深圳楼市：一路向西泡沫破灭，福田南山能否持续坚挺？
1、问：您好。 先跟您说说现在手上的一些房产情况，①在南宁和南昌各有一套，出掉大概有300万，②横岗志健时代广场有一套100平的房子，市值360万。年收入50个，IT行业。
现在家里两个小孩都在上小学，所以需要换一套三房，并且兼顾孩子的初中学位。请问老师我该如何置换？有哪些学校可以推荐吗？
答：你好，长远看南宁和南昌都属于弱二线省会城市，城市首位度太低，建议出手换成深圳的优质资产。 横岗没有很好的规划，发展布局不如大运和中心城。未来大概率会跑平大盘。 建议资产全部清掉后再重新布局。 IT行业，自住+投资首选南山，初中二梯队可以考虑育才，学府中学，南海中学，北师大附中。
2、你好，小孩今年4岁了，要考虑孩子的学位。现在我们有一套军产小公寓在福田。带红岭小学，但是位置不够住。现在要考虑的是买房，还是租房住？买房现在的条件不能买到如意的房子。如果租的话，至少也要租10年。应该怎么做呢？
答：
①从资金成本上，按照你的预算1000万，假如按照最新的指导价去评估，只有最多900万，贷款630万，等额本息30年，月供3.3万，前期由于大部分是归还利息，每个月月供的利息部分2万5左右缓慢减少，第一年的利息就是接近30万，无论怎么算，资金成本都是租房合算。因为目前整个深圳平均的租金回报普遍在1%-1.5%左右。
②但是从投资角度上以及M2货币膨胀上来讲，租房无论多少是消费，买房无论多少是投资，买房通过负债来抵抗货币贬值通货膨胀，并且还会带来收益和附加增值（学位、融资，资源圈层、信用背书，资产隔离等）。投资来看，买房肯定合算。
③安托山片区的规划是非常不错的，荒废10几年的安托山公园马上会重建，打造世界级的艺术中心公园，60%以上的“文体”用地，升级路径类似侨城东，拥有着深圳最好的安居房-深云村，而深云村的教育资源也都是教科院顶级的，不对外共享的，并且居住的人群也都是党政机关有关联的。
④如果你的资金有更好的出去，并且有稳定的收益率，并且军产公寓确定能上红岭实验小学的话，可以暂时先租房住，买房一定要思维先行，而不是票子先行。
3、问：你好！深圳布吉的石芽岭片区值得入手吗？主要需求是刚需自住，兼顾未来的资产升值，购房预算500以内。
答：石芽岭片区享受地铁14号线快线的利好，如果你就在周边工作，这个选择还算不错，如果不是就近的话，石芽岭买总价四五百万，个人感觉潜力不如大运等区域。
4、问：您好，在深圳已经深耕多年，家庭年收入两百万，准备将手上的一套房产置换一套大户型。自住兼顾投资。最近在关注三相三湘海尚，想问一下170平以上的大户型居住是否舒适？未来升值潜力大么？ 跟太古城或恒裕滨城相比，哪个更有价值？
答：三湘海尚相比之下更适合住。作为深圳湾最低密度的产品，这一轮也是上涨盘。对于深圳的豪宅总结：
1.深圳的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺；
2.豪宅区从盐田、罗湖换代到香蜜湖、深圳湾；
3.深圳不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在深圳没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。
如果您觉得文章精彩，请您点个关注，我们会持续给您推送更多精彩的楼市文章，让您掌握更多的投资一线信息，我们是知名房产影响力大V“渔村鬼谷生”团队，您加一下GGSZL2\GGSZL3\GGSZL4，我们送您一份购房前，整套购房融资资质的打造文档，您了解我们鬼谷生老师，在深圳实操投资了两千多平方物业，这份文档会教您怎么注册公司，注册适合经营贷的公司，怎么纳税，如何做到经营痕迹，经营范围………….另外赠送老师从0买到2000平方物业的每一套买房故事电子书《小曾投资风云录》 #房地产，#渔村鬼谷生#地产
1、问：您好。 先跟您说说现在手上的一些房产情况，①在南宁和南昌各有一套，出掉大概有300万，②横岗志健时代广场有一套100平的房子，市值360万。年收入50个，IT行业。
现在家里两个小孩都在上小学，所以需要换一套三房，并且兼顾孩子的初中学位。请问老师我该如何置换？有哪些学校可以推荐吗？
