪些区域被划入限购圈、会对我市未来的房地产市场带来什么影响、如何保障居民自住住房需求等问题，相关部门进行了权威解读。
此次房地产调控政策出台的背景是什么？
受疫情后土地供应放缓、居民购房需求补充释放、融资环境相对宽松、宁波城市吸引力增强等诸多因素影响，近段时间以来我市房地产市场总体处于偏热状态。土地市场方面，土拍竞争激烈，地价持续走高，溢价率持续攀升；房产市场方面，价格上涨预期增强，不少楼盘重现排队买房和“日光盘”现象，市委市政府高度重视。为坚决贯彻落实党中央、国务院有关房地产工作部署要求，始终坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，有效防范房地产领域风险，经市政府同意，制定出台《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。
《通知》秉承“以人民为中心”理念，始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，结合当前我市房地产市场实际，以问题为导向，研究提出了五方面、十条针对性政策措施，着力实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，努力保持和促进我市房地产市场平稳健康发展。
政策中“加大土地供应
保持土地市场平稳”有何举措？
《通知》提出，要“加大土地供应力度，强化精准供地，保证住宅用地市场平稳有序。严格落实建设项目动态巡查机制，强力推进已供项目加快开发建设，尽快形成有效供应”，着力解决前阶段受疫情影响土地供应放缓、供需矛盾突出问题；《通知》同时提出，“从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价”，通过从严管控房价、地价，保持房地产市场平稳。
今年上半年，受疫情影响，住宅用地供应节奏有所放缓，二季度以来，我市及时调整工作机制，加大土地供应力度。根据全市住宅用地出让计划，下半年全市计划供应住宅用地(含商住混合)1.7万亩左右，市区计划供应住宅用地(含商住混合)1.0万亩左右。下半年住宅用地读地手册市资规局已通过该局网站和微信公众号发布，并将根据市场需求情况适时推出，保障住宅用地供应平稳有序。同时，市有关职能部门将密切关注商品住宅去化周期，强化精准供地，对去化周期偏短的区域，加大土地供应；对部分去化周期较长的区域，适当控制供应节奏。
限购圈扩大后
哪些人群受限购圈扩大影响？
扩大限购区域，抑制投机投资行为。住房限购范围由原来的“机场路—鄞州大道—福庆南路—甬台温高速—盛莫路—聚贤路—甬江—世纪大道—东昌路—望海南路—北环路”所围的约140平方公里区域，扩大至“北环西路—广元路、广元路延伸段(规划)—西洪大桥(在建)—秋实路—鄞县大道—机场路—鄞州大道—鄞县大道—宁波绕城高速G1504—东环南路—东环北路—北环东路—北环西路”所围的约240平方公里区域。同时限购资格中的家庭住房情况核查范围由原来的海曙、江北、鄞州老三区扩大至海曙、江北、镇海、北仑、鄞州市五区行政区域。
限购群体主要包括：一是在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区市五区行政区域内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；二是在市五区行政区域内拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；三是在市五区行政区域内没有住房，但不能提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。按照《通知》要求，上述三类家庭暂停在限购区域内购买住房。
限购区域范围扩大后，鄞州、江北、镇海、海曙部分区域划入限购圈，在这些地方投机投资购房将受到限制。同时，家庭住房情况核查范围也将从老三区扩大至市五区，以后镇海、北仑的居民在限购圈内购房也将按新的政策规定执行。
政策实施后
如何保障自住住房需求？
《通知》要求“本市户籍的无住房家庭、在本市有稳定工作并已连续缴纳24个月社会保险的非本市户籍无住房家庭，或家庭成员属于本市引进人才的非本市户籍无住房家庭，可以在供求矛盾突出的商品住房楼盘销售中，优先认购商品住房。”
