【杭州钱江新城房价打六折！是众筹建房还是空手套白狼？】最近，在寸土寸金的钱江新城江河汇流区块，有家公司竟打出了“六折置业、不限购”的宣传口号。区位图、户型图、小区规划图、景观效果图等一应俱全，颇为吸睛。
房价为何可以打6折？海报宣称，这一项目为“合作建房”模式，从传统的“购买开发商的产品”变革为“为自己建房”。
这种众筹建房模式靠谱吗？这里面藏着怎样的风险？近日，钱报记者对这一事件进行了调查，发现了诸多疑点。
1】项目标示位置虚假
公司负责人称是“烟雾弹”
宣传资料中，这个合作建房项目名为“钱江美庐”，项目标示位置在塘工局路与运新路交叉口西北角，即运新花苑小区北面，毗邻东方御府、留香园，地段含金量颇高。
钱江美庐宣传页标示的位置是虚假的
宣传资料显示，钱江美庐规划一层两户，户型为305㎡五房四卫的大平层公寓，每户均享270°采光，层高达3.6米。从效果图上看，小区内泳池、会所、园林景观等都堪称“豪宅水准”。钱江美庐的定价非常诱人，约2.5万元/㎡（含精装标准4000元/㎡）。
近日，钱报记者根据宣传海报标示的位置，找到了钱江美庐所在的地块（塘工局路以西，运新路以北，昙花庵路以南）。颇为蹊跷的是，该地块从西往东依次是在建的三堡单元36班小学和云峰村安置房项目，遍寻不到钱江美庐的身影。
“该地块属于划拨用地，用来建造云峰村安置房项目，不可能挂牌出让用于商业开发。”杭州市规划和自然资源局江干分局相关负责人告诉钱报记者，这块地上不可能建造钱江美庐。
目前，该地段的酒店式公寓售价约3.2万元/㎡，如果卖2.5万元/㎡，也仅仅是打了八折，而没有宣传中的六折那么低。
难道这是一个以“合作建房”为名的骗局？钱报记者随后与发布钱江美庐宣传资料的杭州筹房科技股份有限公司取得了联系。令人意想不到的是，该公司负责人刘荣苗主动承认：“钱江美庐并不在宣传资料标示的位置上。我们之所以这么做，说白了是公司的策略，故意要放一颗‘烟雾弹’，不让竞争对手提前知晓我们实际要拿的是哪块地。”
2】成立公司众筹拿地
“股东”就是“购房者”
杭州筹房究竟是一家什么样的公司？天眼查显示，该公司成立于2014年9月，法人代表系刘荣苗。“创办杭州筹房之前，我有多年的房地产从业经验，因此对我而言这并不算半路出家。”刘荣苗告诉钱报记者，杭州筹房的主营业务就是提供合作建房平台服务。
“每个项目都会单独成立一家项目公司，项目公司早在拿地之前就要成立，并根据对意向地块土地款及工程款的测算，确定总投资额，然后邀约有意向的客户‘入伙’。这些入伙的人，相当于是股东，根据出资额确定相应的房产分配收益。就比如钱江美庐，目前还没有拿地，但是已经前期启动，初步的产品规划和设计也已经完成。我们实际想拿的地块，离宣传资料标示的位置不远，股东也是完全知情的，不存在虚假宣传一说。”刘荣苗说。
那么，合作建房项目真能做到商品房价格的6折？对此，刘荣苗颇有信心。“股东既是出资方，也是客户（购房者），从拿地到销售完成闭环。对于开发主体而言，可以省下不菲的融资成本和营销成本。此外，除了由杭州筹房收取5%的管理费之外，项目公司与股东之间都是按照成本据实结算，因此项目公司须缴纳的土地增值税和所得税微乎其微，相较于传统的开发商成本优势明显。”刘荣苗认为，像钱江美庐这样的项目，如果地价拍得不是特别高，房价打6折完全有可能。
