#淡定从容爱茅台+理性平和论茅台# 贵州茅台重大事件快评：供销两旺确保十四五开局 估值回落布局机会显现---国信证券股份有限公司 研究员：陈青青/熊鹏 2021-03-01
2月27日，茅台时空公众号文章披露，2020年茅台集团营业收入、利润总额增长13.7%和18.2%；2）近期白酒板块及茅台股价回调幅度较大，为更清楚反映公司基本面，我们跟踪渠道及终端情况并做反馈。
国信食品饮料观点：受资金面及情绪面影响，公司回调幅度较大，但股价回落后，当前时点，我们认为茅台布局机会已显现：1）2020 年茅台集团业绩较好，股份公司年报有望超预期。2020 年茅台集团营业收入、利润总额增长13.7%和18.2%，超出年初制定收入利润均10%的增长目标，根据茅台股份公司与集团的收入利润贡献程度看，股份公司大概率2020 年年报超预期；2）公司估值逐步回落至合理范围，当前市值对应2022 估值在42X 左右，我们认为茅台估值具有安全垫，同时当前仍有春节销售情况好、年报有望超预期、定制产品提价等等催化剂；3）资金面悲观情绪已较大程度反映，同时海外长线资金仍在逆势加仓A 股；4）供销两旺支撑强劲基本面，21Q1 及全年业绩高增长可期。茅台节前发货同比增长13%，春节期间供销两旺，当前批价高位渠道库存在半个月以内，叠加部分非标产品提价，公司21Q1 业绩高增长确定性较高；5）公司治理逐步完善，作为核心资产中长期仍为资金重要配置方向。继续维持此前盈利预测，预计20-22 年归母净利润467/546/636 亿，对应EPS 为37.17/43.50/50.61 元，对应当前股价PE 为57/49/42X，维持“买入”评级。
评论：
受资金调仓及流动性影响，白酒板块及茅台股价回调幅度较大春节后受资金面及情绪面影响，白酒板块下跌幅度较大，2月最后一周白酒指数下跌13.11%，龙头贵州茅台下跌13.71%。
我们认为白酒板块的下跌背后逻辑是：流动性预期收紧，以及短期投资收益率横向比较弱于顺周期板块，导致资金调仓。
我们认为，流动性当前仍充裕，同时短期风格切换导致的估值回落亦提供加仓优质资产的机会。“抱团”优质资产是中长期的趋势，白酒属于强定价权、高ROE、现金牛、中长期持续高成长能力的绝对优质资产，当前茅台股价回落配置价值显现，拉长时间维度收益率仍然较高。
我们认为，股价回落后，当前时点茅台布局机会已显现：
1）2020 年茅台集团业绩较好，股份公司年报有望超预期根据茅台时空2 月27 日文章披露，2020 年茅台集团营业收入、利润总额增长13.7%和18.2%，超出年初制定收入利润均10%的增长目标。根据历史数据来看，股份公司贡献茅台集团绝对多数收入及利润，以2019 年为例，2019 年茅台集团营业收入、利润总额分别为1003 亿元、630 亿元，股份公司/集团的收入利润比例在89%和93%。2020 年集团收入利润超预期，股份公司跟集团业绩关联度较高，预计股份公司年报也有望超市场预期（公司前期发布2020 年生产经营公告，初步核算2020 年收入利润均为10%增长，但从2019 年情况看，初步核算跟实际公告业绩仍有所出入）。
2）估值逐步回落至合理范围，布局时机显现
受资金面及情绪面影响，茅台节后股价大幅下跌，截止2 月26 日已从最高点回调约18%，估值快速回落到2022 的42X左右。我们认为，茅台当前估值已回落至合理区间，强劲的基本面及春节旺盛动销确保了估值的底部支撑，同时节后股价的快速下跌也充分反映了市场的悲观预期。而在当前时点，茅台估值具有安全垫，同时在春节销售情况好、年报有望超预期、定制产品提价等等的催化剂下，茅台布局时点显现。
3）资金面悲观预期已较大程度反映，海外长线资金仍在逆势加仓A 股市场担忧国内流动性及美债收益率上行等问题，情绪化严重下短期股价快速下跌，我们认为情绪的悲观预期在短期已较大程度的迅速反应。同时北向资金中的长线资金仍在逆势加仓A 股核心资产，对A 股有一定程度的支撑。北向资金中外资银行持股占比最高，换手率低，我们认为是海外长线资金。近期北向资金内部行为分化明显，短线交易资金流出，而长线配置型的外资银行资金逆市买入，2 月最后一周外资银行逆势流入25.8 亿元，主要方向为家电、交运等行业，长线资金加大A 股在其全球资产配置中权重的逻辑不变。
