这次有很长一段时间没来山姆会员店了。今天见到的场景非常震撼。记忆中，即便是临过年前人潮最集中的购物日，都无法与今天的人气相比。
这个位于福田香蜜湖的山姆会员店大概是全球所有仓储式超市里最成功的一个，没有之一。而且，这是多个因素的耦合，几乎没有复制的可能。
一、山姆会员店商业模式实际上就是Costco模式。尽管已经是其18年的资深会员，也深知其选品能力之强，但像我这样要大半年才来一次的人，对其迭代进步的感知力可能更敏锐。这次不带采购任务的闲逛让我的观察更为细致：今天的商品看似没太多变化（品类），实则一直在变（厂家或产地）。这一点很像标普500指数的成份股。
二、今天我是在下午四点左右到的，我感觉汹涌的人潮中会不会有一半都是香港人，没有一半，三分之一是有的。即便是二楼洗漱用品区域，也被挤到水泄不通，全是讲白话的人（不仅港式白话、从言谈举止上也能看出，香港人其实很容易分辨）。
三、这就引出了我最想表达的一个点，那就是深港消费的大融合，这个融合的受益首站就是福田。之前都是深圳人过去香港消费。现在，则是香港人过来深圳消费。究其可能的原因，首先就是今天的福田已经熟透了。今天的福田中心区，已经是名副其实的繁华都会中心，特别是在卓悦中心和深业上城这样大体量的购物中心开幕之后。
连接深港两地的皇岗口岸、福田口岸、福田站，都地处福田。如此之多、如此密集而方便的口岸，极大地促进了深港两地的市民往来。昨天，我一老友记在谈及相关深港融合话题时一脸兴奋的说，他仅仅是提前四十分钟，就点到点通过福田站乘坐高铁，从福田中心区写字楼到西九龙圆方广场的餐厅，过港赴约参加一个商务宴请，饭后也是在差不多的时间回到福田。
像深港两座超级城市（深圳2300万人口、香港750万人口）仅一河之隔，近在咫尺，这在我们这个星球应该找不出第二例。而且，以人均gdp论，尤其是福田区的人均gdp（2023年50600美元），这与香港的人均gdp其实已经是旗鼓相当。我认为这是日常平民化消费可持续的基础。这一点非常关键。
总结：山姆会员店的成功，是其战略定位无比清晰的结果。他们知道要服务什么样的客户群体，他们只抓取深圳市民中最精英、对生活品质有要求、且最有支付能力的人群。而不是像一般超市普遍的既要又要还要胡子眉毛一把抓。
但仅此策略还远不足以创造今天这个山姆会员店让人叹为观止的商业奇迹。一是其当年选址的准确性，要知道，现址的香蜜湖山姆会员店大概是在2005年前后开张的，那时候的香蜜湖片区并不知名，人气更是差强人意。可见人家选址的眼光是多么超前。二是今天的港人来深消费迎来井喷式增长，我想这一点恐怕是任何人一开始都想象不到的。
还有一点，在香港这个寸土寸金的城市里，几乎不存在开设像山姆会员店这样大型、空间阔绰的仓储式购物中心的条件。恰恰就是这一点，让香蜜湖山姆会员店成为港人过深圳购物的首选，趋之若鹜。
芒格说：“在商业世界，我们往往会发现，取胜的系统在最大化或者最小化一个或几个变量上走到近乎荒谬的极端。” https://t.cn/AigLEMwk
这个位于福田香蜜湖的山姆会员店大概是全球所有仓储式超市里最成功的一个，没有之一。而且，这是多个因素的耦合，几乎没有复制的可能。
一、山姆会员店商业模式实际上就是Costco模式。尽管已经是其18年的资深会员，也深知其选品能力之强，但像我这样要大半年才来一次的人，对其迭代进步的感知力可能更敏锐。这次不带采购任务的闲逛让我的观察更为细致：今天的商品看似没太多变化（品类），实则一直在变（厂家或产地）。这一点很像标普500指数的成份股。
二、今天我是在下午四点左右到的，我感觉汹涌的人潮中会不会有一半都是香港人，没有一半，三分之一是有的。即便是二楼洗漱用品区域，也被挤到水泄不通，全是讲白话的人（不仅港式白话、从言谈举止上也能看出，香港人其实很容易分辨）。
三、这就引出了我最想表达的一个点，那就是深港消费的大融合，这个融合的受益首站就是福田。之前都是深圳人过去香港消费。现在，则是香港人过来深圳消费。究其可能的原因，首先就是今天的福田已经熟透了。今天的福田中心区，已经是名副其实的繁华都会中心，特别是在卓悦中心和深业上城这样大体量的购物中心开幕之后。
