玺悦台——打响了深圳房地产东部板块反击第一枪
新春过后，当大家还在议论第一季度房地产小阳春是否能如约而至时，东部市场就出现第一个王炸——招商华润玺悦台。
2月22日，深圳房产中介开始宣称该楼盘的销售价格低至2.38万元/平方米起，相当于打了六折。一石惊起千层浪，业主们向住建局投诉，并致函银保监会声称因开发商的降价行为将断贷断供。住建局对楼盘采取了关闭售楼部、停止销售、锁定系统等措施，来稳定业主的情绪。
第一个问题，玺悦台是一个什么样的楼盘？
三个关键词：深圳东部，双央企开发商，尾盘。
项目位于深圳市坪山区坑梓片区老坑路旁，占地约3.25万㎡，总建筑面积约22万㎡，商品住宅1060套。
项目开发公司为深圳市创勇企业管理有限公司，招商蛇口、华润置地、TCL实业、平安集团均持有该项目开发公司的股权，其中招商蛇口占50%，华润置地占25%。
玺悦台在2020年9月首次取得预售证，备案均价在3.9万元/平方米左右，目前剩余200余套。
第二个问题，为什么是它？
两个关键词：内忧外患，腾笼换鸟
坪山市场从2022年中开始，价格和成交量都持续下降，在2022年的下降幅度还相对比较平缓，从2023年5月开始出现比较大的降幅。如德丰、卓越等开发商分别以2.9万元/平方米和2.7万元/平方米低价入市，形成项目新入市价格相互踩踏现象，而销售情况均为开盘二、三十套，持销十余套。开发商的回款压力巨大。
坪山市场剧烈下行，除了市场整体下行的原因外，还受和两个因素影响：
1、内忧：人才房、安居房大量入市分流了东部的刚需客户。
深圳2023年保障类住房成交约2万套，达到深圳商品房成交量的42%。刚需客户只需要用坪山商品房价格可以买到龙华、光明、宝安的保障类住房，就没有必要再选择坪山和龙岗的商品房，因此大量刚需客户被分流。
2、外患：商品房客户外溢，区域间的竞争加剧
龙华、光明、宝安、龙岗等区域的边缘板块同样是以刚需客群为主，受到保障类住房的影响成交下降，导致开发商采用降价措施，又缩小了坪山与上述区域的价格差异。坪山在距离、城市发展等方面本来就处于相对的弱势，而价格优势缩小导致商品房客户外溢到其他区域，加剧了区域之间的竞争烈度。
东部市场一直是深圳的劣势市场，无论价格还是成交量都处于下游水平，受整体市场下行带动影响，东部下行的幅度较西部区域更甚。
一方面，东部土地出让遇冷，2023年8月龙岗有两个土地流拍，从侧面说明开发商对东部市场预期不高。
另一方面，招商、华润在东部的库存不少，且玺悦台已经是尾盘项目，所以快速出清尾货回笼资金，实现腾笼换鸟，是比较明智的举动。
第三个问题，为什么是现在？
春节前2天，深圳出台房产新政，缩短了本地和外地户籍社保年限，降低了购房门槛，预计能250万张房票。2月20日，央行将五年期LPR降低25个BP，成为史上最低LPR。
开年的传统旺季到来，且多重政策叠加效应下，无论开发商还是购房者对一季度小阳春的行情都有一定的期待。招商、华润此时快速出手抢占市场，也是情理之中。
实际选择此时出手的开发商不止玺悦台一家，据了解，龙岗新霖荟邑项目在2月23日时也推出了单价2.5万/㎡的促销价格，只是项目和中介宣传比较低调，没有造成大的影响力。
从玺悦台的降价事件也给到市场和行政管理机构一些启示：
1、消费者应理性看待降价行为。
房地产下行是客观事实，否则政府也不用出台一系列政策刺激消费。即使玺悦台不降价，其他项目也会降价，单靠个别项目的价格“坚挺”，只是掩耳盗铃，没有任何意义。企业没有销售、没有回笼，严重的可能会影响到后续施工，也就是常说的“烂尾”。
