取消房地产公摊面积真的来了！会给楼市带来转机吗？对A股有何影响？
1、何为房地产公摊面积？
所谓公摊面积，就是购房者购买房屋的建筑面积减去套内实际面积的部分，通常包括房屋的公共部分，比如楼梯、过道、电梯井、大堂等等。多层不带电梯的住房公摊面积较少，为房产证上建筑面积的15%左右；而高层楼房的公摊面积就比较大了，为建筑面积的30%左右甚至更多，也就是说，购房者支付的房价中，大约有3成是为公摊面积买单！
2、房地产公摊面积一直为人诟病！
多年以来，老百姓对于取消房地产公摊面积的呼声不绝于耳，原因有三：其一，全球除中国之外的其他国家卖房都是套内实际面积来算，只有中国卖房还在使用公摊面积；其二，公摊面积是由开发商自己来定，没有行业标准，容易藏污纳垢；其三，老百姓为此不仅实际上承担了更高的房价，甚至物业费和采暖费也都要把公摊面积算入在内，老百姓要持续为公摊面积买单！
3、广东肇庆打响了取消公摊面积的第一枪！
4月30日，广东肇庆出了一项政策，从2024年5月1日开始，室内商品房实行按套内面积计价宣传销售，打响了全国取消公摊面积的第一枪。通知表示，此次政策的目的在于，减少买卖双方关于房屋面积和计价造成的矛盾纠纷，规范有序的市场环境。而直至今天，市场反响不大，还没有意识到此举会产生多大的连锁反应！
4、取消公摊面积有何意义？
首先，用套内面积计价，将不再有空间给开发商利用公摊面积藏污纳垢，让真实的房价水落石出，能更加刺激购房者的积极性；其次，目前楼市低迷，全国除一线城市和几个主流城市的核心地区还在限购以外，全国基本上都放开了限购，但是楼市仍在下行；如果用套内面积计价，相当于高层住宅一下打到7折，把利空进行了相当程度的释放，刺激消费需求！
5、全国会跟进取消公摊面积吗？
笔者认为，星星之火可以燎原，取消公摊面积是必然的发展趋势，这一点是毫无疑问的，只是时间问题。而广东肇庆绝对不是个例，而会是先行者，接下来我们拭目以待，该政策有望全国陆续的推行，只是需要给到一定的时间！据我推测，时间窗口有可能像取消限购一样，先在四五线城市推开，逐渐在一年左右的时间向一线城市推进，北上广深会成为最后取消的城市。
6、对楼市有什么作用？房价会涨吗？
根据我国管理层从2016年至今的战略，房住不炒这个主流方向是不会变的。但是从2021年至今，楼市的持续下行，也给国民经济带来深重的影响。近期国内外研究人员关于楼市的主流看法一致，借用瑞银集团的观点，2024年中国房地产下跌速度收窄，2025年止跌回稳。而我认为取消公摊面积会加快这一进程。不要再做炒房的美梦了，房地产市场最终会回归本质：房子是用来住的，不是用来炒的！
7、对A股房地产板块有何影响？
A股的房地产板块于2021年7月跌穿了1300点，跌破了2005年以来的长线上行趋势，从此进入下行趋势，逐渐被资本抛弃，那些能够留守在A股地产板块的人，也损失惨重到不得不退出。今年4月底，房地产板块探底757点的新低，创了2014年以来新低。我认为此事事件会给房地产板块带来超跌反弹，而不是趋势改变，真正进入上行趋势，还需要楼市终端销售复苏！
综上所述，技术面上，维持我在4月29日的股评观点不变，A股房地产板块站稳750点不破可以抄底，但抄底要有清晰的意识，目前该板块为弱势状态，由弱转强再带来趋势改变，需要很多时间磨底盘整。同时也需要终端复苏的数据带来进一步的支持！
无论如何，对于A股市场的大盘总体利好，房地产市场对国民经济的影响太大，楼市的下跌企稳对于经济复苏的意义重大，而经济复苏会带来股市复苏，让我们拭目以待！一切都在往越来越有利地方向发展！
1、何为房地产公摊面积？