4） 供销两旺支撑强劲基本面，21Q1 及全年业绩高增长可期根据茅台时空，茅台春节前放量8500 吨左右，同比增长13%，叠加直营等渠道加大放量，一季度量价齐升业绩较好。
春节期间，茅台普遍缺货，当前飞天散瓶批价在2400 元以上，整箱批价在3180 元左右，渠道库存在半个月以内，经销商配额发货到2 月份，整体节奏平稳，呈现出供销两旺态势。同时根据渠道反馈，茅台总经销产品近期将提价，总经销商产品销量在1000-1500 吨左右，提价幅度接近50%，测算提价有望贡献约2%的收入。此外，本周茅台总经理办公会上表示将凝心聚力夺取一季度开门红，我们认为茅台春节发货量较大叠加部分非标产品提价的驱动下，公司一季度业绩增长确定性较高，同时全年看茅台放量及结构调整为主要方向，十四五首年业绩高增可期。
5） 中长期维度看，公司治理制度逐步完善，量价齐升空间仍大公司管理层换届以来，公司一系列动作都较为积极正面，包括2 月公布终止4 项共计约8.2 亿元的捐赠事项、投资建设酒库及“智慧茅台”项目等8 项决议，以及春节前的整箱茅台拆箱销售等等。我们认为，这一系列动作下体现公司重视中小股东利益，同时积极控价促进开瓶消费，公司治理制度的逐步完善。业绩端来看，公司量价提升空间仍大，高渠道价差留有充足的想象空间，随着基酒产量逐步加大，市场管控能力逐步加强，直销渠道占比持续提升，非标产品拉升吨价等等动作下，公司中长期业绩增长空间仍大。
投资建议：维持“买入”评级
短期公司一季度开门红确定性高，2021 年十四五第一年高质量发展值得期待。中长期看，茅台稀缺性仍在，公司依靠绝对的领先地位、高渠道价差安全垫、产品及渠道结构调整和基酒扩产，将中长期保持量价齐升的状态，高业绩确定性同时将享受估值溢价。继续维持此前盈利预测，预计20-22 年归母净利润467/546/636 亿，对应EPS 为37.17/43.50/50.61元，对应当前股价PE 为57/49/42X，维持“买入”评级。
2月27日，茅台时空公众号文章披露，2020年茅台集团营业收入、利润总额增长13.7%和18.2%；2）近期白酒板块及茅台股价回调幅度较大，为更清楚反映公司基本面，我们跟踪渠道及终端情况并做反馈。
国信食品饮料观点：受资金面及情绪面影响，公司回调幅度较大，但股价回落后，当前时点，我们认为茅台布局机会已显现：1）2020 年茅台集团业绩较好，股份公司年报有望超预期。2020 年茅台集团营业收入、利润总额增长13.7%和18.2%，超出年初制定收入利润均10%的增长目标，根据茅台股份公司与集团的收入利润贡献程度看，股份公司大概率2020 年年报超预期；2）公司估值逐步回落至合理范围，当前市值对应2022 估值在42X 左右，我们认为茅台估值具有安全垫，同时当前仍有春节销售情况好、年报有望超预期、定制产品提价等等催化剂；3）资金面悲观情绪已较大程度反映，同时海外长线资金仍在逆势加仓A 股；4）供销两旺支撑强劲基本面，21Q1 及全年业绩高增长可期。茅台节前发货同比增长13%，春节期间供销两旺，当前批价高位渠道库存在半个月以内，叠加部分非标产品提价，公司21Q1 业绩高增长确定性较高；5）公司治理逐步完善，作为核心资产中长期仍为资金重要配置方向。继续维持此前盈利预测，预计20-22 年归母净利润467/546/636 亿，对应EPS 为37.17/43.50/50.61 元，对应当前股价PE 为57/49/42X，维持“买入”评级。
评论：
受资金调仓及流动性影响，白酒板块及茅台股价回调幅度较大春节后受资金面及情绪面影响，白酒板块下跌幅度较大，2月最后一周白酒指数下跌13.11%，龙头贵州茅台下跌13.71%。
我们认为白酒板块的下跌背后逻辑是：流动性预期收紧，以及短期投资收益率横向比较弱于顺周期板块，导致资金调仓。
