【未来5年，楼市将新增8000万接盘侠？】#房地产##财经##投资#

新常态下，未来5年，中国楼市还将新增8000万接盘侠。

日前，中国社会科学院农村发展研究所、中国社会科学出版社联合发布《中国农村发展报告2020》，《报告》预计到2025年，中国城镇化率将达到65.5%，保守估计新增农村转移人口在8000万人以上；农业就业人员比重将下降到20%左右。

5年8000多万相当于德国的总人口，增量还是很可观的。

不过，这个结论并不出乎意料。

2019年我国常住人口城镇化率首次突破60%达到60.60%，2025年要达到65.5%的目标，只需每年新增一个百分点。事实上，近些年，我国常住人口城镇化率平均每年就以约一个百分点的速度在增长。

（国家统计局）

真正需要关注的是5年后，据联合国预测，我国城市化率达到71.2%时，已是遥远的2050年。这背后一个残酷的假设是，中国城镇化率增速将会严重放缓。

事实上，这些年增长冲高后减速的迹象已十分明显。

我国城镇化率在2000年时为36%，到2009年时为46.6%，也算是1年1个点；2014年时，城镇率达到54.77%。5年8个点，这是增长加速阶段；近五年则是平均不到1个百分点，已开始明显减速。

若按照联合国给的数据，5年后我们城镇率增速将断崖式下滑（从65.5%到71%，要花上25年），未来将会以蜗牛般的速度增长。这必将对中国经济和城市格局，及楼市产生深远影响。

在此主要从两个角度探讨下需求的变化。

一是，从总量角度，看总需求盘子的变化。

去年，中国房地产市场总销售额达15.97万亿，同比增长6.5%，已降至GDP增速同等水平。若按现有增速（基本维持过去几年的增速），楼市在现有市场规模下，高位滑行个五六年基本没太大问题。

那么，五六年之后呢？楼市会因增量接盘侠的大幅萎缩而那个么，会很难受（不考虑货币放水等政策因素），甚至市场规模较于现在还会有些萎缩，但还不至于蹦。

因为市场还存在一个巨大的结构性存量，具体体现为常住城镇化率与户籍城镇化率之间巨大的剪刀差。

2019年中国大陆常住人口城镇化率为60.6%，但户籍城镇化率仅为44.38%，中间相差16个百分点。全国人户分离的人口2.80亿人，其中流动人口2.36亿人。

换言之，大陆有约2.5亿到3亿人漂在城市里。若以常住地来算，他们是城里人；若按户籍算，他们又不算城里人。而这部分人，绝大多数都是无房者人。这还不算城市里那些新老土著的改善性需求及投资需求。

总之，需求总盘子的边际增长会越来越慢，但盘子既有规模还是在的。

二是，从结构角度，看新增及存量人口的流向变化。

但为什么又说房企们会很难受呢。首先，总盘子看似不小，但并非“富矿”，要是有能力上车早就上车了。也就意味着，这部分市场房企们开挖起来难度较大。只能说市场的潜在需求比较大；

其次，新常态下，城市格局分化加剧，流动人口向头部城市及城市圈聚集，“马太效应”凸显。换言之，一二三四线不再是铁板一块，亦无法雨露均沾。

据“泽平宏观”发布研究报告显示，从全国层面看，近4年一、二线城市人口年均增速为1.33%、1.06%，虽增速有所放缓（与前述的城镇化率增长整体放缓有关），但仍然是三、四线城市人口年均增速（分别为0.43%、0.36%）的3倍左右。

值得一提的是，三四线的增幅低于全国平均水平，说明其人口是在持续流出的。



（来源：泽平宏观）

若聚焦到城市及城市圈，人口流向更加一目了然。

近4年，人口年均净流入超10万的都市圈有10个，其中广佛肇、杭州、深莞惠、上海4个都市圈年均净流入规模超20万，长株潭、宁波、重庆、西安、成都、郑州6个都市圈年均净流入规模在10-20万之间。



（来源：泽平宏观）

当然，即便是在大陆城市能级中处于顶层的都市圈也分化出了三六九等。

由上图表可见，近4年，哈尔滨、长吉、乌鲁木齐都市圈，核心城市、周边城市人口均为净流出；济南、南昌、石家庄、青岛等7个都市圈，则呈现核心城市人口净流入但都市圈整体净流出的特征，反映这些都市圈的核心城市人口吸引力不足，周边城市人口主要向都市圈外流出。北京人口外流是主动控制的结果，与前述这些有着本质性区别。

都市圈人口引力此消彼长的背后，反映的是个核心城市及都市圈的产业实力。

到2030年我国大陆新增城镇人口（楼市接盘侠）的约80%将分布在19个城市群，约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。

