#考虑让地方政府购买尚未售出的存量住房# 我们梳理了地方收购存量房情况，不完全统计，目前不低于13个城市有收购存量房，规模较大的主要有郑州、苏州、福州、洛阳、重庆。
[玫瑰]资金来源主要有：1）郑州回购资金主要由20%的项目资本金和75%的银行贷款构成，包括200元/㎡的购房补贴、2%的贷款贴息补助、人民银行“200亿元专项贷款支持政策”。2）租赁住房贷款支持计划：重庆、天津、青岛、济南、福州等试点城市；3）地方资金。
[玫瑰]房源要求主要有：1）整幢整栋未售，可实行封闭管理的优先；2）面积、产权、配套等要求；3）现房或者1年内可交付的期房
[玫瑰]供应房源房企要求：1）公开招标；2）国企或本区城投定向收购
资料来源：各城市住建局，媒体报道
仅公开资料整理，不涉及投资建议及研究观点
[玫瑰]资金来源主要有：1）郑州回购资金主要由20%的项目资本金和75%的银行贷款构成，包括200元/㎡的购房补贴、2%的贷款贴息补助、人民银行“200亿元专项贷款支持政策”。2）租赁住房贷款支持计划：重庆、天津、青岛、济南、福州等试点城市；3）地方资金。
[玫瑰]房源要求主要有：1）整幢整栋未售，可实行封闭管理的优先；2）面积、产权、配套等要求；3）现房或者1年内可交付的期房
[玫瑰]供应房源房企要求：1）公开招标；2）国企或本区城投定向收购
资料来源：各城市住建局，媒体报道
仅公开资料整理，不涉及投资建议及研究观点
超60城进入住房“以旧换新”时代， 新政效果初显#壹兆电子kds进口晶振代理#
近期，多地密集出台新政，进入住房“以旧换新”时代。
继深圳、上海两个一线城市启动住房“以旧换新”后，5月10日，广州市花都区也跟进出台相似政策。花都区房地产行业协会、广州市房地产中介协会花都会员服务委员会、花都区建筑装饰协会官宣，于2024年5月15日至2025年5月14日期间，联合开展商品房以旧换新“焕新购”活动，推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”。
同一天，在郑州，二手住房“以旧换新”则取消了试点期限和试点区域，转入全市八区全面推行。
5月13日，佛山出台房地产新政，也提出鼓励支持住房“以旧换新”。支持房地产开发企业、中介机构和购房人三方联动开展“以旧换新”活动，鼓励房地产企业开展存量房产置换新房的活动。支持地方国企参与“以旧换新”活动，对收购市场存量房产用于保障性住房、租赁住房、人才住房等，加大融资支持力度。
据中指研究院监测数据，截至5月13日，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”。住房“以旧换新”到底怎么换？效果又如何？
“以旧换新”怎么换？中介撮合、国企收购
“以旧换新”的楼市创意在2023年9月，发源于山东淄博。此后，类似模式不断被济南、济宁、连云港、扬州、太仓、南京、徐州、南通等多地复制。
据潮新闻记者不完全统计，在浙江，至少已有四地跟进推出住房“以旧换新”政策，分别是丽水、宁波、海宁及杭州临平区。
住房“以旧换新”指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。不过，各地实施的模式不尽相同，大致分三类。
一种是中介撮合的“以旧换新”，购房者可认购房企新房房源并优先锁定，同时，经纪机构帮助业主优先出售旧房。若一定期限内旧房售出，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出，则房企退还新建商品住房认购金，购房者无须承担违约风险。宁波、上海、深圳以及杭州临平等地推出的“以旧换新”，都采用这种模式。
今年3月，杭州临平区启动旧房换新购活动。购房者在活动参与楼盘中选定心仪的新建商品住房房源，与开发企业、经纪企业、租赁企业四方签署买、卖、租一体的四方协议后，开发企业还可在协议规定期限内（倡议期限在30-90天）为购房者免费锁定意向房源。
“这种模式的效果很大程度上取决于市场的运行情况，在当前‘买方市场’下，效果较为有限。”中指研究院市场研究总监陈文静说，当前，不少城市的二手房挂牌量处于高位，“以旧换新”购房者即便通过中介优先推介，但若想快速售出二手房，仍需要在价格方面给予一定让步。
近期，多地密集出台新政，进入住房“以旧换新”时代。
继深圳、上海两个一线城市启动住房“以旧换新”后，5月10日，广州市花都区也跟进出台相似政策。花都区房地产行业协会、广州市房地产中介协会花都会员服务委员会、花都区建筑装饰协会官宣，于2024年5月15日至2025年5月14日期间，联合开展商品房以旧换新“焕新购”活动，推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”。
同一天，在郑州，二手住房“以旧换新”则取消了试点期限和试点区域，转入全市八区全面推行。
5月13日，佛山出台房地产新政，也提出鼓励支持住房“以旧换新”。支持房地产开发企业、中介机构和购房人三方联动开展“以旧换新”活动，鼓励房地产企业开展存量房产置换新房的活动。支持地方国企参与“以旧换新”活动，对收购市场存量房产用于保障性住房、租赁住房、人才住房等，加大融资支持力度。
