一、国际背景
1.国际大势
2024年，国际形势依旧错综复杂
一季度在去库存基本完成的大背景下
我国出口向好
消费也在一系列促进下
如设备和耐用消费品以旧换新等
有向好预期
尤其是美不爽的
认为我们产能过剩的光伏等新能源
这些符合未来发展方向的新产业走势最好
多数行业较为平稳
和房地产相关的钢铁等产业链较差
当然今年因为美大选
中东和俄乌也很焦虑
后面仍存在很大不确定性
2.金价近况
截至2024年4月12日，
国际黄金价格达到了新的历史高点。
由于我国等需求的增加和地缘风险，
黄金价格得到了推动。
近几个月来，黄金价格上涨了近28%，达到每盎司2,387美元。
很多国家都判断美元利率高位震荡，后期将步入下跌趋势。
也包括美元指数
因此我国等对黄金的需求不断增加，
投资者对黄金的热情也不断高涨，就是买涨不买跌
这也是推动当前黄金价格上涨的主要因素。
此外，我国央行连续17个月增加黄金储备，2023年我国购买了225吨黄金，占全球总购买量1,037吨的很大一部分。
2024年初两个月，我国黄金进口量同比增长53%，达到372吨。
就如同当年的楼市
专家越说跌房价就越涨
去年投资黄金价格到了470多，装饰金到了600多
很多消息说大咖抛售黄金快到顶部了
我买的也不多就没有动
我觉得大趋势还没有变
高位震荡也没有那么短时间就结束
现在投资黄金到了540
装饰金上了700以上
此时一路狂飙的黄金突然遭遇巨震。
4月12日，伦敦金现盘中一度大幅拉升，最高达到2431.78美元/盎司高位，再创历史新高，
但尾盘却突发跳水，最终收于2343.28美元/盎司，跌幅1.25%；
COMEX黄金期价每盎司最高涨至2448.8美元，最终也由涨转跌，小幅收跌0.53%，报2360.2美元/盎司。
部分基金经理指出，黄金价格本轮新高为资金面驱动为主，但近期涨势可能已消耗了部分下半年的上行潜力，随着多头交易逐渐拥挤，短期需注意回调风险。
都很谨慎，只敢用短期一词。
二、菜百研判
1.行业地位
菜百股份在黄金珠宝行业中占据着重要的地位。
自1985年开始专营黄金珠宝销售以来，菜百股份已经发展成为华北地区黄金珠宝行业的龙头企业。
它是商务部第一批认定的“中华老字号”企业，并在2010年全面退出百货业务，专注于黄金珠宝销售。
目前，菜百股份拥有1家总店及47家直营连锁门店，是国内黄金珠宝行业中直营收入规模、单店收入规模领先的全渠道黄金珠宝专营商，被誉为“中国黄金第一家”。
菜百股份的竞争优势在于其品类齐全，能够满足不同细分市场的需求，同时提供一站式消费体验和高性价比、高品质的产品服务，这有助于沉淀忠实客户群体。
此外，公司通过线上渠道和跨地区门店扩张，实现了销售网络的增长，这有助于公司实现更高的增长。菜百股份还积极实施品牌战略，打造注重情感、文化的品牌形象。
从财务角度来看，菜百股份的营业收入和净利润在近年来均呈现增长趋势。
2018年至2023年，公司的营业收入从86.12亿元增至一百大几亿元，归母净利润从3.71亿元增长至7亿元左右。2023年的业绩尤其劲爆。
这表明公司在行业中的竞争力和持续发展能力较强。总的来说，菜百股份作为黄金珠宝行业的区域性龙头，凭借其深厚的行业经验、强大的品牌影响力和有效的营销策略，在行业中占据了稳固的地位，并有望在未来进一步提升其市场影响力和品牌地位。
2.商业模式
菜百股份的商业模式主要基于其黄金珠宝的直营连锁经营，信息化水平也很高。