用断贷断供来要挟开发商和行政管理机构，何尝不是巨婴行为，达不到目的就撒泼打滚，至于是否合法、合理，是否影响别人就不管不顾了。
相信大部分玺悦台的业主是理性的，无理取闹的只是个别的业主。
2、行政机构和企业要运用智慧化解发展中的难题。
备案价调整是横在住建局和开发企业面前的一道坎，目前在实际操作中是不允许调整备案价的，但销售价格不断下降，备案价不调整要么企业无法销售、无法回笼资金，要么被逼采用返首付、首付贴息等非正规销售手段，导致乱象丛生。
但随意调整备案价，导致价格无序调整也会使市场产生信心危机、价格踩踏，不利于房地产平稳、长远发展。
备案价调整不能堵、只能疏，政府和企业应主动承担起责任，采取小步、小幅的调整策略，让市场有逐步适应的过程，避免造成较大震荡。国内其他城市也采取过类似的做法，情况属于可控范围。
3、加强对违规销售行为的整治力度。
返首付、零首付的做法在东部市场有所冒头，为了维护企业和消费者的合法权益，保障行业生态的健康发展，行政监管部门应加大对违法、违规行为的整治力度，并加大其处罚力度。
春回大地，万物生长，无论是天气还是深圳的房地产市场氛围都已经嗅到了春天的气息。
随着3月份的到来，必定会有更多的楼盘加入到各种促销活动中，玺悦台降价行为不会是个案。如何有效消除这次降价带来的各方面影响，我们拭目以待。
新春过后，当大家还在议论第一季度房地产小阳春是否能如约而至时，东部市场就出现第一个王炸——招商华润玺悦台。
2月22日，深圳房产中介开始宣称该楼盘的销售价格低至2.38万元/平方米起，相当于打了六折。一石惊起千层浪，业主们向住建局投诉，并致函银保监会声称因开发商的降价行为将断贷断供。住建局对楼盘采取了关闭售楼部、停止销售、锁定系统等措施，来稳定业主的情绪。
第一个问题，玺悦台是一个什么样的楼盘？
三个关键词：深圳东部，双央企开发商，尾盘。
项目位于深圳市坪山区坑梓片区老坑路旁，占地约3.25万㎡，总建筑面积约22万㎡，商品住宅1060套。
项目开发公司为深圳市创勇企业管理有限公司，招商蛇口、华润置地、TCL实业、平安集团均持有该项目开发公司的股权，其中招商蛇口占50%，华润置地占25%。
玺悦台在2020年9月首次取得预售证，备案均价在3.9万元/平方米左右，目前剩余200余套。
第二个问题，为什么是它？
两个关键词：内忧外患，腾笼换鸟
坪山市场从2022年中开始，价格和成交量都持续下降，在2022年的下降幅度还相对比较平缓，从2023年5月开始出现比较大的降幅。如德丰、卓越等开发商分别以2.9万元/平方米和2.7万元/平方米低价入市，形成项目新入市价格相互踩踏现象，而销售情况均为开盘二、三十套，持销十余套。开发商的回款压力巨大。
坪山市场剧烈下行，除了市场整体下行的原因外，还受和两个因素影响：
1、内忧：人才房、安居房大量入市分流了东部的刚需客户。
深圳2023年保障类住房成交约2万套，达到深圳商品房成交量的42%。刚需客户只需要用坪山商品房价格可以买到龙华、光明、宝安的保障类住房，就没有必要再选择坪山和龙岗的商品房，因此大量刚需客户被分流。
2、外患：商品房客户外溢，区域间的竞争加剧
龙华、光明、宝安、龙岗等区域的边缘板块同样是以刚需客群为主，受到保障类住房的影响成交下降，导致开发商采用降价措施，又缩小了坪山与上述区域的价格差异。坪山在距离、城市发展等方面本来就处于相对的弱势，而价格优势缩小导致商品房客户外溢到其他区域，加剧了区域之间的竞争烈度。