拿地之前就已开始筹款，万一地价拍高了，怎么办？“拿地之前我们要对项目成本进行专业测算。合作建房项目的成本其实就是两大块，一块是地价，另一块是工程造价。工程造价是可控的，合作的代建公司报价也很透明。变量最大的是地价，一般来说项目公司跟股东之间会签订协议，比如意向地块起拍价是1万元/㎡，那么协议里面会设置一个最高授权价。比如最高授权价是1.5万元/㎡，意味着拍卖价超过这个价格时，就只能放弃。当然，如果这块地最终没有拿下，协议也会说明股东预交的钱是退回去还是转入到下一个项目中去。”
刘荣苗说，项目建成后，跟其他楼盘一样也要领取预售证。只不过，由于已经提前“锁定”客户，预售证只是走个流程而已。至于后期办证，也跟商品房无异，由项目公司与客户（股东）签订一份销售合同，再按照正常程序办理产证。
“目前杭州筹房是杭州唯一一家从事合作建房业务的公司，今后计划前往更多城市复制。此外，由于住宅项目目前执行的是严格的限购政策和摇号政策，现阶段住宅项目无法开展合作建房业务，但是日后一旦政策出现调整，我们也会积极介入。”刘荣苗说。
3】号称运作过多个项目，但被房企否认
有关部门称该模式风险大
杭州筹房对外公开宣传资料显示，该公司目前已运作多个项目，包括西湖美庐公馆、悦盛国际中心、莫干美庐、博地中心等。
钱报记者联系了该名单中多个项目的开发商，开发商予以否认，表示根本不认识杭州筹房，这些项目也与杭州筹房无关。
其实，“合作建房”在国内并不是新事物。早在2005年，杭州就有人打出了“合作建房”的旗号，并进入了实操阶段，先后多次现身土拍市场。
2012年，虽然历经波折，温州赵智强在温州建成了全国首个合作建房项目，成为“中国个人合作建房破冰第一人”。
此后，国内合作建房鲜有成功案例。见诸媒体的，多半是各类以“合作建房”为名的骗局。2018年，《南宁晚报》曾报道过一起“名为合作建房，实为违规预售”的合同纠纷案件。
众多相识或不相识的人参与合作建房的情况下，不得不面临“谁说了算”和“如何选房、分房”等一系列具体问题。
尽管刘荣苗认为他们公司在运作过程中逐步摸索出了一个行之有效的资金监管模式，比如项目公司支付的土地款是直接打到国土部门账户，工程款是由代建公司签字后才能支付，但还是会引发业内人士担忧。
一位相关部门人士提出疑问：“哪怕财务章、法人章、私章三枚印由全体董事聘请的出纳、会计及项目代表三方分管，如何保证不被挪用？即便是开发商项目，挪用资金而烂尾的例子也屡见不鲜。”
杭州六和律师事务所的胡增冬律师分析：“房地产开发必须有开发资质，那么合作集资的款项必须以开发公司才能去拿地。但是开发公司不能提前收取购房款，必须拿到预售证。拿到预售证按照摇号政策，不可能对应给出钱的购房人。而且开发房地产中间环节涉及很多国家税收，这些也都会成为不可测的风险。”
“合作建房如果要推进，一般是要求项目规模不大，否则太容易产生纠纷。众筹成为股东后，股东人数众多，如何析产？房子如何转让？这些都是要直面的问题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
4】记者手记：普通购房者要加倍小心
房产开发是一个专业化程度较高的行业，从拿地到设计、施工等各个环节，都需要丰富的操盘经验，任何一个环节稍有不慎都有可能导致失败。前些年各地出现的一些合作建房案例，正是遇到了各类无法解决的难题，最终无疾而终。
对那些有办公自用需求的企业主来说，通过前期“众筹”的方式来置办写字楼，也未必不是一个新的选择。
不过，对于普通购房者而言，对于此类合作建房项目一定要慎之又慎。这类项目的品质如何，资金监管有无风险，都是需要考虑的，购房者千万不能因为受到低价诱惑，而忽视背后的诸多风险。
