【官方解读#西安新版物业费标准# 七大焦点问题！】调整后的市办法最大的变化是#西安小区停车服务费降低# ，#西安拟合并物业费公摊电费电梯费# 。对于政策变化，西安市发改委对相关政策进行了解读。
焦点一：物业收费啥变化?实行“一费制” 电梯费、公摊电费不再另收
《市办法》提出政府指导价管理的物业服务费实行“一费制”，收费的内涵与过去发生变化，即电梯费与公摊电费包含在物业费中，不再另行收取。今后，物业服务企业向业主只收取三项费用，即物业服务费、停车服务费，以及业主自愿选择的有偿服务费。
此外，生活垃圾处理收费是市城管局收取的市容环卫收费，物业公司仅负责代收代缴，不包含在物业费中。业主应当按照现行规定标准缴纳生活垃圾处理费。
焦点二：装修期咋收费?业主与物业按协议约定
根据《陕西省定价目录》及新颁布的《陕西省物业服务收费管理办法》的规定，装修期间的费用不再实行政府定价管理。市办法中，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业按照住建部门的相关规定与业主签订装修管理服务协议，具体管理内容由双方在协议中约定。
业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产生的垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按照实际发生额，由业主或者装修单位承担，并承担相关责任。
焦点三：空置房咋收费?申请后按70%交纳
空置优惠政策及子母车位优惠适用于实行政府指导价管理的物业服务费和停车服务费，实行市场调节价的优惠政策由物业公司与业主双方通过合同协商确定。
经业主验收，暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认的次日起，其空置期间的物业服务费、停车服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳;实行市场调节价的按照物业服务合同的约定执行。子母车位不得高于1.5个车位的停放服务费标准，具体标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
焦点四：特约服务咋收费?需公示项目及收费标准
物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得将签订《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。
物业服务中的特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费由物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示服务项目及收费标准，经业主自愿选择，由物业服务企业与业主另行通过合同约定。
焦点五：公共收益怎么办?物业需公示不少于一个月
《市办法》第三十一条规定：“物业服务企业应当在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料，物业服务企业应当提供便利。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用(构成)支出明细。”
焦点六：适用范围有哪些?西安城六区及五个开发区
《市办法》中的物业服务收费标准适用于新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区及高新、经开、曲江、浐灞、国际港务区等城市建成区范围内住宅小区实行政府指导价的物业服务收费。其他区、县及西咸新区住宅小区实行政府指导价的物业服务收费指导标准可参照《市办法》中的物业服务收费标准执行，也可根据当地实际自行制定。
另外，成立业主大会之前的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费、停车服务费实行政府指导价，成立业主大会之后的实行市场调节价。别墅、非住宅类型等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。
焦点七：物业服务监管咋监管?
发改委、住建、市场监管各司其职
《市办法》由西安市发改委会同西安市住房和城乡建设局、西安市市场监督管理局负责制定，各区、县发展改革部门、住建部门、市场监督部门按照各自管理权限，分别负责辖区内的物业服务收费监督管理工作。
各级住建部门负责对物业企业的物业服务标准和物业管理行为进行监督管理，并建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。
各级市场监督管理部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处。（华商报记者 李婧）