所谓公摊面积，就是购房者购买房屋的建筑面积减去套内实际面积的部分，通常包括房屋的公共部分，比如楼梯、过道、电梯井、大堂等等。多层不带电梯的住房公摊面积较少，为房产证上建筑面积的15%左右；而高层楼房的公摊面积就比较大了，为建筑面积的30%左右甚至更多，也就是说，购房者支付的房价中，大约有3成是为公摊面积买单！
2、房地产公摊面积一直为人诟病！
多年以来，老百姓对于取消房地产公摊面积的呼声不绝于耳，原因有三：其一，全球除中国之外的其他国家卖房都是套内实际面积来算，只有中国卖房还在使用公摊面积；其二，公摊面积是由开发商自己来定，没有行业标准，容易藏污纳垢；其三，老百姓为此不仅实际上承担了更高的房价，甚至物业费和采暖费也都要把公摊面积算入在内，老百姓要持续为公摊面积买单！
3、广东肇庆打响了取消公摊面积的第一枪！
4月30日，广东肇庆出了一项政策，从2024年5月1日开始，室内商品房实行按套内面积计价宣传销售，打响了全国取消公摊面积的第一枪。通知表示，此次政策的目的在于，减少买卖双方关于房屋面积和计价造成的矛盾纠纷，规范有序的市场环境。而直至今天，市场反响不大，还没有意识到此举会产生多大的连锁反应！
4、取消公摊面积有何意义？
首先，用套内面积计价，将不再有空间给开发商利用公摊面积藏污纳垢，让真实的房价水落石出，能更加刺激购房者的积极性；其次，目前楼市低迷，全国除一线城市和几个主流城市的核心地区还在限购以外，全国基本上都放开了限购，但是楼市仍在下行；如果用套内面积计价，相当于高层住宅一下打到7折，把利空进行了相当程度的释放，刺激消费需求！
5、全国会跟进取消公摊面积吗？
笔者认为，星星之火可以燎原，取消公摊面积是必然的发展趋势，这一点是毫无疑问的，只是时间问题。而广东肇庆绝对不是个例，而会是先行者，接下来我们拭目以待，该政策有望全国陆续的推行，只是需要给到一定的时间！据我推测，时间窗口有可能像取消限购一样，先在四五线城市推开，逐渐在一年左右的时间向一线城市推进，北上广深会成为最后取消的城市。
6、对楼市有什么作用？房价会涨吗？
根据我国管理层从2016年至今的战略，房住不炒这个主流方向是不会变的。但是从2021年至今，楼市的持续下行，也给国民经济带来深重的影响。近期国内外研究人员关于楼市的主流看法一致，借用瑞银集团的观点，2024年中国房地产下跌速度收窄，2025年止跌回稳。而我认为取消公摊面积会加快这一进程。不要再做炒房的美梦了，房地产市场最终会回归本质：房子是用来住的，不是用来炒的！
7、对A股房地产板块有何影响？
A股的房地产板块于2021年7月跌穿了1300点，跌破了2005年以来的长线上行趋势，从此进入下行趋势，逐渐被资本抛弃，那些能够留守在A股地产板块的人，也损失惨重到不得不退出。今年4月底，房地产板块探底757点的新低，创了2014年以来新低。我认为此事事件会给房地产板块带来超跌反弹，而不是趋势改变，真正进入上行趋势，还需要楼市终端销售复苏！
综上所述，技术面上，维持我在4月29日的股评观点不变，A股房地产板块站稳750点不破可以抄底，但抄底要有清晰的意识，目前该板块为弱势状态，由弱转强再带来趋势改变，需要很多时间磨底盘整。同时也需要终端复苏的数据带来进一步的支持！
无论如何，对于A股市场的大盘总体利好，房地产市场对国民经济的影响太大，楼市的下跌企稳对于经济复苏的意义重大，而经济复苏会带来股市复苏，让我们拭目以待！一切都在往越来越有利地方向发展！