针对这一规定，近期市住建局将出台相关细则，明确具体操作办法，切实保障无房家庭能够优先购房，以实际举措支持居民自住需求，落实“房住不炒”政策精神。
据市住建部门对全市房地产项目的排摸统计，今年下半年全市计划推出商品住宅楼盘193个、5.5万套，面积642万平方米。加上6月底全市商品住宅存量767.8万平方米，总计有1400多万平方米的市场供应量。总的来看，我市后续商品住宅供应较为充足。
政策对强化房地产金融监管
防范市场风险方面有何举措？
年初，为应对疫情影响，我市出台了一系列房地产纾困政策措施，总体效果明显，市场在短时间内得到快速恢复。从当前房地产市场形势看，有必要对有关政策进行调整。为此，《通知》要求，各银行业金融机构要“严格执行差异化个人住房信贷政策，严格执行商品住宅项目主体工程结顶后发放住房按揭贷款政策，严格执行商品房预售资金监管政策”，目的在于针对当前市场现状，适度降低金融杠杆率，保障预售资金安全，严禁信贷资金违规进入楼市，防范房地产市场金融风险。
政策如何强化市场销售管理
确保市场秩序平稳？
此次《通知》将每批次预售建筑面积从不少于2万平方米重新恢复为不少于5万平方米，每批次间隔时间从不少于1个月重新恢复为不少于3个月，主要是针对前阶段个别房企存在的捂盘惜售现象所采取的措施，规范市场行为，稳定市场情绪。同时，针对近期楼市热点问题，提出了一系列有针对性的解决办法和措施：如针对社会公众普遍关注的“摇号抢房”现象，《通知》明确“对公开摇号销售商品住房的，应当委托公证机构全程监督”；针对限房价政策下房企非理性拿地问题，《通知》明确“对房价地价差低于正常水平的，强化项目全过程监管”，从建设规划许可、施工图设计审查、施工许可、施工过程、竣工验收，及商品房预售等全过程加强监管，确保项目建设质量；针对个别房地产开发企业捂盘惜售、虚假宣传等问题，《通知》明确“对捂盘惜售、虚假宣传、信贷资金违规入市等扰乱市场秩序的，加大查处力度”，着力营造公平有序、诚信经营的房地产市场环境。
如何确保新老政策有效衔接、平稳过渡？
《通知》明确，除了在限购区域、限购资格(家庭住房情况核查范围)、房屋征收(拆迁)货币补偿安置协议的适用范围等方面作了相应调整外，购房人及其家庭成员户籍认定、人才购房、限售等条件和标准，以及房屋交易登记等业务办理流程，仍按原政策规定执行。
《通知》明确，新政策实施前已实质性认购新建商品住宅的，仍按原政策执行，具体由市住建部门进一步明确。
中新经纬客户端7月6日电 据宁波市住房和城乡建设局官方微信公众号6日消息，7月6日，宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对当前宁波市偏热的房地产市场进行“降温”，有力保障刚需，坚持“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展。该政策从7月7日起实施。
《通知》从保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等方面提出稳定房地产市场的“十条”新政。
《通知》指出，宁波市将加大土地供应力度，强化精准供地，保证住宅用地市场平稳有序。严格落实建设项目动态巡查机制，强力推进已供项目加快开发建设，尽快形成有效供应。从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价。
调整限购区域范围方面。根据《通知》要求，限购区域范围调整为北环西路—广元路、广元路延伸段(规划)—西洪大桥(在建)—秋实路—鄞县大道—机场路—鄞州大道—鄞县大道—宁波绕城高速G1504—东环南路—东环北路—北环东路—北环西路所围区域。
宁波市户籍居民家庭在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区(以下简称“市五区”)行政区域内拥有2套及以上住房的，非本市户籍居民家庭在市五区行政区域内拥有1套及以上住房或不能提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的，暂停在限购区域内购买住房(含新建商品住房和二手住房，下同)。购房人申请限购区域内购房资格的，家庭住房情况核查范围调整为市五区行政区域。
《通知》指出，2014年10月1日起市五区行政区域内国有土地上房屋被征收人签订房屋征收货币补偿协议，及2016年7月13日起市五区行政区域内集体土地上住宅被征迁人签订房屋拆迁货币补偿安置协议的，被征收人或被征迁人持协议在限购区域内购买住房的，可不受限购政策限制。