公司专注于黄金珠宝销售，采用全直营模式，拥有76家直营门店，主要集中在华北地区，同时也在向其他地区扩展。这种模式有助于公司更好地控制运营和品牌形象，以及提供一致的客户体验。
菜百股份的商业模式还涉及线上销售渠道的构建，包括天猫、京东等电商平台，以及公司自己的官方网站。
这种线上线下结合的销售模式，有助于公司扩大市场覆盖和提高销售额。
此外，菜百股份还采用了“文创IP+黄金珠宝”的模式，将中国文化元素融入其产品设计中。
公司与故宫、天坛、颐和园等中国文化地标以及首都博物馆等合作，推出了具有文化特色的文创产品，这些产品不仅受到消费者的喜爱，也成为了北京文化的代表。
菜百股份作为“中华老字号”企业，其商业模式的成功在于其对产品质量的坚持、对文化传承的重视，以及对新零售和新消费趋势的适应。
公司的直营模式、线上线下渠道的结合，以及文创产品的推出，都是其商业模式的重要组成部分，共同推动了公司的持续发展和品牌建设。
3.核心竞争力
菜百股份的核心竞争力主要体现在以下几个方面：
（1）菜百股份全直营战略。
菜百股份采用全直营模式，拥有76家直营门店，主要集中在华北地区，并不断向其他地区扩展。这种模式有助于公司更好地控制运营和品牌形象，以及提供一致的客户体验。
（2）菜百股份线上线下融合。
菜百股份构建了线上线下融合的全渠道销售网络，包括天猫、京东等电商平台以及公司自己的官方网站。这种模式有助于公司扩大市场覆盖和提高销售额。
（3）菜百股份文创IP与黄金珠宝结合。
菜百股份采用“文创IP+黄金珠宝”的模式，将中国文化元素融入其产品设计中，与故宫、天坛、颐和园等中国文化地标以及首都博物馆等合作，推出具有文化特色的文创产品。
（4）菜百股份严格的质量控制和标准化服务体系。
菜百股份建立了业内领先的信息化系统，根据大数据分析了解客户需求和消费特点，为客户提供新款产品、特色服务。同时，公司制定了严格的质量订单标准，从设计、采购、销售到售后各个环节对质量进行制度化管理。
（5）菜百股份特色服务与会员制度。
菜百股份提供“一站式购齐”的购物体验，门店商品款式齐全，满足消费者的多样化需求。公司还建立了完善的会员制度，通过积分回报、以旧换新工费优惠等增值服务，提升会员忠诚度。
（6）菜百股份专业团队和品牌建设。
菜百股份的核心管理团队拥有超过20年的珠宝行业从业经验，且公司注重品牌建设，通过多渠道首饰文化推广、特色经营、会员服务等方式提升品牌影响力。
综上所述，菜百股份的核心竞争力在于其全直营战略、线上线下融合的销售模式、文创IP与黄金珠宝的结合、严格的质量控制和标准化服务体系、特色服务与会员制度，以及专业团队和品牌建设。
4.获利能力
从PE(市盈率)和PB(市净率)两个角度看，菜百股份的估值情况比较复杂。
首先，从PE的角度看，菜百股份的当前值为17.74，这个数值低于珠宝首饰行业的平均水平，说明相对于同行业的其他公司，菜百股份的股票价格并不算高。
其次，从PB的角度看，菜百股份的当前值为3.385，虽然低于珠宝首饰行业的平均水平，但是却高于近三年的大部分时间，这可能意味着公司的账面价值被市场过度认可。
5.机构研判
机构对菜百股份的观点总体上是积极的。
从机构评级来看，近一年内共有15家机构给出评级，其中9家给出了“买入”评级，6家给出了“增持”评级，没有机构给出“中性”、“减持”或“卖出”评级。这表明机构对菜百股份的前景持乐观态度。
从盈利预测来看，预计2023年至2025年菜百股份的每股收益、归属于母公司股东的净利润和营业总收入都将持续增长，且净资产收益率也保持在较高水平，这进一步证实了机构对其的积极评价。