我们认为，流动性当前仍充裕，同时短期风格切换导致的估值回落亦提供加仓优质资产的机会。“抱团”优质资产是中长期的趋势，白酒属于强定价权、高ROE、现金牛、中长期持续高成长能力的绝对优质资产，当前茅台股价回落配置价值显现，拉长时间维度收益率仍然较高。
我们认为，股价回落后，当前时点茅台布局机会已显现：
1）2020 年茅台集团业绩较好，股份公司年报有望超预期根据茅台时空2 月27 日文章披露，2020 年茅台集团营业收入、利润总额增长13.7%和18.2%，超出年初制定收入利润均10%的增长目标。根据历史数据来看，股份公司贡献茅台集团绝对多数收入及利润，以2019 年为例，2019 年茅台集团营业收入、利润总额分别为1003 亿元、630 亿元，股份公司/集团的收入利润比例在89%和93%。2020 年集团收入利润超预期，股份公司跟集团业绩关联度较高，预计股份公司年报也有望超市场预期（公司前期发布2020 年生产经营公告，初步核算2020 年收入利润均为10%增长，但从2019 年情况看，初步核算跟实际公告业绩仍有所出入）。
2）估值逐步回落至合理范围，布局时机显现
受资金面及情绪面影响，茅台节后股价大幅下跌，截止2 月26 日已从最高点回调约18%，估值快速回落到2022 的42X左右。我们认为，茅台当前估值已回落至合理区间，强劲的基本面及春节旺盛动销确保了估值的底部支撑，同时节后股价的快速下跌也充分反映了市场的悲观预期。而在当前时点，茅台估值具有安全垫，同时在春节销售情况好、年报有望超预期、定制产品提价等等的催化剂下，茅台布局时点显现。
3）资金面悲观预期已较大程度反映，海外长线资金仍在逆势加仓A 股市场担忧国内流动性及美债收益率上行等问题，情绪化严重下短期股价快速下跌，我们认为情绪的悲观预期在短期已较大程度的迅速反应。同时北向资金中的长线资金仍在逆势加仓A 股核心资产，对A 股有一定程度的支撑。北向资金中外资银行持股占比最高，换手率低，我们认为是海外长线资金。近期北向资金内部行为分化明显，短线交易资金流出，而长线配置型的外资银行资金逆市买入，2 月最后一周外资银行逆势流入25.8 亿元，主要方向为家电、交运等行业，长线资金加大A 股在其全球资产配置中权重的逻辑不变。
4） 供销两旺支撑强劲基本面，21Q1 及全年业绩高增长可期根据茅台时空，茅台春节前放量8500 吨左右，同比增长13%，叠加直营等渠道加大放量，一季度量价齐升业绩较好。
春节期间，茅台普遍缺货，当前飞天散瓶批价在2400 元以上，整箱批价在3180 元左右，渠道库存在半个月以内，经销商配额发货到2 月份，整体节奏平稳，呈现出供销两旺态势。同时根据渠道反馈，茅台总经销产品近期将提价，总经销商产品销量在1000-1500 吨左右，提价幅度接近50%，测算提价有望贡献约2%的收入。此外，本周茅台总经理办公会上表示将凝心聚力夺取一季度开门红，我们认为茅台春节发货量较大叠加部分非标产品提价的驱动下，公司一季度业绩增长确定性较高，同时全年看茅台放量及结构调整为主要方向，十四五首年业绩高增可期。
5） 中长期维度看，公司治理制度逐步完善，量价齐升空间仍大公司管理层换届以来，公司一系列动作都较为积极正面，包括2 月公布终止4 项共计约8.2 亿元的捐赠事项、投资建设酒库及“智慧茅台”项目等8 项决议，以及春节前的整箱茅台拆箱销售等等。我们认为，这一系列动作下体现公司重视中小股东利益，同时积极控价促进开瓶消费，公司治理制度的逐步完善。业绩端来看，公司量价提升空间仍大，高渠道价差留有充足的想象空间，随着基酒产量逐步加大，市场管控能力逐步加强，直销渠道占比持续提升，非标产品拉升吨价等等动作下，公司中长期业绩增长空间仍大。
投资建议：维持“买入”评级
短期公司一季度开门红确定性高，2021 年十四五第一年高质量发展值得期待。中长期看，茅台稀缺性仍在，公司依靠绝对的领先地位、高渠道价差安全垫、产品及渠道结构调整和基酒扩产，将中长期保持量价齐升的状态，高业绩确定性同时将享受估值溢价。继续维持此前盈利预测，预计20-22 年归母净利润467/546/636 亿，对应EPS 为37.17/43.50/50.61元，对应当前股价PE 为57/49/42X，维持“买入”评级。