除上述规定外，购房人及其家庭成员户籍认定、人才购房、限售等条件和标准，以及房屋交易登记等业务办理流程，仍按原政策规定执行。
《通知》明确，严格执行差异化个人住房信贷政策。金融机构要加强对购房人在市五区行政区域内家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定。严格执行商品住宅项目主体结构结顶后发放住房按揭贷款政策。严格执行商品房预售资金监管政策，商品房预售监管账户资金未达到规定重点监管资金额度的，不得支出商品房预售资金。
根据《通知》，本市户籍的无住房家庭、在本市有稳定工作并已连续缴纳24个月社会保险的非本市户籍无住房家庭，或家庭成员属于本市引进人才的非本市户籍无住房家庭，可以在供求矛盾突出的商品住房楼盘销售中，优先认购商品住房。具体操作办法由市住建局另行制定。
《通知》要求，严格执行商品房预售许可政策，每批次预售建筑面积不少于5万平方米，每批次间隔时间不少于3个月。持续整顿房地产市场秩序，对公开摇号销售商品住房的，应当委托公证机构全程监督；对房价地价差低于正常水平的，强化项目全过程监管；对捂盘惜售、虚假宣传、信贷资金违规入市等扰乱市场秩序的，加大查处力度。
“我们将严格按照国家有关要求，坚持‘房住不炒’定位，牢牢抓住‘稳’字当头这一总基调不放松，增加供应(包括土地、楼盘)、保障刚需、抑制炒房(投机投资行为)、稳定预期，推动房地产市场平稳健康发展。”宁波市住建局相关负责人表示。
宁波四部门“七问七答”解读房产新政
7月6日，宁波《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》发布，对于政策出台的背景、哪些区域被划入限购圈、会对我市未来的房地产市场带来什么影响、如何保障居民自住住房需求等问题，相关部门进行了权威解读。
此次房地产调控政策出台的背景是什么？
受疫情后土地供应放缓、居民购房需求补充释放、融资环境相对宽松、宁波城市吸引力增强等诸多因素影响，近段时间以来我市房地产市场总体处于偏热状态。土地市场方面，土拍竞争激烈，地价持续走高，溢价率持续攀升；房产市场方面，价格上涨预期增强，不少楼盘重现排队买房和“日光盘”现象，市委市政府高度重视。为坚决贯彻落实党中央、国务院有关房地产工作部署要求，始终坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，有效防范房地产领域风险，经市政府同意，制定出台《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。
《通知》秉承“以人民为中心”理念，始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，结合当前我市房地产市场实际，以问题为导向，研究提出了五方面、十条针对性政策措施，着力实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，努力保持和促进我市房地产市场平稳健康发展。
政策中“加大土地供应
保持土地市场平稳”有何举措？
《通知》提出，要“加大土地供应力度，强化精准供地，保证住宅用地市场平稳有序。严格落实建设项目动态巡查机制，强力推进已供项目加快开发建设，尽快形成有效供应”，着力解决前阶段受疫情影响土地供应放缓、供需矛盾突出问题；《通知》同时提出，“从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价”，通过从严管控房价、地价，保持房地产市场平稳。
今年上半年，受疫情影响，住宅用地供应节奏有所放缓，二季度以来，我市及时调整工作机制，加大土地供应力度。根据全市住宅用地出让计划，下半年全市计划供应住宅用地(含商住混合)1.7万亩左右，市区计划供应住宅用地(含商住混合)1.0万亩左右。下半年住宅用地读地手册市资规局已通过该局网站和微信公众号发布，并将根据市场需求情况适时推出，保障住宅用地供应平稳有序。同时，市有关职能部门将密切关注商品住宅去化周期，强化精准供地，对去化周期偏短的区域，加大土地供应；对部分去化周期较长的区域，适当控制供应节奏。
限购圈扩大后
哪些人群受限购圈扩大影响？
