说到石家庄的梨，我就想起了2009年，那个时候，我和我宿舍三哥在石家庄找活儿干。那

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说到石家庄的梨，我就想起了2009年，那个时候，我和我宿舍三哥在石家庄找活儿干。
那年赶上天灾，暴雪下了很久，最厚的地方超过半米，压垮了自由市场的顶棚。
在没被压垮的地方，还有一些卖家在顽强地卖着东西，其中就有一位老乡，跟前摆着几个梨，身体冻得颤颤巍巍，梨也冻得带残了。我和三哥当时在那儿踅摸吃的，见这人可怜，就把梨都给买了下来。那卖梨的也很豁达，我和三哥用三十五块钱，买了他一大篮子梨。超便宜。
很快，当地蔬菜水果的价格都出现了上涨，而且，自由市场也关了。毕竟顶棚垮了，不安全。我和三哥就愁了，除了梨，没存下别的吃食。屋里还有点儿燕麦，是之前房东喂宠物的。我们打算出去再找点儿吃的，可实在太冷。我俩身上最厚的就只有一件毛衣。当时还没来得及从家里带过冬衣物过去，因此变得非常被动。
有那么一阵出不去，人就会慌乱，恐惧。
唯一的消遣，就是那一篮子梨。
那梨的质地是不错的，果肉莹白似玉、其晶若雪。嗅之，有淡淡香气。三哥说这不赖，雪花梨啊。
拿一个，稍微在怀里暖了暖，擦干净了塞嘴里一咬，嗯，有一种类似冰糖的甜味，跟我们那边沙地园子梨的味道不同，非常独特。而且，一股甜凉的梨汁顺着嗓子往下滑，嗓子里因烦躁而产生的痒痛渐渐都被缓解。有人说梨是祛火佳品，我深以为然。
我们当时住的街叫电大街，是条老街。房子也不大，隔音效果也差一些。三哥听到隔壁总传来咳嗽声，就跟我说：“隔壁老叔又咳嗽呢，给他拿俩梨过去尝尝？”
我说好啊，要不然这一篮子梨咱俩轻易也吃不完呐。
我们去敲了隔壁的门，隔壁老叔开了门，见我俩带梨过去，非常开心。“这梨是我们县产的吧，看着眼熟，闻着也像。”
他招呼我们进去坐坐。我们也没客气，就进去了。但进去之后，就觉得意外的暖和。老爷子屋里有电炉，炉上烧着热水，嘶嘶喷着白气。老爷子说你俩吃了没？我俩互相看了眼，说还没吃。老爷子就说，在我这儿吃吧？我这儿中午蒸米饭做多了，儿子说坐车过来看我，结果下大雪，高速封路了，他也没过来。
我俩互相看了眼，有心不继续打扰人家，但我们俩也确实饿了……
老叔去厨房看了看，似乎有点儿尴尬，就翻出一盘盐水花生，几个鸡蛋。冰箱里也就一袋榨菜，似乎不足以招待客人。
我想，可能是人家不方便直接送客，就是客气两句，我们就别当真了。于是扯了三哥衣袖，示意往外走。没想到老爷子把我们拽住，说中午饭一定要在他这儿吃。
“我老伴走得早，平时也没啥人过来。今天也不能出去遛弯了，你们就陪我这老头子多待会儿吧？”
人家要这么说了，我们就不方便走了。但三哥提了个条件，说午饭我们张罗做，老爷子就别动手了。别累着。
老叔就说，不累，都现成的。
他吃力地拉开窗户，从外面拿冻得硬邦邦的棕色灌肠、褐色风干鸭、红色干辣椒进来。厨房案板上铺了一大片，菜刀挥那么几下，风干鸭被斩了段，灌肠被切了片，都放粗瓷大碗里，上面撒几片揉碎的干辣椒，装到蒸锅里去蒸。
这下我和三哥的午饭也有着落了。俩人心里都挺爽，但也挺不好意思，觉得让老叔张罗着给我们做饭，挺过意不去。
老叔倒挺开心，一边做着饭，一边跟我们侃赵州桥之类的风景名物。这一侃，就侃到了蒸锅冒气，满屋子香肠味道。
老叔一拍脑门子，说，请你们吃个特殊的东西。
他切了点儿蔬菜丁，又把鸡蛋炒熟，打成碎块，之后开始把梨削皮，切丁。
我和三哥都愣了，不知道他要做什么。
“这是我老伴还在世的时候，常给我做的。味道比较特殊，你们尝尝看。”
他把蒸米饭用瓷盆盛了，然后把炒锅架上，烧热油，开始炒米饭。
我寻思菜丁和鸡蛋都可以炒饭，用梨干嘛？
然后老叔就把梨也倒进了锅里。
这是我生平第一次看到有人用梨炒饭。
炒好了之后，老叔給每人盛了一碗，说：“梨不能分着吃，‘分梨’不吉利。但混在一口锅里，大家一起吃，就是你中有我，我中有你，粒粒见真心。我这大老粗也不会说漂亮话，来，咱们吃好喝好就行。”
梨炒出来的饭，除了清甜爽口之外，格外有中解腻的感觉。灌肠和鸭子都自带油腥，但却被那梨的清甜香味一直压着，做不得孽，兴不起风波。
这一碗梨炒饭，真是独到手艺，自此之后，再没有吃到过。
那一年，总理亲临石家庄，后来，物价最终也降下去了，街上的雪也清理干净了，街上活动的人也多了。
电大街附近的自由市场也重新开了。
我跟三哥说，走，去自由市场买点儿肉食品，再去看看老叔吧，上次吃了人家那么多东西，又是鸭子又是灌肠，还有炒饭，咱们得回礼啊。
然而，当我们拿着新买的肉食品去找老叔的时候，人家已经走了。
老叔是被他儿子接走的。听说，老叔之前在一个公司当保安，那公司已经垮了，老叔是因此而赋闲在家的。他儿子觉得他一个人过得闷，这回干脆把他接到外地去了。
老叔之前工作的公司，就在电大街的前头。
那个公司，叫三鹿牛奶。