【重磅！东莞深夜发布住房调控——二套社保2改3、新入户社保需半年】
2021年2月27日，东莞市住房和城乡建设局发布关于进一步加强房地产市场调控的通知，具体通知如下。
各有关单位：
为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，坚决抑制投机炒房，遏制房价过快上涨，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现就有关事项通知如下：
一、调整商品住房限购年限
自本通知施行之日起，非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房（新建商品住房或二手商品住房），须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。
夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。
企业须经市场监督管理机关核准登记注册满两年后方可购买商品住房。
二、进一步加强房地产金融管理
调整差别化住房信贷政策。经广东省市场利率定价自律机制研究通过，对我市差别化住房信贷政策作以下要求：
（一）居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款记录（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同）的，购买普通住房首付款比例不低于30%，购买非普通住房首付款比例不低于40%。
（二）居民家庭名下在本市无住房但有已结清的住房贷款记录，或在本市拥有1套住房且住房贷款已结清的，购买普通住房首付款比例不低于40%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。
（三）居民家庭拥有1套住房且住房贷款未结清的，购买普通住房首付款比例不低于50%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。
（四）对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
进一步规范房地产金融秩序。严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。督导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
三、加强新建商品住房价格指导与监管
积极应对我市房地产市场发展的新情况，坚决遏制房价过快上涨势头。根据住宅项目体量规模、价格水平以及对区域房价的影响，切实加强分类指导。对新建商品住房项目申报价格高于近期属地镇街（园区）同类在售项目申报价格或本项目前期申报价格的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案，待出台具体申报细则后按其执行。
四、强化房地联动调控机制
围绕稳地价稳房价稳预期的调控目标，进一步完善土地市场管理。加大住宅用地供应，今年供应住宅用地不少于300公顷，进一步缓解商品住房供需矛盾。优化住房供应结构，加大中小套型普通住房供应比例，增加住房供应数量，促进供需关系平衡。加大人才安居保障力度，今年筹集人才安居房不少于5000套。严格落实住宅用地项目配建安居房要求，落实做好移交政府的配建安居房的配租配售工作，加快实施限价住房的建设和分配试点方案，尽快让符合条件的人才和特定保障对象群体享受政策红利。
五、完善房地产市场监测及信息公开工作
建立健全房地产市场运行数据的统计与共建共享机制，加强与社会第三方机构的合作，加强房地产市场监测分析，准确把握市场变化趋势、区域分化情况，及时研究制定有效应对措施，化解市场潜在风险，抑制不合理需求过度释放。
进一步完善二手住房网签交易价格发布机制。一季度发布首批典型镇街部分成交活跃二手楼盘的网签交易信息，并视情况尽快扩大统计镇街范围、增加发布楼盘数量。进一步提高二手房价透明度，引导市场理性交易。
