#成都房产市场[超话]#昨天不少人在推619万的天西保利天屿221高楼层，似乎并未掀起多少水花。
有朋友说619万是假价格，实际要700。不论哪个价格，非顶楼非瑕疵楼王户型，相比当年655万的购入价，房东亏多亏少而已，新购房者买的话要出一大笔税和中介费，也没什么赚头，双输。
几点警示。
一是对于规划和开发商的预期。大热板块，开发商号称top级产品，又有缺水的成都人最爱的湖，本是多重利好叠加。
新区热板最大的挑战来自于市场，上行的迅猛同时要对应下行的溃退，三年前无法预支如今的市场，这点多是运气。开发商以往的口碑有迹可循，产品前期并未采用天字系，以及湖面的后期维护的责权的不明确，均是风险。到了今天，因维权而导致的并不太好的口碑，略有些发臭的湖面，都是二手重要的影响因素。
二是入手的安全价格。得益于开盘时火热的市场，天屿的开盘价在天西一众楼盘中处于相对高位，开到这栋楼王时，清水接近3万的单价，送的装修自住反而要增添麻烦拆了重装。与同期的首开龙湖精装价格相比，已然处于劣势，而预期的品质差异，若兑现，则抵消部分风险，但这个风险要购房者自行承担，后面如何大家也看到了。整改完之后其实还可以，但既定印象形成，加上第一个破发的影响，如今中介推的时候，也不免加了有色眼镜。
三是购房者的结构组成。自住兼投资的比例，以及由于高预期而杠杆拉满的人群占比，未来二手市场均有体现。市场下行是原罪，扛得住的小区，要么可以接受不换自住，要么有租金收益可以应付支出，要么人群真的筛选过。
当然，说再多，有时候也需要那么一些运气。
有朋友说619万是假价格，实际要700。不论哪个价格，非顶楼非瑕疵楼王户型，相比当年655万的购入价，房东亏多亏少而已，新购房者买的话要出一大笔税和中介费，也没什么赚头，双输。
几点警示。
一是对于规划和开发商的预期。大热板块，开发商号称top级产品，又有缺水的成都人最爱的湖，本是多重利好叠加。
新区热板最大的挑战来自于市场，上行的迅猛同时要对应下行的溃退，三年前无法预支如今的市场，这点多是运气。开发商以往的口碑有迹可循，产品前期并未采用天字系，以及湖面的后期维护的责权的不明确，均是风险。到了今天，因维权而导致的并不太好的口碑，略有些发臭的湖面，都是二手重要的影响因素。
二是入手的安全价格。得益于开盘时火热的市场，天屿的开盘价在天西一众楼盘中处于相对高位，开到这栋楼王时，清水接近3万的单价，送的装修自住反而要增添麻烦拆了重装。与同期的首开龙湖精装价格相比，已然处于劣势，而预期的品质差异，若兑现，则抵消部分风险，但这个风险要购房者自行承担，后面如何大家也看到了。整改完之后其实还可以，但既定印象形成，加上第一个破发的影响，如今中介推的时候，也不免加了有色眼镜。
三是购房者的结构组成。自住兼投资的比例，以及由于高预期而杠杆拉满的人群占比，未来二手市场均有体现。市场下行是原罪，扛得住的小区，要么可以接受不换自住，要么有租金收益可以应付支出，要么人群真的筛选过。
当然，说再多，有时候也需要那么一些运气。
#成都房产市场[超话]#感觉这一年过得尤其的快，浑浑噩噩中就将告别2023。
翻看了一下去年今日发的博，发现这一年的心境何其相似。
23年初，楼市虽呈颓势，但未经历长期下行的人们还保留了一丝希望，刚需资格的放松，贷款政策的向好，以及新房市场的强劲，似乎还留有余地。
三四月低总二手成交量开始激增，置换链条依然指向新房市场，二手中位及高总成交并不理想，但在中介朋友们的情绪衬托下，似乎掩饰了部分糟糕的处境。
五月新房价格持续上涨，去化也算优秀，信心犹在，毕竟多年的经验少有新房破发的状况出现，潜意识里无非多赚少赚。热门楼盘法拍也终于回归市场，造假减少，少有虚高，低于市场价。
随后开发商问题频现，包括大热楼盘的进度和交付问题，从另一个层面进一步削弱购房者意愿和信心。
八月再迎新政，刚需再次削弱，新房不再是刚需特权，刚需保护彻底结束，但此时基本已无真正意义上的神盘，新房价格放宽，意欲促流通。
市场依然下行，时机成熟，九月新政全面放开，看似大动作，用今时倒推复盘，改变不了大势，无非借此时机放开以往不敢放开的点。
放开高新，热闹了几天，也就回归平淡，没有顺畅的置换链条，也就没有大变化。放开购房资格，实则在22年底便已有所展现，没有钱，没有信心，有资格又如何。不仅成都没钱，想象的外来资金也没有，大家都没钱。
慢慢的，人们也看惯了降价，接受了市场。年底法拍的几次破发，让人们逐渐意识到新房也不安全，高于片区二手实际成交的新盘价，哪怕预期再高，大热楼盘也会顺销。
回归市场的楼市，买房更看手艺，但也不要再幻想着靠买套房就能发达，应该以自住加保值为目标。再说不把金融手段拉满，就普通人的基数再买又能赚多少，当然上了金融手段也可能血本无归。
如此的状况下，都平和一点儿，回归生活的美好，少争吵，吵赢吵输都改变不了大势。
想想自己持有的都亏啥样了，还好意思互相攀比呢，有的手握刚盘翻倍又能有多少，何况以后也没有这种行情。高价新进场的更要低调点，用钱投票，现在有期望是开心，未来破发打脸就难受，放平心态。
