去年年中，我曾经在郑州旧城改造指挥部的安排下，参加了一次老旧小区的改造样板参观会。
说实话，改造的真不错。
二三十年的家属楼，粉刷一新，立面从红砖墙变成了金属板贴面。
建设器材、公共设施进行了全面的添加、更新维护。
另外小区园中把原来简单水泥硬化地面，整体设计，五重绿化，引入全冠银杏、桂树等珍贵树种，整个小区居住氛围和美感大大增添，整体效果和刚刚交房的小区相比，一点也不差。
当然，作为一个房地产自媒体的从业人员，我更关心的是这种改造对于房价的影响。
所以，参观一结束，我就跑到了距离最近的二手房门店。
我的问题就有一个：这种老旧小区的改造，对于房价提升有多大呢？换句话说，这种改造对于能提升多少房价呢？
然而，中介回答也很干脆“没啥影响，改造前后房价变化不大”。
“为啥？”
“因为，这种老旧老区一个最关键的提升没有完成？”
“啥？”
“没装电梯，现在不要说改善客户，就是刚需买房，首要条件就是有电梯。
对于电梯，已经不是住宅可有可无的设施，它已经变成了住宅必备设施。
在没有电梯的非重点学区老破小住宅区，最终命运就是相对贬值，而且是重力加速度。
国家在整个老旧小区改造工程中，能装电梯的少之又少。
以郑州为例，这两年郑州老旧小区改造大约在1600个左右，但是真正装上电梯的单元不超过150台。
上面数据来在于官方郑州发布，平均10个小区才能有一个单元装上电梯。
是装电梯很贵吗，还是政策不鼓励？
实际上，政府相当鼓励老旧小区加装电梯。
2018年底郑州出台既有住宅加装电梯工作的实施意见，提出郑州市内五区既有住宅可申请加装电梯，明确每部电梯最高可享财政补贴15万元。
我问过专业朋友，现在一部好一点的国产电梯估计也就是30万元，说白了给一个楼加装电梯，每户掏一万多块钱就差不多了，基本上每家每户都能承受。
价格不贵，但是电梯安装率却如此之底，为什么？
实际上，这不是郑州独一现象，全国差不多每个地方的老旧小区改造都遇到过这样的问题。
钱不是问题，政策也不是问题，问题出在哪里呢？
分析各地的情况，发现问题指向出奇的一致，都是出在业主本身。
说白了，最大的阻力就是来自于改造楼房低楼层业主的反对。
比如，据重庆媒体报道，该市某小区某楼想要安装电梯，全楼58户业主开会后，当场45个家庭同意安装。最后协调结果，一楼二楼住户不需要交纳电梯建设费用，三楼以上分摊，然后变成57户同意。
然而这件事终于没有干成，因为只有一个一楼住户反对，而反对的理由就是——该住户对于噪音敏感，担心电梯安装好之后，运行声音和电梯开关门声音让他无法入睡。
翻阅网络，你会发现类似于这种“一家反对，电梯告吹”事情层出不穷，而反对的意见往往就是：
1、噪音。本来一楼就相对比较吵，加上电梯后，半夜安静的时候，电梯的声音肯定比较明显。还都在自家门口等电梯，说话声也会吵。
2、采光。一楼本身就有绿化的树木遮光，安装电梯后，遮光加剧，无论是透明玻璃还是铁皮的电梯轿厢，都会影响采光。之前出门是一片绿色植物，加装电梯后出门就每天看到电梯和人群了。
3、物业费。加装电梯后物业费还要增加，自己不想这个冤枉钱。
4、电梯维护费。如果遇到电梯故障，还要均摊维修费，不合理。
尤其是最后一条，房子的价值的增减问题。
加装电梯之后，很明显高楼层的房子就会增值，低层房子会相对贬值，请问低楼层住户凭什么让我房子无端贬值呢？
还是那句话，矛盾的本质是人性，人性的底层是利益。
当全国老旧小区装电梯问题上均束手无策之时。
杭州率先打破了僵局。
近日，杭州市人民政府发布《杭州市老旧小区住宅加装电梯管理办法》，这标志着杭州成为全国首个通过地方政府规章来处理老旧小区住宅加装电梯的城市。
对于其中最为敏感的问题，安装电梯居民决策流程上，这部法规是这样规定的。
依据《民法典》第二百七十四条、二百七十八条的规定，《办法》明确了老旧小区住宅加装电梯协商启动的业主表决比例。
即老旧小区住宅需要加装电梯的，申请人应当征求所在单元全体业主意见，经本单元建筑物专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后，签订加装电梯项目协议书。
好，划重点。现在加装电梯决策分成了两步：
第一步：召开业主表决大会，这个大会需要有三分之二的业主参加，且这三分之二业主的产权面积占单元总面积的三分之二。
