【美联储连续第五次维持利率不变 偏“鸽派”信号再令市场“狂欢”】北京时间今日（21日）凌晨2点，美国联储局一如市场预期，将基准利率连续第五次维持在5.25%—5.50%区间不变。联储局位图显示，2024年底联邦基金利率预期中值为4.6%，此前为4.6%。美联储仍预计，今年将降息三次，并确认经济将继续保持稳健增长。
联储局主席鲍威尔表示，通胀率已大幅下降，但仍然过高，美联储仍致力于实现2%的通胀目标。劳动力市场仍然相对紧张，如果劳动力市场出现显著疲软，那将是启动降息的理由。鲍威尔还表示，在本次会议上讨论了放缓缩减资产负债表，普遍观点是很快会减缓资产缩表的步伐；不久后放慢缩表步伐是适宜之举。

偏“鸽派”信号助美股再创历史新高
鲍威尔的讲话没有市场预期的“鹰派”，从而缓解了投资者的紧张情绪，昨夜美股三大指数继续高歌猛进，均创历史收盘新高。道琼斯工业指数上涨401.37点，涨幅1.03%，报39512.13点；标普500指数上涨46.11点，涨幅0.89%，报5224.62点；纳斯达克指数上涨202.62点，涨幅1.25%，报16369.41点。债市方面，昨夜尾盘，美国10年期基准国债收益率下跌1.97个基点，报4.2728%，
前海开源基金首席经济学家杨德龙向商报记者表示，从联储局点阵图来看，当中隐含了降息三次的预期，因此市场解读为偏“鸽派”的表态。他指出，现在联储局处于一个进退两难的境地，如果过快地降息，可能会引发美国通胀预期再起；如果高利率维持较长的时间，又会影响到美国经济的增长，对于美国居民和企业的债务压力会增大。因此，市场预期联储局可能会在5月或6月份的议息会议上宣布首次降息，而全年料降息三次。
中金研报指出，美联储官员们上调了对GDP增长和核心PCE通胀的预测，但点阵图却保留了年内降息三次的指引，这被市场解读为“鸽派”。进一步看，点阵图并非没有变化，只是变化的幅度没能改变利率中值的位置。中金认为，美联储对降息的信心已有所动摇，但因为存在“鸽派偏好”（dovish bias），不愿意对利率路径做大的改变。往前看，这种“鸽派”偏好或将增加经济不着陆风险，一种可能是美联储越鸽，经济越好，降息时间点越往后推。美联储还上调了对未来两年及长期利率的预测，这意味着低利率时代或已一去不返，利率在高位停留更久（high for longer）将是不得不面对的现实。

降息预期料提振全球资产价格
今日上午，美股三大指数期货继续延续昨夜上涨的行情，全球主要股票市场与美股共舞上扬。其中，日经225指数高开高走，开盘一度上涨1.86%，报40748.77点，再创历史新高。受外围等利好因素提振，港股今日亦大幅高开，恒指涨1.33%，国指涨1.19%，恒生科技指数涨1.64%。A股三大指数集体高开，沪指涨0.15%报3084.41点，深证成指涨0.19%，创业板指涨0.19%。
汇率方面，随着美元指数下跌，日圆扭转了早些时候的跌势，日圆兑美元从接近数十年的低点反弹；欧元兑美元上涨0.35%，至1.0903美元。其他方面，国际黄金价格今早大幅高开，首次突破每盎司2200美元，续创历史新高；比特币、以太坊等一众加密货币亦从昨日的低位大幅反弹。
“联储局如果降息，对于全球资本市场影响很大。因为美联储一旦在5或6月份宣布降息，也标志着新一轮降息周期的开始，那么美元指数会高位回落，从而推动包括人民币在内的非美货币升值，这将对全球资本的流动形成很大的影响。”杨德龙说，一般而言，伴随人民币升值，会吸更多的外资流入到人民币资产。此外，联储局降息，给中国央行提供了更多的货币政策空间，中国央行可能会再次降息、降准来推动经济复苏，从而有利于推动 A股、港股的回升。
杨德龙提及，联储局的货币政策转向已是板上钉钉，现在唯一不确定的只是降息的时间。近期联储局偏“鸽派”的表态，给出了一个重要的启示，就是降息的时间不会推得太久。当前，欧美日股市均处于历史高位，而A股和港股则是处于估值洼地，部分国际对冲基金有可能会从美欧日股市获利了结一部分，然后寻找新的投资机会，从而有望流入到A股和港股的一些优质资产。（记者 朱辉豪）https://t.cn/A6TwNcu0

