#安嘉新鲜事##志愿服务##妇女节#
3月6日上午，北京市西城区大栅栏街道大安澜营社区举行了大安澜营社区庆祝“三八”妇女节暨“学雷锋”志愿服务活动。
安嘉律师事务所参与了此次#学雷锋公益普法活动，为社区居民提供免费的法律咨询服务。
上午九点钟开始，前来咨询的居民络绎不绝，其中备受关注的都是继承问题。 其中一位居民阿姨咨询到：想把她的一处房产以遗嘱的形式分给她的外孙女。
李律师建议："如果方便的话，可以考虑生前直接赠与，这样可以避免不必要的程序与纠纷。”
“由于遗赠对象只能是父母、配偶、子女;兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。而孙子女和外孙子女不属于法定继承人，即使是以遗嘱的形式定立，却也属于遗赠。”
“如一定要订立遗嘱，您的外孙女也应当在知道受遗赠后 60日内，以书面形式明确作出接受或放弃的表示，到期没有表示，就无法继承房产"
由于法律对接受遗赠的表示形式和表示对象没有作出明确的规定。所以“明确表示接受遗赠”的做法建议如下：
1.向法定继承人或者遗产管理人等实际掌控遗产的人以电话、短信、发书面函等方式送达自己接受遗赠的意思表示的，要求分割遗产。
2.在被继承人死亡后60天内或自知道受遗赠60日内向法院提起诉讼，要求按照遗赠继承被继承人名下的财产的。
3.如果是房产，自己在被继承人死亡后60天内开始实际居住房屋的。
4.向公证处办理接受遗赠公证：如果遗赠人和受赠人达成共识，一起去办公证遗嘱；遗赠人做完公证遗嘱后的60日内，受赠人去公证处办一次接受遗赠声明;遗赠人去世后的60日内，受赠人再去公证处办一次接受遗赠声明。遗嘱的公证书+前后两份接受遗赠声明的公证书，一共三份公证，可以确保遗赠。
3月6日上午，北京市西城区大栅栏街道大安澜营社区举行了大安澜营社区庆祝“三八”妇女节暨“学雷锋”志愿服务活动。
安嘉律师事务所参与了此次#学雷锋公益普法活动，为社区居民提供免费的法律咨询服务。
上午九点钟开始，前来咨询的居民络绎不绝，其中备受关注的都是继承问题。 其中一位居民阿姨咨询到：想把她的一处房产以遗嘱的形式分给她的外孙女。
李律师建议："如果方便的话，可以考虑生前直接赠与，这样可以避免不必要的程序与纠纷。”
“由于遗赠对象只能是父母、配偶、子女;兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。而孙子女和外孙子女不属于法定继承人，即使是以遗嘱的形式定立，却也属于遗赠。”
“如一定要订立遗嘱，您的外孙女也应当在知道受遗赠后 60日内，以书面形式明确作出接受或放弃的表示，到期没有表示，就无法继承房产"
由于法律对接受遗赠的表示形式和表示对象没有作出明确的规定。所以“明确表示接受遗赠”的做法建议如下：
1.向法定继承人或者遗产管理人等实际掌控遗产的人以电话、短信、发书面函等方式送达自己接受遗赠的意思表示的，要求分割遗产。
2.在被继承人死亡后60天内或自知道受遗赠60日内向法院提起诉讼，要求按照遗赠继承被继承人名下的财产的。
3.如果是房产，自己在被继承人死亡后60天内开始实际居住房屋的。
4.向公证处办理接受遗赠公证：如果遗赠人和受赠人达成共识，一起去办公证遗嘱；遗赠人做完公证遗嘱后的60日内，受赠人去公证处办一次接受遗赠声明;遗赠人去世后的60日内，受赠人再去公证处办一次接受遗赠声明。遗嘱的公证书+前后两份接受遗赠声明的公证书，一共三份公证，可以确保遗赠。
【看剧普法｜房屋共有人之一未经其他共有人同意，出售共有房屋，法律后果是什么？】#青·普法# 最近热播的网络剧#摇滚狂花# 讲述了一个“疯狂”的中年女人，一个叛逆的少女，虽是母女关系，却更像陌生人，摩擦不断升级，但历经磨难，母女二人最终携手而至。法律来源于生活，也从来没有远离我们的生活。笔者从剧情中选取几个大家感兴趣的婚姻家庭法律问题来进行解读。
【剧情】剧中的房子属于彭莱与女儿白天共有，各自拥有百分之五十的产权份额。彭莱提议卖掉房子换钱，白天坚决不同意。彭莱下定决心要卖掉房子，便在家里给白天准备火锅，灌醉白天，继而将她的手印盖在卖房同意书上。白天意外获知彭莱已将两人的房子偷偷变卖，于是跑去中介公司大闹一场撕毁了卖房协议。
【律师普法】
一、此种情况下的房屋买卖合同是否有效？
新颁布的《民法典》在完善原有法律制度的同时，亦对不少法律规则进行了重新建构和修改。