【#取消公摊到底难在哪儿#？】广东肇庆明确“自5月1日起，商品房实行按套内面积计价宣传销售”，“取消公摊”又回到了公众议题。其实在取消公摊的进程中这不是第一次，也不会是最后一次。合肥一提出“积极探索按套内面积计价”，山东则提出“公摊面积需在合同中明确标准”，重庆执行“以套内面积作为计价依据”多年，但缴纳契税、物业费等还是按照建筑面积计算。此次肇庆市只是要求“按套内面积计价宣传和销售”，这并不代表公摊面积不需要付费。
取消公摊，不时被提起，却很难有真动作，难在哪儿？
公摊是我们绕不过去的坎儿，楼梯是公摊，电梯井是公摊，电力、水暖设备都要公摊，物业办公室更是公摊。西安一女士买房，69平米的建筑面积公摊竟然占了37平米。走廊宽大门廊空阔，公寓的公共空间上档次，又附加了卫生间洗衣房等公共设施，可回家却是蜗居状态，究竟是什么原因开发商如此迷恋于公摊？
有一种说法是，无论按建筑面积还是套内面积买房，无论计算不计算公摊，总体价格是不会变的。买卖是市场行为，当购房者权衡了各种因素并在市场上充分比价后，其购买的房子无论用何种方式计价，对购买者而言都是最优选择。道理似乎无懈可击，但消费者又有几个具有建筑师评估证？恐怕对于普通人，用尽所有的知识储备，也就能够把自己居住的房间面积测量出来吧。而对于开发商，有了公摊，就太容易在里边加加减减，使利益的天平向自己倾斜了。
一般商品房的公摊面积在20%~30%之间，这绝不是一个小比例，一线城市的商品房，仅公摊就可能花出去一二百万，对于公摊的存在真是可忍孰不可忍。全世界的公寓房售卖，极少有按照包含了公摊的建筑面积的，就是这个原因。
我们对公摊敏感，敏感点又在哪儿呢？首先在于计算方式不透明、有可能被开发商“暗箱操作”、产权和收益权不统一。在后续的物业费、取暖费等费用计算中，往往也会按照包含公摊面积的建筑面积来收取。这是何等荒谬，试想那位西安的女士，蜗居在自己的小公寓里，却要花着两倍多的取暖费，其中一大半花在楼道和洗衣房里，可楼道和洗衣房，冬天并不会提供舒适的温度。又比如，有人买了精装修的房子，每平方米要额外多付几千元的装修费，可几十平方米的公摊是不可能“精装修”的。
中国式的商品房售卖环节，都是房地产开发模式，土地由地方政府拍卖给开发商，开发商批发转零售，售卖给个体消费者。可最近，浙江丽水的土地拍卖中，出现了微小地块，其中最小的仅800余平方米，且拍卖对象也面向个人，允许个人或者多人组团建房，这就使商品房建设甩开开发商成为可能。土地拍卖中自然会有容积率的限制，个人建房者只要遵循规划，便可“量体裁衣”打造自己的住宅了。这样的一户建式盖房，也就绕开了公摊的“坑”。
有了个人建房与房地产商建房的对比，公摊之不合理处就更明显了。比如居住在平房里的人，水电是直接入户的，居民并不需要为安放变压器和电表的电线杆子付费，也不用为自来水的泵房或者安装空调的空间付费。可在高层楼宇，这些都是和居住面积一样计价的，一线城市里，打工人打小半辈子的工，才能换来这些本应该计算在水电费里的公共服务。
更重要的，公摊的“公”字更应该是“公”共，而不是“公”有。当然，因为过去的人不住楼房，推开自家的门外面就是公路，公共区域，缴了税自然不用再分摊公共设施的建设和维护了。这个意义上，公摊似乎是人类城市化到了一定程度，住了楼房后才出现的新问题。
城市公寓式商品房的出现和兴起，起初并不是以房地产的商品化为目的，而是随着工厂兴建、产业聚集，为产业工人解决居住设施而创设的。最初的商品房一地一户，产权明晰，不会有所有权的矛盾。即使是政府为了保障中低收入人群居住的福利性住房，也不牵扯到公共面积的产权问题，政府向低收入居民提供廉租，自然也不会对楼宇的公共部分出售，这是公共服务设施的一部分。