深圳小户型全盘点
南油和南山中心区

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南油
南山几何中心，周边前海/蛇口/后海/科技园环绕
城市更新项目众多
学府中学挂牌南二外后，实力提升
大部分小区都是2000年后建成，小户型多

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南油B区
近3个月34m²成交价218万（低于指导价6.78）
南油不得不提的80年代老小区，距离南油地铁站300米，层高6-7层，30-40平1房1厅设计，部分带阳台，学位一般
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金海岸大厦
有笋盘38m²低于指导价9.04
带学府中学，03年小区，在海岸城商圈辐射范围内，主力户型56平2房1厅，43平1房1厅，租金回报率可观
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深蓝季节
近期以指导价9.98成交
同样是学府中学优质小户型，07年小区，片区楼龄最新，35m²1房1厅，60m²2室1厅，户型使用率高，主要是年轻群体居住，成交活跃
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雅仕荔景苑
近期以指导价8.34成交
关注度很高，03年小区，楼下是地铁站，有空中花园（带泳池），主力户型36/42m²1房1厅，48/58m²2房1厅，但学位一般
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Ps：片区其他小户型还有：新一代国际公寓（70年纯住宅）/信和自由广场（片区最大花园社区）/后海名苑居北区/天海花园等
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南山中心区
强片区包围，强购买力支撑
教育资源丰富：南山实验、南二外等
小户型众多，推荐几个成交火的
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友邻公寓
近3个月37m²成交价338万（低于指导价10.27）
深大对面，片区最热的刚需小户型住宅，06年小区，近科技园，学位是南二外一小+学府中学
附近小户型：西海明珠花园
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阳光里雅居
近3个月45m²成交价490万（接近指导价10.6）
13年次新，位置好、楼龄新、户型小、赠送多，成交活跃，尤其受到腾讯人喜欢，主力户型30m²小两房、45m²大两房、67m²小三房

附近还有：万象新园、时代骄子大厦、中润百分百公寓、愉康花园、向南瑞峰花园等
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好来居
接近指导价8.58成交

03年，独栋，小户型全部是loft，主力户型26m²1房、38-41m²1+1房，向南小学+南二外学府中学
附近还有：南海大厦、南光城市花园、现代城华庭

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深圳南山总价预算在400-600万的选择

主要集中在南山中心区，其次是蛇口、西丽、老前海片，这个预算买2房没问题，

可以冲一冲3房，

罗列这个预算在南山买房可能的选项以及部分房源

和深圳其他区域不同，

南山小户型呈现明显的价格分层（单价）：

顶豪片区小户型≥科技园南外老破小≥前海小户型

Ps：南山越贵的小户型风险越高，像深圳湾、红树湾的1房1厅虽然Xi缺，

但真正的自住客很少会考虑五六百万买一个1房1厅，能买的通常是炒房客，

行情好它能跟涨，行情不好敢买的很少

另一点和其他区域不同的是，

南山600万内带1T学校组合的

房非常少，醉有性价比的选择就是带南外科华学校的博客公寓（整个Xue区面积醉小），

所以南山老破小

房要比罗湖、福田的要稳

列举几个600万内不错的学校组合：

1️⃣南外科华小学+初中：科技园-博客公寓
2️⃣南外大冲小学+初中：科技园-泰阳硅谷公寓
3️⃣育才二小+育才三中：蛇口-有方育才家园

4️⃣南山实验麒麟小学+中学：南头-麒麟花园A区
5️⃣北师大附小+学府中学：后海-西海湾公寓
6️⃣南二外学府二小+学府中学：南山中心-城市印象

这个预算可以冲3房，

但不带什么好学校，我筛除了一些老破大，不少刚需会有以下选择：

1️⃣科技园：松坪村
2️⃣西丽：桃源村、润城花园、宝珠花园

3️⃣南山中心：向南瑞峰花园、时代骄子大厦、南荔苑、新街口花园

4️⃣南头：仓前锦福苑、东方美地苑
5️⃣前海：新德家园、前海花园三期

一些看法：南山小户型的水很深，这里有太多昙花一现的科技新贵，曾经一夜暴富的传奇，

然而一路高歌的上涨预期随着种种因素被打上了问号，被高杠杆下注的小户型也随之下跌，

比如为了博取棚改的老破大月亮湾花园、桃苑公寓，比如前海流量明星诺德假日花园、中海阳光玫瑰园……

它们都跌破了指导价底线，至于有没有跌破底线，我们认为还要看今年小阳春所带来的行情预兆

说明：目前深圳成交价尚不透明，图表中均为绿目前的挂盘价，最终实际成交价为准

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