把灰犀牛关进笼子里

“房住不炒”说到第四年，A股收复3500点，唱衰房地产变成一种政治正确。

自2010年起，网上就流传出一份所谓的“房地产崩盘时间表”，这个时间表把我们国家的房地产发展情况和隔海相望的某岛国做了全方位的对比，最后得出结论——2011年，国内楼市要崩盘。然后未果，接着是2012年、2013年……直到最近这份时间表再次“重出江湖”称，明年楼市将崩盘。

十年崩溃论，没结婚的后生们的娃娃都上初中了，而据说，仍然有超过七成的网友对房地产崩盘有信心。

中央早在2016年就开始发力提出“房住不炒”，此后中国楼市的调控政策逐步趋严。今年8月份，被称为终结房地产“三高”模式的“三道红线”政策出台。

12月1日，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清再次发文指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。这是中央第二次强调房地产泡沫是“灰犀牛”的说法。

12月31日，2020年最后一天，中国人民银行、银保监会联合发文，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。

附件一张表，全文都是围绕这张表展开的。

按照银行的体量类型分成了五档，分档设置房地产余额占比和个人住房贷款占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并设置地域差别化调节机制。

居民有首套房二套房首付比例，开发商有三道红线，银行有房地产贷款集中度占比，层层围堵，灰犀牛被关进了笼子里。

对房地产信贷的管控一直就有，早在2003年，央行就提出了“加强房地产开发贷款管理”“严格控制土地储备贷款的发放”。

2009年“国四条”，标志着房地产调控政策正式转向，银行表内信贷政策的迅速收紧，多家银行也开始推行房地产限额管理。

华泰证券研究所的分析显示，在五档各类上市银行中，比例超上限的银行在少数，中资大型银行中仅有建行和邮储银行的按揭比例轻微超限；中资中型银行中仅有招行、兴业、浦发、平安的比例超限。