据中指研究院监测数据，截至5月13日，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”。住房“以旧换新”到底怎么换？效果又如何？
“以旧换新”怎么换？中介撮合、国企收购
“以旧换新”的楼市创意在2023年9月，发源于山东淄博。此后，类似模式不断被济南、济宁、连云港、扬州、太仓、南京、徐州、南通等多地复制。
据潮新闻记者不完全统计，在浙江，至少已有四地跟进推出住房“以旧换新”政策，分别是丽水、宁波、海宁及杭州临平区。
住房“以旧换新”指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。不过，各地实施的模式不尽相同，大致分三类。
一种是中介撮合的“以旧换新”，购房者可认购房企新房房源并优先锁定，同时，经纪机构帮助业主优先出售旧房。若一定期限内旧房售出，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出，则房企退还新建商品住房认购金，购房者无须承担违约风险。宁波、上海、深圳以及杭州临平等地推出的“以旧换新”，都采用这种模式。
今年3月，杭州临平区启动旧房换新购活动。购房者在活动参与楼盘中选定心仪的新建商品住房房源，与开发企业、经纪企业、租赁企业四方签署买、卖、租一体的四方协议后，开发企业还可在协议规定期限内（倡议期限在30-90天）为购房者免费锁定意向房源。
“这种模式的效果很大程度上取决于市场的运行情况，在当前‘买方市场’下，效果较为有限。”中指研究院市场研究总监陈文静说，当前，不少城市的二手房挂牌量处于高位，“以旧换新”购房者即便通过中介优先推介，但若想快速售出二手房，仍需要在价格方面给予一定让步。
【#68城出台住房以旧换新#效果如何？政府指定企业收购模式最受欢迎】据统计，截至目前，至少有68个城市推出“以旧换新”相关政策。“以旧换新”的城市量级升级，拓展至一线城市；同时，4月以后，“以旧换新”的政策力度也在提升。
执行一段时间后，各个城市“以旧换新”的效果究竟如何？
各地模式差异明显
对于目前的“以旧换新”的阶段，地产“以旧换新”仍处于因城施策的试点阶段，各地模式差异较大。
“以旧换新”的途径丰富，最初的模式为提前锁定新房房源并优先出售旧房的“代售购新”模式；二是回购方式，有城市用财政补贴鼓励房企收购旧房以达到卖新的效果，国企收购用作保障房，政府收购用作安置房；三是，为活跃购房市场，部分城市专门出台“以旧换新”的配套措施，给予购房者专属优惠、定向取消“限售”。
最为独特的当属“肇庆”模式，无需卖房即可“换新”。广东省肇庆市首次提出“旧转保”，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金，并将其全部用于购买商品房。
推动住宅“以旧换新”的城市，已经由最初的三四线城市推广至一线城市。5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在上海发起商品住房“以旧换新”活动。
在此之前，深圳已经行动，模式与上海类似，均为“代售购新”。据深圳新闻网4月23日消息，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起商品住房“换馨家”活动。
广州市有关协会负责人接受羊城晚报记者采访时也透露，目前正向开发商摸查、收集相关意向，也正在探索可操作性。
效果如何？南京2000套试点房源超3600人报名
从执行效果来看，“换购模式”正在被推广，实施的范围也在扩大。
以最早推出“换购模式”的郑州为例。据郑州城发安居有限公司发布的消息，4月20日正式开启报名以来，短短10个工作日30组换房群众签订收购协议，10组群众已同步进行“买新”。
在4月26日的一场通气会上，郑州城发安居公司执行董事兼总经理于通介绍，截至目前，共接听群众来电413个，现场接待群众来访38人次，网络报名申请368个。经初审，符合收购条件的房源194套，共有27套房源客户确认换房意向。
5月10日，郑州市住宅与房地产业协会首先发布了《关于全面开展郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作的公告》，宣布“卖旧买新、以旧换新”试点工作提前近一个月结束，在全市建成区范围内全面实施。
与此同时，郑州城发安居有限公司进一步优化收购房屋的条件：房屋性质为普通商品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过20年；房屋坐落区域为市内八区，优先收购三环内房屋，三环外房屋需满足职住平衡、配套齐全等作为保障性租赁住房使用条件；房屋建筑面积不超过120平方米（含）等。