六、持续规范房地产市场秩序
加强对房地产开发企业、销售代理企业、房地产经纪机构的监管。持续开展房地产市场秩序整顿工作，加大联合整治执法力度，强化执法合力。严肃查处捂盘惜售、收“茶水费”、未明码标价、虚假广告、发布虚假房源、捏造和散布不实言论、变相规避调控政策等违法违规行为，对涉事企业及人员依法依规采取约谈、预售资金降级监管、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，并加大曝光力度，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。
本通知自印发之日起施行，此前相关政策措施与本通知不一致的，以本通知为准。
2021年2月27日，东莞市住房和城乡建设局发布关于进一步加强房地产市场调控的通知，具体通知如下。
各有关单位：
为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，坚决抑制投机炒房，遏制房价过快上涨，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现就有关事项通知如下：
一、调整商品住房限购年限
自本通知施行之日起，非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房（新建商品住房或二手商品住房），须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。
夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。
企业须经市场监督管理机关核准登记注册满两年后方可购买商品住房。
二、进一步加强房地产金融管理
调整差别化住房信贷政策。经广东省市场利率定价自律机制研究通过，对我市差别化住房信贷政策作以下要求：
（一）居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款记录（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同）的，购买普通住房首付款比例不低于30%，购买非普通住房首付款比例不低于40%。
（二）居民家庭名下在本市无住房但有已结清的住房贷款记录，或在本市拥有1套住房且住房贷款已结清的，购买普通住房首付款比例不低于40%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。
（三）居民家庭拥有1套住房且住房贷款未结清的，购买普通住房首付款比例不低于50%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。
（四）对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
进一步规范房地产金融秩序。严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。督导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
三、加强新建商品住房价格指导与监管
积极应对我市房地产市场发展的新情况，坚决遏制房价过快上涨势头。根据住宅项目体量规模、价格水平以及对区域房价的影响，切实加强分类指导。对新建商品住房项目申报价格高于近期属地镇街（园区）同类在售项目申报价格或本项目前期申报价格的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案，待出台具体申报细则后按其执行。
四、强化房地联动调控机制
围绕稳地价稳房价稳预期的调控目标，进一步完善土地市场管理。加大住宅用地供应，今年供应住宅用地不少于300公顷，进一步缓解商品住房供需矛盾。优化住房供应结构，加大中小套型普通住房供应比例，增加住房供应数量，促进供需关系平衡。加大人才安居保障力度，今年筹集人才安居房不少于5000套。严格落实住宅用地项目配建安居房要求，落实做好移交政府的配建安居房的配租配售工作，加快实施限价住房的建设和分配试点方案，尽快让符合条件的人才和特定保障对象群体享受政策红利。