最后，还是祝大家在新的一年，老老实实做好工作和生意，稳固提升收入，过好生活，根据实际情况和机遇搞点副业，不盲目投资返贫。 https://t.cn/RBSR99B
翻看了一下去年今日发的博，发现这一年的心境何其相似。
23年初，楼市虽呈颓势，但未经历长期下行的人们还保留了一丝希望，刚需资格的放松，贷款政策的向好，以及新房市场的强劲，似乎还留有余地。
三四月低总二手成交量开始激增，置换链条依然指向新房市场，二手中位及高总成交并不理想，但在中介朋友们的情绪衬托下，似乎掩饰了部分糟糕的处境。
五月新房价格持续上涨，去化也算优秀，信心犹在，毕竟多年的经验少有新房破发的状况出现，潜意识里无非多赚少赚。热门楼盘法拍也终于回归市场，造假减少，少有虚高，低于市场价。
随后开发商问题频现，包括大热楼盘的进度和交付问题，从另一个层面进一步削弱购房者意愿和信心。
八月再迎新政，刚需再次削弱，新房不再是刚需特权，刚需保护彻底结束，但此时基本已无真正意义上的神盘，新房价格放宽，意欲促流通。
市场依然下行，时机成熟，九月新政全面放开，看似大动作，用今时倒推复盘，改变不了大势，无非借此时机放开以往不敢放开的点。
放开高新，热闹了几天，也就回归平淡，没有顺畅的置换链条，也就没有大变化。放开购房资格，实则在22年底便已有所展现，没有钱，没有信心，有资格又如何。不仅成都没钱，想象的外来资金也没有，大家都没钱。
慢慢的，人们也看惯了降价，接受了市场。年底法拍的几次破发，让人们逐渐意识到新房也不安全，高于片区二手实际成交的新盘价，哪怕预期再高，大热楼盘也会顺销。
回归市场的楼市，买房更看手艺，但也不要再幻想着靠买套房就能发达，应该以自住加保值为目标。再说不把金融手段拉满，就普通人的基数再买又能赚多少，当然上了金融手段也可能血本无归。
如此的状况下，都平和一点儿，回归生活的美好，少争吵，吵赢吵输都改变不了大势。
想想自己持有的都亏啥样了，还好意思互相攀比呢，有的手握刚盘翻倍又能有多少，何况以后也没有这种行情。高价新进场的更要低调点，用钱投票，现在有期望是开心，未来破发打脸就难受，放平心态。
最后，还是祝大家在新的一年，老老实实做好工作和生意，稳固提升收入，过好生活，根据实际情况和机遇搞点副业，不盲目投资返贫。 https://t.cn/RBSR99B
#成都房产市场[超话]#一面二手法拍再次破发，一面新盘开盘大张旗鼓，错位的市场。
半个月之内，保利天屿楼王法拍第二次破发，比上次654万的成交又低了十几万，居然应了某些伙伴的调侃，上次算是抢跑了。不过这一次话题平淡了许多，毕竟市场持续下行，见怪不怪。
放在前几年，新房买错无非就是不涨，估计没人会想到买套所谓核心区改善房，会把首付钱几乎亏完，这也是当前市场下要接受的变化。
同样今天，阅天府开盘，各种优惠加起来8%，除了硬伤143，主流199户型3万5左右的单价，总价区间上到700万左右。
高出板块现有楼盘半代的产品，区域内最高开盘价，相对尴尬的位置，为交通规划而妥协的小地块，以及并不算合适的市场情绪，都增加了纠结。从区域供应来看未来二手承接属性，自然不如先前大源西的锦上锦安全。
这也便是现如今的矛盾点，好品质产品来了，但价格也上去了，超过安全线，敢不敢上，结合自己实际情况，谨慎考虑。当然好就好在也能阻止部分投机分子，未来抛售跑路的不会太多，参考德商迎晖天玺，二手没成交，但价格不松动。
另外最近刷到很多重庆香港置地启元的内容，羡慕好产品的同时，也感叹购房者的纯粹，在重庆那样的价格，出发点必定是自住了，看来重庆人民更早看开了。 https://t.cn/RBSR99B
半个月之内，保利天屿楼王法拍第二次破发，比上次654万的成交又低了十几万，居然应了某些伙伴的调侃，上次算是抢跑了。不过这一次话题平淡了许多，毕竟市场持续下行，见怪不怪。
放在前几年，新房买错无非就是不涨，估计没人会想到买套所谓核心区改善房，会把首付钱几乎亏完，这也是当前市场下要接受的变化。
同样今天，阅天府开盘，各种优惠加起来8%，除了硬伤143，主流199户型3万5左右的单价，总价区间上到700万左右。
高出板块现有楼盘半代的产品，区域内最高开盘价，相对尴尬的位置，为交通规划而妥协的小地块，以及并不算合适的市场情绪，都增加了纠结。从区域供应来看未来二手承接属性，自然不如先前大源西的锦上锦安全。
这也便是现如今的矛盾点，好品质产品来了，但价格也上去了，超过安全线，敢不敢上，结合自己实际情况，谨慎考虑。当然好就好在也能阻止部分投机分子，未来抛售跑路的不会太多，参考德商迎晖天玺，二手没成交，但价格不松动。
另外最近刷到很多重庆香港置地启元的内容，羡慕好产品的同时，也感叹购房者的纯粹，在重庆那样的价格，出发点必定是自住了，看来重庆人民更早看开了。 https://t.cn/RBSR99B
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