原来《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，而《民法典》第五百九十七条第一款则规定“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”。
简言之，原来如果卖方没有处分权，权利人又没有追认或订立合同后卖方没有取得处分权的话，则所签订的买卖合同无效。而根据《民法典》新的规定，卖方即使没有处分权，其签订的买卖合同并不是无效，而是有效了。《民法典》删除了“经权利人追认或无权处分人订立合同后取得处分权”的规定。
具体到本案件中，彭莱在未经白天同意擅自将房产出售给第三人，并与第三人签订了房屋买卖合同。按照原来《合同法》的规定，如果事后没有取得白天追认，即同意出售房产，认可彭莱签订的房屋买卖合同，那么该合同法院就会判定无效；而按照现在《民法典》的规定，彭莱与第三人签订的房屋买卖合同则为有效合同，无论白天是否同意或追认。
为什么这样呢？这涉及合同效力与物权效力相分离的问题。合同，只要双方自愿签订，没有法定无效情形，就是有效的。而物权，则是以办理登记作为生效要件的，没有办理登记，不发生物权变动的效果。无权处分，可能会导致合同无法继续履行或履行不能，使得买方无法获得标的物的所有权（物权）。但不能获得物权（所有权）只是合同签订后的履行效果，而不是合同无效的原因。简单来说，合同履行不能不等于合同无效。如果买方最终无法获得房产的所有权（物权），此种情况下，虽然出售房产未经白天同意，但彭莱与第三人之间的合同仍然约束买卖双方，彭莱应向买方承担不能过户的违约责任，但不能因为无法过户而认为房屋买卖合同无效。
二、假设在白天不知情下房屋已交付买房人，共有人之一白天是否有权利追回房屋？
共有人擅自处分共有物，原则上不发生物权的变动，除非有法律的规定，如善意取得制度。善意取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。
根据《民法典》的规定，不动产善意取得的构成要件为：出让人无处分权；受让人为善意；合理价格有偿转让；依照法律规定已经办理物权变动登记。关于受让人是否为善意，司法实践中采用推定方法，由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果无法证明受让人为恶意则推定受让人为善意。
《民法典》规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”，在共有人擅自售予受让人共有房屋不符合善意取得构成要件的情形下，其他共有人之一白天可行使追回权。若受让人构成善意取得，则白天只能要回彭莱赔偿房屋价值一半的损失。
文/张丽珍（北京安嘉律师事务所创始合伙人、律师）
【剧情】剧中的房子属于彭莱与女儿白天共有，各自拥有百分之五十的产权份额。彭莱提议卖掉房子换钱，白天坚决不同意。彭莱下定决心要卖掉房子，便在家里给白天准备火锅，灌醉白天，继而将她的手印盖在卖房同意书上。白天意外获知彭莱已将两人的房子偷偷变卖，于是跑去中介公司大闹一场撕毁了卖房协议。
【律师普法】
一、此种情况下的房屋买卖合同是否有效？
新颁布的《民法典》在完善原有法律制度的同时，亦对不少法律规则进行了重新建构和修改。
原来《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，而《民法典》第五百九十七条第一款则规定“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”。
简言之，原来如果卖方没有处分权，权利人又没有追认或订立合同后卖方没有取得处分权的话，则所签订的买卖合同无效。而根据《民法典》新的规定，卖方即使没有处分权，其签订的买卖合同并不是无效，而是有效了。《民法典》删除了“经权利人追认或无权处分人订立合同后取得处分权”的规定。
具体到本案件中，彭莱在未经白天同意擅自将房产出售给第三人，并与第三人签订了房屋买卖合同。按照原来《合同法》的规定，如果事后没有取得白天追认，即同意出售房产，认可彭莱签订的房屋买卖合同，那么该合同法院就会判定无效；而按照现在《民法典》的规定，彭莱与第三人签订的房屋买卖合同则为有效合同，无论白天是否同意或追认。