三、一些思考
1.装饰金价
装饰金通常指的是用于珠宝、工艺品等装饰用途的黄金。
国际金价对装饰金的价格有直接影响，因为装饰金的价格通常是基于黄金的市场价格加上制作成本、设计费和品牌溢价等因素来确定的。
当国际金价上涨时，装饰金的价格也往往会上升，因为原材料成本增加了。
同样，如果国际金价下跌，装饰金的价格也可能下降，尽管品牌和制造商可能会选择保持价格稳定，以维护品牌形象和利润率。
这就要靠企业议价能力的高低
大家发现没有
这轮金价上涨
装饰金金价涨幅远高于国际金价的上涨幅度
此外，装饰金与国际金价之间存在着密切的关系，但这种关系还受到其他因素的影响，如经济状况、消费者偏好、品牌策略等。
2.未来判断
我觉得金价在短期震荡后还有上涨
而我近期去菜百转过后
看火爆程度
今年业绩大概率超过去年
目前沪指的大盘指数受阻于年线
但是下方有半年线和六十日线支撑
在三角形整理后
未来会有个再次上攻的过程
至于菜百股份
目前均线多头排列
下方支撑较强
我认为即便短期波动
中长期仍会保持上涨趋势
1.国际大势
2024年，国际形势依旧错综复杂
一季度在去库存基本完成的大背景下
我国出口向好
消费也在一系列促进下
如设备和耐用消费品以旧换新等
有向好预期
尤其是美不爽的
认为我们产能过剩的光伏等新能源
这些符合未来发展方向的新产业走势最好
多数行业较为平稳
和房地产相关的钢铁等产业链较差
当然今年因为美大选
中东和俄乌也很焦虑
后面仍存在很大不确定性
2.金价近况
截至2024年4月12日，
国际黄金价格达到了新的历史高点。
由于我国等需求的增加和地缘风险，
黄金价格得到了推动。
近几个月来，黄金价格上涨了近28%，达到每盎司2,387美元。
很多国家都判断美元利率高位震荡，后期将步入下跌趋势。
也包括美元指数
因此我国等对黄金的需求不断增加，
投资者对黄金的热情也不断高涨，就是买涨不买跌
这也是推动当前黄金价格上涨的主要因素。
此外，我国央行连续17个月增加黄金储备，2023年我国购买了225吨黄金，占全球总购买量1,037吨的很大一部分。
2024年初两个月，我国黄金进口量同比增长53%，达到372吨。
就如同当年的楼市
专家越说跌房价就越涨
去年投资黄金价格到了470多，装饰金到了600多
很多消息说大咖抛售黄金快到顶部了
我买的也不多就没有动
我觉得大趋势还没有变
高位震荡也没有那么短时间就结束
现在投资黄金到了540
装饰金上了700以上
此时一路狂飙的黄金突然遭遇巨震。
4月12日，伦敦金现盘中一度大幅拉升，最高达到2431.78美元/盎司高位，再创历史新高，
但尾盘却突发跳水，最终收于2343.28美元/盎司，跌幅1.25%；
COMEX黄金期价每盎司最高涨至2448.8美元，最终也由涨转跌，小幅收跌0.53%，报2360.2美元/盎司。
部分基金经理指出，黄金价格本轮新高为资金面驱动为主，但近期涨势可能已消耗了部分下半年的上行潜力，随着多头交易逐渐拥挤，短期需注意回调风险。
都很谨慎，只敢用短期一词。
二、菜百研判
1.行业地位
菜百股份在黄金珠宝行业中占据着重要的地位。
自1985年开始专营黄金珠宝销售以来，菜百股份已经发展成为华北地区黄金珠宝行业的龙头企业。
它是商务部第一批认定的“中华老字号”企业，并在2010年全面退出百货业务，专注于黄金珠宝销售。
目前，菜百股份拥有1家总店及47家直营连锁门店，是国内黄金珠宝行业中直营收入规模、单店收入规模领先的全渠道黄金珠宝专营商，被誉为“中国黄金第一家”。
