《北京市商业办公用房租赁合同》示范文本现公开征求意见
原创 王晨龙 王晨龙 北京大成律师 建工房地产 2022-04-22 18:06
《北京市商业办公用房租赁合同》示范文本（征求意见稿）
为进一步优化营商环境，明确租赁双方的权利义务，减少商办用房租赁交易纠纷，维护租赁当事人合法权益，北京市住房和城乡建设委员会会同北京市市场监管局起草了《北京市商业办公用房租赁合同》示范文本，并公开征求意见，时间为2022年4月15日至4月22日。
在此之前，商业办公用房的租赁合同一直参考使用《北京市住房租赁合同》示范文本。较之住房示范文本，商业办公用房示范文本有以下几个变化：
1.更加细化的租金计价方式
商业办公住房租赁合同示范文本列举了“按日、按月、按年”三种计价方式，更加便于租赁双方核算数额。
2.增加免租期及装修条款
免租期是商办用房租赁中常见的约定，示范文本也将其纳入条款。具体表述为：（一）双方约定免租期的，免租期内承租人不需支付租金。（二）承租人对房屋进行装修的，应征得出租人同意，并符合国家和本市的相关规定及物业管理方的要求。（三）出租人应配合提供承租人装修所需的材料。
3.增加常见的使用费用收费标准
示范文本将电费、水费、停车费、物业费等常见的使用期间发生费用的收费标准纳入条款，有助于减少使用费用缴纳方面的纠纷。
4.增加市场主体登记条款
示范文本载明租赁双方可以通过约定的方式，明确租赁房屋能够作为注册登记企业法人等市场主体或非法人组织的住所/地址。如果允许，出租人应当配合配合承租人办理登记手续，提供登记所需的应由出租人出具的材料。
5.留存备案、合同效力的特殊规定
示范文本在“合同生效及特别约定”条款中明确，除租赁双方各执租赁合同之外，租赁登记备案部门执一份，（通过房地产经纪机构成交的）房地产经纪机构执一份，具有同等法律效力。
此次公开征求意见的《北京市商办用房租赁合同》示范文本精准适用于商业和办公用途的房屋租赁，针对性、适用性更强。
原创 王晨龙 王晨龙 北京大成律师 建工房地产 2022-04-22 18:06
《北京市商业办公用房租赁合同》示范文本（征求意见稿）
为进一步优化营商环境，明确租赁双方的权利义务，减少商办用房租赁交易纠纷，维护租赁当事人合法权益，北京市住房和城乡建设委员会会同北京市市场监管局起草了《北京市商业办公用房租赁合同》示范文本，并公开征求意见，时间为2022年4月15日至4月22日。
在此之前，商业办公用房的租赁合同一直参考使用《北京市住房租赁合同》示范文本。较之住房示范文本，商业办公用房示范文本有以下几个变化：
1.更加细化的租金计价方式
商业办公住房租赁合同示范文本列举了“按日、按月、按年”三种计价方式，更加便于租赁双方核算数额。
2.增加免租期及装修条款
免租期是商办用房租赁中常见的约定，示范文本也将其纳入条款。具体表述为：（一）双方约定免租期的，免租期内承租人不需支付租金。（二）承租人对房屋进行装修的，应征得出租人同意，并符合国家和本市的相关规定及物业管理方的要求。（三）出租人应配合提供承租人装修所需的材料。
3.增加常见的使用费用收费标准
示范文本将电费、水费、停车费、物业费等常见的使用期间发生费用的收费标准纳入条款，有助于减少使用费用缴纳方面的纠纷。
4.增加市场主体登记条款
示范文本载明租赁双方可以通过约定的方式，明确租赁房屋能够作为注册登记企业法人等市场主体或非法人组织的住所/地址。如果允许，出租人应当配合配合承租人办理登记手续，提供登记所需的应由出租人出具的材料。
5.留存备案、合同效力的特殊规定
示范文本在“合同生效及特别约定”条款中明确，除租赁双方各执租赁合同之外，租赁登记备案部门执一份，（通过房地产经纪机构成交的）房地产经纪机构执一份，具有同等法律效力。
此次公开征求意见的《北京市商办用房租赁合同》示范文本精准适用于商业和办公用途的房屋租赁，针对性、适用性更强。
房改房政策下，房屋过户登记纠纷的管辖权问题
王晨龙 北京大成律师 建工房地产 2022-04-15 17:30
\ 房改房 政策介绍
房改房，又称为已购公房，是享受国家房改优惠政策的住宅。城镇职工以家庭为单位，按照国家和县级以上地方政府等有关“城镇住房制度改革政策”的规定，以“标准价”或“成本价”购买已建的公有住房。在购买时，职工会享受到工龄、职称、职级、家庭人口等多项优惠折扣。

案例导入
Case Introduction