住房不能等同于商品，它是衣食住行等生存条件中重要的环节，和温饱有着同等的保障意义。很多地方的公摊面积实际上是政府无偿提供的，比如在英国，这个把亚当·斯密“看不见的手”作为经济运行最主要调节手段的国家，一直重视中低收入人口的住房保障，相当一部分人口住在政府租赁住房中。上世纪80年代，撒切尔夫人的自由主义改革，鼓励住房私有化，向居住于租赁房的居民优惠售卖房产，卖的也是套内面积，而不是将楼宇的配套也搭售进去。
我们现在的住房政策正面临着从香港模式到新加坡模式的转型，新加坡模式也都是按照套内面积售卖的，更不用说政府福利性组屋提供了当地八成的住房需求，组屋的价格只有商品房的两三成，这个城邦国家真正做到了居者有其屋。有人拿到组屋的房证，上面的购房者登记为Lessee，也就是租赁者。
实际上，新加坡九成的土地也是全民公有，和我们这里的国有是一个意思。土地公有，我们的商品房购买的是70年的使用权，如果连公共部分也要购买使用权，在法理上是有缺陷的。
公摊之所以不能取消，其本质就是利益之争。至于如何避免公共服务不被计入价格，其实很简单，在土地拍卖时去除了水电等公共服务占地，开发商自然就会重估土地价值。而对于开发商，公摊便于操作，房地产不景气，公摊更容易给他们留出操作空间。
从有公摊到没有公摊，技术操作上也是一个大障碍，现在的房子全包含公摊，税收物业费都是以建筑面积计算的，若改为没有公摊，新老划断面临的问题也不会少。所以我们看到的情况是，取消公摊的呼吁一浪又一浪，却总是“口惠而实不至”。
自从“公摊”从香港的房地产传入内地，执行将近30年，可谓积重难返。惟其如此，破局才需要胆识，需要勇气。（三联生活周刊）
取消公摊，不时被提起，却很难有真动作，难在哪儿？
公摊是我们绕不过去的坎儿，楼梯是公摊，电梯井是公摊，电力、水暖设备都要公摊，物业办公室更是公摊。西安一女士买房，69平米的建筑面积公摊竟然占了37平米。走廊宽大门廊空阔，公寓的公共空间上档次，又附加了卫生间洗衣房等公共设施，可回家却是蜗居状态，究竟是什么原因开发商如此迷恋于公摊？
有一种说法是，无论按建筑面积还是套内面积买房，无论计算不计算公摊，总体价格是不会变的。买卖是市场行为，当购房者权衡了各种因素并在市场上充分比价后，其购买的房子无论用何种方式计价，对购买者而言都是最优选择。道理似乎无懈可击，但消费者又有几个具有建筑师评估证？恐怕对于普通人，用尽所有的知识储备，也就能够把自己居住的房间面积测量出来吧。而对于开发商，有了公摊，就太容易在里边加加减减，使利益的天平向自己倾斜了。
一般商品房的公摊面积在20%~30%之间，这绝不是一个小比例，一线城市的商品房，仅公摊就可能花出去一二百万，对于公摊的存在真是可忍孰不可忍。全世界的公寓房售卖，极少有按照包含了公摊的建筑面积的，就是这个原因。
我们对公摊敏感，敏感点又在哪儿呢？首先在于计算方式不透明、有可能被开发商“暗箱操作”、产权和收益权不统一。在后续的物业费、取暖费等费用计算中，往往也会按照包含公摊面积的建筑面积来收取。这是何等荒谬，试想那位西安的女士，蜗居在自己的小公寓里，却要花着两倍多的取暖费，其中一大半花在楼道和洗衣房里，可楼道和洗衣房，冬天并不会提供舒适的温度。又比如，有人买了精装修的房子，每平方米要额外多付几千元的装修费，可几十平方米的公摊是不可能“精装修”的。
中国式的商品房售卖环节，都是房地产开发模式，土地由地方政府拍卖给开发商，开发商批发转零售，售卖给个体消费者。可最近，浙江丽水的土地拍卖中，出现了微小地块，其中最小的仅800余平方米，且拍卖对象也面向个人，允许个人或者多人组团建房，这就使商品房建设甩开开发商成为可能。土地拍卖中自然会有容积率的限制，个人建房者只要遵循规划，便可“量体裁衣”打造自己的住宅了。这样的一户建式盖房，也就绕开了公摊的“坑”。