焦点一：物业收费啥变化?实行“一费制” 电梯费、公摊电费不再另收
《市办法》提出政府指导价管理的物业服务费实行“一费制”，收费的内涵与过去发生变化，即电梯费与公摊电费包含在物业费中，不再另行收取。今后，物业服务企业向业主只收取三项费用，即物业服务费、停车服务费，以及业主自愿选择的有偿服务费。
此外，生活垃圾处理收费是市城管局收取的市容环卫收费，物业公司仅负责代收代缴，不包含在物业费中。业主应当按照现行规定标准缴纳生活垃圾处理费。
焦点二：装修期咋收费?业主与物业按协议约定
根据《陕西省定价目录》及新颁布的《陕西省物业服务收费管理办法》的规定，装修期间的费用不再实行政府定价管理。市办法中，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业按照住建部门的相关规定与业主签订装修管理服务协议，具体管理内容由双方在协议中约定。
业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产生的垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按照实际发生额，由业主或者装修单位承担，并承担相关责任。
焦点三：空置房咋收费?申请后按70%交纳
空置优惠政策及子母车位优惠适用于实行政府指导价管理的物业服务费和停车服务费，实行市场调节价的优惠政策由物业公司与业主双方通过合同协商确定。
经业主验收，暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认的次日起，其空置期间的物业服务费、停车服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳;实行市场调节价的按照物业服务合同的约定执行。子母车位不得高于1.5个车位的停放服务费标准，具体标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
焦点四：特约服务咋收费?需公示项目及收费标准
物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得将签订《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。
物业服务中的特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费由物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示服务项目及收费标准，经业主自愿选择，由物业服务企业与业主另行通过合同约定。
焦点五：公共收益怎么办?物业需公示不少于一个月
《市办法》第三十一条规定：“物业服务企业应当在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料，物业服务企业应当提供便利。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用(构成)支出明细。”
焦点六：适用范围有哪些?西安城六区及五个开发区
《市办法》中的物业服务收费标准适用于新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区及高新、经开、曲江、浐灞、国际港务区等城市建成区范围内住宅小区实行政府指导价的物业服务收费。其他区、县及西咸新区住宅小区实行政府指导价的物业服务收费指导标准可参照《市办法》中的物业服务收费标准执行，也可根据当地实际自行制定。
另外，成立业主大会之前的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费、停车服务费实行政府指导价，成立业主大会之后的实行市场调节价。别墅、非住宅类型等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。
焦点七：物业服务监管咋监管?
发改委、住建、市场监管各司其职
《市办法》由西安市发改委会同西安市住房和城乡建设局、西安市市场监督管理局负责制定，各区、县发展改革部门、住建部门、市场监督部门按照各自管理权限，分别负责辖区内的物业服务收费监督管理工作。
各级住建部门负责对物业企业的物业服务标准和物业管理行为进行监督管理，并建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。
各级市场监督管理部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处。（华商报记者 李婧）
网友反映:西安小区车位管理费都是按照最高标准150一个月收的，深圳等地一线城市都没有这么高，是否可以根据实际情况降级车位管理费用。