小林和小王是实验中学的教职员工。1号房系实验小学的福利性分房，1998年，小林与实验小学签订《公有住房买卖协议》，以房改价购得该房，并办理了产权登记。2002年，实验小学集资建房，对符合条件的教职工重新分配，小林符合条件，购买了3号房。2003年实验小学将1号房重新分配给了小王，小王购买后搬入，但因小林未退还该房房产证，实验小学无法为小王办理过户登记。小王向多个部门反映住房问题，一直未有处理意见。2019年，小王将实验小学、小林诉至法院，请求两被告配合办理涉案房屋的过户手续。
争 议 焦 点
庭审中，小林提出抗辩意见，认为根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案中，原被告双方同系实验小学的教职工，涉案房屋体现了单位的福利，因此本案属于因单位建房、分房等而引起的纠纷；另外，涉案房屋的买卖不是市场行为，不属于平等主体之间发生的财产关系。故本案不属于人民法院主管工作的范围，对小王的起诉，法院应予驳回。
小王认为本案是否属于人民法院受案范围是根据当事人之间的诉讼请求进行确认的。原被告之间并不存在任何房改政策纠纷，法院应当适用民法对财产权、物权的相关规定，本案属于法院的管辖范围。
因此，本案的争议焦点之一为本案是否属于法院的受案范围。
法 院 观 点
法院认为，协议各方分别通过交付房款、腾退房屋、入住新房等行为履行协议，实验小学内部对福利房屋的分配已经处理完毕。现原告要求两被告协助、配合完成1202号房屋产权登记，不再涉及房屋分配的问题，仅系对房屋买卖相关协议后续履行、权属登记等问题的处理，人民法院依法可以管辖并审理。

❖
房改房具有较强的政策属性，最高法指出对于历史遗留的落实政策等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围。但是并非只要涉及房改房的房屋纠纷，法院就都不能受理，而是应当根据争议的实质进行具体的判断，对于不涉及政策问题的民事纠纷，法院依法具有管辖权。
王晨龙 北京大成律师 建工房地产 2022-04-15 17:30
\ 房改房 政策介绍
房改房，又称为已购公房，是享受国家房改优惠政策的住宅。城镇职工以家庭为单位，按照国家和县级以上地方政府等有关“城镇住房制度改革政策”的规定，以“标准价”或“成本价”购买已建的公有住房。在购买时，职工会享受到工龄、职称、职级、家庭人口等多项优惠折扣。

案例导入
Case Introduction

小林和小王是实验中学的教职员工。1号房系实验小学的福利性分房，1998年，小林与实验小学签订《公有住房买卖协议》，以房改价购得该房，并办理了产权登记。2002年，实验小学集资建房，对符合条件的教职工重新分配，小林符合条件，购买了3号房。2003年实验小学将1号房重新分配给了小王，小王购买后搬入，但因小林未退还该房房产证，实验小学无法为小王办理过户登记。小王向多个部门反映住房问题，一直未有处理意见。2019年，小王将实验小学、小林诉至法院，请求两被告配合办理涉案房屋的过户手续。
争 议 焦 点
庭审中，小林提出抗辩意见，认为根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案中，原被告双方同系实验小学的教职工，涉案房屋体现了单位的福利，因此本案属于因单位建房、分房等而引起的纠纷；另外，涉案房屋的买卖不是市场行为，不属于平等主体之间发生的财产关系。故本案不属于人民法院主管工作的范围，对小王的起诉，法院应予驳回。
小王认为本案是否属于人民法院受案范围是根据当事人之间的诉讼请求进行确认的。原被告之间并不存在任何房改政策纠纷，法院应当适用民法对财产权、物权的相关规定，本案属于法院的管辖范围。
因此，本案的争议焦点之一为本案是否属于法院的受案范围。
法 院 观 点
法院认为，协议各方分别通过交付房款、腾退房屋、入住新房等行为履行协议，实验小学内部对福利房屋的分配已经处理完毕。现原告要求两被告协助、配合完成1202号房屋产权登记，不再涉及房屋分配的问题，仅系对房屋买卖相关协议后续履行、权属登记等问题的处理，人民法院依法可以管辖并审理。