五、完善房地产市场监测及信息公开工作
建立健全房地产市场运行数据的统计与共建共享机制，加强与社会第三方机构的合作，加强房地产市场监测分析，准确把握市场变化趋势、区域分化情况，及时研究制定有效应对措施，化解市场潜在风险，抑制不合理需求过度释放。
进一步完善二手住房网签交易价格发布机制。一季度发布首批典型镇街部分成交活跃二手楼盘的网签交易信息，并视情况尽快扩大统计镇街范围、增加发布楼盘数量。进一步提高二手房价透明度，引导市场理性交易。
六、持续规范房地产市场秩序
加强对房地产开发企业、销售代理企业、房地产经纪机构的监管。持续开展房地产市场秩序整顿工作，加大联合整治执法力度，强化执法合力。严肃查处捂盘惜售、收“茶水费”、未明码标价、虚假广告、发布虚假房源、捏造和散布不实言论、变相规避调控政策等违法违规行为，对涉事企业及人员依法依规采取约谈、预售资金降级监管、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，并加大曝光力度，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。
本通知自印发之日起施行，此前相关政策措施与本通知不一致的，以本通知为准。
#10个特大城市房价皆过万#：#杭州南京领衔##3个城市跌回一年前#
特大城市是我国城市体系中的重要部分，随着人口向大城市的集聚，特大城市快速发展壮大。
那么当前特大城市房价水平如何？
第一财经记者梳理了中国房价行情平台上10个特大城市的平均单价数据，当前，10个城市的平均单价都超过了1万元/平方米，有4个城市单价超过了2万元/平方米，其中杭州、南京都超过了3万元/平方米。沈阳在10个城市中价格最低。
需要说明的是，特大城市是指城区人口500万以上1000万以下的城市。城区是指“市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域”。城区人口规模要小于市域总人口规模，也小于市辖区人口规模，市辖区内的农村地带并不纳入城区人口的统计。
根据住建部此前不久公布的《2019年城市建设统计年鉴》，东莞、武汉、成都、杭州、南京、郑州、西安、济南、沈阳和青岛这10个城市的城区人口处于500万到1000万之间，属于特大城市。相比上年，特大城市增加了1个，即济南。
这10个城市中，5个来自东部沿海地区，4个来自中西部，1个来自东北。从南北方分布来看，南方和北方各有5个。
杭州、南京领衔
10个特大城市中，杭州的平均单价最高，达到了每平方米33808元。不过，如果放到全国所有城市来看的话，杭州仅位列第7，不仅远低于深圳等一线城市，也比二线城市厦门低不少。
杭州所在的浙江是第四经济大省，也是我国民营经济最为发达的地区，人均可支配收入水平仅次于京沪两大直辖市。作为强省会，杭州集中了全省最好的资金、技术、人才等要素。在五个拥有计划单列市的省份中，杭州无论是GDP还是资金存量、财政收入、高新技术产业等重要指标，都占据绝对优势。
中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞对第一财经分析，无论是从经济总量、科研资源集中度还是辐射带动能力等方面，杭州都是浙江首屈一指的。另外杭州的数字经济走在全国前列，引领潮流。
在资金方面，2020年末，杭州全市金融机构本外币存款余额54246亿元，增长19.8%，资金总量仅次于北上深广四个一线城市，且与第四名的广州差距在不断缩小。资金增速在前十名城市中，仅次于深圳。
同时，近年来，杭州致力于打造“数字经济第一城”。在数字经济的带动下，杭州经济快速增长，人才加快流入。2015~2018年，杭州人口增量分别是12.6万、17万、28万、33.8万人，逐渐追上广深。2019年，杭州常住人口从2018年的980.6万人增长到1036万人，增量达55.4万人，年度增量首次超过深圳和广州，位居全国第一。