有了个人建房与房地产商建房的对比，公摊之不合理处就更明显了。比如居住在平房里的人，水电是直接入户的，居民并不需要为安放变压器和电表的电线杆子付费，也不用为自来水的泵房或者安装空调的空间付费。可在高层楼宇，这些都是和居住面积一样计价的，一线城市里，打工人打小半辈子的工，才能换来这些本应该计算在水电费里的公共服务。
更重要的，公摊的“公”字更应该是“公”共，而不是“公”有。当然，因为过去的人不住楼房，推开自家的门外面就是公路，公共区域，缴了税自然不用再分摊公共设施的建设和维护了。这个意义上，公摊似乎是人类城市化到了一定程度，住了楼房后才出现的新问题。
城市公寓式商品房的出现和兴起，起初并不是以房地产的商品化为目的，而是随着工厂兴建、产业聚集，为产业工人解决居住设施而创设的。最初的商品房一地一户，产权明晰，不会有所有权的矛盾。即使是政府为了保障中低收入人群居住的福利性住房，也不牵扯到公共面积的产权问题，政府向低收入居民提供廉租，自然也不会对楼宇的公共部分出售，这是公共服务设施的一部分。
住房不能等同于商品，它是衣食住行等生存条件中重要的环节，和温饱有着同等的保障意义。很多地方的公摊面积实际上是政府无偿提供的，比如在英国，这个把亚当·斯密“看不见的手”作为经济运行最主要调节手段的国家，一直重视中低收入人口的住房保障，相当一部分人口住在政府租赁住房中。上世纪80年代，撒切尔夫人的自由主义改革，鼓励住房私有化，向居住于租赁房的居民优惠售卖房产，卖的也是套内面积，而不是将楼宇的配套也搭售进去。
我们现在的住房政策正面临着从香港模式到新加坡模式的转型，新加坡模式也都是按照套内面积售卖的，更不用说政府福利性组屋提供了当地八成的住房需求，组屋的价格只有商品房的两三成，这个城邦国家真正做到了居者有其屋。有人拿到组屋的房证，上面的购房者登记为Lessee，也就是租赁者。
实际上，新加坡九成的土地也是全民公有，和我们这里的国有是一个意思。土地公有，我们的商品房购买的是70年的使用权，如果连公共部分也要购买使用权，在法理上是有缺陷的。
公摊之所以不能取消，其本质就是利益之争。至于如何避免公共服务不被计入价格，其实很简单，在土地拍卖时去除了水电等公共服务占地，开发商自然就会重估土地价值。而对于开发商，公摊便于操作，房地产不景气，公摊更容易给他们留出操作空间。
从有公摊到没有公摊，技术操作上也是一个大障碍，现在的房子全包含公摊，税收物业费都是以建筑面积计算的，若改为没有公摊，新老划断面临的问题也不会少。所以我们看到的情况是，取消公摊的呼吁一浪又一浪，却总是“口惠而实不至”。
自从“公摊”从香港的房地产传入内地，执行将近30年，可谓积重难返。惟其如此，破局才需要胆识，需要勇气。（三联生活周刊）
住房以旧换新大致可以分为三种:
一
帮卖
由开发商联合经纪机构对旧房优先推售，若在一定期限内旧房售出，则按流程购买新房，若无法售出，则新房订金全额退款。
比如
上海参加以旧换新活动的开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购新房的客户可以无条件退房退款；房地产经纪机构也承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。
这种模式下，“卖旧买新”会更加便利、节约交易成本，但无法保证旧房一定能够售出。
二
回购
其又分为出售新房的房企回购消费者手中的二手房、国企或政府收购旧房用作保障房、安置房等方式。开发商或地方国企收购旧房可以获得财政补贴，这种方式是今年以来住房以旧换新的主流。