杭州筹房自称已运作多个项目，不过钱报记者联系其中的部分项目后，对方却否认与杭州筹房有过合作。这背后是否另有隐情，恐怕也值得关注。而筹房宣称由大品牌开发商代建，事实上，这些品牌代建商在选择合作项目时会非常慎重，因为一旦风险暴露，砸的是他们品牌。（钱江晚报·小时新闻记者 蒋敏华 印梦怡）
房价为何可以打6折？海报宣称，这一项目为“合作建房”模式，从传统的“购买开发商的产品”变革为“为自己建房”。
这种众筹建房模式靠谱吗？这里面藏着怎样的风险？近日，钱报记者对这一事件进行了调查，发现了诸多疑点。
1】项目标示位置虚假
公司负责人称是“烟雾弹”
宣传资料中，这个合作建房项目名为“钱江美庐”，项目标示位置在塘工局路与运新路交叉口西北角，即运新花苑小区北面，毗邻东方御府、留香园，地段含金量颇高。
钱江美庐宣传页标示的位置是虚假的
宣传资料显示，钱江美庐规划一层两户，户型为305㎡五房四卫的大平层公寓，每户均享270°采光，层高达3.6米。从效果图上看，小区内泳池、会所、园林景观等都堪称“豪宅水准”。钱江美庐的定价非常诱人，约2.5万元/㎡（含精装标准4000元/㎡）。
近日，钱报记者根据宣传海报标示的位置，找到了钱江美庐所在的地块（塘工局路以西，运新路以北，昙花庵路以南）。颇为蹊跷的是，该地块从西往东依次是在建的三堡单元36班小学和云峰村安置房项目，遍寻不到钱江美庐的身影。
“该地块属于划拨用地，用来建造云峰村安置房项目，不可能挂牌出让用于商业开发。”杭州市规划和自然资源局江干分局相关负责人告诉钱报记者，这块地上不可能建造钱江美庐。
目前，该地段的酒店式公寓售价约3.2万元/㎡，如果卖2.5万元/㎡，也仅仅是打了八折，而没有宣传中的六折那么低。
难道这是一个以“合作建房”为名的骗局？钱报记者随后与发布钱江美庐宣传资料的杭州筹房科技股份有限公司取得了联系。令人意想不到的是，该公司负责人刘荣苗主动承认：“钱江美庐并不在宣传资料标示的位置上。我们之所以这么做，说白了是公司的策略，故意要放一颗‘烟雾弹’，不让竞争对手提前知晓我们实际要拿的是哪块地。”
2】成立公司众筹拿地
“股东”就是“购房者”
杭州筹房究竟是一家什么样的公司？天眼查显示，该公司成立于2014年9月，法人代表系刘荣苗。“创办杭州筹房之前，我有多年的房地产从业经验，因此对我而言这并不算半路出家。”刘荣苗告诉钱报记者，杭州筹房的主营业务就是提供合作建房平台服务。
“每个项目都会单独成立一家项目公司，项目公司早在拿地之前就要成立，并根据对意向地块土地款及工程款的测算，确定总投资额，然后邀约有意向的客户‘入伙’。这些入伙的人，相当于是股东，根据出资额确定相应的房产分配收益。就比如钱江美庐，目前还没有拿地，但是已经前期启动，初步的产品规划和设计也已经完成。我们实际想拿的地块，离宣传资料标示的位置不远，股东也是完全知情的，不存在虚假宣传一说。”刘荣苗说。
那么，合作建房项目真能做到商品房价格的6折？对此，刘荣苗颇有信心。“股东既是出资方，也是客户（购房者），从拿地到销售完成闭环。对于开发主体而言，可以省下不菲的融资成本和营销成本。此外，除了由杭州筹房收取5%的管理费之外，项目公司与股东之间都是按照成本据实结算，因此项目公司须缴纳的土地增值税和所得税微乎其微，相较于传统的开发商成本优势明显。”刘荣苗认为，像钱江美庐这样的项目，如果地价拍得不是特别高，房价打6折完全有可能。
拿地之前就已开始筹款，万一地价拍高了，怎么办？“拿地之前我们要对项目成本进行专业测算。合作建房项目的成本其实就是两大块，一块是地价，另一块是工程造价。工程造价是可控的，合作的代建公司报价也很透明。变量最大的是地价，一般来说项目公司跟股东之间会签订协议，比如意向地块起拍价是1万元/㎡，那么协议里面会设置一个最高授权价。比如最高授权价是1.5万元/㎡，意味着拍卖价超过这个价格时，就只能放弃。当然，如果这块地最终没有拿下，协议也会说明股东预交的钱是退回去还是转入到下一个项目中去。”
