徐高：既要救治房地产当前的大落，也要防患未来几年可能的大起
以下文章来源于网易财经智库 ，作者网易财经智库
徐高系中银国际证券股份有限公司首席经济学家，北京大学国家发展研究院兼职教授，中国首席经济学家论坛理事
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《中国经济新动能》是网易财经智库与北京大学国家发展研究院联合出品的高端财经访谈节目，抖音作为特别支持平台。针对财经焦点及社会热点，我们与北大国发院的知名专家学者进行深入探讨，在不确定中寻找确定，探寻在当前形势与不同研究视角下国家、企业和个人如何寻找发展的新动能。
NO.09 专访北京大学国家发展研究院兼职教授徐高：房地产纾困的真正逻辑与中国经济复苏的上中下策
【本期介绍】
2024年4月16日，国家统计局公布了2024年一季度房地产各项数据，数据总体不算理想。徐高教授提出，房地产行业急需政策加码，当前的很多房地产政策并未聚焦主要矛盾。在此基础上，徐高教授还延展提出了解题中国经济的上中下策。
60S要点速读：
1、我们现在正在经历的是新中国房地产市场成立以来，最大规模的供给收缩。我现在担心在未来几年，恐怕城镇房地产价格会明显上涨。别看现在短期内房价确实下降压力很大，但供需的矛盾可能用不了多久就会逆转——在不远的未来，可能一两年、两三年，城市里房价上涨压力会比较大。道理很简单，因为供给大幅收缩，而在需求侧，现在老百姓不是不买房，只是不敢买期房。所以，老百姓买房的需求只是暂时被地产开发商信用风险所抑制，并非真正没有需求。在这种情况下，未来房地产市场房价的压力恐怕会相当大。
2、整个房地产行业，现在的主要矛盾应该是开发商资金链很紧、信用风险很高，应出台更多针对主要矛盾的纾困政策。比如，可以成立一个地产稳定纾困基金，国家筹集1到2万亿的资金规模，为地产企业提供普惠性支持。
3、中国房产市场长期以来的最主要问题，是在土地供给方面缺乏市场调节的力量，即土地供给的价格弹性不足。当房价涨得快时，土地供给无法相应地扩张来平抑房价。
4、通过把国有企业与居民部门连接起来，构建一个国有企业所有权的竞争性市场，进而通过这个市场，把居民的偏好和国有企业的投资行为联系起来。如此一来，在不改变国有企业所有制前提下，构建起国民收入在企业部门与居民部门之间分配，也即收入在投资与消费之间分配的市场化调节机制，这是解决中国经济问题的上策。
详情链接：https://t.cn/A6H4z4k7
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徐高系中银国际证券股份有限公司首席经济学家，北京大学国家发展研究院兼职教授，中国首席经济学家论坛理事
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NO.09 专访北京大学国家发展研究院兼职教授徐高：房地产纾困的真正逻辑与中国经济复苏的上中下策
【本期介绍】
2024年4月16日，国家统计局公布了2024年一季度房地产各项数据，数据总体不算理想。徐高教授提出，房地产行业急需政策加码，当前的很多房地产政策并未聚焦主要矛盾。在此基础上，徐高教授还延展提出了解题中国经济的上中下策。
60S要点速读：
1、我们现在正在经历的是新中国房地产市场成立以来，最大规模的供给收缩。我现在担心在未来几年，恐怕城镇房地产价格会明显上涨。别看现在短期内房价确实下降压力很大，但供需的矛盾可能用不了多久就会逆转——在不远的未来，可能一两年、两三年，城市里房价上涨压力会比较大。道理很简单，因为供给大幅收缩，而在需求侧，现在老百姓不是不买房，只是不敢买期房。所以，老百姓买房的需求只是暂时被地产开发商信用风险所抑制，并非真正没有需求。在这种情况下，未来房地产市场房价的压力恐怕会相当大。
2、整个房地产行业，现在的主要矛盾应该是开发商资金链很紧、信用风险很高，应出台更多针对主要矛盾的纾困政策。比如，可以成立一个地产稳定纾困基金，国家筹集1到2万亿的资金规模，为地产企业提供普惠性支持。
3、中国房产市场长期以来的最主要问题，是在土地供给方面缺乏市场调节的力量，即土地供给的价格弹性不足。当房价涨得快时，土地供给无法相应地扩张来平抑房价。
4、通过把国有企业与居民部门连接起来，构建一个国有企业所有权的竞争性市场，进而通过这个市场，把居民的偏好和国有企业的投资行为联系起来。如此一来，在不改变国有企业所有制前提下，构建起国民收入在企业部门与居民部门之间分配，也即收入在投资与消费之间分配的市场化调节机制，这是解决中国经济问题的上策。
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北京限购松绑后，五环外房地产市场回暖了吗？
可以说目的达到了，4月30日，北京13年来限购政策的首次调整，让北京楼市迎来了一个不同寻常的小高峰，正好赶在五一假期这个销售节点前优化限购政策，意图非常明显，很多项目精准受益。
事实上，这些年，北新房很大部分集中在郊区，五环外新房成交套数能占到全市总成交量八成左右，新政可以说非常精准解救了五环外区域的新房，市场活跃度提升也就不难理解了。限购调整非常及时，“五一”假期，五环外多个新房项目售楼处到访量明显增多，典型楼盘整体到访量增加20%左右，甚至有个别区域能达到翻倍。
不过区域分化也很明显，顺义、昌平等有一定的客户支撑，市场反馈更佳。
我觉得政策初衷实现了，原来可能担心“小阳春”后成交量会骤然下滑，打击市场信心。再一个新房去化比二手房更紧迫，而且新房多集中在五环外，缓解了开发商压力。
成交数据有一定滞后性，单看假期数据还是不错的。只不过能不能延续这种热度还得继续观察。
我相信北京楼市政策还会进一步优化调整，尝到甜头后还会趁热打铁，但又不同于其他城市，很难全面取消限购。此外，这次政策调整并没有增加外围的购房客群，只是原有的符合限购条件的，所以，北京楼市会逐步回稳，但不会大涨！#北京房产##北京优化调整住房限购政策##北京买房#
可以说目的达到了，4月30日，北京13年来限购政策的首次调整，让北京楼市迎来了一个不同寻常的小高峰，正好赶在五一假期这个销售节点前优化限购政策，意图非常明显，很多项目精准受益。
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