经发展和改革委员会回复:一、基本情况 市民反映西安小区车位管理费都是按照最高标准150一个月收的，深圳等地一线城市都没有这么高，是否可以根据实际情况降级车位管理费用。 二、办理情况 根据《西安市物价局关于加强物业区域内交通工具停放服务收费管理的通知》（市物发【2018】185号）文件规定，西安市保障性住房、房改房、老旧住宅和普通住宅小区前期交通工具停放服务收费实行政府指导价管理。根据西安市发改委、西安市住房和城乡建设局、西安市市场监督管理局关于转发《陕西省物业服务收费管理办法》的通知（市发改发【2019】301号）的规定，在《西安市物业服务收费管理办法》及《西安市物业服务收费指导标准》出台之前，实行政府指导价管理的物业管理区域内交通工具停放服务费的收费标准暂按《西安市物价局关于加强物业区域内交通工具停放服务收费管理的通知》（市物发〔2018〕185号）执行。即小型汽车按照室内分为三类收费标准：一类150元/辆·月；二类130元/辆·月；三类100元/辆·月。 对于您反映的我市物业管理区域内停车服务收费较高的问题，我们根据陕西省发改委等部门制定的《陕西省物业服务收费管理办法》，研究拟定了西安市物业服务收费和物业区域内交通工具停放服务收费标准,已召开座谈会，下一步将按照法定程序对社会公开征求意见，争取尽快出台。 另外，在新政策规定实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准执行；新签订物业服务合同的，按照新政策规定执行。
经发展和改革委员会回复:一、基本情况 市民反映西安小区车位管理费都是按照最高标准150一个月收的，深圳等地一线城市都没有这么高，是否可以根据实际情况降级车位管理费用。 二、办理情况 根据《西安市物价局关于加强物业区域内交通工具停放服务收费管理的通知》（市物发【2018】185号）文件规定，西安市保障性住房、房改房、老旧住宅和普通住宅小区前期交通工具停放服务收费实行政府指导价管理。根据西安市发改委、西安市住房和城乡建设局、西安市市场监督管理局关于转发《陕西省物业服务收费管理办法》的通知（市发改发【2019】301号）的规定，在《西安市物业服务收费管理办法》及《西安市物业服务收费指导标准》出台之前，实行政府指导价管理的物业管理区域内交通工具停放服务费的收费标准暂按《西安市物价局关于加强物业区域内交通工具停放服务收费管理的通知》（市物发〔2018〕185号）执行。即小型汽车按照室内分为三类收费标准：一类150元/辆·月；二类130元/辆·月；三类100元/辆·月。 对于您反映的我市物业管理区域内停车服务收费较高的问题，我们根据陕西省发改委等部门制定的《陕西省物业服务收费管理办法》，研究拟定了西安市物业服务收费和物业区域内交通工具停放服务收费标准,已召开座谈会，下一步将按照法定程序对社会公开征求意见，争取尽快出台。 另外，在新政策规定实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准执行；新签订物业服务合同的，按照新政策规定执行。
【西安高新区24个老旧小区改造：改善居住条件 顺应群众期盼】
老旧小区改造是一项重大民生工程，也是城市建设发展的重点难点问题。西安高新区共有24个老旧小区纳入改造范围，目前已全面启动改造，共计269栋6880户，建筑面积85.38万平方米。老旧小区如何改造？群众反应如何？近日，带着这些问题，记者走进西安高新区部分老旧小区改造施工现场一探究竟。
高科花园小区改造
面貌焕然一新业主翘首期盼
高科花园小区作为高新区老旧小区改造项目试点之一，已于2019年底正式启动改造。近日，记者对小区改造复工情况进行了探访。
高科花园小区始建于1996年，建筑面积16.8万平方米，共有29栋多层建筑，居民约5000人。小区经20多年风雨洗礼，现存在外立面涂料剥落、房顶漏水等情况。记者在小区看到，多处路段已进行了围挡，楼宇外部工人正在拆除防护网、清理原始墙面和屋顶防水。
“目前已经完成了20栋楼屋面的防水以及13栋楼的屋面保温层，屋面的改造将于4月5日左右全部完工。”高科房产高科花园老旧小区改造项目经理樊维钧表示，高科花园小区改造工期紧，施工方为此制定了详细的施工计划，组织了足够的劳动力，采取流水施工全面推进保证施工进度，将按时保质保量完成高科花园的老旧小区改造。
居民陈女士说：“这个小区已经20多年了，有点老旧，这次将对建筑的防护网、外墙面以及道路、绿化等进行全面改造，到时候我们的小区将焕然一新，我们业主都非常高兴、也非常期待。”
莲湖法院家属院小区改造
深化方案设计打造宜居环境
莲湖法院家属院位于高新区科创路36号，1998年建成至今已有22年之久，共有6个单元105户居民。因年久失修，小区屋面和外立面老化严重，居民安装的防护网常年经雨水侵蚀已锈迹斑斑，楼道内的墙面已剥离脱落，楼梯扶手缺失严重，严重影响小区居民日常生活。