菜百股份的竞争优势在于其品类齐全，能够满足不同细分市场的需求，同时提供一站式消费体验和高性价比、高品质的产品服务，这有助于沉淀忠实客户群体。
此外，公司通过线上渠道和跨地区门店扩张，实现了销售网络的增长，这有助于公司实现更高的增长。菜百股份还积极实施品牌战略，打造注重情感、文化的品牌形象。
从财务角度来看，菜百股份的营业收入和净利润在近年来均呈现增长趋势。
2018年至2023年，公司的营业收入从86.12亿元增至一百大几亿元，归母净利润从3.71亿元增长至7亿元左右。2023年的业绩尤其劲爆。
这表明公司在行业中的竞争力和持续发展能力较强。总的来说，菜百股份作为黄金珠宝行业的区域性龙头，凭借其深厚的行业经验、强大的品牌影响力和有效的营销策略，在行业中占据了稳固的地位，并有望在未来进一步提升其市场影响力和品牌地位。
2.商业模式
菜百股份的商业模式主要基于其黄金珠宝的直营连锁经营，信息化水平也很高。
公司专注于黄金珠宝销售，采用全直营模式，拥有76家直营门店，主要集中在华北地区，同时也在向其他地区扩展。这种模式有助于公司更好地控制运营和品牌形象，以及提供一致的客户体验。
菜百股份的商业模式还涉及线上销售渠道的构建，包括天猫、京东等电商平台，以及公司自己的官方网站。
这种线上线下结合的销售模式，有助于公司扩大市场覆盖和提高销售额。
此外，菜百股份还采用了“文创IP+黄金珠宝”的模式，将中国文化元素融入其产品设计中。
公司与故宫、天坛、颐和园等中国文化地标以及首都博物馆等合作，推出了具有文化特色的文创产品，这些产品不仅受到消费者的喜爱，也成为了北京文化的代表。
菜百股份作为“中华老字号”企业，其商业模式的成功在于其对产品质量的坚持、对文化传承的重视，以及对新零售和新消费趋势的适应。
公司的直营模式、线上线下渠道的结合，以及文创产品的推出，都是其商业模式的重要组成部分，共同推动了公司的持续发展和品牌建设。
3.核心竞争力
菜百股份的核心竞争力主要体现在以下几个方面：
（1）菜百股份全直营战略。
菜百股份采用全直营模式，拥有76家直营门店，主要集中在华北地区，并不断向其他地区扩展。这种模式有助于公司更好地控制运营和品牌形象，以及提供一致的客户体验。
（2）菜百股份线上线下融合。
菜百股份构建了线上线下融合的全渠道销售网络，包括天猫、京东等电商平台以及公司自己的官方网站。这种模式有助于公司扩大市场覆盖和提高销售额。
（3）菜百股份文创IP与黄金珠宝结合。
菜百股份采用“文创IP+黄金珠宝”的模式，将中国文化元素融入其产品设计中，与故宫、天坛、颐和园等中国文化地标以及首都博物馆等合作，推出具有文化特色的文创产品。
（4）菜百股份严格的质量控制和标准化服务体系。
菜百股份建立了业内领先的信息化系统，根据大数据分析了解客户需求和消费特点，为客户提供新款产品、特色服务。同时，公司制定了严格的质量订单标准，从设计、采购、销售到售后各个环节对质量进行制度化管理。
（5）菜百股份特色服务与会员制度。
菜百股份提供“一站式购齐”的购物体验，门店商品款式齐全，满足消费者的多样化需求。公司还建立了完善的会员制度，通过积分回报、以旧换新工费优惠等增值服务，提升会员忠诚度。
（6）菜百股份专业团队和品牌建设。
菜百股份的核心管理团队拥有超过20年的珠宝行业从业经验，且公司注重品牌建设，通过多渠道首饰文化推广、特色经营、会员服务等方式提升品牌影响力。
综上所述，菜百股份的核心竞争力在于其全直营战略、线上线下融合的销售模式、文创IP与黄金珠宝的结合、严格的质量控制和标准化服务体系、特色服务与会员制度，以及专业团队和品牌建设。