第二步：在表决会上，需要四分之三业主同意，且这四分之三业主占有产权面积占所有参会业主面积的四分之三就行。
说白了，在杭州，如果一个楼上一户两户不同意加装电梯，从而导致整个工程下马可能性已经很小了。
因为，上面的流程已经被写入了地方规章，具有了法律效力。
一旦因为这种事情打官司，法院是可以判决遵照流程执行，且表决通过的一方胜诉的。
而不像原来一样，一旦发生矛盾，最终结果很可能就是无限制的协商，最终不了了之。
当然，该规章也规定了矛盾双方的协商机制。
如果发生矛盾，可以“引导相关当事人先行通过友好协商的方式，解决加装电梯过程中的利益平衡、权益受损等事宜，也可委托业主委员会、人民调解组织和其他社会组织等进行协调。自行协商不成的，由属地社区居委会及街道或者乡镇政府通过协调会、听证会等方式组织调解”。
也就是说，当事者双方、业委会、街道、甚至乡镇政府，都有权力和义务参与电梯矛盾的解决，由这么多机关参与解决，总比当事人双方天天吵架，解决问题的可能性大的多。
而且，在杭州现在的实践中，也总结了一些解决矛盾的方法，比如：
一楼不分摊电梯安装费。电梯安装费，可以按照楼层高低，按比例收取。
其次，一楼的物业费不能增加，同时不包含电梯维护费项目。并且电梯出保修期后的故障维修费，不能让一楼分摊。
还要尽量给一楼免除3-5年的物业费。至于免除部分谁来填补，可以适当加到电梯维护费中。或者由楼上的业主集体给一楼业主一定的数额补偿.
如果条件允许，可以给一楼开辟小院。现在的高层电梯房很多一楼都带院子，并且价格变成了最高的。
矛盾是死的，人是活得，方法也是活的。
总之，安装电梯是个好事情，国家补贴，居住品质提升，房产得到增值，几方都能得利。
别因为个人的利益纷争，搞得所有人取得“多输”的结果。
原创 宋富贵 米宅
说实话，改造的真不错。
二三十年的家属楼，粉刷一新，立面从红砖墙变成了金属板贴面。
建设器材、公共设施进行了全面的添加、更新维护。
另外小区园中把原来简单水泥硬化地面，整体设计，五重绿化，引入全冠银杏、桂树等珍贵树种，整个小区居住氛围和美感大大增添，整体效果和刚刚交房的小区相比，一点也不差。
当然，作为一个房地产自媒体的从业人员，我更关心的是这种改造对于房价的影响。
所以，参观一结束，我就跑到了距离最近的二手房门店。
我的问题就有一个：这种老旧小区的改造，对于房价提升有多大呢？换句话说，这种改造对于能提升多少房价呢？
然而，中介回答也很干脆“没啥影响，改造前后房价变化不大”。
“为啥？”
“因为，这种老旧老区一个最关键的提升没有完成？”
“啥？”
“没装电梯，现在不要说改善客户，就是刚需买房，首要条件就是有电梯。
对于电梯，已经不是住宅可有可无的设施，它已经变成了住宅必备设施。
在没有电梯的非重点学区老破小住宅区，最终命运就是相对贬值，而且是重力加速度。
国家在整个老旧小区改造工程中，能装电梯的少之又少。
以郑州为例，这两年郑州老旧小区改造大约在1600个左右，但是真正装上电梯的单元不超过150台。
上面数据来在于官方郑州发布，平均10个小区才能有一个单元装上电梯。
是装电梯很贵吗，还是政策不鼓励？
实际上，政府相当鼓励老旧小区加装电梯。
2018年底郑州出台既有住宅加装电梯工作的实施意见，提出郑州市内五区既有住宅可申请加装电梯，明确每部电梯最高可享财政补贴15万元。
我问过专业朋友，现在一部好一点的国产电梯估计也就是30万元，说白了给一个楼加装电梯，每户掏一万多块钱就差不多了，基本上每家每户都能承受。
价格不贵，但是电梯安装率却如此之底，为什么？
实际上，这不是郑州独一现象，全国差不多每个地方的老旧小区改造都遇到过这样的问题。
钱不是问题，政策也不是问题，问题出在哪里呢？
分析各地的情况，发现问题指向出奇的一致，都是出在业主本身。
说白了，最大的阻力就是来自于改造楼房低楼层业主的反对。
比如，据重庆媒体报道，该市某小区某楼想要安装电梯，全楼58户业主开会后，当场45个家庭同意安装。最后协调结果，一楼二楼住户不需要交纳电梯建设费用，三楼以上分摊，然后变成57户同意。
然而这件事终于没有干成，因为只有一个一楼住户反对，而反对的理由就是——该住户对于噪音敏感，担心电梯安装好之后，运行声音和电梯开关门声音让他无法入睡。