据海报新闻，截至5月10日，郑州二手房“以旧换新”试点工作网络报名平台累计接到报名申请504个，经初审符合收购条件的房源255套，经与换房群众现场洽谈，共有104套房源客户确认换房意向。据郑州日报的报道，其中11名已与开发商签订购买新建商品房认购协议。
据“郑房交易”网站，截至5月15日13时13分，该网站“以旧换新新房”板块共69个楼盘，“以旧换新二手房”板块共有房源1700套；海报新闻报道，截至5月11日16时25分，“以旧换新二手房”板块共有房源885套。
郑州的“卖旧买新、以旧换新”共有两种方式：一种是，政府指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主体收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房，全年计划在主城区全面实施完成5000套。同时，政府政策鼓励群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”，全年计划完成5000套。
郑州之外，采用换购模式的城市市场反响也相对积极，项目来访认购有所好转。
4月2日，无锡市梁溪城市发展集团有限公司在全市率先发布商品房“以旧换新”公告。在梁溪区范围内试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，居民在梁溪城发集团下属控股在售项目新购商品住房。
梁溪城发集团发布的消息显示，“以旧换新”活动发布1个月，首批次成交已超过40套，转化率超85%。
5月11日，梁溪城发集团商品房“以旧换新”2.0版正式发布，“以旧换新”的范围拓展，在无锡市范围内试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，居民在梁溪城发集团下属控股在售项目新购商品住房。
据微信公众号“南京房产微政务”消息，为支持改善性购房需求，4月27日，南京安居建设集团有限责任公司宣布启动主城六区存量住房“以旧换新”试点，首批试点房源共2000套。换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。存量住房收购价格以评估价为依据。
根据《中国房地产报》的报道，从4月27日上线至5月5日，微信小程序“宁换新”平台登记意向报名3610组，初审符合条件2947组；在售项目现场累计来访1705组，缴纳新房意向认筹金322组。
大规模政府收储提升市场关注度
克而瑞地产研究表示，“以旧换新”意在打通一二手房置换链条，促进改善需求释放。同时，“以旧换新”是消化存量房产的政策抓手，响应了政治局会议“去库存”号召。4月30日，中央政治局会议定调房地产：要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
华泰证券房地产研究团队表示，今年4月以来住房“以旧换新”的政策力度出现提升。2023年下半年至今年一季度出台住房“以旧换新”政策的主要为二三线城市，模式以政府收储和换房补贴为主，其中政府收储模式基本只能换购由收购主体开发的新房，大多未明确收购套数，或是套数相对较少（50-500套），因此未能产生较大影响。而在今年4月郑州出台政策后，由于力度相对较大（政府收储5000套+优化交易5000套，且都给予换房补贴），且允许购买其它房企开发的项目，市场关注度开始提升，此后南京亦出台2000套的政府收储方案。
华泰证券认为，4月政治局会议定调后，地产“以旧换新”的城市范围和政策力度有望加码，通过直接消耗库存，对平衡房地产供求关系施加更大影响。
执行一段时间后，各个城市“以旧换新”的效果究竟如何？
各地模式差异明显
对于目前的“以旧换新”的阶段，地产“以旧换新”仍处于因城施策的试点阶段，各地模式差异较大。
“以旧换新”的途径丰富，最初的模式为提前锁定新房房源并优先出售旧房的“代售购新”模式；二是回购方式，有城市用财政补贴鼓励房企收购旧房以达到卖新的效果，国企收购用作保障房，政府收购用作安置房；三是，为活跃购房市场，部分城市专门出台“以旧换新”的配套措施，给予购房者专属优惠、定向取消“限售”。
最为独特的当属“肇庆”模式，无需卖房即可“换新”。广东省肇庆市首次提出“旧转保”，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金，并将其全部用于购买商品房。
推动住宅“以旧换新”的城市，已经由最初的三四线城市推广至一线城市。5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在上海发起商品住房“以旧换新”活动。
在此之前，深圳已经行动，模式与上海类似，均为“代售购新”。据深圳新闻网4月23日消息，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起商品住房“换馨家”活动。
广州市有关协会负责人接受羊城晚报记者采访时也透露，目前正向开发商摸查、收集相关意向，也正在探索可操作性。
效果如何？南京2000套试点房源超3600人报名