4.获利能力
从PE(市盈率)和PB(市净率)两个角度看，菜百股份的估值情况比较复杂。
首先，从PE的角度看，菜百股份的当前值为17.74，这个数值低于珠宝首饰行业的平均水平，说明相对于同行业的其他公司，菜百股份的股票价格并不算高。
其次，从PB的角度看，菜百股份的当前值为3.385，虽然低于珠宝首饰行业的平均水平，但是却高于近三年的大部分时间，这可能意味着公司的账面价值被市场过度认可。
5.机构研判
机构对菜百股份的观点总体上是积极的。
从机构评级来看，近一年内共有15家机构给出评级，其中9家给出了“买入”评级，6家给出了“增持”评级，没有机构给出“中性”、“减持”或“卖出”评级。这表明机构对菜百股份的前景持乐观态度。
从盈利预测来看，预计2023年至2025年菜百股份的每股收益、归属于母公司股东的净利润和营业总收入都将持续增长，且净资产收益率也保持在较高水平，这进一步证实了机构对其的积极评价。
三、一些思考
1.装饰金价
装饰金通常指的是用于珠宝、工艺品等装饰用途的黄金。
国际金价对装饰金的价格有直接影响，因为装饰金的价格通常是基于黄金的市场价格加上制作成本、设计费和品牌溢价等因素来确定的。
当国际金价上涨时，装饰金的价格也往往会上升，因为原材料成本增加了。
同样，如果国际金价下跌，装饰金的价格也可能下降，尽管品牌和制造商可能会选择保持价格稳定，以维护品牌形象和利润率。
这就要靠企业议价能力的高低
大家发现没有
这轮金价上涨
装饰金金价涨幅远高于国际金价的上涨幅度
此外，装饰金与国际金价之间存在着密切的关系，但这种关系还受到其他因素的影响，如经济状况、消费者偏好、品牌策略等。
2.未来判断
我觉得金价在短期震荡后还有上涨
而我近期去菜百转过后
看火爆程度
今年业绩大概率超过去年
目前沪指的大盘指数受阻于年线
但是下方有半年线和六十日线支撑
在三角形整理后
未来会有个再次上攻的过程
至于菜百股份
目前均线多头排列
下方支撑较强
我认为即便短期波动
中长期仍会保持上涨趋势
【早莺争暖树 楼市报春晖 | 中海时光之境：深耕郑州市场 发力主城更新】几处早莺争暖树，谁家新燕啄春泥。当春气萌动，大地回暖，郑州房地产业正积极探索高质量发展新模式，各房企迎春奋进的“开门红”之战悄然打响。
近日，记者深入郑州房地产市场一线，在各项目营销中心触摸“春之脉动”，在施工现场饱览“春之图景”，用镜头与文字定格郑州房地产市场“早莺争暖树，楼市报春晖”的蓬勃气象，助力郑州楼市奏响“强信心、稳预期、促发展”的“春之强音”。
三月春已来，改善市场春意浓。
“这个项目自去年12月拿地后就广受关注，可能因为在主城区，地段和配套优越，产品在片区内也非常稀缺，加上央企开发，所以咨询的客户非常多，预计4月开盘。周六周日单日来访量均突破100组，每天工作日来访量大概五六十组，置业顾问晚上下班都在十点以后。”位于中原区的中海时光之境营销负责人王晓斌告诉记者。
在中海时光之境的临时展厅，记者了解到，这是一个高端改善项目。该项目位于网红打卡地二砂文创园范围内，华山路与颍河西路交会处，占地约90.79亩，分两个组团开发。规划产品为建面约180-300㎡洋房和建面约166-218㎡高层，容积率在2.5到2.9之间。
后千亿时代，产品力决定房地产企业未来。中海时光之境从差异化出发，主动升级建造好房子，在中原区核心地段，首开区将推出片区的空白产品——90套洋房。现代包豪斯主义的风格，铝板+玻璃幕墙外立面，得天独厚的二砂文创园，吸引一波又一波高端改善人群，成为2024年郑州主城区备受关注的楼盘。