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房改房具有较强的政策属性，最高法指出对于历史遗留的落实政策等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围。但是并非只要涉及房改房的房屋纠纷，法院就都不能受理，而是应当根据争议的实质进行具体的判断，对于不涉及政策问题的民事纠纷，法院依法具有管辖权。
北京保障性住房或将开启住房“租赁时代”？
王晨龙 北京大成律师 建工房地产 2022-03-25 17:30
2022年3月17日，北京市政府下发《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》（以下简称《方案》），突出要求房子是用来住的、不是用来炒的定位，明确要建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，进一步提高住房保障水平。
《方案》坚持规划引领，依据规划在集中建设区、产业园区及周边、轨道交通站点周边、配套比较完善地区等区域建设保障性租赁住房，引导产城人融合，促进职住平衡。坚持供需匹配，摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况，通过新建、改建、改造、转化、租赁补贴等多种方式，保障租赁住房供给。坚持改革创新，充分发挥市场机制作用，培育市场主体，探索运营模式，推动形成规范稳定的住房租赁市场。加强计划管理，本市在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地供应计划，优先安排、应保尽保。
惠民政策知多少
1.保障性租赁住房内涵解读
保障性租赁住房可分类设计成住宅型、宿舍型、公寓型住房，建筑面积以70平方米以下的小户型为主，同时会适当配置一些多居室等其他种类户型。
此次《方案》的出台，让我们看到保障性租赁住房建设的几大新亮点，一是要推广套内空间可变、灵活分割住宅建设，满足多子女家庭等多样化居住需求；二是合理配置居住公共服务设施，适当提高配套商业服务设施比例，增加设置健身房、食堂、图书室、会客厅等共享空间，更好地满足新市民、青年人等群体工作生活需求；三是适当调整机动车停车位配置标准、建筑间距及日照标准；四是鼓励将居住、商业、办公、研发等功能混合兼容，建设宜居宜业社区。
2.保障性租赁住房保障对象的范围
主要用于解决在本市无房或者在特定区域内无房的新市民、青年人等群体住房困难问题，重点保障城市运行服务保障人员、新毕业大学生等群体。
3.保障性租赁住房租金的确定
《方案》指出，租金应当低于同地段同品质市场租赁住房租金水平，由持有运营单位评估确定后报市、区住房城乡建设(房管)部门备案。其中，利用企事业单位自有土地建设的保障性租赁住房，应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下定价。
六个维度支持多主体、多渠道建设
图片
1
增加集体经营性建设用地供应、鼓励集体产业用地优先用于建设保障性租赁住房。
2
鼓励将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为宿舍型(含公寓型)保障性租赁住房。
3
提高产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积所占的比例、建设面积占比，鼓励将用地面积、建设面积集中起来建设配套公共服务设施。
4
企事业单位自有土地建设可优先用于建设公租房、保障性租赁住房。
5
在新建普通商品住房、安置房项目、商业办公项目、地铁上盖物业等新供应国有建设用地上配建一定比例，来建设保障性租赁住房。
6
支持将保障性住房剩余房源、其他政府闲置住房、社会存量住房等存量住房改造、转化为保障性租赁住房。
支持、监管双管齐下
图片
《方案》既促进保障性租赁住房支持政策的落地，同时也明确要严格监督管理，规范运营管理，以推动形成规范稳定的住房租赁市场。
一方面，政府通过简化审批流程，落实土地、税费、金融支持政策来培育市场主体，充分发挥市场机制作用。
另一方面，为了防止出现以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策等违规行为，通过与全市住房租赁监管平台对接，实现租赁合同在平台网签、备案，加强对全过程监管。
王晨龙 北京大成律师 建工房地产 2022-03-25 17:30