2020年，杭州对优秀人才的吸引力持续增大。杭州市2020年新引进 35岁以下大学生43.6万人，人才净流入率持续保持全国第一。
在土地市场，杭州曾经连续多年卖地收入位居全国首位。2020年，杭州土地出让金虽然不再位列榜首，但也达到了2574亿元，位居第二。这是杭州连续第4年卖地收入超过2000亿元。
杭州之后，长三角的另外一个特大城市南京，平均单价达到了每平方米33556元，与杭州差距很小。
作为第二经济大省江苏的省会，南京近年来经济首位度不断提升。2020年南京实现GDP14817.95亿元，经济总量继2016年首次进入全国GDP万亿元俱乐部城市后，又首次跻身全国十强之列。2020年，南京净增高新技术企业超1800家、总数突破6500家。
3个特大城市跌回一年前
杭州、南京之外，东莞和青岛处于2万元梯队，其中，东莞以每平方米24288元位居特大城市第三位。
东莞近几年的房价涨幅较大，跟近年来当地高新产业快速发展、承接旁边一线城市深圳购买力外溢有关。“十三五”时期，东莞高企从2028家提高至6412家，增长6.5倍，年均复合增长率达45.4%，高企数量位居全国地级市第二位。来自深圳的产业、资金、人才等要素外溢之下，东莞经济转型升级步伐不断加快。
青岛以每平方米22137亿元位居第四。青岛之后，其他6个城市平均单价均在1万~2万元之间，其中武汉以每平方米19340元位居中西部第一位。
沈阳和郑州的平均单价均低于每平方米1.5万元。其中东北唯一的特大城市沈阳，目前单价为每平方米12245元。
从近一年房价的变化来看，10个特大城市的走势出现明显的区域分化，在长三角、珠三角等地上涨的同时，北方的河南、山东的中心城市面临着下行的压力，有3个特大城市房价跌回一年前。
根据国家统计局公布的2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，2020年12月，济南二手房同比下降了2.8%，青岛下降了2.1%，郑州下降了3.6%。
这种分化，与近年来经济发展尤其是新兴产业发展、人口流动有关，也跟经济结构、地形地貌、土地供应有关。近年来，长三角、珠三角等发达地区新兴产业发展十分突出，人口流入较快，尤其是年轻人才，购房动力也更充足，因此东南沿海楼市整体热度更高。
在土地供应方面，郑州、济南等城市的供应都比较大。以郑州为例，数据显示，2018年和2019年郑州住宅商品房销售面积都超过了3000万平方米。在供过于求的情况下，郑州也成为2020年房价下跌幅度最大的省会城市。
58安居客房产研究院分院院长张波预计，2021年南热北冷的走势会有所缓解，楼市热度会逐渐恢复理性。北方部分城市，如山东青岛、济南等地，在2021年有可能迎来市场复苏。
特大城市是我国城市体系中的重要部分，随着人口向大城市的集聚，特大城市快速发展壮大。
那么当前特大城市房价水平如何？
第一财经记者梳理了中国房价行情平台上10个特大城市的平均单价数据，当前，10个城市的平均单价都超过了1万元/平方米，有4个城市单价超过了2万元/平方米，其中杭州、南京都超过了3万元/平方米。沈阳在10个城市中价格最低。
需要说明的是，特大城市是指城区人口500万以上1000万以下的城市。城区是指“市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域”。城区人口规模要小于市域总人口规模，也小于市辖区人口规模，市辖区内的农村地带并不纳入城区人口的统计。
根据住建部此前不久公布的《2019年城市建设统计年鉴》，东莞、武汉、成都、杭州、南京、郑州、西安、济南、沈阳和青岛这10个城市的城区人口处于500万到1000万之间，属于特大城市。相比上年，特大城市增加了1个，即济南。
这10个城市中，5个来自东部沿海地区，4个来自中西部，1个来自东北。从南北方分布来看，南方和北方各有5个。
杭州、南京领衔