翻阅网络，你会发现类似于这种“一家反对，电梯告吹”事情层出不穷，而反对的意见往往就是：
1、噪音。本来一楼就相对比较吵，加上电梯后，半夜安静的时候，电梯的声音肯定比较明显。还都在自家门口等电梯，说话声也会吵。
2、采光。一楼本身就有绿化的树木遮光，安装电梯后，遮光加剧，无论是透明玻璃还是铁皮的电梯轿厢，都会影响采光。之前出门是一片绿色植物，加装电梯后出门就每天看到电梯和人群了。
3、物业费。加装电梯后物业费还要增加，自己不想这个冤枉钱。
4、电梯维护费。如果遇到电梯故障，还要均摊维修费，不合理。
尤其是最后一条，房子的价值的增减问题。
加装电梯之后，很明显高楼层的房子就会增值，低层房子会相对贬值，请问低楼层住户凭什么让我房子无端贬值呢？
还是那句话，矛盾的本质是人性，人性的底层是利益。
当全国老旧小区装电梯问题上均束手无策之时。
杭州率先打破了僵局。
近日，杭州市人民政府发布《杭州市老旧小区住宅加装电梯管理办法》，这标志着杭州成为全国首个通过地方政府规章来处理老旧小区住宅加装电梯的城市。
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依据《民法典》第二百七十四条、二百七十八条的规定，《办法》明确了老旧小区住宅加装电梯协商启动的业主表决比例。
即老旧小区住宅需要加装电梯的，申请人应当征求所在单元全体业主意见，经本单元建筑物专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后，签订加装电梯项目协议书。
好，划重点。现在加装电梯决策分成了两步：
第一步：召开业主表决大会，这个大会需要有三分之二的业主参加，且这三分之二业主的产权面积占单元总面积的三分之二。
第二步：在表决会上，需要四分之三业主同意，且这四分之三业主占有产权面积占所有参会业主面积的四分之三就行。
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#众乐乐娱乐法# 为了答谢大家一直以来的关注和支持，众乐乐娱乐法团队于2020年末呕心沥血！重磅打造“大礼包”一份！其中包含六大产品！现作为2021年初礼物送给大家！你所关心的内容和领取方式都在这里了！[憧憬][打call][中国赞]
[鼓掌]大礼包六大产品分别是《2021年众乐乐娱乐法日历》、《直播带货白皮书》、《2020年自媒体侵权白皮书》、《国有文化企业改革适用法律法规汇编（2021年版）》、《影视公司日常运营法律法规汇编（2021年版）》《博物馆运营法律法规汇编（2021年版）》。
[给你小心心]内容详情如下：
1⃣️《2021年众乐乐娱乐法日历》
众乐乐娱乐法日历已经陪伴大家走过3个年头，新的一年，第四版众乐乐娱乐法日历也如约而至。在第三版日历的基础上，我们进行了全新的改版升级。在这一版日历中，不仅有影视、游戏、直播、演艺经纪、体育赛事等泛娱乐热点分享，更有70余万字的法律分析文章，相信它可以成为您手边的娱乐法百科全书。
2⃣️《直播带货白皮书》
疫情期间，你看直播购物了吗？2020年直播电商展现出了无与伦比的活力。根据商务部大数据监测，截止至2020年3月，电商直播用户规模已达2.65亿，占整体互联网网民的29.3%。而如此火爆的直播带货，也引发了新型法律纠纷。众乐乐娱乐法在市场调研的基础上，结合直播带货的热点、高频法律问题以及新规政策解读，为各位带来一份直播行业实用的“带货避雷指南”。
3⃣️《2020年自媒体侵权白皮书》
2017年以来，自媒体之间的纠纷案件数量大幅攀升，自媒体侵权案件已悄然成为法律服务热门领域。众乐乐娱乐法结合我们承办过的典型案例，借助公开的裁判文书和专业统计工具，以“数据+经验”的方式针对2019年至2020年近800起自媒体侵权的一、二审民事案件进行全方位多角度分析，并制作了2020年自媒体侵权白皮书，为广大自媒体从业者、创作者以及律师同行提供数据和经验支持。
4⃣️《国有文化企业改革适用法律法规汇编（2021版）》
国有企业在国民经济中处于支柱性地位，国有文化企业亦是我国文化发展的领头羊，在国企改革改制的发展大势下，国有文化企业也面临改革。改革之路漫漫，在这一过程中，必然离不开法律法规的支持与引导，众乐乐娱乐法联合北京君众律师事务所国有资产业务团队结合最新的国有资产法律法规以及国有文化企业的最新动态，通过多途径检索和分析，倾情制作了《国有文化企业改革实用法律法规汇编（2021版）》，为文化国资企业从业人员提供“手到擒来”的案头书。