按照经济规律和投资逻辑，基本面好、人口流入的高能级区域的房地产市场才会更有潜力。

所以，可以预见，上述七大城市群，尤其是群内的核心都市圈，将会是新常态下楼市的主战场。

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【青岛交警“拍了拍”你 46处积水路段请知晓】
眼下青岛已进入汛期，强降雨天气增多，青岛交警微博发布“雨天易积水路段”，提醒交通参与者途经积水路段时注意安全，并合理选择路线绕行。
市南区12处
　　山西路济南路口（铁路桥下）、山东路香港中路口（25路总站前）、宁夏路大福源、香港中路家乐福门前、泉州路与香港路交界麦凯乐门前、南京路江西路口、广西路（江苏路－常州路段）、西陵峡路八大峡广场路口停车场、函谷关路18号附近、延吉路（中海大厦西至加油站）段、湛山五路太平角三路口、闽江路南京路口
市北区21处
　　孟庄路铁路桥下、镇平路铁路桥下、普集路（普集支路）青海路路口、寿光路辽宁路口、九江路、昌乐路孟庄路口、杭州路四方机厂门前、海岸路铁路桥下、商丘路海琴广场门前、通山路、舞阳路、辽宁路大港纬三路口、大连路临邑路口、东山路、西吴二路、郑州路重庆南路路口、洛阳路重庆南路路口、长沙路台柳路路口、萍乡路宜阳路路口、延安二路三百惠门前、黑龙江路合肥路口
李沧区13处
　　沧安路胶二桥洞、沔阳路西段铁路桥、安顺路北段娄山物流园门前、印江路新建铁路桥下、德江路中段通向印江路铁路桥洞、向阳路农业银行门前、黑龙江中路下王埠桥下、九水路武川路路口、九水路宾川路路口、遵义路西段铁路桥、瑞金路中段铁路桥、金液泉路九水东路路口、铜川路九水东路路口
提醒
　　交警部门提醒广大市民朋友，恶劣天气条件下出行最好乘坐公交车，驾车出行一定要提前出门，并请务必检查车辆安全状况，包括车辆刹车制动是否灵敏、雨刮器是否顺畅、灯光是否正常、轮胎是否拥有至少3-4毫米的踏面等。为了防止涉水时出现车牌脱落现象，还应当检查车牌是否固定牢固，提前规划出行路线，尽量避开积水路段，行经积水路段时谨慎驾驶，服从交警指挥疏导，并自觉维护道路交通秩序。
——视野清晰
　　行车途中，要保证视野清晰，及时打开雨刷器，并根据雨量大小调整雨刷速度。如光线变暗时，要及时打开近光灯和防雾灯，高速公路上行驶要打开双闪灯以提示后车保持安全车距。此外还要利用空调、抹布等尽快消除玻璃上的水汽，以免看不清其他车辆和行人而发生危险。
——防止侧滑
　　双手平衡握住方向盘，保持直线和低速行驶，需要转弯时，应当缓刹车，尽量绕开积水。如车子打滑，要保持冷静，如果是后轮侧滑，应当将方向朝侧滑的相同方向纠正，前轮侧滑，则相反。
——低速慢行
　　积水道路时速尽量不超过40公里，转弯时，要缓踩刹车，以防轮胎抱死。如需停车，要至少提前100米以上开始轻点刹车减速。在经过积水较深路段时，注意观察，当前车发生熄火等危险状况时，应立即停止继续前进，避免危险事故的发生。
——防止陷车
　　经过大水满溢的路面时，应查看积水的深度，以水深不能超过排气管的高度为宜，在可以通过的情况下，不要中途停车换挡或急转方向，应保持低速持续行驶，一口气通过，如不慎熄火，不要再次启动车辆，防止发动机进水，应下车将车推出积水路段。
——避免超车
　　在积水路段行驶要随时注意前车的行驶速度和方向，保持安全车距，绝不可因前车速度慢而加速超车，尤其是在高速公路上，降雨天气强行越线超车时，稍动方向就很容易造成车轮打滑，极易与其他车辆发生刮蹭，引起车辆侧翻等交通事故。
——注意观察
　　雨中行人撑伞、骑车人穿雨披，他们的视线、听觉、反应等受到限制，有时还为了赶路、乘坐公交等原因突然跑动，稍有不慎，往往会因躲避不及而发生交通事故或造成行人和非机动车摔倒的意外事故。因此，驾驶人应减速慢行注意观察，耐心避让，切不可争道抢行。文/图/青报全媒体记者　于滈

【即墨海参养殖户违规使用敌敌畏，3名当事人被控制】7月16日晚，中央电视台“315”晚会曝光即墨海参养殖违规使用敌敌畏等禁用药物事件，即墨区迅速组织联合执法查处315晚会曝光问题。青岛市委市政府高度重视，迅即做出安排，青岛市海洋发展局主要负责人立即带领执法人员赶赴事发地进行调查处理。
在农业农村部、省农业农村厅指导下，青岛市、区两级政府成立由执法人员、专家组成的联合调查组，立即开展现场勘查和调查取证，执法机关已对3名当事人采取控制措施，从严从速处理。调查组迅速组织开展取样检测工作，对养殖海参、水体底质和成品进行全面检测，形成检测结果，及时回应关注。连夜下发《关于开展海参养殖安全生产大排查的紧急通知》，组织对全市海参养殖、育苗生产开展地毯式排查，对发现非法使用禁用渔药、违规使用其他投入品等现象，坚决依法查处，并成立三个督导组分赴相关区市进行现场督导检查。同时，青岛深挖问题根源，面上举一反三，狠抓薄弱环节，持续加大对所有各类水产质量安全监管力度，实施专项整治与常态化监管相结合，严厉打击水产品质量安全领域的违法违规行为，对达不到安全标准的养殖场和非法业户坚决依法予以取缔。
有关调查情况和后续依法处置情况将及时发布。https://t.cn/A6yjEXUX