扩大限购区域，抑制投机投资行为。住房限购范围由原来的“机场路—鄞州大道—福庆南路—甬台温高速—盛莫路—聚贤路—甬江—世纪大道—东昌路—望海南路—北环路”所围的约140平方公里区域，扩大至“北环西路—广元路、广元路延伸段(规划)—西洪大桥(在建)—秋实路—鄞县大道—机场路—鄞州大道—鄞县大道—宁波绕城高速G1504—东环南路—东环北路—北环东路—北环西路”所围的约240平方公里区域。同时限购资格中的家庭住房情况核查范围由原来的海曙、江北、鄞州老三区扩大至海曙、江北、镇海、北仑、鄞州市五区行政区域。
限购群体主要包括：一是在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区市五区行政区域内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；二是在市五区行政区域内拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；三是在市五区行政区域内没有住房，但不能提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。按照《通知》要求，上述三类家庭暂停在限购区域内购买住房。
限购区域范围扩大后，鄞州、江北、镇海、海曙部分区域划入限购圈，在这些地方投机投资购房将受到限制。同时，家庭住房情况核查范围也将从老三区扩大至市五区，以后镇海、北仑的居民在限购圈内购房也将按新的政策规定执行。
政策实施后
如何保障自住住房需求？
《通知》要求“本市户籍的无住房家庭、在本市有稳定工作并已连续缴纳24个月社会保险的非本市户籍无住房家庭，或家庭成员属于本市引进人才的非本市户籍无住房家庭，可以在供求矛盾突出的商品住房楼盘销售中，优先认购商品住房。”
针对这一规定，近期市住建局将出台相关细则，明确具体操作办法，切实保障无房家庭能够优先购房，以实际举措支持居民自住需求，落实“房住不炒”政策精神。
据市住建部门对全市房地产项目的排摸统计，今年下半年全市计划推出商品住宅楼盘193个、5.5万套，面积642万平方米。加上6月底全市商品住宅存量767.8万平方米，总计有1400多万平方米的市场供应量。总的来看，我市后续商品住宅供应较为充足。
政策对强化房地产金融监管
防范市场风险方面有何举措？
年初，为应对疫情影响，我市出台了一系列房地产纾困政策措施，总体效果明显，市场在短时间内得到快速恢复。从当前房地产市场形势看，有必要对有关政策进行调整。为此，《通知》要求，各银行业金融机构要“严格执行差异化个人住房信贷政策，严格执行商品住宅项目主体工程结顶后发放住房按揭贷款政策，严格执行商品房预售资金监管政策”，目的在于针对当前市场现状，适度降低金融杠杆率，保障预售资金安全，严禁信贷资金违规进入楼市，防范房地产市场金融风险。
政策如何强化市场销售管理
确保市场秩序平稳？
此次《通知》将每批次预售建筑面积从不少于2万平方米重新恢复为不少于5万平方米，每批次间隔时间从不少于1个月重新恢复为不少于3个月，主要是针对前阶段个别房企存在的捂盘惜售现象所采取的措施，规范市场行为，稳定市场情绪。同时，针对近期楼市热点问题，提出了一系列有针对性的解决办法和措施：如针对社会公众普遍关注的“摇号抢房”现象，《通知》明确“对公开摇号销售商品住房的，应当委托公证机构全程监督”；针对限房价政策下房企非理性拿地问题，《通知》明确“对房价地价差低于正常水平的，强化项目全过程监管”，从建设规划许可、施工图设计审查、施工许可、施工过程、竣工验收，及商品房预售等全过程加强监管，确保项目建设质量；针对个别房地产开发企业捂盘惜售、虚假宣传等问题，《通知》明确“对捂盘惜售、虚假宣传、信贷资金违规入市等扰乱市场秩序的，加大查处力度”，着力营造公平有序、诚信经营的房地产市场环境。
如何确保新老政策有效衔接、平稳过渡？
《通知》明确，除了在限购区域、限购资格(家庭住房情况核查范围)、房屋征收(拆迁)货币补偿安置协议的适用范围等方面作了相应调整外，购房人及其家庭成员户籍认定、人才购房、限售等条件和标准，以及房屋交易登记等业务办理流程，仍按原政策规定执行。
《通知》明确，新政策实施前已实质性认购新建商品住宅的，仍按原政策执行，具体由市住建部门进一步明确。
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