5⃣️《影视公司日常运营法规汇编（2021版）》
近年来，国内文化产业蓬勃发展，作为文化产业主要部分的影视娱乐领域迎来了发展之春，一批影视公司如雨后春笋般涌出。在企业合规大势之下，企业的发展需要法律法规的保驾护航。众乐乐娱乐法为了给广大影视公司提供法律检索的便利，结合影视公司的运营状况，在专业法律检索数据库的基础上，整理了《影视公司日常运营法规汇编（2021年版）》，为您提供最新最全最实用的法规汇编。
6⃣️《博物馆运营法律法规汇编（2021版）》
2015年开始，博物馆文创和数字化不断发展，国内博物馆进入了2.0时代。然而国内除了《博物馆条例》、《博物馆管理办法》之外，尚没有一个部关于博物馆法律问题的专门法律文件。除上述两个法规外，我们还收录了关于文物保护、文物拍卖、藏品管理、知识产权保护等问题的文件，制作成《博物馆运营法律法规汇编（2021版）》，为国内博物馆工作人员提供一本非常实用的案头书。
[抱一抱]领取方式如下：
关注【众乐乐娱乐法】公众号，今年的日历会以每日文章的形式展现给大家，想要每天一点娱乐法小知识，就请持续关注众乐乐娱乐法微信公众平台，每日跟进吧！
其余五个产品可以在微信公众号后台直接发送关键词，即可免费获取。关键词如下：
1. 在后台发送关键词【直播带货】，即可获得《直播带货白皮书》
2. 在后台发送关键词【自媒体侵权】，即可获得《2020年自媒体侵权白皮书》
3. 在后台发送关键词【国有文化企业】，即可获得《国有文化企业改革适用法律法规汇编（2021版）》
4. 在后台发送关键词【影视公司运营】，即可获得《影视公司日常运营法规汇编（2021版）》
5. 在后台发送关键词【博物馆运营】，即可获得《博物馆运营法律法规汇编（2021版）》
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2⃣️《直播带货白皮书》
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6⃣️《博物馆运营法律法规汇编（2021版）》
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#快进2020# 【从每天读报到不看报，是我2020年最大的转变】
朋友问我2020年最大的改变是什么。
想了一下，回答说：不看报吧。
作为一个新闻专业毕业、从事过报纸、电视行业，最后转行到宣传口，且一直都在做自媒体（从2004年的博客时代开始），从业时间超过20年的一个码字工，从大学时代每周读中国经营报，要做经济记者，到从业后每天坚持读报、确保自己信息更新和抓住更多草蛇灰线，这已经成为了我生活的常态。
此外，也有因为工作需要，要看报和留有相关报道报纸的缘故。
然而，在2020年，我逐步的把视线从报纸上挪开，从每天早上拿报纸，最后变成完全不看报，全部从网络上了解，这或许是一个前报人的悲喜剧，却也是一个时代的变革小缩影。
时代在变，但一个媒体人的操守不会变，铁肩担道义，或许我做的远不够，辣手著文章，我一直在努力，未来已来。
朋友问我2020年最大的改变是什么。
想了一下，回答说：不看报吧。
作为一个新闻专业毕业、从事过报纸、电视行业，最后转行到宣传口，且一直都在做自媒体（从2004年的博客时代开始），从业时间超过20年的一个码字工，从大学时代每周读中国经营报，要做经济记者，到从业后每天坚持读报、确保自己信息更新和抓住更多草蛇灰线，这已经成为了我生活的常态。
此外，也有因为工作需要，要看报和留有相关报道报纸的缘故。
然而，在2020年，我逐步的把视线从报纸上挪开，从每天早上拿报纸，最后变成完全不看报，全部从网络上了解，这或许是一个前报人的悲喜剧，却也是一个时代的变革小缩影。
时代在变，但一个媒体人的操守不会变，铁肩担道义，或许我做的远不够，辣手著文章，我一直在努力，未来已来。
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