刚查了一下，x科2020年历史高峰销售7000亿；
2021年销售6200亿，下降11%；
2022年销售4200亿，下降34%；
2023年销售3800亿，下降10%。
在连续下降三年之后，2024销售应该好转才对。
结果2024年Q1销售580亿，比去年Q1的1014亿下降43%。
这个现金流崩得太厉害，很多成本直接兜不住了，所以直接反映在股价上。
照这个速度今年销售额可能也就2400亿左右，只有高峰期1/3。
但人员、摊子、运营、土储……什么很多都没变。
这种销售额暴跌2/3，大多数企业都撑不住。换x为也不行。
所以x科目前的股价，可能还没有到底。
要是x科不行，又会拉一大批同行、供应商、银行、信托和理财下水。
比如销售额7000亿，成本6000亿，利润1000亿，这个报表很好看；
但销售崩到2000亿，成本至少还有4000-5000亿，一年净亏2-3千亿，这谁顶得住。
就算上面肯放贷救吧，比如贷2-3千亿给它，借新还旧，一年的财务成本银行利息就得150-200亿。
然后一年销售2400亿，毛利可能也就80-100亿，连一年的贷款利息都覆盖不住。
这种情况下只能是越欠越多。
所以销售端不打通，就算银行肯借，也没有任何意义。
而且这么下去肯定还会有开发公司或城投或信托暴雷。
房地产行业最大的问题是收入前置，而成本后置。
如果真有那么严重，就算x铁想兜，都兜不住。
200-300亿x铁可能眨眨眼挤挤还能拿出来；
要是上了千亿，x铁上哪去弄那么多钱？
当地官方也没有。
你说要拿1000亿救x科，前提是能救下来，当地未必能同意。
1千亿这个体量，就算当地肯点头，也未必拿的出了。
但真到了那个程度，相关方面拿个几百亿抄底不香吗？像x达一样转移控制权，何必学雷锋。
之前没有关注x科，今天看到这个数据，真的惊了。
开发商的收入前置、成本后置什么意思，我大概和大家解释一下。
比如说，我开发了一个小区，当年售罄，其中业主首付3000亿、银行放贷4000亿，都可以立即到账，那么我今年的合同销售和回款都是7000亿。
但我的成本，是不用立即全部支付的。
除了前期地价2000亿、启动资金500亿、营销行政财务成本500亿，其中的建安成本3000亿都是施工方、材料方垫资。
除了前期付10-30%，其余的都是根据工程进度结账，比如正负零、封顶、竣工、质保分别是30%、30%、30%、10%。
那么小高层工期2年，一般第一年就付了30%的900亿，其它2100亿都是欠的。
甚至900亿都不到，只需付500-600亿。
因为包括精装修、门窗水电、绿化、配套……这些费用都是后期结算的。
但我的报表上是成本6000亿，利润1000亿，利润率15%，这个非常好看了。
既然没付那么多，那么还有2000-3000亿支出是哪去了呢？去拿地了。
那么这2000-3000亿的应付账款，就会分解到明年、后年支出。
因为之前国内地产行业都是默认指数扩张的，明年销售额肯定高于今年、后年又高于明年，所以不会有任何的问题。
但如果销售一雪崩，这就完蛋了。
因为之前7000亿销售额时，有2000-3000亿成本要压到5000亿销售额时还；
5000亿销售额时，有2000亿要压到3000亿销售额时还；
3000亿销售额时，有1500亿成本要压到2000亿销售额时还；
……
这个压力，立时就顶不住了。
原来高速增长期默认的是：
7000亿销售额时，有3000亿成本压到明年9000亿销售额时还；
明年9000亿销售额时，有3500亿成本压到后年12000亿销售额时还；
……
因为数据和利润都是高速增长的，所以稀释一下，问题不太大，只要后续回款能跟上就可以。
但现在是2000亿年回款时要背5000-7000亿时的锅……
要这么算一下，x科商票和负债的窟窿未必比x恒要小，可能也是上万亿的规模
