预算2500-3000万，西城3-4居如何选择？
01、问：您好！请问您这边有西城各中学的班级数量吗？
答：您好，在咱们星球内“文件”里面，有一份《西城区初中排名深度解析表V1.0》，西城各个初中的班级数量以及大体介绍都有。
进星球必看~
1、知识星球是咱们的VIP高级社群，在星球内，你可以选择向北北或者巧姐"提问"，也可以选择"发帖"分享自己的心得，期待大家的思想火花。
2、提问贝掌门的问题，72小时内响应，特别着急的，可以私信北北备注；
3、星球内的文件，如有备注不宜公开的，请勿转发。
4、你还可以享受以下服务——找北北咨询或预约：①目标小区成交数据趋势图，请明确告知小区名字及目标户型。②公积金贷款、按揭贷款、组合贷款政策咨询。③"不唯一"变"唯一"操作细节咨询。二套房贷款7成（抵押经营贷），年利率3%起，操作流程及风控要点。④买房全流程服务，明确预算、深度选筹、贷款匹配、背景调查、砍价谈判等。
02问：总价2500-3000之间，西城学区，3-4居，求小区推荐，谢谢 老大通州四年级，老二26年上一年级。
答：学区已经选好了吗？最好先定学区然后再选房，否则目标有点多。
问：补充：目前没有明确的学区，希望是1、长安街北 2、居住品质好一些。老大是田径特长生，希望对口初中体育好一些。
答：感觉像在做考题呢！"吃什么？随便"的那种。我这激动的心，颤抖的手，我们一步一步来拆解。长安街以北，就是老西城呗！2500~3000万的预算，足以把"学区+居住品质"一起解决了，因此考虑"金融街、德胜、月坛"三个顶级片区就可以。
1、德胜的话，2026年并不确定会不会调剂出片区，老二幼升小不稳。实在想赌，就买阳光丽景，西师附小+育翔双选。且两个学校都是"大"校，学位主力。
2、月坛是这三个片区中，新房比较多的片区。育民：温馨家园，广电总局系统的房，2000年左右房龄，16万/平，可以等四居室出房；真武家园，广电内部回迁小区，08年房龄，2023年有部分下房本，可以关注。融泽府，3居起步，大户型很豪，3000万起；金融世嘉不错，但是三居室是东西向的， 270平4居户型很好，但是你预算要再加点。复兴门外一小：南礼士路46号院，2014年回迁房次新小区，3居室2500万起；
3、金融街，同等预算住得就差点了。北京尊府，对口奋斗小学，3居室可能超预算了。（没有ZB的话，金融街就只考虑直升校吧！） 以下俩是直升校—— 西单小学，渣小+牛中组合，80%直升西城实验和八中：金宸国际公寓：150多平3居室，2300万左右。中海凯旋：金融街最出名的盘，曾卖过30万一平，有的房源隐藏了。宏庙小学，80%直升师大附实验、八中：丰汇园、丰荣园：单价在20万左右，3居室在 3000万以内。房龄偏老，90年代的房。主要是学校好，牛小+牛初中，房子没太好的。
最后，关于体育这个事儿，因为初中基本是不能选的（派位），不走体育专业路线的话，我们是把控不了的。
问：收到，感谢掌门。另外，您怎么看副中心政务区的学区潜力？黄城根小学通州、北师大未来实验小学和人大附通州。
答：您客气了。黄城根通州在通州算普通，划片内回迁多，生源一般。人大附通州，基本就不对外招生。北师大那个不了解。（以下可根据每个学校情况对号入座） 通州未来的教育没问题，规划得也很好，现阶段的问题是优质生源少，而且通州的顶级资源，老百姓现阶段是沾不上边的——但是硬币分两面，优先供给给公务人员+教职人员，更能促进这些学校的初期孵化（硬件+软件的提升）。通州的产业没有引进之前，市场化得不到发展，老百姓很难得到普惠化福利。
问：掌门好。如果买阳光丽景：1、老大（明年5年级）是否在小学阶段能顺利转到片区？如果是跨区小升初，是否会出片区？2、老二26年幼升小如果不稳，参照22年的情况，预估会调到哪些片区/小学？现在感觉如果选确定性，就只有西城，东城和海淀更没谱。
答：五年级西城区不能转学了，只能跨区小升初了。老大的肯定不会出片区。老二还是有比较大的概率留在德胜的，阳光丽景双选的威力比较大（两个学校都是20多个班）。如果出片区，可以选什刹海（雷锋）和新街口（志成、玉桃园）。
问：感谢掌门。另问：中骏天宸东西向137平和阳光丽景南北向141平，从学区角度，如果是您会怎么选？
答：那肯定是阳光丽景了。 #北京贝掌门##北京学区房##北京买房# https://t.cn/EZuf0LW