为什么这样呢？这涉及合同效力与物权效力相分离的问题。合同，只要双方自愿签订，没有法定无效情形，就是有效的。而物权，则是以办理登记作为生效要件的，没有办理登记，不发生物权变动的效果。无权处分，可能会导致合同无法继续履行或履行不能，使得买方无法获得标的物的所有权（物权）。但不能获得物权（所有权）只是合同签订后的履行效果，而不是合同无效的原因。简单来说，合同履行不能不等于合同无效。如果买方最终无法获得房产的所有权（物权），此种情况下，虽然出售房产未经白天同意，但彭莱与第三人之间的合同仍然约束买卖双方，彭莱应向买方承担不能过户的违约责任，但不能因为无法过户而认为房屋买卖合同无效。
二、假设在白天不知情下房屋已交付买房人，共有人之一白天是否有权利追回房屋？
共有人擅自处分共有物，原则上不发生物权的变动，除非有法律的规定，如善意取得制度。善意取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。
根据《民法典》的规定，不动产善意取得的构成要件为：出让人无处分权；受让人为善意；合理价格有偿转让；依照法律规定已经办理物权变动登记。关于受让人是否为善意，司法实践中采用推定方法，由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果无法证明受让人为恶意则推定受让人为善意。
《民法典》规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”，在共有人擅自售予受让人共有房屋不符合善意取得构成要件的情形下，其他共有人之一白天可行使追回权。若受让人构成善意取得，则白天只能要回彭莱赔偿房屋价值一半的损失。
文/张丽珍（北京安嘉律师事务所创始合伙人、律师）
今晚八点 安嘉律所+无讼首秀 等你来！！！
北京安嘉律师事务所主任赵丽将在无讼课堂为大家带来有关未成年人保护法大修、监护抚养等问题的全面梳理。#未成年人保护法修订# #普法课堂#
课程名称：未成年人保护法大修，监护、抚养热点问题全梳理
直播时间：10月20日20：00—22：00
北京安嘉律师事务所合伙创始人
北京市律师协会民法委员会委员
北京多元调解中心特聘调解员
国家二级心理咨询师、婚姻家庭咨询师
江西卫视《金牌调解》嘉宾律师
北京新闻广播嘉宾律师
西城区司法局特聘社区公益律师
赵丽律师，北京首批专业从事婚姻家庭业务的律师，执业15年，专注于婚姻家事法律服务，与团队成员一起代理了数千件婚姻继承纠纷案件，擅长处理离婚股权分割、离婚、继承案件中特殊房产的处理、离婚过错赔偿、涉外离婚案件。
赵丽律师代理过多位上市公司高管的离婚股权分割诉讼；代理过涉港澳地区、美国、日本、新加坡、澳大利亚等涉外离婚诉讼；代理多起央产、军产等特殊房产的继承纠纷案件并多次为不适宜诉讼离婚的名人做离婚调解。
赵丽律师秉承“至真至诚”的服务理念，以温和、细腻但不失坚定的态度接待每一位受到婚姻及感情受到伤害的客户，根据客户实际情况，为客户制定个性化的代理方案，深受客户的信赖。#无讼法务# #直播#
北京安嘉律师事务所主任赵丽将在无讼课堂为大家带来有关未成年人保护法大修、监护抚养等问题的全面梳理。#未成年人保护法修订# #普法课堂#
课程名称：未成年人保护法大修，监护、抚养热点问题全梳理
直播时间：10月20日20：00—22：00
北京安嘉律师事务所合伙创始人
北京市律师协会民法委员会委员
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江西卫视《金牌调解》嘉宾律师
北京新闻广播嘉宾律师
西城区司法局特聘社区公益律师
赵丽律师，北京首批专业从事婚姻家庭业务的律师，执业15年，专注于婚姻家事法律服务，与团队成员一起代理了数千件婚姻继承纠纷案件，擅长处理离婚股权分割、离婚、继承案件中特殊房产的处理、离婚过错赔偿、涉外离婚案件。
赵丽律师代理过多位上市公司高管的离婚股权分割诉讼；代理过涉港澳地区、美国、日本、新加坡、澳大利亚等涉外离婚诉讼；代理多起央产、军产等特殊房产的继承纠纷案件并多次为不适宜诉讼离婚的名人做离婚调解。
赵丽律师秉承“至真至诚”的服务理念，以温和、细腻但不失坚定的态度接待每一位受到婚姻及感情受到伤害的客户，根据客户实际情况，为客户制定个性化的代理方案，深受客户的信赖。#无讼法务# #直播#
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