连接深港两地的皇岗口岸、福田口岸、福田站，都地处福田。如此之多、如此密集而方便的口岸，极大地促进了深港两地的市民往来。昨天，我一老友记在谈及相关深港融合话题时一脸兴奋的说，他仅仅是提前四十分钟，就点到点通过福田站乘坐高铁，从福田中心区写字楼到西九龙圆方广场的餐厅，过港赴约参加一个商务宴请，饭后也是在差不多的时间回到福田。
像深港两座超级城市（深圳2300万人口、香港750万人口）仅一河之隔，近在咫尺，这在我们这个星球应该找不出第二例。而且，以人均gdp论，尤其是福田区的人均gdp（2023年50600美元），这与香港的人均gdp其实已经是旗鼓相当。我认为这是日常平民化消费可持续的基础。这一点非常关键。
总结：山姆会员店的成功，是其战略定位无比清晰的结果。他们知道要服务什么样的客户群体，他们只抓取深圳市民中最精英、对生活品质有要求、且最有支付能力的人群。而不是像一般超市普遍的既要又要还要胡子眉毛一把抓。
但仅此策略还远不足以创造今天这个山姆会员店让人叹为观止的商业奇迹。一是其当年选址的准确性，要知道，现址的香蜜湖山姆会员店大概是在2005年前后开张的，那时候的香蜜湖片区并不知名，人气更是差强人意。可见人家选址的眼光是多么超前。二是今天的港人来深消费迎来井喷式增长，我想这一点恐怕是任何人一开始都想象不到的。
还有一点，在香港这个寸土寸金的城市里，几乎不存在开设像山姆会员店这样大型、空间阔绰的仓储式购物中心的条件。恰恰就是这一点，让香蜜湖山姆会员店成为港人过深圳购物的首选，趋之若鹜。
芒格说：“在商业世界，我们往往会发现，取胜的系统在最大化或者最小化一个或几个变量上走到近乎荒谬的极端。” https://t.cn/AigLEMwk
呈坎村古建筑群，呈坎，古名龙溪，位于黄山东南麓。唐末，江西南昌府罗天真、罗天秩堂兄弟俩，举家迁入歙县，“择地得西北四十里，地名龙溪，改名呈坎”。整个呈坎村落布局按照《易经》中的“阴（坎）阳（呈）二气统一，天人合一”的八卦风水理论选址布局，村中三街九十九巷、宛如迷宫，是中国唯一一个按先天八卦建村的典范，也是现今发现中国历史最悠久的八卦古村落。同时呈坎村内古老的龙溪河宛如玉带，呈“S”形至北向南穿村而过，形成八卦阴阳鱼的分界线；村落周边矗立着八座大山，自然形成了八卦的八个方位，共同构成了天然八卦布局。人文八卦与天然八卦融合的巧妙布局，使呈坎成为中国古村落建设史上的一大奇迹。呈坎古建筑群主要的建筑时代为明初至清末。呈坎汇集了不同建筑风格的亭、台、楼、阁、桥、井、祠、社及民居等，石雕、砖雕、木雕，把古、大、美、雅的徽派建筑艺术在这里得到发挥。呈坎是中国保存的皖南民居、明清建筑最集中，最富特色，最具有观赏价值的村落。2001年6月25日，呈坎村古建筑群被国务院批准为第五批全国重点文物保护单位。#全国重点文物保护单位##古建筑##呈坎#
【周行情|本周9盘1200余套房上市！河西中豪宅亮相 ！南京开展住房以旧换新试点活动】#南京楼市# 4月最后一周，南京9盘领1200余套房源销许，认购量持续回升。市场方面，河西中豪宅新盘#绿城华发金陵月华#举行发布会，项目设计亮点揭晓，5月中旬公开。政策方面，南京发布新政将开展存量住房“以旧换新”试点活动，首批试点限额2000套！
网上房地产数据显示，本周（4.22-4.28）共认购商品住宅698套，成交561套。对比上周（4.15-4.21）共认购商品住宅543套，成交721套，认购上涨28.5%，成交下降22%。
本周，包括浦口城南中心纯新盘#仁恒城市星瀚#、南部新城#保利博雅和著#、仙林#兰亭和颂#、麒麟#仁恒云谷世纪#、城北幕府创新区#长江悦府#、江宁滨江#鲁能硅谷公馆#、六合#保利观棠和府#、溧水#华侨城欢乐时光#、高淳#万科溪望#在内的9盘领取1242套房源销许。
浦口城南中心纯新盘#仁恒城市星瀚# 首开11号楼报名结果出炉，96套房源吸引了132组报名，综合中签率73%。项目此次首开11号楼96套房源销许，面积约89、128㎡，首开均价2.6万/㎡左右！总价220万起！