答：你好，长远看南宁和南昌都属于弱二线省会城市，城市首位度太低，建议出手换成深圳的优质资产。 横岗没有很好的规划，发展布局不如大运和中心城。未来大概率会跑平大盘。 建议资产全部清掉后再重新布局。 IT行业，自住+投资首选南山，初中二梯队可以考虑育才，学府中学，南海中学，北师大附中。
2、你好，小孩今年4岁了，要考虑孩子的学位。现在我们有一套军产小公寓在福田。带红岭小学，但是位置不够住。现在要考虑的是买房，还是租房住？买房现在的条件不能买到如意的房子。如果租的话，至少也要租10年。应该怎么做呢？
答：
①从资金成本上，按照你的预算1000万，假如按照最新的指导价去评估，只有最多900万，贷款630万，等额本息30年，月供3.3万，前期由于大部分是归还利息，每个月月供的利息部分2万5左右缓慢减少，第一年的利息就是接近30万，无论怎么算，资金成本都是租房合算。因为目前整个深圳平均的租金回报普遍在1%-1.5%左右。
②但是从投资角度上以及M2货币膨胀上来讲，租房无论多少是消费，买房无论多少是投资，买房通过负债来抵抗货币贬值通货膨胀，并且还会带来收益和附加增值（学位、融资，资源圈层、信用背书，资产隔离等）。投资来看，买房肯定合算。
③安托山片区的规划是非常不错的，荒废10几年的安托山公园马上会重建，打造世界级的艺术中心公园，60%以上的“文体”用地，升级路径类似侨城东，拥有着深圳最好的安居房-深云村，而深云村的教育资源也都是教科院顶级的，不对外共享的，并且居住的人群也都是党政机关有关联的。
④如果你的资金有更好的出去，并且有稳定的收益率，并且军产公寓确定能上红岭实验小学的话，可以暂时先租房住，买房一定要思维先行，而不是票子先行。
3、问：你好！深圳布吉的石芽岭片区值得入手吗？主要需求是刚需自住，兼顾未来的资产升值，购房预算500以内。
答：石芽岭片区享受地铁14号线快线的利好，如果你就在周边工作，这个选择还算不错，如果不是就近的话，石芽岭买总价四五百万，个人感觉潜力不如大运等区域。
4、问：您好，在深圳已经深耕多年，家庭年收入两百万，准备将手上的一套房产置换一套大户型。自住兼顾投资。最近在关注三相三湘海尚，想问一下170平以上的大户型居住是否舒适？未来升值潜力大么？ 跟太古城或恒裕滨城相比，哪个更有价值？
答：三湘海尚相比之下更适合住。作为深圳湾最低密度的产品，这一轮也是上涨盘。对于深圳的豪宅总结：
1.深圳的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺；
2.豪宅区从盐田、罗湖换代到香蜜湖、深圳湾；
3.深圳不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在深圳没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。
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78万变1060万！深圳房价，还会有如此疯狂的涨幅吗？
楼市普涨的红利已消失殆尽，买房真正进入了赔钱时代。
今天和大家分享几个深圳楼市真实发生的故事，令人非常唏嘘。
故事里有的人，忍心割肉，亏本卖掉，有的人，挂了几个月也无人问津，有的人，盆满钵满，满意离场。
一个决策，可能带领整个家庭跨越阶层，也可能影响了整个家庭的命运。
深圳楼市的浮浮沉沉里，总有人遗憾退出。
但别误会，我不是说深圳房子没有价值，而是提示风险：哪怕在深圳，买错房的代价正在放大。
深圳，再也不是闭眼买入就能躺赚的深圳了。
图片因为一套房成为富翁
第一个故事：78万变1060万。
这位朋友看中了一套房子，位置就在宝安的最贵的片区，宝中。
但是这套房子的挂牌价1060万，只比参考价高出10%，还是比较有吸引力的，说不定砍砍价就可以指导价拿下笋盘，何乐而不为呢。
结果经过一番讨价还价，在最后这位网友看到房产证上的原价时，整个人瞬间不好了。
原来房子挂牌价是1060万，而房产证写的原价是78万，算下来原价整整是挂牌价的13.6倍！
虽然横向对比其他的楼盘，这个盘已经算是笋盘了。