刘荣苗说，项目建成后，跟其他楼盘一样也要领取预售证。只不过，由于已经提前“锁定”客户，预售证只是走个流程而已。至于后期办证，也跟商品房无异，由项目公司与客户（股东）签订一份销售合同，再按照正常程序办理产证。
“目前杭州筹房是杭州唯一一家从事合作建房业务的公司，今后计划前往更多城市复制。此外，由于住宅项目目前执行的是严格的限购政策和摇号政策，现阶段住宅项目无法开展合作建房业务，但是日后一旦政策出现调整，我们也会积极介入。”刘荣苗说。
3】号称运作过多个项目，但被房企否认
有关部门称该模式风险大
杭州筹房对外公开宣传资料显示，该公司目前已运作多个项目，包括西湖美庐公馆、悦盛国际中心、莫干美庐、博地中心等。
钱报记者联系了该名单中多个项目的开发商，开发商予以否认，表示根本不认识杭州筹房，这些项目也与杭州筹房无关。
其实，“合作建房”在国内并不是新事物。早在2005年，杭州就有人打出了“合作建房”的旗号，并进入了实操阶段，先后多次现身土拍市场。
2012年，虽然历经波折，温州赵智强在温州建成了全国首个合作建房项目，成为“中国个人合作建房破冰第一人”。
此后，国内合作建房鲜有成功案例。见诸媒体的，多半是各类以“合作建房”为名的骗局。2018年，《南宁晚报》曾报道过一起“名为合作建房，实为违规预售”的合同纠纷案件。
众多相识或不相识的人参与合作建房的情况下，不得不面临“谁说了算”和“如何选房、分房”等一系列具体问题。
尽管刘荣苗认为他们公司在运作过程中逐步摸索出了一个行之有效的资金监管模式，比如项目公司支付的土地款是直接打到国土部门账户，工程款是由代建公司签字后才能支付，但还是会引发业内人士担忧。
一位相关部门人士提出疑问：“哪怕财务章、法人章、私章三枚印由全体董事聘请的出纳、会计及项目代表三方分管，如何保证不被挪用？即便是开发商项目，挪用资金而烂尾的例子也屡见不鲜。”
杭州六和律师事务所的胡增冬律师分析：“房地产开发必须有开发资质，那么合作集资的款项必须以开发公司才能去拿地。但是开发公司不能提前收取购房款，必须拿到预售证。拿到预售证按照摇号政策，不可能对应给出钱的购房人。而且开发房地产中间环节涉及很多国家税收，这些也都会成为不可测的风险。”
“合作建房如果要推进，一般是要求项目规模不大，否则太容易产生纠纷。众筹成为股东后，股东人数众多，如何析产？房子如何转让？这些都是要直面的问题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
4】记者手记：普通购房者要加倍小心
房产开发是一个专业化程度较高的行业，从拿地到设计、施工等各个环节，都需要丰富的操盘经验，任何一个环节稍有不慎都有可能导致失败。前些年各地出现的一些合作建房案例，正是遇到了各类无法解决的难题，最终无疾而终。
对那些有办公自用需求的企业主来说，通过前期“众筹”的方式来置办写字楼，也未必不是一个新的选择。
不过，对于普通购房者而言，对于此类合作建房项目一定要慎之又慎。这类项目的品质如何，资金监管有无风险，都是需要考虑的，购房者千万不能因为受到低价诱惑，而忽视背后的诸多风险。
杭州筹房自称已运作多个项目，不过钱报记者联系其中的部分项目后，对方却否认与杭州筹房有过合作。这背后是否另有隐情，恐怕也值得关注。而筹房宣称由大品牌开发商代建，事实上，这些品牌代建商在选择合作项目时会非常慎重，因为一旦风险暴露，砸的是他们品牌。（钱江晚报·小时新闻记者 蒋敏华 印梦怡）