本来高速增长的时候，这么腾挪一下是可以的，应付的2000-3000亿工程款去拿了地，明年3000亿的地又由施工单位垫资变成9000亿的可售房源，扣除支出其中又有4000亿的净现金流，很容易就把窟窿填上了，这种寅吃卯粮可以美其名曰“滚动式开发、四两拨千斤”。
听闻早期曾有开发商，600万撬动了4个亿的项目，拿回来上亿的利润。
但现在市场不好，手中囤积了3000亿的地没法开发，开发了也卖不出去，死得更快，关键是施工单位也没钱垫资了。
那么3000亿的地砸在手上，土地款每年还有持续滚动的7-10%差不多相当于200-300亿的资金成本。
这边还要还供应商2000-3000亿的欠款。
关键是，这些地现在卖卖不出去，强卖3000亿只能卖1500亿，账面上立即就会形成1500亿的净亏损。这个亏损将来要用1500亿的纯利润才能填上，如果有的话。
所以退地、卖地、闲置、开发……都没出路。
强行卖地，拿回一半的现金流，还能续命1-2年；但形成的亏损，除非再遇到地产行业高速发展，否则无论如何2-3年后还是还不上的。
所以今天我看到x科这几年的销售回款数字是真的惊了。
现在不知道里面窟窿有多大。如果真达到千亿，别说x铁，当地也救不了……
所以大家千万不要抱着抄底的指望，因为不知道这里面窟窿有多深。
现在它的问题不仅是内部人贪腐或吃里扒外的问题，而是现金流腰斩的问题。
要光内部人吃一些、喝一些、转移一些，哪怕窟窿上百亿，都能填补，都是小问题。
但是现金流2-3年间跌掉一年5000亿，这谁能顶得住。
关键2021-2023这段时间它还在大量拿地，虽然很多没有付全款。
这些地现在都没法转化为净现金流，甚至开得越多、亏得越快。
这种规模的企业，几百亿的内部损耗还是撑得住的。
但现金流一年减少几千亿……
哪怕管理层一分钱没“损耗”呢……
所以，“不要抄底，不要抄底，不要抄底……”，重要的事说三遍
2021年销售6200亿，下降11%；
2022年销售4200亿，下降34%；
2023年销售3800亿，下降10%。
在连续下降三年之后，2024销售应该好转才对。
结果2024年Q1销售580亿，比去年Q1的1014亿下降43%。
这个现金流崩得太厉害，很多成本直接兜不住了，所以直接反映在股价上。
照这个速度今年销售额可能也就2400亿左右，只有高峰期1/3。
但人员、摊子、运营、土储……什么很多都没变。
这种销售额暴跌2/3，大多数企业都撑不住。换x为也不行。
所以x科目前的股价，可能还没有到底。
要是x科不行，又会拉一大批同行、供应商、银行、信托和理财下水。
比如销售额7000亿，成本6000亿，利润1000亿，这个报表很好看；
但销售崩到2000亿，成本至少还有4000-5000亿，一年净亏2-3千亿，这谁顶得住。
就算上面肯放贷救吧，比如贷2-3千亿给它，借新还旧，一年的财务成本银行利息就得150-200亿。
然后一年销售2400亿，毛利可能也就80-100亿，连一年的贷款利息都覆盖不住。
这种情况下只能是越欠越多。
所以销售端不打通，就算银行肯借，也没有任何意义。
而且这么下去肯定还会有开发公司或城投或信托暴雷。
房地产行业最大的问题是收入前置，而成本后置。
如果真有那么严重，就算x铁想兜，都兜不住。
200-300亿x铁可能眨眨眼挤挤还能拿出来；
要是上了千亿，x铁上哪去弄那么多钱？
当地官方也没有。
你说要拿1000亿救x科，前提是能救下来，当地未必能同意。
1千亿这个体量，就算当地肯点头，也未必拿的出了。
但真到了那个程度，相关方面拿个几百亿抄底不香吗？像x达一样转移控制权，何必学雷锋。
之前没有关注x科，今天看到这个数据，真的惊了。
开发商的收入前置、成本后置什么意思，我大概和大家解释一下。
比如说，我开发了一个小区，当年售罄，其中业主首付3000亿、银行放贷4000亿，都可以立即到账，那么我今年的合同销售和回款都是7000亿。
但我的成本，是不用立即全部支付的。