据克而瑞发布的郑州主城2024年1-2月高端改善项目销售金额榜单显示，未来天奕以销售金额1.44亿元、成交均价31749元/㎡，美盛金水印以销售金额1.22亿元、成交均价21435元/㎡，保利缦城和颂以销售金额1.16亿元、成交均价23687元/㎡位居前三，郑州高端改善市场春意融融。“从这一段客户现场咨询情况来看，客户对项目的认可度较高。客户来源以地缘性客户为主，改善需求旺盛。高端改善人群不缺购买力，缺的是有竞争力的好产品。”王晓斌表示。
近年来，郑州改善市场的发力以及主城高端改善项目的表现，让中海看到了郑州的市场潜力与市场需求。中海时光之境，是中海郑州进入中原十年后，主城更新战略的首部作品。“中海入郑10载15盘，北龙湖绽开3朵金花，13盘高品质交付。中海看好经济万亿量级、人口千万量级的郑州，今后将聚焦郑州主城的核心地段，专注主城更新，在产品上着重发力。”王晓斌告诉记者。（记者 侯国昌 刘群晓）
近日，记者深入郑州房地产市场一线，在各项目营销中心触摸“春之脉动”，在施工现场饱览“春之图景”，用镜头与文字定格郑州房地产市场“早莺争暖树，楼市报春晖”的蓬勃气象，助力郑州楼市奏响“强信心、稳预期、促发展”的“春之强音”。
三月春已来，改善市场春意浓。
“这个项目自去年12月拿地后就广受关注，可能因为在主城区，地段和配套优越，产品在片区内也非常稀缺，加上央企开发，所以咨询的客户非常多，预计4月开盘。周六周日单日来访量均突破100组，每天工作日来访量大概五六十组，置业顾问晚上下班都在十点以后。”位于中原区的中海时光之境营销负责人王晓斌告诉记者。
在中海时光之境的临时展厅，记者了解到，这是一个高端改善项目。该项目位于网红打卡地二砂文创园范围内，华山路与颍河西路交会处，占地约90.79亩，分两个组团开发。规划产品为建面约180-300㎡洋房和建面约166-218㎡高层，容积率在2.5到2.9之间。
后千亿时代，产品力决定房地产企业未来。中海时光之境从差异化出发，主动升级建造好房子，在中原区核心地段，首开区将推出片区的空白产品——90套洋房。现代包豪斯主义的风格，铝板+玻璃幕墙外立面，得天独厚的二砂文创园，吸引一波又一波高端改善人群，成为2024年郑州主城区备受关注的楼盘。
据克而瑞发布的郑州主城2024年1-2月高端改善项目销售金额榜单显示，未来天奕以销售金额1.44亿元、成交均价31749元/㎡，美盛金水印以销售金额1.22亿元、成交均价21435元/㎡，保利缦城和颂以销售金额1.16亿元、成交均价23687元/㎡位居前三，郑州高端改善市场春意融融。“从这一段客户现场咨询情况来看，客户对项目的认可度较高。客户来源以地缘性客户为主，改善需求旺盛。高端改善人群不缺购买力，缺的是有竞争力的好产品。”王晓斌表示。
近年来，郑州改善市场的发力以及主城高端改善项目的表现，让中海看到了郑州的市场潜力与市场需求。中海时光之境，是中海郑州进入中原十年后，主城更新战略的首部作品。“中海入郑10载15盘，北龙湖绽开3朵金花，13盘高品质交付。中海看好经济万亿量级、人口千万量级的郑州，今后将聚焦郑州主城的核心地段，专注主城更新，在产品上着重发力。”王晓斌告诉记者。（记者 侯国昌 刘群晓）
【#一个房产律师眼中的烂尾楼#】