但纵向的对比过去的房价，一套房子的买卖能带来这么一大笔财富的巨额增值，难免有点心理不平衡了，但在深圳还是挺常见的。
我有一位老乡，因为他爸妈早年来深圳创业，很早就买了一套福田的房子。
前几天，他突然问我香蜜湖一个带四大学区房的某小区最近卖多少钱。
我说最近一套小户型成交14万左右。
他听了之后舒了一口气，嚯，还好卖的早啊。
我一听就乐了，合着是来找优越感的？我问，你啥时候卖的，21年吗？
他笑了笑说，还得更早一点，比现在还多了得有100万吧。
我说，但从你们买入的价格来看的话，怎么样都是超过1000万的获利了。
对于他们家来说，孩子读了学校，从湖南的县城到深圳的四大，现在顺利的就读于一所985高校，命运可谓是非常不同。
父母用卖掉这一套房子的钱置换了一套更大面积的四房，改善生活。
还有一部分钱也放进了家里的生意里，一部分钱留给我朋友买一套小房子结婚。
凭借一套深圳房子，整个家庭的命运都发生了改变。
不夸张的说，一套房子有时候真的逆天改命。
但这个朋友说实话，父母不仅买得早，还买对了。
毕竟香蜜湖的房子，真不是涨得一般的多。
要是在10多年前，父母买的是盐田的房子，命运又完全不一样。
图片房子，是资产还是负债
有人笑，就有人哭了。
近期有一套南二外学区的小区漾日湾畔，一套184平5房，满五年唯一，目前报价2100万。
业主从3月放盘到现在，连续多次降价，总共降了500万左右，目前这套房已跌回2019年底的成交。
但是业主承诺，如果资金到位够快，价格还有空间。
突然的降价捡漏，必有蹊跷。
原来是因为这个房子的业主欠款已经高达1900万。
该说不说，在楼市上升期，深圳人是真的敢借钱。
挂牌价2100万的房子，欠款就有1900万，刨掉贷款，业主几乎拿不到一分钱。
我无法得知这个业主到底是怎么加的杠杆，很明显要么是高位接盘，要么是进行了二押。
深圳楼市里，也不是谁都会笑着走出来的。
还有比如勤诚达三期小区，一套80平2房，高楼层，学位可用，整体还不错。
目前报价770万，而这套房的欠款却已高达800万。
业主告诉我们，自己压力也比较大，房子是按照当时市场高峰期的评估价做的抵押，
但谁也没有想到，房子才刚满三年，价格就回调了这么多，以至于现在挂牌价还没有欠款多，资不抵债。
从1月份挂盘到现在，报价一直在降，降幅200万左右，目前业主也比较急卖，表示这个价格还可以自己赎楼。
不过，虽然报价已经降到比欠款还要低，但这套房源还不是小区里性价比最高的。业主想要尽快成交，估计价格还可以再降些。
上面和大家分享的这些故事，就是想告诉大家，买房时机的重要性。
但遗憾的是，很多人不知道买房时机的重要性，一向就是凭感觉。
买房是对的，买深圳房更是对的，但你能不能赚到钱，还取决于你的时机。
买房时间点和卖房时间点，决定了你能赚多少钱。
在楼市狂热期高位接盘，如果是优质的资产，那就只能做好资金方案保证自己的现金流不会断裂，做好长持的打算，静候楼市周期过去。
这时候很多人这时候就会说，你只要买房买的早就能赚钱呀。
根本不是。
之前有位“深漂”大哥，用自己的买房经历书写了部《避坑指南》，一语泪千行那种。
他在05年就来了深圳，并且在09年“咬咬牙”花130万总价买了南山中心区120平的房子。算下来，单价才1万出头。
如果一直持有，今天的他已成为千万富翁。布洛芬也许能买到，后悔药却是没有的。
大哥选择在14年以400万卖掉了这套房子。用他自己的话来评价，纯纯的“脑子有病”。
这一行为，无异于亲自宰杀了那只会下金蛋的金母鸡。
据他自述，卖房主要是因为“房价一直在跌”，而且感觉自己也赚了不少，该知足了。
只可惜，400万远未触及南山的房价天花板。当年1万出头的南山，如今已经卖到10万+，价格翻了整整10倍。
当然了，“金母鸡”并非只能持有。如果有更好的选择，也是可以卖掉的。
比如从强二线城市，置换去一线城市；楼梯房换成电梯房，楼龄偏大的房子换成次新房。
然而，这位大哥在卖房之后，此后一直租房到2019年，最后花410万买了郊区坪山。
2014年到2019年，经历了一个完整的暴涨周期。
那段时间买房的深圳人，身家基本都翻倍了，他却“空仓”了。
人生最痛苦的不是“从未得到”，而是“失之交臂”。