除了前期地价2000亿、启动资金500亿、营销行政财务成本500亿，其中的建安成本3000亿都是施工方、材料方垫资。
除了前期付10-30%，其余的都是根据工程进度结账，比如正负零、封顶、竣工、质保分别是30%、30%、30%、10%。
那么小高层工期2年，一般第一年就付了30%的900亿，其它2100亿都是欠的。
甚至900亿都不到，只需付500-600亿。
因为包括精装修、门窗水电、绿化、配套……这些费用都是后期结算的。
但我的报表上是成本6000亿，利润1000亿，利润率15%，这个非常好看了。
既然没付那么多，那么还有2000-3000亿支出是哪去了呢？去拿地了。
那么这2000-3000亿的应付账款，就会分解到明年、后年支出。
因为之前国内地产行业都是默认指数扩张的，明年销售额肯定高于今年、后年又高于明年，所以不会有任何的问题。
但如果销售一雪崩，这就完蛋了。
因为之前7000亿销售额时，有2000-3000亿成本要压到5000亿销售额时还；
5000亿销售额时，有2000亿要压到3000亿销售额时还；
3000亿销售额时，有1500亿成本要压到2000亿销售额时还；
……
这个压力，立时就顶不住了。
原来高速增长期默认的是：
7000亿销售额时，有3000亿成本压到明年9000亿销售额时还；
明年9000亿销售额时，有3500亿成本压到后年12000亿销售额时还；
……
因为数据和利润都是高速增长的，所以稀释一下，问题不太大，只要后续回款能跟上就可以。
但现在是2000亿年回款时要背5000-7000亿时的锅……
要这么算一下，x科商票和负债的窟窿未必比x恒要小，可能也是上万亿的规模
本来高速增长的时候，这么腾挪一下是可以的，应付的2000-3000亿工程款去拿了地，明年3000亿的地又由施工单位垫资变成9000亿的可售房源，扣除支出其中又有4000亿的净现金流，很容易就把窟窿填上了，这种寅吃卯粮可以美其名曰“滚动式开发、四两拨千斤”。
听闻早期曾有开发商，600万撬动了4个亿的项目，拿回来上亿的利润。
但现在市场不好，手中囤积了3000亿的地没法开发，开发了也卖不出去，死得更快，关键是施工单位也没钱垫资了。
那么3000亿的地砸在手上，土地款每年还有持续滚动的7-10%差不多相当于200-300亿的资金成本。
这边还要还供应商2000-3000亿的欠款。
关键是，这些地现在卖卖不出去，强卖3000亿只能卖1500亿，账面上立即就会形成1500亿的净亏损。这个亏损将来要用1500亿的纯利润才能填上，如果有的话。
所以退地、卖地、闲置、开发……都没出路。
强行卖地，拿回一半的现金流，还能续命1-2年；但形成的亏损，除非再遇到地产行业高速发展，否则无论如何2-3年后还是还不上的。
所以今天我看到x科这几年的销售回款数字是真的惊了。
现在不知道里面窟窿有多大。如果真达到千亿，别说x铁，当地也救不了……
所以大家千万不要抱着抄底的指望，因为不知道这里面窟窿有多深。
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但是现金流2-3年间跌掉一年5000亿，这谁能顶得住。
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恒宝宇舶SR复刻详情介绍 恒宝宇舶SR复刻表以其精致的做工和高度还原的真表细节而闻名。以下是对这款复刻表的详细介绍： 外观： 圆形表壳，直径45毫米，厚度14.5毫米 抛光精钢表壳，饰有标志性的螺丝 拉丝黑色陶瓷表圈，刻有数字和分钟刻度 防刮蓝宝石水晶镜面，双面防眩 旋入式表冠，防尘防水 表盘： 骷髅化表盘，露出精密机芯 Super-LumiNova夜光时标和指针 小秒针表盘位于9点钟位置 日期显示窗口位于3点钟位置 机芯： 搭载亚洲7750自动上链机芯，28800次/小时摆频 机芯经过装饰，饰有日内瓦波纹 42小时动力储存 表带： 黑色橡胶表带，饰有白色缝线 不锈钢折迭扣，带安全锁定 其他细节： 防水深度：100米 重量：190克 总结： 恒宝宇舶SR复刻表忠实体现了真表的精湛工艺和大胆设计。其精致的做工、高度还原的细节和可靠的机芯使其成为收藏家和手表爱好者的理想选择。