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02问：总价2500-3000之间，西城学区，3-4居，求小区推荐，谢谢 老大通州四年级，老二26年上一年级。
答：学区已经选好了吗？最好先定学区然后再选房，否则目标有点多。
问：补充：目前没有明确的学区，希望是1、长安街北 2、居住品质好一些。老大是田径特长生，希望对口初中体育好一些。
答：感觉像在做考题呢！"吃什么？随便"的那种。我这激动的心，颤抖的手，我们一步一步来拆解。长安街以北，就是老西城呗！2500~3000万的预算，足以把"学区+居住品质"一起解决了，因此考虑"金融街、德胜、月坛"三个顶级片区就可以。
1、德胜的话，2026年并不确定会不会调剂出片区，老二幼升小不稳。实在想赌，就买阳光丽景，西师附小+育翔双选。且两个学校都是"大"校，学位主力。
2、月坛是这三个片区中，新房比较多的片区。育民：温馨家园，广电总局系统的房，2000年左右房龄，16万/平，可以等四居室出房；真武家园，广电内部回迁小区，08年房龄，2023年有部分下房本，可以关注。融泽府，3居起步，大户型很豪，3000万起；金融世嘉不错，但是三居室是东西向的， 270平4居户型很好，但是你预算要再加点。复兴门外一小：南礼士路46号院，2014年回迁房次新小区，3居室2500万起；
3、金融街，同等预算住得就差点了。北京尊府，对口奋斗小学，3居室可能超预算了。（没有ZB的话，金融街就只考虑直升校吧！） 以下俩是直升校—— 西单小学，渣小+牛中组合，80%直升西城实验和八中：金宸国际公寓：150多平3居室，2300万左右。中海凯旋：金融街最出名的盘，曾卖过30万一平，有的房源隐藏了。宏庙小学，80%直升师大附实验、八中：丰汇园、丰荣园：单价在20万左右，3居室在 3000万以内。房龄偏老，90年代的房。主要是学校好，牛小+牛初中，房子没太好的。
最后，关于体育这个事儿，因为初中基本是不能选的（派位），不走体育专业路线的话，我们是把控不了的。
问：收到，感谢掌门。另外，您怎么看副中心政务区的学区潜力？黄城根小学通州、北师大未来实验小学和人大附通州。
答：您客气了。黄城根通州在通州算普通，划片内回迁多，生源一般。人大附通州，基本就不对外招生。北师大那个不了解。（以下可根据每个学校情况对号入座） 通州未来的教育没问题，规划得也很好，现阶段的问题是优质生源少，而且通州的顶级资源，老百姓现阶段是沾不上边的——但是硬币分两面，优先供给给公务人员+教职人员，更能促进这些学校的初期孵化（硬件+软件的提升）。通州的产业没有引进之前，市场化得不到发展，老百姓很难得到普惠化福利。
问：掌门好。如果买阳光丽景：1、老大（明年5年级）是否在小学阶段能顺利转到片区？如果是跨区小升初，是否会出片区？2、老二26年幼升小如果不稳，参照22年的情况，预估会调到哪些片区/小学？现在感觉如果选确定性，就只有西城，东城和海淀更没谱。
答：五年级西城区不能转学了，只能跨区小升初了。老大的肯定不会出片区。老二还是有比较大的概率留在德胜的，阳光丽景双选的威力比较大（两个学校都是20多个班）。如果出片区，可以选什刹海（雷锋）和新街口（志成、玉桃园）。
问：感谢掌门。另问：中骏天宸东西向137平和阳光丽景南北向141平，从学区角度，如果是您会怎么选？
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24年幼升小，西城有ZB（只能保不出区），求避坑！！
01
问：掌门好，家里孩子26年上学，目前落户西城，对口展览路片区西外附小，想问如果想换德胜或者月坛，现在还来得及吗？预算800-900万，您觉得还有必要换学区嘛？
答：您是731之前还是之后？
问：房子是731之前买的，家长已落户，孩子是731之后出生落户的。
答：那您这种情况算731之前，如果想要学校上一个档次的话，可以换德胜或者月坛，是来得及的，至少不会出片区。不换的话，如果能直升西外初中还凑活，万一摇号是那20%，掉坑56中，可能会有点后悔。
02
问：贝掌门您好，看了您的跨区小升初文章，有几个问题想要请教: 1.如果我在海淀上学，想要小升初去西城，西城的房子什么时候买有效呢，是上小学之前还是初中之前呢？
2.我在海淀上西苑小学，是在什么时候可以跨区呢，比如西苑小区30%直升101，能否在确定不能直升后再选择去西城呢？