2022年3月17日，北京市政府下发《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》（以下简称《方案》），突出要求房子是用来住的、不是用来炒的定位，明确要建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，进一步提高住房保障水平。
《方案》坚持规划引领，依据规划在集中建设区、产业园区及周边、轨道交通站点周边、配套比较完善地区等区域建设保障性租赁住房，引导产城人融合，促进职住平衡。坚持供需匹配，摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况，通过新建、改建、改造、转化、租赁补贴等多种方式，保障租赁住房供给。坚持改革创新，充分发挥市场机制作用，培育市场主体，探索运营模式，推动形成规范稳定的住房租赁市场。加强计划管理，本市在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地供应计划，优先安排、应保尽保。
惠民政策知多少
1.保障性租赁住房内涵解读
保障性租赁住房可分类设计成住宅型、宿舍型、公寓型住房，建筑面积以70平方米以下的小户型为主，同时会适当配置一些多居室等其他种类户型。
此次《方案》的出台，让我们看到保障性租赁住房建设的几大新亮点，一是要推广套内空间可变、灵活分割住宅建设，满足多子女家庭等多样化居住需求；二是合理配置居住公共服务设施，适当提高配套商业服务设施比例，增加设置健身房、食堂、图书室、会客厅等共享空间，更好地满足新市民、青年人等群体工作生活需求；三是适当调整机动车停车位配置标准、建筑间距及日照标准；四是鼓励将居住、商业、办公、研发等功能混合兼容，建设宜居宜业社区。
2.保障性租赁住房保障对象的范围
主要用于解决在本市无房或者在特定区域内无房的新市民、青年人等群体住房困难问题，重点保障城市运行服务保障人员、新毕业大学生等群体。
3.保障性租赁住房租金的确定
《方案》指出，租金应当低于同地段同品质市场租赁住房租金水平，由持有运营单位评估确定后报市、区住房城乡建设(房管)部门备案。其中，利用企事业单位自有土地建设的保障性租赁住房，应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下定价。
六个维度支持多主体、多渠道建设
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增加集体经营性建设用地供应、鼓励集体产业用地优先用于建设保障性租赁住房。
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鼓励将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为宿舍型(含公寓型)保障性租赁住房。
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提高产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积所占的比例、建设面积占比，鼓励将用地面积、建设面积集中起来建设配套公共服务设施。
4
企事业单位自有土地建设可优先用于建设公租房、保障性租赁住房。
5
在新建普通商品住房、安置房项目、商业办公项目、地铁上盖物业等新供应国有建设用地上配建一定比例，来建设保障性租赁住房。
6
支持将保障性住房剩余房源、其他政府闲置住房、社会存量住房等存量住房改造、转化为保障性租赁住房。
支持、监管双管齐下
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《方案》既促进保障性租赁住房支持政策的落地，同时也明确要严格监督管理，规范运营管理，以推动形成规范稳定的住房租赁市场。
一方面，政府通过简化审批流程，落实土地、税费、金融支持政策来培育市场主体，充分发挥市场机制作用。
另一方面，为了防止出现以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策等违规行为，通过与全市住房租赁监管平台对接，实现租赁合同在平台网签、备案，加强对全过程监管。
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