开盘方面，#秦淮金茂府#第三次开盘，在逆势上涨的情况下，秦淮金茂府第三次加推开盘认购金额已达7.8亿(数据截止2024年4月25日)
据悉，此次项目开盘推出B3、B4、B6号楼，共206套房源，户型建面143、195、240㎡，其中建面约195和240㎡的户型为首次上市。需要强调的是，此次销许均价为56956元/㎡，对比上一次加推上涨1371元/㎡！
市场方面，河西中豪宅新盘#绿城华发金陵月华#产品发布会于江苏大剧院正式上演。金陵月华，是绿城在南京首个大平层项目，引入绿城高端产品，
据悉，项目社区规划稀缺大盘+围合式中轴布局，商业配套，更开放的社区边界设计，约2万㎡超大立体中心花园；“经纬交织”的手法打造立体多维社区；运用“5G”体系架空层理念，融合景观的景致与功能的渗透关系。
项目预计5月中旬公开展厅，楼盘体量较大，占地约7.2万方，14栋围合式住宅、3栋商业及配套设施，住宅19-22层，楼栋之间有风雨连廊，这种大体量社区，在河西非常稀缺。
项目总共552户，得房率超80%，每一栋首层均为架空层，约5.4米挑高。主力户型建面约205、240、270、316㎡，此外还有76套395㎡的挑空户型、以及4套610㎡的顶复户型。
百家湖纯新盘#中建源上九里#公开，项目共建9栋17-18F住宅，小区涵盖近千平泛会所，配备了健身房书吧和会客厅。项目面积段约116㎡—160㎡，共四个户型，打造116㎡为3+1房、127、143㎡4房、160㎡4+1房，改善属性很强。
同步公开143㎡样板间，主打一个品质＋实用，精装包括简一、西门子、高仪等品牌，并送西门子冰箱、洗衣机和烘干机，预计5月下旬首开！
燕子矶高端新盘#高科江悦堂#发布最新消息，近期即将公开，据悉，项目打造235套容积率仅1.06的低密平墅，户型215、255、260、320㎡以及部分底跃，预计总价千万起！项目也曝光了一批效果图。整体打造新中式风格，有种宁静致远的禅意韵味。平缓的屋檐、新中式的风格，都跟紫微堂很像。
近日，南部新城中信泰富地产G41地块的最新效果图公布，外立面为弧线铝板+转角弧面玻璃等元素结合，颜值非常高。据悉，项目洋房部分200㎡起步，230㎡户型更是做到独立单元一梯一户。
据悉，项目拟建4栋6-9F低密住宅+6栋17F小高层，或将打造其旗下高端产品“九庐”系，面积段125-230㎡。其中，洋房200-230㎡，230㎡户型更是做到独立单元一梯一户。
近日，河西中部MCe030-01、MCe030-04规划管理单元图则修改发布，河西中，又新增2幅宅地，一幅位于绿博园旁、一幅为原农研所地块，总面积公顷约7.4公顷！地块附近就是纯新盘#绿城华发金陵月华#。
近日，华润河西鱼嘴项目发出招聘公告，项目正在组建团队，马上要上市4栋32层住宅，大概有400套左右房源，放风价5万/㎡左右，会打造会所。面积上来看，项目预计打造建面约110-140㎡产品，跟此前产品差不多。其中，110㎡的户型，也将是河西南最小的新房户型，降低河西南的买房门槛，让更多想要安家这里的买房人上车。
政策方面，南京发布新政将开展存量住房“以旧换新”试点活动，换购人可用主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%，首批试点限额2000套！
城建方面，《轨道交通9号线线型及停车场选址研究项目竞争性磋商公告》发布，公告显示，对9号线二期进行地铁线型及停车场选址研究，采购单位名称为雨花台区人民政府板桥街道办事处。地铁9号线二期，上个月正式获批复，刚刚又发布重要采购公告，进展神速！
9号线二期线路起于刘村站，接至一期江苏大剧院·宪法公园站，线路全长10.5km，共设车站9座。
网上房地产数据显示，本周（4.22-4.28）共认购商品住宅698套，成交561套。对比上周（4.15-4.21）共认购商品住宅543套，成交721套，认购上涨28.5%，成交下降22%。