那些被银行研究员称为“出厂价LV”的心头爱股们，今天都被砸出了跳楼甩卖的价格。

调控戴上紧箍咒的房企，又迎来三道红线的泰山压顶，叠加银行房地产集中度的管控要求，房住不炒的今天，调控已是常态化。

调控常态化之后，金融机构和地产行业到底有什么样的影响和变化？金融机构的客户选择会有什么变化？开发商又会有哪些应对？

三道红线和资管新规在某种程度上调控目标是一致的，是落实国家对地产衍生出的金融影子银行的整顿，这也是我们在《渐行渐远的利差时代》里试图阐释的逻辑：

以非标和地产为依托的，过去十余年持续的，庞大的红利资产的配置机会，可能已经渐渐落幕了。

具体到地产行业上，三道红线控制的是房企的有息负债增速，最终的目标就是把整个行业的负债规模给稳住，不能再增长了。改变规模为王，流量至上，粗放式扩张的发展思路，转变为重视权益，利润至上，精细化管理。

过去，业绩不好就会“杀个策划祭天”，现在，换营销总也不能根本上扭转局面。

行业江湖地位基本落定，已经纳入库存的项目，基本上也落实了融资方案，以前没机会上杠杆的，也上不了了
对于开发商来说，会加速三件事的发生。

一是出表，将负债出表，也就是我们在很多香港上市房企的报表里看到的，CFO带着PS和滤镜在干活，不断的修饰报表；二是收缩，有息负债增速从以往的30%-40%降到高档的15%低档的5%，意味着通过负债的不断扩张来推动资产端的持续膨胀难以为继，借新还旧过程中，每年的利润要覆盖利息都可能很难，只能降低增速；三是回流，资产分拆、合作开发、引入战略投资，扩大股东权益，用权益去扩张，或是强调销售去化和利润导向，累积利润再进行扩张。

在“出表”“收缩”“回流”这三件事中，“出表”和“收缩”都是确定会发生的，基于主体不同、幅度不同，而“回流”是看起来合理，但是现实中很难落地的选项，在回款环节，真正靠销售现金流来拉平融资现金流很难实现，而权益合作层面，过去的“大鱼吃小鱼”更多会被“大鱼吃大鱼”和“秃鹰捡尸体”取代，而不是想当然耳，找到一个合作伙伴就可以双双实现权益进表，总要有人去背杠杆的。

稍有点觉悟的开发商也想明白了，要么我吃别人，要么被别人吃掉。

从开发商的拿地方式上来说，主流方式还是招拍挂，但是更为精巧的产业勾地、文旅勾地、教育勾地等模式，能够提供另一条低成本获得土地的路径，可能会成为今明两年投拓领域的机会；另外，正如上面所说，以往的并购整合，会更多变成秃鹰捡尸体式的挑挑拣拣。

从城市来说，几线城市的分类可能没有太大的参考意义，无论是哪一种状态面对楼市，你总会看到有人在入场，因为每个人的需求不同，面对市场的心态自然不同。

重要的问题是，人口净流入吗？人口基数多大？产业基础如何？土地供应量怎么样？也就是更精确意义上的强效能的城市；弱效能的城市特别是中西部的大多数城市，未来都会横盘甚至下跌一段时间，供应太大，需求太弱，城市之间，城市内部，都会出现进一步的分

临近年末，在北方部分城市“取消限购”“建议开发商主动降价”传闻四起的时候，上海房价开始跳涨，远在南陲的深圳出现了“万人抢房”的热潮，买到就赚500万，引起了全国人民的围观。

类似北方房价跌成了鬼，深圳还能收到茶水费的情况，还会不断发生。

对金融机构来说，优质信贷资源的额度（开发贷，按揭贷款，信托非标）会进一步向头部的房企集中，而头部房企会把高成本融资渠道替代为更优质的低成本融资，在行业普遍增速受限的情况下，金融机构和开发商的双向选择会加速这种集中的趋势，小房企如同小银行、小信托、小券商一样，日子不会太好过。同时，房地产股权类投资的快速发展期到来，权益投资机会增大，部分头部房企的优质项目在逐渐放开股权合作机会。

总体上三道红线并没有加剧整个房地产行业的风险，而是在行业的销售量和开发量基本见顶的时候，及时踩一个刹车，约束杠杆放大，严格投资纪律。在土储先行，融资跟上，预售周转的发展模式下，房地产的资产质量和流动性，在大类资产中还是有比较明显的优势的。

你说房地产会是下一个暴富的行业吗？大概率不会了，但是房地产会是下一个爆雷的行业吗？也不见得。

当地产行业成为支柱、压舱石和稳定器之后，对于机构而言，需要的，只是等待投资时机的耐心，和选择优质资产的眼光。