3.我目前买房预算600+，如果去海淀就是西苑小学（ZB无需买房），有必要跨区小升初吗，这个预算24年上小学，是买德胜，月坛上车房跨区小升初合适，还是直接买一个适宜居住的新街口房合适呢，或者还有没有其他思路呢？（西城有ZB，只能保不出区，避坑） 谢谢，盼复！
答：幼升小直接能保不出片区，是吗？那就直接德胜好了。
问：德胜这个预算只能买老破小上车房，一是考虑再租房住成本高，也不方便；二是考虑房子满两年以后人数减少，老破小上车房会不会不好出手呢？
答：基本只能买上车房，但是德胜的上车房房龄在80-90后，其实在西城来说不算太老,月坛50后的房子还卖得挺好呢,可以考虑加杠杆，买个居住属性好的房子，，这波下来就能看到，三居纹丝不动，两居（户型不好）略有下调，占坑房回落最明显；所以买到居住属性最高的房子最重要。
关于入学人口减少的问题，对于德胜来说，反倒是受益的，入学人口一直这么多，学区资源享受不到，所以价格就跌，从高峰期17万到现在的13，14万；入学人口减少，能对口上了，德胜学区房才有价值。另一方面，从宏观的来说，即使是出生人口下跌，对顶级学区房的影响也是很小的，真正影响的是弱学区。
问：谢谢掌门，我还没看过德胜的上车房，请问这种房子是不是买了就在那里放着占坑，有可能租出去吗？
A
正常来讲是比较好出租的，主要看装修和出租的时间段。每年的3到8月之间，价格一般租的高，而且租的快。年底租得慢。
问：收到，多谢！请问您这儿有房子对应的学校和最近成交价的材料吗？网上看到的价格和成交价都差别很大
答：有，找北北要。
问：好的感谢！#北京贝掌门##北京学区房##北京买房# https://t.cn/RI7nYAL
01
问：掌门好，家里孩子26年上学，目前落户西城，对口展览路片区西外附小，想问如果想换德胜或者月坛，现在还来得及吗？预算800-900万，您觉得还有必要换学区嘛？
答：您是731之前还是之后？
问：房子是731之前买的，家长已落户，孩子是731之后出生落户的。
答：那您这种情况算731之前，如果想要学校上一个档次的话，可以换德胜或者月坛，是来得及的，至少不会出片区。不换的话，如果能直升西外初中还凑活，万一摇号是那20%，掉坑56中，可能会有点后悔。
02
问：贝掌门您好，看了您的跨区小升初文章，有几个问题想要请教: 1.如果我在海淀上学，想要小升初去西城，西城的房子什么时候买有效呢，是上小学之前还是初中之前呢？
2.我在海淀上西苑小学，是在什么时候可以跨区呢，比如西苑小区30%直升101，能否在确定不能直升后再选择去西城呢？
3.我目前买房预算600+，如果去海淀就是西苑小学（ZB无需买房），有必要跨区小升初吗，这个预算24年上小学，是买德胜，月坛上车房跨区小升初合适，还是直接买一个适宜居住的新街口房合适呢，或者还有没有其他思路呢？（西城有ZB，只能保不出区，避坑） 谢谢，盼复！
答：幼升小直接能保不出片区，是吗？那就直接德胜好了。
问：德胜这个预算只能买老破小上车房，一是考虑再租房住成本高，也不方便；二是考虑房子满两年以后人数减少，老破小上车房会不会不好出手呢？
答：基本只能买上车房，但是德胜的上车房房龄在80-90后，其实在西城来说不算太老,月坛50后的房子还卖得挺好呢,可以考虑加杠杆，买个居住属性好的房子，，这波下来就能看到，三居纹丝不动，两居（户型不好）略有下调，占坑房回落最明显；所以买到居住属性最高的房子最重要。
关于入学人口减少的问题，对于德胜来说，反倒是受益的，入学人口一直这么多，学区资源享受不到，所以价格就跌，从高峰期17万到现在的13，14万；入学人口减少，能对口上了，德胜学区房才有价值。另一方面，从宏观的来说，即使是出生人口下跌，对顶级学区房的影响也是很小的，真正影响的是弱学区。
问：谢谢掌门，我还没看过德胜的上车房，请问这种房子是不是买了就在那里放着占坑，有可能租出去吗？
A
正常来讲是比较好出租的，主要看装修和出租的时间段。每年的3到8月之间，价格一般租的高，而且租的快。年底租得慢。
问：收到，多谢！请问您这儿有房子对应的学校和最近成交价的材料吗？网上看到的价格和成交价都差别很大
答：有，找北北要。
问：好的感谢！#北京贝掌门##北京学区房##北京买房# https://t.cn/RI7nYAL
731前广外，椿树馆小学附近，550万首付，楼盘推荐
1，北北好，目前有731前车站东街的55平米房子，孩子上椿树馆小学没有问题。为了入学后，方便接送，想买附近性价比高的，有电梯的两室一厅，有推荐小区吗？