从执行效果来看，“换购模式”正在被推广，实施的范围也在扩大。
以最早推出“换购模式”的郑州为例。据郑州城发安居有限公司发布的消息，4月20日正式开启报名以来，短短10个工作日30组换房群众签订收购协议，10组群众已同步进行“买新”。
在4月26日的一场通气会上，郑州城发安居公司执行董事兼总经理于通介绍，截至目前，共接听群众来电413个，现场接待群众来访38人次，网络报名申请368个。经初审，符合收购条件的房源194套，共有27套房源客户确认换房意向。
5月10日，郑州市住宅与房地产业协会首先发布了《关于全面开展郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作的公告》，宣布“卖旧买新、以旧换新”试点工作提前近一个月结束，在全市建成区范围内全面实施。
与此同时，郑州城发安居有限公司进一步优化收购房屋的条件：房屋性质为普通商品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过20年；房屋坐落区域为市内八区，优先收购三环内房屋，三环外房屋需满足职住平衡、配套齐全等作为保障性租赁住房使用条件；房屋建筑面积不超过120平方米（含）等。
据海报新闻，截至5月10日，郑州二手房“以旧换新”试点工作网络报名平台累计接到报名申请504个，经初审符合收购条件的房源255套，经与换房群众现场洽谈，共有104套房源客户确认换房意向。据郑州日报的报道，其中11名已与开发商签订购买新建商品房认购协议。
据“郑房交易”网站，截至5月15日13时13分，该网站“以旧换新新房”板块共69个楼盘，“以旧换新二手房”板块共有房源1700套；海报新闻报道，截至5月11日16时25分，“以旧换新二手房”板块共有房源885套。
郑州的“卖旧买新、以旧换新”共有两种方式：一种是，政府指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主体收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房，全年计划在主城区全面实施完成5000套。同时，政府政策鼓励群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”，全年计划完成5000套。
郑州之外，采用换购模式的城市市场反响也相对积极，项目来访认购有所好转。
4月2日，无锡市梁溪城市发展集团有限公司在全市率先发布商品房“以旧换新”公告。在梁溪区范围内试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，居民在梁溪城发集团下属控股在售项目新购商品住房。
梁溪城发集团发布的消息显示，“以旧换新”活动发布1个月，首批次成交已超过40套，转化率超85%。
5月11日，梁溪城发集团商品房“以旧换新”2.0版正式发布，“以旧换新”的范围拓展，在无锡市范围内试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，居民在梁溪城发集团下属控股在售项目新购商品住房。
据微信公众号“南京房产微政务”消息，为支持改善性购房需求，4月27日，南京安居建设集团有限责任公司宣布启动主城六区存量住房“以旧换新”试点，首批试点房源共2000套。换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。存量住房收购价格以评估价为依据。
根据《中国房地产报》的报道，从4月27日上线至5月5日，微信小程序“宁换新”平台登记意向报名3610组，初审符合条件2947组；在售项目现场累计来访1705组，缴纳新房意向认筹金322组。
大规模政府收储提升市场关注度
克而瑞地产研究表示，“以旧换新”意在打通一二手房置换链条，促进改善需求释放。同时，“以旧换新”是消化存量房产的政策抓手，响应了政治局会议“去库存”号召。4月30日，中央政治局会议定调房地产：要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
华泰证券房地产研究团队表示，今年4月以来住房“以旧换新”的政策力度出现提升。2023年下半年至今年一季度出台住房“以旧换新”政策的主要为二三线城市，模式以政府收储和换房补贴为主，其中政府收储模式基本只能换购由收购主体开发的新房，大多未明确收购套数，或是套数相对较少（50-500套），因此未能产生较大影响。而在今年4月郑州出台政策后，由于力度相对较大（政府收储5000套+优化交易5000套，且都给予换房补贴），且允许购买其它房企开发的项目，市场关注度开始提升，此后南京亦出台2000套的政府收储方案。
华泰证券认为，4月政治局会议定调后，地产“以旧换新”的城市范围和政策力度有望加码，通过直接消耗库存，对平衡房地产供求关系施加更大影响。
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