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深圳楼市的浮浮沉沉里，总有人遗憾退出。
但别误会，我不是说深圳房子没有价值，而是提示风险：哪怕在深圳，买错房的代价正在放大。
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但纵向的对比过去的房价，一套房子的买卖能带来这么一大笔财富的巨额增值，难免有点心理不平衡了，但在深圳还是挺常见的。
我有一位老乡，因为他爸妈早年来深圳创业，很早就买了一套福田的房子。
前几天，他突然问我香蜜湖一个带四大学区房的某小区最近卖多少钱。
我说最近一套小户型成交14万左右。
他听了之后舒了一口气，嚯，还好卖的早啊。
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他笑了笑说，还得更早一点，比现在还多了得有100万吧。
我说，但从你们买入的价格来看的话，怎么样都是超过1000万的获利了。
对于他们家来说，孩子读了学校，从湖南的县城到深圳的四大，现在顺利的就读于一所985高校，命运可谓是非常不同。
父母用卖掉这一套房子的钱置换了一套更大面积的四房，改善生活。
还有一部分钱也放进了家里的生意里，一部分钱留给我朋友买一套小房子结婚。
凭借一套深圳房子，整个家庭的命运都发生了改变。
不夸张的说，一套房子有时候真的逆天改命。
但这个朋友说实话，父母不仅买得早，还买对了。
毕竟香蜜湖的房子，真不是涨得一般的多。
要是在10多年前，父母买的是盐田的房子，命运又完全不一样。
图片房子，是资产还是负债
有人笑，就有人哭了。
近期有一套南二外学区的小区漾日湾畔，一套184平5房，满五年唯一，目前报价2100万。
业主从3月放盘到现在，连续多次降价，总共降了500万左右，目前这套房已跌回2019年底的成交。
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目前报价770万，而这套房的欠款却已高达800万。
业主告诉我们，自己压力也比较大，房子是按照当时市场高峰期的评估价做的抵押，
但谁也没有想到，房子才刚满三年，价格就回调了这么多，以至于现在挂牌价还没有欠款多，资不抵债。
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但遗憾的是，很多人不知道买房时机的重要性，一向就是凭感觉。
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如果一直持有，今天的他已成为千万富翁。布洛芬也许能买到，后悔药却是没有的。
大哥选择在14年以400万卖掉了这套房子。用他自己的话来评价，纯纯的“脑子有病”。
这一行为，无异于亲自宰杀了那只会下金蛋的金母鸡。
据他自述，卖房主要是因为“房价一直在跌”，而且感觉自己也赚了不少，该知足了。
只可惜，400万远未触及南山的房价天花板。当年1万出头的南山，如今已经卖到10万+，价格翻了整整10倍。
当然了，“金母鸡”并非只能持有。如果有更好的选择，也是可以卖掉的。
比如从强二线城市，置换去一线城市；楼梯房换成电梯房，楼龄偏大的房子换成次新房。
然而，这位大哥在卖房之后，此后一直租房到2019年，最后花410万买了郊区坪山。
2014年到2019年，经历了一个完整的暴涨周期。
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3年时间，深圳买房上车门槛降低了近百万？
众所周知，深圳的房价降了。
在3年疫情+3年715政策+2年半参考价政策多重影响下，深圳楼市的价格进入了下行区间，实实在在地把房价“打下来了”。
房价下降的同时，房贷利率也逐年下调。2020年1月至2023年6月，5年期以上LPR已经下调6次，降至了近32年来的最低水平，当前最新LPR为4.20%。
房价降低+利率下调，最利好的群体就是刚需购房者，上车门槛显著降低，购房成本得以减少，月供压力有所缓解。
乐有家研究中心也整理了一份数据，可以看出2020年至2023年上半年深圳各区的二手房价格到底降低了多少。