比如
浙江海宁表示，鼓励房企购买意向购房人的存量房，对房企购买存量房的，给予企业总购房款2%的财政补贴。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示：“这种方式更加直接，旧房有人帮你收了，不怕卖不出去。但也可能存在收购价达不到预期，以及房屋所在区域不在收购范围内等问题，需要仔细核对当地政策的具体条款。”
三
补贴
对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴或者税费优惠。
比如
山东日照发文称，支持房地产开发企业开展以旧换新业务，开发企业若已足额支付二手房收购款项，后续二手房再出售时，对二手房购房人给予房款20%的优惠券补贴。
湖北襄阳表示，对出售原有住房并在半年内购买新建商品住房或购买新建商品住房后至房屋交付前出售原有住房的纳税人，对已缴纳的增值税按计税价格的1.5%给予补贴。
广东肇庆的政策更进一步，支持推动旧房转保障性住房，此类消费者无需卖房，可一次性获取一定年限的租金用来购买新房。
还有的城市以“带押过户”(不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续)、放宽首套房认定标准等政策配合以旧换新，以更好地打通换房链条。
一
帮卖
由开发商联合经纪机构对旧房优先推售，若在一定期限内旧房售出，则按流程购买新房，若无法售出，则新房订金全额退款。
比如
上海参加以旧换新活动的开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购新房的客户可以无条件退房退款；房地产经纪机构也承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。
这种模式下，“卖旧买新”会更加便利、节约交易成本，但无法保证旧房一定能够售出。
二
回购
其又分为出售新房的房企回购消费者手中的二手房、国企或政府收购旧房用作保障房、安置房等方式。开发商或地方国企收购旧房可以获得财政补贴，这种方式是今年以来住房以旧换新的主流。
比如
浙江海宁表示，鼓励房企购买意向购房人的存量房，对房企购买存量房的，给予企业总购房款2%的财政补贴。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示：“这种方式更加直接，旧房有人帮你收了，不怕卖不出去。但也可能存在收购价达不到预期，以及房屋所在区域不在收购范围内等问题，需要仔细核对当地政策的具体条款。”
三
补贴
对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴或者税费优惠。
比如
山东日照发文称，支持房地产开发企业开展以旧换新业务，开发企业若已足额支付二手房收购款项，后续二手房再出售时，对二手房购房人给予房款20%的优惠券补贴。
湖北襄阳表示，对出售原有住房并在半年内购买新建商品住房或购买新建商品住房后至房屋交付前出售原有住房的纳税人，对已缴纳的增值税按计税价格的1.5%给予补贴。
广东肇庆的政策更进一步，支持推动旧房转保障性住房，此类消费者无需卖房，可一次性获取一定年限的租金用来购买新房。
还有的城市以“带押过户”(不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续)、放宽首套房认定标准等政策配合以旧换新，以更好地打通换房链条。
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