记者在莲湖法院家属院看到，楼道墙面已经粉刷一新，道路维修美化工作正在紧张进行。高新区交住建局主管胡洁表示，此次对莲湖法院家属院的整改包含道路改造、完善安防设施、围墙改造、道路维修美化等十一项改造工作，目前已经完成楼道墙壁的粉刷及垃圾清运，下一步将继续深化设计，争取早日完成施工，为住户打造一个更加宜居的居住环境。
“我想没有人比我更期待对小区进行改造了。”家住顶楼的冯先生最怕下雨，一下雨家里的屋顶就往下渗水，干了之后就会留下难看的水渍。冯先生说：“等小区改造完成，我就可以把家里重新刷一遍了。”
枫叶苑北区改造
提升设施配套留住城市记忆
枫叶苑北区建于1997年，16栋楼里住了2500多人，老年人占了近三分之一。针对楼顶渗水、里面破损、管网老化等问题，2019年12月初，西安高新区交住建局工作人员就开始在小区走访征求业主意见，并结合小区实际情况，制定了枫叶苑北区老旧小区改造方案。
“在这次改造中，我们对屋面及地下管网进行了重新铺设，共包括外墙立面、增加保温层等15项工作。”西安高新区交住建局工作人员张怡雯介绍道。
据了解，枫叶苑北区的改造工作以留住城市记忆为切入点，保留了原有建筑风貌，提升了基础设施配套，增加城市元素记忆，并且针对老年人较多的实际需求，将原来的物业用房改造成了助老餐厅。目前，枫叶苑北区的改造工作正在加快进行。高新区交住建局建筑业管理部副部长武涛说：“以后老人可以在这里不仅可以吃到平价的餐饮，而且能享受到部分医疗服务。”
老旧小区改造是一项重大民生工程，也是城市建设发展的重点难点问题。西安高新区共有24个老旧小区纳入改造范围，目前已全面启动改造，共计269栋6880户，建筑面积85.38万平方米。老旧小区如何改造？群众反应如何？近日，带着这些问题，记者走进西安高新区部分老旧小区改造施工现场一探究竟。
高科花园小区改造
面貌焕然一新业主翘首期盼
高科花园小区作为高新区老旧小区改造项目试点之一，已于2019年底正式启动改造。近日，记者对小区改造复工情况进行了探访。
高科花园小区始建于1996年，建筑面积16.8万平方米，共有29栋多层建筑，居民约5000人。小区经20多年风雨洗礼，现存在外立面涂料剥落、房顶漏水等情况。记者在小区看到，多处路段已进行了围挡，楼宇外部工人正在拆除防护网、清理原始墙面和屋顶防水。
“目前已经完成了20栋楼屋面的防水以及13栋楼的屋面保温层，屋面的改造将于4月5日左右全部完工。”高科房产高科花园老旧小区改造项目经理樊维钧表示，高科花园小区改造工期紧，施工方为此制定了详细的施工计划，组织了足够的劳动力，采取流水施工全面推进保证施工进度，将按时保质保量完成高科花园的老旧小区改造。
居民陈女士说：“这个小区已经20多年了，有点老旧，这次将对建筑的防护网、外墙面以及道路、绿化等进行全面改造，到时候我们的小区将焕然一新，我们业主都非常高兴、也非常期待。”
莲湖法院家属院小区改造
深化方案设计打造宜居环境
莲湖法院家属院位于高新区科创路36号，1998年建成至今已有22年之久，共有6个单元105户居民。因年久失修，小区屋面和外立面老化严重，居民安装的防护网常年经雨水侵蚀已锈迹斑斑，楼道内的墙面已剥离脱落，楼梯扶手缺失严重，严重影响小区居民日常生活。
记者在莲湖法院家属院看到，楼道墙面已经粉刷一新，道路维修美化工作正在紧张进行。高新区交住建局主管胡洁表示，此次对莲湖法院家属院的整改包含道路改造、完善安防设施、围墙改造、道路维修美化等十一项改造工作，目前已经完成楼道墙壁的粉刷及垃圾清运，下一步将继续深化设计，争取早日完成施工，为住户打造一个更加宜居的居住环境。
“我想没有人比我更期待对小区进行改造了。”家住顶楼的冯先生最怕下雨，一下雨家里的屋顶就往下渗水，干了之后就会留下难看的水渍。冯先生说：“等小区改造完成，我就可以把家里重新刷一遍了。”
枫叶苑北区改造
提升设施配套留住城市记忆
枫叶苑北区建于1997年，16栋楼里住了2500多人，老年人占了近三分之一。针对楼顶渗水、里面破损、管网老化等问题，2019年12月初，西安高新区交住建局工作人员就开始在小区走访征求业主意见，并结合小区实际情况，制定了枫叶苑北区老旧小区改造方案。
“在这次改造中，我们对屋面及地下管网进行了重新铺设，共包括外墙立面、增加保温层等15项工作。”西安高新区交住建局工作人员张怡雯介绍道。
据了解，枫叶苑北区的改造工作以留住城市记忆为切入点，保留了原有建筑风貌，提升了基础设施配套，增加城市元素记忆，并且针对老年人较多的实际需求，将原来的物业用房改造成了助老餐厅。目前，枫叶苑北区的改造工作正在加快进行。高新区交住建局建筑业管理部副部长武涛说：“以后老人可以在这里不仅可以吃到平价的餐饮，而且能享受到部分医疗服务。”
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