回顾我们做过的干式熟成，在国内做这个，成本真的很高[汗]
如果你喜欢就慢慢升级，但需要设备和足够的耐心、时间。
作为西餐中一道必不可少的主菜，稍微有心的牛排客都能对牛排分类、几成熟对应的口感如数家珍，曾经十分高大上的神户牛肉、澳洲和牛也不再神祕。不过，只了解这些还不算是真正领略了牛排的魅力，上等的好肉，要经过处理方式才能成为餐桌上的頂級珍饈。好牛不求“鮮”，食用牛排，并不是越“新鮮”越好。事实上，如果真的以刚宰殺的牛肉來烹製牛排，除非是頂尖的肉质，否則你只会觉得板结难嚼，味道腥中帶酸，无法下咽。普通的牛排肉会在屠宰後先做排酸處理，然後封入真空袋，既方便牛排儲存，也會讓它在儲存中自然的軟化，這種處理工藝被稱為“溼式熟成”(Wet Aged)。如果是面對神戶牛肉、澳洲等頂級牛肉，溼式熟成就太浪費了，工藝更復雜耗時更久的“乾式熟成”(Dry Aged)才是配得起它們身份的高階牛排處理方式。就像美酒經過陳釀才能孕育出醇厚的味道一樣，這些被精心照顧、耐心等待“成熟”的牛排，會在28天中發生脫胎換骨一般的神奇變化。
挑剔的熟成工藝。在詹姆士做的一期美食節目裡有一家乾式熟成牛排的餐廳，你也許會看到這樣的場面：幾塊碩大的牛肉擺在透明的“熟成櫃”裡，每塊肉旁邊都有小標籤，詳細地寫明瞭牛肉的品種、熟成開始時間、初始重量等資訊。牛肉的表面已經乾結，但顏色是漂亮的深紅，彷彿是熟透的美味果實。所謂乾式熟成，就是將牛肉放在0-4℃的恆溫、80%左右的恆溼，無塵且空氣流通的熟成環境裡，讓血水慢慢流盡、表層風乾硬化，讓內層的牛肉自然分解產生酵素，釀出香味，讓肌肉纖維鬆散、結締組織軟化，而鮮美的肉汁被錶殼鎖在其中，反過來滲透入纖維組織。
一般的乾式熟成牛排要持續3到4周的時間，你可以看到牛肉每一天的變化、顏色變深、體積縮小，這份等待也更令人期待萬分。熟成7天的牛排肉香味比普通牛排濃郁，回味更長，口感更軟嫩；熟成14天的牛排會有淡淡的奶油和堅果的香味；熟成21天后，牛肉鬆軟得可以用叉子輕易撕開，每一口都是汁水飽滿，奶油和堅果味道更明顯；到28天以上，牛排甚至會醞釀出類似乳酪的獨特風味，已經是牛排中的頂級美味，絕對是試過一次就難忘的經歷。當然熟成能達到的風味也和牛肉本身的品質有直接關係，頂級的“大理石紋”牛肉能達到上面的那種獨特風味，質量稍差的牛排只會讓肉香濃郁、質地更軟，如果是素質差、纖維粗糙、油脂分佈不好的牛肉，可能只會“熟成”出一塊牛肉乾了。
高損耗的金貴牛排。一塊經過熟成的牛肉，會因脫水至少減重20%，烹製時還得將表面風乾的肉層剔除不要，損耗就更令人心疼了，因此能夠做乾式熟成處理的，都是肉質較好、大塊的被脂肪包裹的牛肉。而在幾周的熟成時間裡，必須要有專業人士隨時“照顧”好這些牛肉，包括控制好溫度溼度、清理血水、在熟成10天后切一次風乾的表層等技術活兒，一個不小心，價值不菲的牛肉可能會在幾分鐘裡統統臭掉。這樣難伺候的金貴牛排，足以讓普通餐廳望而卻步，即使作為乾式熟成牛排發源的美國，也只有一些高階餐廳會限量供應，它們一般會建立自己的熟成櫃、熟成房來處理牛肉。但只要嘗過那鬆軟多汁、豐富濃香的牛排，你就會覺得花費的時間和金錢都是值得的了。經過漫長而複雜熟成處理的牛排，本身就已經有了極佳的風味，它的烹製變得極為簡單。切一塊一指厚的牛肉，入煎鍋3分鐘就能達到五分熟，可以起鍋了，為了讓食客更充分的品嚐到牛肉的原汁原味，一些主廚會只在牛排上撒一點粗海鹽就端上桌。如果你在餐廳裡點了乾式熟成牛排，也儘量不要要求煎得太熟、搭配味道太濃郁的醬料，否則就浪費了一塊難得的好肉了。還需要提醒的是，一般超市裡、餐廳裡供應的“熟成牛排”基本都是溼式熟成，因此下手前一定要問清楚，免得吃到嘴裡味道不對，對“乾式熟成”大失所望。