10个特大城市中，杭州的平均单价最高，达到了每平方米33808元。不过，如果放到全国所有城市来看的话，杭州仅位列第7，不仅远低于深圳等一线城市，也比二线城市厦门低不少。
杭州所在的浙江是第四经济大省，也是我国民营经济最为发达的地区，人均可支配收入水平仅次于京沪两大直辖市。作为强省会，杭州集中了全省最好的资金、技术、人才等要素。在五个拥有计划单列市的省份中，杭州无论是GDP还是资金存量、财政收入、高新技术产业等重要指标，都占据绝对优势。
中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞对第一财经分析，无论是从经济总量、科研资源集中度还是辐射带动能力等方面，杭州都是浙江首屈一指的。另外杭州的数字经济走在全国前列，引领潮流。
在资金方面，2020年末，杭州全市金融机构本外币存款余额54246亿元，增长19.8%，资金总量仅次于北上深广四个一线城市，且与第四名的广州差距在不断缩小。资金增速在前十名城市中，仅次于深圳。
同时，近年来，杭州致力于打造“数字经济第一城”。在数字经济的带动下，杭州经济快速增长，人才加快流入。2015~2018年，杭州人口增量分别是12.6万、17万、28万、33.8万人，逐渐追上广深。2019年，杭州常住人口从2018年的980.6万人增长到1036万人，增量达55.4万人，年度增量首次超过深圳和广州，位居全国第一。
2020年，杭州对优秀人才的吸引力持续增大。杭州市2020年新引进 35岁以下大学生43.6万人，人才净流入率持续保持全国第一。
在土地市场，杭州曾经连续多年卖地收入位居全国首位。2020年，杭州土地出让金虽然不再位列榜首，但也达到了2574亿元，位居第二。这是杭州连续第4年卖地收入超过2000亿元。
杭州之后，长三角的另外一个特大城市南京，平均单价达到了每平方米33556元，与杭州差距很小。
作为第二经济大省江苏的省会，南京近年来经济首位度不断提升。2020年南京实现GDP14817.95亿元，经济总量继2016年首次进入全国GDP万亿元俱乐部城市后，又首次跻身全国十强之列。2020年，南京净增高新技术企业超1800家、总数突破6500家。
3个特大城市跌回一年前
杭州、南京之外，东莞和青岛处于2万元梯队，其中，东莞以每平方米24288元位居特大城市第三位。
东莞近几年的房价涨幅较大，跟近年来当地高新产业快速发展、承接旁边一线城市深圳购买力外溢有关。“十三五”时期，东莞高企从2028家提高至6412家，增长6.5倍，年均复合增长率达45.4%，高企数量位居全国地级市第二位。来自深圳的产业、资金、人才等要素外溢之下，东莞经济转型升级步伐不断加快。
青岛以每平方米22137亿元位居第四。青岛之后，其他6个城市平均单价均在1万~2万元之间，其中武汉以每平方米19340元位居中西部第一位。
沈阳和郑州的平均单价均低于每平方米1.5万元。其中东北唯一的特大城市沈阳，目前单价为每平方米12245元。
从近一年房价的变化来看，10个特大城市的走势出现明显的区域分化，在长三角、珠三角等地上涨的同时，北方的河南、山东的中心城市面临着下行的压力，有3个特大城市房价跌回一年前。
根据国家统计局公布的2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，2020年12月，济南二手房同比下降了2.8%，青岛下降了2.1%，郑州下降了3.6%。
这种分化，与近年来经济发展尤其是新兴产业发展、人口流动有关，也跟经济结构、地形地貌、土地供应有关。近年来，长三角、珠三角等发达地区新兴产业发展十分突出，人口流入较快，尤其是年轻人才，购房动力也更充足，因此东南沿海楼市整体热度更高。
在土地供应方面，郑州、济南等城市的供应都比较大。以郑州为例，数据显示，2018年和2019年郑州住宅商品房销售面积都超过了3000万平方米。在供过于求的情况下，郑州也成为2020年房价下跌幅度最大的省会城市。
58安居客房产研究院分院院长张波预计，2021年南热北冷的走势会有所缓解，楼市热度会逐渐恢复理性。北方部分城市，如山东青岛、济南等地，在2021年有可能迎来市场复苏。
✋热门推荐