东部市场一直是深圳的劣势市场，无论价格还是成交量都处于下游水平，受整体市场下行带动影响，东部下行的幅度较西部区域更甚。
一方面，东部土地出让遇冷，2023年8月龙岗有两个土地流拍，从侧面说明开发商对东部市场预期不高。
另一方面，招商、华润在东部的库存不少，且玺悦台已经是尾盘项目，所以快速出清尾货回笼资金，实现腾笼换鸟，是比较明智的举动。
第三个问题，为什么是现在？
春节前2天，深圳出台房产新政，缩短了本地和外地户籍社保年限，降低了购房门槛，预计能250万张房票。2月20日，央行将五年期LPR降低25个BP，成为史上最低LPR。
开年的传统旺季到来，且多重政策叠加效应下，无论开发商还是购房者对一季度小阳春的行情都有一定的期待。招商、华润此时快速出手抢占市场，也是情理之中。
实际选择此时出手的开发商不止玺悦台一家，据了解，龙岗新霖荟邑项目在2月23日时也推出了单价2.5万/㎡的促销价格，只是项目和中介宣传比较低调，没有造成大的影响力。
从玺悦台的降价事件也给到市场和行政管理机构一些启示：
1、消费者应理性看待降价行为。
房地产下行是客观事实，否则政府也不用出台一系列政策刺激消费。即使玺悦台不降价，其他项目也会降价，单靠个别项目的价格“坚挺”，只是掩耳盗铃，没有任何意义。企业没有销售、没有回笼，严重的可能会影响到后续施工，也就是常说的“烂尾”。
用断贷断供来要挟开发商和行政管理机构，何尝不是巨婴行为，达不到目的就撒泼打滚，至于是否合法、合理，是否影响别人就不管不顾了。
相信大部分玺悦台的业主是理性的，无理取闹的只是个别的业主。
2、行政机构和企业要运用智慧化解发展中的难题。
备案价调整是横在住建局和开发企业面前的一道坎，目前在实际操作中是不允许调整备案价的，但销售价格不断下降，备案价不调整要么企业无法销售、无法回笼资金，要么被逼采用返首付、首付贴息等非正规销售手段，导致乱象丛生。
但随意调整备案价，导致价格无序调整也会使市场产生信心危机、价格踩踏，不利于房地产平稳、长远发展。
备案价调整不能堵、只能疏，政府和企业应主动承担起责任，采取小步、小幅的调整策略，让市场有逐步适应的过程，避免造成较大震荡。国内其他城市也采取过类似的做法，情况属于可控范围。
3、加强对违规销售行为的整治力度。
返首付、零首付的做法在东部市场有所冒头，为了维护企业和消费者的合法权益，保障行业生态的健康发展，行政监管部门应加大对违法、违规行为的整治力度，并加大其处罚力度。
春回大地，万物生长，无论是天气还是深圳的房地产市场氛围都已经嗅到了春天的气息。
随着3月份的到来，必定会有更多的楼盘加入到各种促销活动中，玺悦台降价行为不会是个案。如何有效消除这次降价带来的各方面影响，我们拭目以待。
【环球时报社论：伯恩斯应更多讲述中美关系真相】
[英文https://t.cn/A6YjiJu9机翻，没找到中文的：伯恩斯栽的花不多，种的刺却不少]
美国驻华大使伯恩斯在接受哥伦比亚广播公司最新一期节目《60分钟》采访时说了一些实话。在谈到“一些人”认为应该结束与中国的经济关系时，伯恩斯说，“这样做的后果将是75万个美国家庭将无法解决晚餐问题。” 在上下文中，伯恩斯指的是美国的一些人。中美贸易关系是全球经济中最重要的双边贸易关系之一，一旦“脱钩”，伯恩斯提到的“75万”这个数字仍然是一个最低限度。近年来，在美国政坛，我们很少听到这样的坦诚，尽管仍然有所保留。一次出现就能登上热搜榜，这是美国对华舆论环境扭曲的一个缩影。