本周，包括浦口城南中心纯新盘#仁恒城市星瀚#、南部新城#保利博雅和著#、仙林#兰亭和颂#、麒麟#仁恒云谷世纪#、城北幕府创新区#长江悦府#、江宁滨江#鲁能硅谷公馆#、六合#保利观棠和府#、溧水#华侨城欢乐时光#、高淳#万科溪望#在内的9盘领取1242套房源销许。
浦口城南中心纯新盘#仁恒城市星瀚# 首开11号楼报名结果出炉，96套房源吸引了132组报名，综合中签率73%。项目此次首开11号楼96套房源销许，面积约89、128㎡，首开均价2.6万/㎡左右！总价220万起！
开盘方面，#秦淮金茂府#第三次开盘，在逆势上涨的情况下，秦淮金茂府第三次加推开盘认购金额已达7.8亿(数据截止2024年4月25日)
据悉，此次项目开盘推出B3、B4、B6号楼，共206套房源，户型建面143、195、240㎡，其中建面约195和240㎡的户型为首次上市。需要强调的是，此次销许均价为56956元/㎡，对比上一次加推上涨1371元/㎡！
市场方面，河西中豪宅新盘#绿城华发金陵月华#产品发布会于江苏大剧院正式上演。金陵月华，是绿城在南京首个大平层项目，引入绿城高端产品，
据悉，项目社区规划稀缺大盘+围合式中轴布局，商业配套，更开放的社区边界设计，约2万㎡超大立体中心花园；“经纬交织”的手法打造立体多维社区；运用“5G”体系架空层理念，融合景观的景致与功能的渗透关系。
项目预计5月中旬公开展厅，楼盘体量较大，占地约7.2万方，14栋围合式住宅、3栋商业及配套设施，住宅19-22层，楼栋之间有风雨连廊，这种大体量社区，在河西非常稀缺。
项目总共552户，得房率超80%，每一栋首层均为架空层，约5.4米挑高。主力户型建面约205、240、270、316㎡，此外还有76套395㎡的挑空户型、以及4套610㎡的顶复户型。
百家湖纯新盘#中建源上九里#公开，项目共建9栋17-18F住宅，小区涵盖近千平泛会所，配备了健身房书吧和会客厅。项目面积段约116㎡—160㎡，共四个户型，打造116㎡为3+1房、127、143㎡4房、160㎡4+1房，改善属性很强。
同步公开143㎡样板间，主打一个品质＋实用，精装包括简一、西门子、高仪等品牌，并送西门子冰箱、洗衣机和烘干机，预计5月下旬首开！
燕子矶高端新盘#高科江悦堂#发布最新消息，近期即将公开，据悉，项目打造235套容积率仅1.06的低密平墅，户型215、255、260、320㎡以及部分底跃，预计总价千万起！项目也曝光了一批效果图。整体打造新中式风格，有种宁静致远的禅意韵味。平缓的屋檐、新中式的风格，都跟紫微堂很像。
近日，南部新城中信泰富地产G41地块的最新效果图公布，外立面为弧线铝板+转角弧面玻璃等元素结合，颜值非常高。据悉，项目洋房部分200㎡起步，230㎡户型更是做到独立单元一梯一户。
据悉，项目拟建4栋6-9F低密住宅+6栋17F小高层，或将打造其旗下高端产品“九庐”系，面积段125-230㎡。其中，洋房200-230㎡，230㎡户型更是做到独立单元一梯一户。
近日，河西中部MCe030-01、MCe030-04规划管理单元图则修改发布，河西中，又新增2幅宅地，一幅位于绿博园旁、一幅为原农研所地块，总面积公顷约7.4公顷！地块附近就是纯新盘#绿城华发金陵月华#。
近日，华润河西鱼嘴项目发出招聘公告，项目正在组建团队，马上要上市4栋32层住宅，大概有400套左右房源，放风价5万/㎡左右，会打造会所。面积上来看，项目预计打造建面约110-140㎡产品，跟此前产品差不多。其中，110㎡的户型，也将是河西南最小的新房户型，降低河西南的买房门槛，让更多想要安家这里的买房人上车。
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城建方面，《轨道交通9号线线型及停车场选址研究项目竞争性磋商公告》发布，公告显示，对9号线二期进行地铁线型及停车场选址研究，采购单位名称为雨花台区人民政府板桥街道办事处。地铁9号线二期，上个月正式获批复，刚刚又发布重要采购公告，进展神速！
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