对于王玉臣来说，律所的案子以2022年4月为分界线。在此之前，这家专注房地产行业的律所接到最多的案子，是由虚假宣传引发的纠纷，10个案子里有1个和烂尾楼相关。但从2022年4月开始，停工及延期交房相关的咨询每天都有，并且越来越多，升到了第一位。每10个案子，就有4个和“烂尾楼”有关。
王玉臣今年38岁，是北京金诉律师事务所主任，从业14年，专注房地产领域维权。
买到“烂尾楼”的业主来自全国各地，涉及的房地产商有大房企如恒大，也有当地小开发商。电话那头的声音，有的冷静，有的情绪激动，王玉臣发现对方只要谈到开发商“声音都变了”、“恨得咬牙切齿”。还有人说尝试了所有方法，不知道还能做什么。
他们拥有着相似的诉求：我要交房，我想要保质保量的交房，我可不可以退房？
目前，尚未有官方披露过全国烂尾楼数量。部分原因可能是烂尾楼并没有明确定义，有专家认为停工时长并不是判断楼盘烂尾与否的标准，房地产开发商是否彻底失去建设能力才是。
王玉臣将烂尾楼维权，形容成业主和律师一同与时间赛跑。竞争对手不只有卷走预售资金的开发商，还有项目的其他债权人。一旦项目停工，开发商的资金就陷入危险。越往后，能退还给业主的钱越少，甚至业主买的房子也被查封。
2022年4月、5月开始，我们所接到的烂尾楼法律咨询就开始增多了。当时我没有特别注意，直到7月，有地方出现停贷，我才突然意识到，我们接到的烂尾楼或延期交房的咨询量、案源量已经猛增了。
以前，我们10个案子，也就一个涉及烂尾楼或者延期交房。但现在，40%左右都和这个有关。里面牵涉的开发商，有大房企，比如恒大、碧桂园、融创，也有小的本地开发商。全国各地都有。
我是2009年入行的，最开始是给开发商、政府投资平台、施工方做法律顾问。2011年，我从甲方跳到了乙方，之后一直以帮业主维权为主。从我代理的案件上，就能感受到，房地产形势的变化。
2014年楼市下行时，我还在上一个律师事务所。印象特别深的是，案子特别少，创收很差。当时两周内走了六七个律师。当然，这可能和律所本身也有关系。
2016年后，房价上涨，二手房纠纷暴增。那会儿，每天都有因为卖家涨价而违约的案子。到了2018年，房价慢慢平稳，退房案子变得特别多，主要涉及虚假宣传和质量问题。
其实这些问题一直都有，但之前房价暴涨的时候，大家会抢着买房。等交房时发现房价已经比自己买房时高不少，就会忽视或弱化房子本身的问题。
坦白说，烂尾楼是整个房地产领域最复杂、麻烦的案子。难在哪？一是钱，现在楼市不太景气，开发商出现资金问题很普遍。二是利益关联方比较多，需要集合很多力量来推进，不只是开发商的力量，还包括政府相关部门、甚至法院的力量。
我遇到的所有烂尾楼案子，都有一个共性问题：开发商把预售资金给转移走了。甚至到现在，我都没有遇到过一个开发商，真正达到了预售资金监管的要求。
银行扮演的角色，有时候也不光彩，没有封顶就放贷的比比皆是，甚至有些银行，光明正大地在合同里面写，开发商的收款账户不是监管账户。
毋庸置疑，法律是在完善。2007年，中国人民银行、中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定只能对购买主体结构已经封顶住房的个人进行放贷；2010年，住建部强调“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设”。
但在具体执行的时候，我觉得还是有欠缺的。为什么？因为违法违规这件事没有成本。https://t.cn/A6Yl2u0Y（作者：镜相工作室）