汽车旅游营地、房车露营地、自驾车营地、半山酒店等项目往往选址在自然风景好且视野开阔的地方，此类选址地往往是坡地，如何在坡地上把项目策划、规划、设计、建设好，经过恒创优策（昆明）旅游项目开发有限公司多年的操盘、策划、规划、设计经验，总结了一些在坡地上做项目的实操经验：
1、项目选址地的合规性要认真核实，特别是上位规划涉及的内容；
2、项目选址要避开泥石流、滑坡等自然灾害有可能发生的地方，项目可能还涉及灾评；
3、项目的规划设计要重点考虑生态化，也就是减少对自然环境的破坏，特别是杜绝土方的大量开挖，所以认真进行现场踏勘、现场落位建筑、道路的合理规划、尽量避免出现挡墙，根本还是认真做好竖向设计工作；
4、认真考虑现场的施工条件，坡地上建筑的基础最好采用地螺丝独立基础，这样可以减少对植被的破坏，且利于快速施工；
5、坡地上的给水、排水的设计也是也是需要认真考虑，排水的落水井、给水的减压、污水的分散式处理；
6、坡地上的木屋、帐篷、服务中心等建筑物的落位建议顺等高线进行排布，木屋、帐篷等住宿产品建议采用大面宽小进深的产品，以便减少建筑在坡地上的临空高度；
7、坡地上的栈道规划和设计要根据地势、坡度、帐篷木屋的落位情况和入户情况进行专门设计，以便减少投入，节约成本；
8、坡地上帐篷、木屋的建筑落位应认真规划，主要适当的间距，以提高住宿的私密性和舒适性，在竖向方面尽量避免前后住宿单元的视线遮挡；
……
1、项目选址地的合规性要认真核实，特别是上位规划涉及的内容；
2、项目选址要避开泥石流、滑坡等自然灾害有可能发生的地方，项目可能还涉及灾评；
3、项目的规划设计要重点考虑生态化，也就是减少对自然环境的破坏，特别是杜绝土方的大量开挖，所以认真进行现场踏勘、现场落位建筑、道路的合理规划、尽量避免出现挡墙，根本还是认真做好竖向设计工作；
4、认真考虑现场的施工条件，坡地上建筑的基础最好采用地螺丝独立基础，这样可以减少对植被的破坏，且利于快速施工；
5、坡地上的给水、排水的设计也是也是需要认真考虑，排水的落水井、给水的减压、污水的分散式处理；
6、坡地上的木屋、帐篷、服务中心等建筑物的落位建议顺等高线进行排布，木屋、帐篷等住宿产品建议采用大面宽小进深的产品，以便减少建筑在坡地上的临空高度；
7、坡地上的栈道规划和设计要根据地势、坡度、帐篷木屋的落位情况和入户情况进行专门设计，以便减少投入，节约成本；
8、坡地上帐篷、木屋的建筑落位应认真规划，主要适当的间距，以提高住宿的私密性和舒适性，在竖向方面尽量避免前后住宿单元的视线遮挡；
……
【中币&币队长每周三见公开课第二期】
——减半后,下半年投资抢先看
主讲人：B仇杀队-币队长
简介：币仇杀队成立于2017年1月，主讲币队长有多年A股私募操盘及资金管理经验，致力于币圈行情分析及实盘K线教学，币圈宣讲K线知识应用领创者，培养了大量优秀币圈分析师。
时间：5月13日 星期三 20：00
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——减半后,下半年投资抢先看
主讲人：B仇杀队-币队长
简介：币仇杀队成立于2017年1月，主讲币队长有多年A股私募操盘及资金管理经验，致力于币圈行情分析及实盘K线教学，币圈宣讲K线知识应用领创者，培养了大量优秀币圈分析师。
时间：5月13日 星期三 20：00
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