可以看出，多重调控下，当前深圳房价同比2020年下降了5.8%。除龙华持平外，其他各区二手房价均出现不同程度的下调。光明、南山、宝安及坪山的跌幅在7-9个点，相对其他区而言降幅较大。坐实了“深圳房价回到2019/2020年”这一说法。
过去6年里，深圳西部的房子升值较多，但在近3年的回调期里也受到了一定程度的影响。尤其是2021年参考价政策出台后，西部楼盘的参考价与当时实际价格之间差距较大，对楼市带来较大的震荡。
当然，这并不能说明西部的房子就不能买。深圳西部区域的发展现状与未来规划利好是显而易见的，只是早些年受到投资客的炒作，提前透支了利好，产生了房价泡沫。
如今3年调整期过后，投资客离场，西部楼市更加健康，在互联网大厂的加持下，后续将会有更多购房需求入市。
各区上车盘门槛变化盘点
房价下调后，深圳各区的上车盘门槛也有了显著变化。
乐有家研究中心整理了各区1-3房的代表上车盘总价变化，选取的规则主要是：①2020年上半年及2023年上半年均有成交；②总价在该区处于较低水平，利于首套置业客户上车。
可以看出，不少楼盘的上车总价减少了大几十万，甚至近百万。同样的首付预算，今年买房的人们可选择面积更大，范围更广了。
随着“715”政策将满3年，2020年入户的深户们将满足“入户3年+社保3年”的限购规定，获得房票。此时趁着低门槛上车，是绝佳的好时机。
罗湖：100万总价即可上车
福田：紧凑户型适宜上车
南山：总价减少高至60万
龙华：首付50万左右可上车
宝安：同样总价可选择1-2房上车
龙岗：300万以内可轻松上车3房
光明：舒适3房上车门槛降至400万出头
坪山：阔绰户型、低总价、大小区
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众所周知，深圳的房价降了。
在3年疫情+3年715政策+2年半参考价政策多重影响下，深圳楼市的价格进入了下行区间，实实在在地把房价“打下来了”。
房价下降的同时，房贷利率也逐年下调。2020年1月至2023年6月，5年期以上LPR已经下调6次，降至了近32年来的最低水平，当前最新LPR为4.20%。
房价降低+利率下调，最利好的群体就是刚需购房者，上车门槛显著降低，购房成本得以减少，月供压力有所缓解。
乐有家研究中心也整理了一份数据，可以看出2020年至2023年上半年深圳各区的二手房价格到底降低了多少。
可以看出，多重调控下，当前深圳房价同比2020年下降了5.8%。除龙华持平外，其他各区二手房价均出现不同程度的下调。光明、南山、宝安及坪山的跌幅在7-9个点，相对其他区而言降幅较大。坐实了“深圳房价回到2019/2020年”这一说法。
过去6年里，深圳西部的房子升值较多，但在近3年的回调期里也受到了一定程度的影响。尤其是2021年参考价政策出台后，西部楼盘的参考价与当时实际价格之间差距较大，对楼市带来较大的震荡。
当然，这并不能说明西部的房子就不能买。深圳西部区域的发展现状与未来规划利好是显而易见的，只是早些年受到投资客的炒作，提前透支了利好，产生了房价泡沫。
如今3年调整期过后，投资客离场，西部楼市更加健康，在互联网大厂的加持下，后续将会有更多购房需求入市。
各区上车盘门槛变化盘点
房价下调后，深圳各区的上车盘门槛也有了显著变化。
乐有家研究中心整理了各区1-3房的代表上车盘总价变化，选取的规则主要是：①2020年上半年及2023年上半年均有成交；②总价在该区处于较低水平，利于首套置业客户上车。
可以看出，不少楼盘的上车总价减少了大几十万，甚至近百万。同样的首付预算，今年买房的人们可选择面积更大，范围更广了。
随着“715”政策将满3年，2020年入户的深户们将满足“入户3年+社保3年”的限购规定，获得房票。此时趁着低门槛上车，是绝佳的好时机。
罗湖：100万总价即可上车
福田：紧凑户型适宜上车
南山：总价减少高至60万
龙华：首付50万左右可上车
宝安：同样总价可选择1-2房上车
龙岗：300万以内可轻松上车3房
光明：舒适3房上车门槛降至400万出头
坪山：阔绰户型、低总价、大小区
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