如果你喜欢就慢慢升级，但需要设备和足够的耐心、时间。
作为西餐中一道必不可少的主菜，稍微有心的牛排客都能对牛排分类、几成熟对应的口感如数家珍，曾经十分高大上的神户牛肉、澳洲和牛也不再神祕。不过，只了解这些还不算是真正领略了牛排的魅力，上等的好肉，要经过处理方式才能成为餐桌上的頂級珍饈。好牛不求“鮮”，食用牛排，并不是越“新鮮”越好。事实上，如果真的以刚宰殺的牛肉來烹製牛排，除非是頂尖的肉质，否則你只会觉得板结难嚼，味道腥中帶酸，无法下咽。普通的牛排肉会在屠宰後先做排酸處理，然後封入真空袋，既方便牛排儲存，也會讓它在儲存中自然的軟化，這種處理工藝被稱為“溼式熟成”(Wet Aged)。如果是面對神戶牛肉、澳洲等頂級牛肉，溼式熟成就太浪費了，工藝更復雜耗時更久的“乾式熟成”(Dry Aged)才是配得起它們身份的高階牛排處理方式。就像美酒經過陳釀才能孕育出醇厚的味道一樣，這些被精心照顧、耐心等待“成熟”的牛排，會在28天中發生脫胎換骨一般的神奇變化。
挑剔的熟成工藝。在詹姆士做的一期美食節目裡有一家乾式熟成牛排的餐廳，你也許會看到這樣的場面：幾塊碩大的牛肉擺在透明的“熟成櫃”裡，每塊肉旁邊都有小標籤，詳細地寫明瞭牛肉的品種、熟成開始時間、初始重量等資訊。牛肉的表面已經乾結，但顏色是漂亮的深紅，彷彿是熟透的美味果實。所謂乾式熟成，就是將牛肉放在0-4℃的恆溫、80%左右的恆溼，無塵且空氣流通的熟成環境裡，讓血水慢慢流盡、表層風乾硬化，讓內層的牛肉自然分解產生酵素，釀出香味，讓肌肉纖維鬆散、結締組織軟化，而鮮美的肉汁被錶殼鎖在其中，反過來滲透入纖維組織。
一般的乾式熟成牛排要持續3到4周的時間，你可以看到牛肉每一天的變化、顏色變深、體積縮小，這份等待也更令人期待萬分。熟成7天的牛排肉香味比普通牛排濃郁，回味更長，口感更軟嫩；熟成14天的牛排會有淡淡的奶油和堅果的香味；熟成21天后，牛肉鬆軟得可以用叉子輕易撕開，每一口都是汁水飽滿，奶油和堅果味道更明顯；到28天以上，牛排甚至會醞釀出類似乳酪的獨特風味，已經是牛排中的頂級美味，絕對是試過一次就難忘的經歷。當然熟成能達到的風味也和牛肉本身的品質有直接關係，頂級的“大理石紋”牛肉能達到上面的那種獨特風味，質量稍差的牛排只會讓肉香濃郁、質地更軟，如果是素質差、纖維粗糙、油脂分佈不好的牛肉，可能只會“熟成”出一塊牛肉乾了。
高損耗的金貴牛排。一塊經過熟成的牛肉，會因脫水至少減重20%，烹製時還得將表面風乾的肉層剔除不要，損耗就更令人心疼了，因此能夠做乾式熟成處理的，都是肉質較好、大塊的被脂肪包裹的牛肉。而在幾周的熟成時間裡，必須要有專業人士隨時“照顧”好這些牛肉，包括控制好溫度溼度、清理血水、在熟成10天后切一次風乾的表層等技術活兒，一個不小心，價值不菲的牛肉可能會在幾分鐘裡統統臭掉。這樣難伺候的金貴牛排，足以讓普通餐廳望而卻步，即使作為乾式熟成牛排發源的美國，也只有一些高階餐廳會限量供應，它們一般會建立自己的熟成櫃、熟成房來處理牛肉。但只要嘗過那鬆軟多汁、豐富濃香的牛排，你就會覺得花費的時間和金錢都是值得的了。經過漫長而複雜熟成處理的牛排，本身就已經有了極佳的風味，它的烹製變得極為簡單。切一塊一指厚的牛肉，入煎鍋3分鐘就能達到五分熟，可以起鍋了，為了讓食客更充分的品嚐到牛肉的原汁原味，一些主廚會只在牛排上撒一點粗海鹽就端上桌。如果你在餐廳裡點了乾式熟成牛排，也儘量不要要求煎得太熟、搭配味道太濃郁的醬料，否則就浪費了一塊難得的好肉了。還需要提醒的是，一般超市裡、餐廳裡供應的“熟成牛排”基本都是溼式熟成，因此下手前一定要問清楚，免得吃到嘴裡味道不對，對“乾式熟成”大失所望。
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