答：亲，你预算多少呀？
问：手里最多有550万 二套贷款吧 因为还有一套车站东街。
答：550+186=736，这个预算，找带电梯的两居，就只能是乐城或者瑞莲家园了，这俩小区涨幅能跑赢大盘，你要是看房的话，咱们手里广外片区，链家小哥非常专业，优秀，可以找我推荐。
问：目前车站东街的房子，孩子上学后卖掉是否影响学籍？这种没有电梯的老破小客可否买出？
答：孩子上学后就不影响了，车站东街这个级别的房子就是西城的上车盘，目前这个房子没有多保值，但是以后不至于卖不出去嘛，椿树馆小学因为直升，热门呀！
2、问：北北好，目前731前车站东街房子加户口，可以上椿树馆小学。但是广外片区坑校是宣武外国语吧。2018-8-8出生 明年入学，如果想买房加钱换到没有坑校的学区垃得及吗？
答：来得及，只要换房就行，截止到明年学籍采集前买房落户就行，5月开始学籍采集，你看看要不要重新做下决策。
再补充一句，根据最近咱们在途粉丝，再结合中介反馈，目前市场情况如下：
1、整体市场成交量低迷，如咱们之前预料到的，置换不顺畅，房子卖不掉，新房没法买，咱们粉丝纷纷采用了，赠与滕指标，贷款或者借钱凑首付的办法，不再执着卖房了。
2、月坛房价最坚挺，尤其三居，例如，目前咱们在途粉丝看好了房，谈过一轮，僵持一个月，业主一分不降 。
3、月坛上车盘，尤其是户籍在展览路的上车盘，中古的物资大院，有粉丝谈到730了，之前可是卖800多的，你可以重点考虑这个，731前的可买，物资大院位置，环境，配套等都在那，流通性很好。
4、德胜的业主心态明显没有月坛稳，可谈价格，报价930多的，吐口价都已经直接到了800多，目前咱们这边粉丝看德胜很多。物极必反，昨天跟粉丝（换房改善）沟通到很晚，说等不及了，怕市场这样会继续出政策，已经打算入手三居了，从最开始的600多万预算，提高到了一倍， 总之，现在的经济，刚需购买力受损严重，改善影响不大，持币等房的人很多，改善购买力只是暂时蛰伏而已。#北京贝掌门##北京学区房##北京买房# https://t.cn/ELT0hke
1，北北好，目前有731前车站东街的55平米房子，孩子上椿树馆小学没有问题。为了入学后，方便接送，想买附近性价比高的，有电梯的两室一厅，有推荐小区吗？
答：亲，你预算多少呀？
问：手里最多有550万 二套贷款吧 因为还有一套车站东街。
答：550+186=736，这个预算，找带电梯的两居，就只能是乐城或者瑞莲家园了，这俩小区涨幅能跑赢大盘，你要是看房的话，咱们手里广外片区，链家小哥非常专业，优秀，可以找我推荐。
问：目前车站东街的房子，孩子上学后卖掉是否影响学籍？这种没有电梯的老破小客可否买出？
答：孩子上学后就不影响了，车站东街这个级别的房子就是西城的上车盘，目前这个房子没有多保值，但是以后不至于卖不出去嘛，椿树馆小学因为直升，热门呀！
2、问：北北好，目前731前车站东街房子加户口，可以上椿树馆小学。但是广外片区坑校是宣武外国语吧。2018-8-8出生 明年入学，如果想买房加钱换到没有坑校的学区垃得及吗？
答：来得及，只要换房就行，截止到明年学籍采集前买房落户就行，5月开始学籍采集，你看看要不要重新做下决策。
再补充一句，根据最近咱们在途粉丝，再结合中介反馈，目前市场情况如下：
1、整体市场成交量低迷，如咱们之前预料到的，置换不顺畅，房子卖不掉，新房没法买，咱们粉丝纷纷采用了，赠与滕指标，贷款或者借钱凑首付的办法，不再执着卖房了。
2、月坛房价最坚挺，尤其三居，例如，目前咱们在途粉丝看好了房，谈过一轮，僵持一个月，业主一分不降 。
3、月坛上车盘，尤其是户籍在展览路的上车盘，中古的物资大院，有粉丝谈到730了，之前可是卖800多的，你可以重点考虑这个，731前的可买，物资大院位置，环境，配套等都在那，流通性很好。
4、德胜的业主心态明显没有月坛稳，可谈价格，报价930多的，吐口价都已经直接到了800多，目前咱们这边粉丝看德胜很多。物极必反，昨天跟粉丝（换房改善）沟通到很晚，说等不及了，怕市场这样会继续出政策，已经打算入手三居了，从最开始的600多万预算，提高到了一倍， 总之，现在的经济，刚需购买力受损严重，改善影响不大，持币等房的人很多，改善购买力只是暂时蛰伏而已。#北京贝掌门##北京学区房##北京买房# https://t.cn/ELT0hke
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