与此前对中国的抹黑相比，伯恩斯此次的言论相当客观。当然，我们不能排除伯恩斯作为现任美国驻华大使，正在利用这次采访作为麦克风来宣传拜登政府的政策成就，意在让国内选民认同拜登政府的一系列战略。中国符合美国的利益，并抵制对华鹰派更为激进的声音。这是因为，虽然伯恩斯表面上表现出了对中美关系复杂性和风险的认识，但他的话语始终围绕着如何在美国主导的框架下“经营”对华关系，而不是寻求解决中美关系的问题。从全球视角构建更加公正合理、互利共赢的国际秩序。因此，他的话需要辩证地看待。
事实上，美国对中国的“战略竞争对手”定位没有改变，对华“投资、结盟、竞争”的举动也没有改变。这从伯恩斯在哥伦比亚广播公司采访中的言论中可以看出，中国希望“成为并超越美国成为全球主导国家”，两国军队正在“争夺军事霸权”。需要指出的是，将中国经济发展、科技进步以及在全球事务中发挥更大作用的愿望，贴上追求全球霸权的标签，不仅歪曲事实，也暴露了华盛顿自身霸权思维的本质。 。在这种思维主导下的美国舆论，一会炒作“中国高峰论”，一会炒作“中国威胁论”，也就不足为奇了。
除了伯恩斯的言论之外，哥伦比亚广播公司在北京之行中还发现了一个有趣的现象。据哥伦比亚广播公司报道，节目组“要求采访许多在中国开展业务的美国公司，但大多数公司都不愿接受《60分钟》采访，即使是不公开的。” 一个重要原因是对美国反应的担忧，包括寻求对中国采取更强硬政策的国会议员的反应。是什么样的对华不利氛围，导致美国在华企业如此谨慎？答案是不言而喻的。如果伯恩斯真正希望中美“共同生活”，实现共同利益最大化，当务之急就是纠正华盛顿自身对华态度。
伯恩斯担任美国驻华大使已近两年。他在该职位空缺一年零五个月期间接任这一职务，他称当时是中美关系“自1972年以来的最低点”。可以说，他是“在危机时刻”上任的。这两年，用中国俗话来说，伯恩斯栽的花不多，种的刺却不少。他的整体表现与华盛顿对华态度和行动紧密契合，缺乏“驻华大使”在双边关系中的关键地位应有的主动空间。对于在美国享有“专业、理性”声誉的伯恩斯来说，这或许算得上是职业生涯的遗憾。伯恩斯能否在剩余任期内弥补这一遗憾？外界依然抱有期待。
两年来，伯恩斯走访了中国很多地方，与中国社会各界进行了接触。他对中国真实情况的了解无疑比华盛顿大多数政客要深刻得多。伯恩斯有责任将这一认识转化为推动中美关系重回健康轨道的正能量，为两国关系讲更多真话。美国对华舆论的阴暗气氛需要澄清。伯恩斯不止一次表示中美必须和平共处，这也是中方的立场。希望伯恩斯和其他有影响力的美国政治精英能够为这一共同目标做出自己应有的贡献。#美大使称不想生活在中国人主导的世界中#
[英文https://t.cn/A6YjiJu9机翻，没找到中文的：伯恩斯栽的花不多，种的刺却不少]
美国驻华大使伯恩斯在接受哥伦比亚广播公司最新一期节目《60分钟》采访时说了一些实话。在谈到“一些人”认为应该结束与中国的经济关系时，伯恩斯说，“这样做的后果将是75万个美国家庭将无法解决晚餐问题。” 在上下文中，伯恩斯指的是美国的一些人。中美贸易关系是全球经济中最重要的双边贸易关系之一，一旦“脱钩”，伯恩斯提到的“75万”这个数字仍然是一个最低限度。近年来，在美国政坛，我们很少听到这样的坦诚，尽管仍然有所保留。一次出现就能登上热搜榜，这是美国对华舆论环境扭曲的一个缩影。