对于王玉臣来说，律所的案子以2022年4月为分界线。在此之前，这家专注房地产行业的律所接到最多的案子，是由虚假宣传引发的纠纷，10个案子里有1个和烂尾楼相关。但从2022年4月开始，停工及延期交房相关的咨询每天都有，并且越来越多，升到了第一位。每10个案子，就有4个和“烂尾楼”有关。
王玉臣今年38岁，是北京金诉律师事务所主任，从业14年，专注房地产领域维权。
买到“烂尾楼”的业主来自全国各地，涉及的房地产商有大房企如恒大，也有当地小开发商。电话那头的声音，有的冷静，有的情绪激动，王玉臣发现对方只要谈到开发商“声音都变了”、“恨得咬牙切齿”。还有人说尝试了所有方法，不知道还能做什么。
他们拥有着相似的诉求：我要交房，我想要保质保量的交房，我可不可以退房？
目前，尚未有官方披露过全国烂尾楼数量。部分原因可能是烂尾楼并没有明确定义，有专家认为停工时长并不是判断楼盘烂尾与否的标准，房地产开发商是否彻底失去建设能力才是。
王玉臣将烂尾楼维权，形容成业主和律师一同与时间赛跑。竞争对手不只有卷走预售资金的开发商，还有项目的其他债权人。一旦项目停工，开发商的资金就陷入危险。越往后，能退还给业主的钱越少，甚至业主买的房子也被查封。
2022年4月、5月开始，我们所接到的烂尾楼法律咨询就开始增多了。当时我没有特别注意，直到7月，有地方出现停贷，我才突然意识到，我们接到的烂尾楼或延期交房的咨询量、案源量已经猛增了。
以前，我们10个案子，也就一个涉及烂尾楼或者延期交房。但现在，40%左右都和这个有关。里面牵涉的开发商，有大房企，比如恒大、碧桂园、融创，也有小的本地开发商。全国各地都有。
我是2009年入行的，最开始是给开发商、政府投资平台、施工方做法律顾问。2011年，我从甲方跳到了乙方，之后一直以帮业主维权为主。从我代理的案件上，就能感受到，房地产形势的变化。
2014年楼市下行时，我还在上一个律师事务所。印象特别深的是，案子特别少，创收很差。当时两周内走了六七个律师。当然，这可能和律所本身也有关系。
2016年后，房价上涨，二手房纠纷暴增。那会儿，每天都有因为卖家涨价而违约的案子。到了2018年，房价慢慢平稳，退房案子变得特别多，主要涉及虚假宣传和质量问题。
其实这些问题一直都有，但之前房价暴涨的时候，大家会抢着买房。等交房时发现房价已经比自己买房时高不少，就会忽视或弱化房子本身的问题。
坦白说，烂尾楼是整个房地产领域最复杂、麻烦的案子。难在哪？一是钱，现在楼市不太景气，开发商出现资金问题很普遍。二是利益关联方比较多，需要集合很多力量来推进，不只是开发商的力量，还包括政府相关部门、甚至法院的力量。
我遇到的所有烂尾楼案子，都有一个共性问题：开发商把预售资金给转移走了。甚至到现在，我都没有遇到过一个开发商，真正达到了预售资金监管的要求。
银行扮演的角色，有时候也不光彩，没有封顶就放贷的比比皆是，甚至有些银行，光明正大地在合同里面写，开发商的收款账户不是监管账户。
毋庸置疑，法律是在完善。2007年，中国人民银行、中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定只能对购买主体结构已经封顶住房的个人进行放贷；2010年，住建部强调“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设”。
但在具体执行的时候，我觉得还是有欠缺的。为什么？因为违法违规这件事没有成本。https://t.cn/A6Yl2u0Y（作者：镜相工作室）
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