与此前对中国的抹黑相比，伯恩斯此次的言论相当客观。当然，我们不能排除伯恩斯作为现任美国驻华大使，正在利用这次采访作为麦克风来宣传拜登政府的政策成就，意在让国内选民认同拜登政府的一系列战略。中国符合美国的利益，并抵制对华鹰派更为激进的声音。这是因为，虽然伯恩斯表面上表现出了对中美关系复杂性和风险的认识，但他的话语始终围绕着如何在美国主导的框架下“经营”对华关系，而不是寻求解决中美关系的问题。从全球视角构建更加公正合理、互利共赢的国际秩序。因此，他的话需要辩证地看待。
事实上，美国对中国的“战略竞争对手”定位没有改变，对华“投资、结盟、竞争”的举动也没有改变。这从伯恩斯在哥伦比亚广播公司采访中的言论中可以看出，中国希望“成为并超越美国成为全球主导国家”，两国军队正在“争夺军事霸权”。需要指出的是，将中国经济发展、科技进步以及在全球事务中发挥更大作用的愿望，贴上追求全球霸权的标签，不仅歪曲事实，也暴露了华盛顿自身霸权思维的本质。 。在这种思维主导下的美国舆论，一会炒作“中国高峰论”，一会炒作“中国威胁论”，也就不足为奇了。
除了伯恩斯的言论之外，哥伦比亚广播公司在北京之行中还发现了一个有趣的现象。据哥伦比亚广播公司报道，节目组“要求采访许多在中国开展业务的美国公司，但大多数公司都不愿接受《60分钟》采访，即使是不公开的。” 一个重要原因是对美国反应的担忧，包括寻求对中国采取更强硬政策的国会议员的反应。是什么样的对华不利氛围，导致美国在华企业如此谨慎？答案是不言而喻的。如果伯恩斯真正希望中美“共同生活”，实现共同利益最大化，当务之急就是纠正华盛顿自身对华态度。
伯恩斯担任美国驻华大使已近两年。他在该职位空缺一年零五个月期间接任这一职务，他称当时是中美关系“自1972年以来的最低点”。可以说，他是“在危机时刻”上任的。这两年，用中国俗话来说，伯恩斯栽的花不多，种的刺却不少。他的整体表现与华盛顿对华态度和行动紧密契合，缺乏“驻华大使”在双边关系中的关键地位应有的主动空间。对于在美国享有“专业、理性”声誉的伯恩斯来说，这或许算得上是职业生涯的遗憾。伯恩斯能否在剩余任期内弥补这一遗憾？外界依然抱有期待。
两年来，伯恩斯走访了中国很多地方，与中国社会各界进行了接触。他对中国真实情况的了解无疑比华盛顿大多数政客要深刻得多。伯恩斯有责任将这一认识转化为推动中美关系重回健康轨道的正能量，为两国关系讲更多真话。美国对华舆论的阴暗气氛需要澄清。伯恩斯不止一次表示中美必须和平共处，这也是中方的立场。希望伯恩斯和其他有影响力的美国政治精英能够为这一共同目标做出自己应有的贡献。#美大使称不想生活在中国人主导的世界中#
#记录100个古着品牌#
vol.21
Christian Aujard：来自布列塔尼的水手
70年代法国成衣界炙手可热的名字摇身变为低调的中古品牌。Christian Aujard和我们介绍过的Georges Rech就是这时期互为镜像的品牌，都是基于法式的运动休闲派。
经手了一年vtg CA，我们终于开始探究这个基本在中文世界无人介绍的品牌。原以为这又是一个法国男设计师主导的时装屋，但其实Aujard本人很早去世，把品牌维持下去的是妻子 Michele。从当年华盛顿邮报专访中可以看出，夫妻间有一种微妙的师徒关系，Aujard去世前， Michele任品牌造型师，并开发自己的晚装品牌，与丈夫暗暗交锋，日渐成为成熟的设计师。
1977年，Aujard从马上摔落去世。三天后，CA的巴黎成衣系列在其工作室发布，海军蓝连体衣搭配白帽子的女水手形象是这场秀的“定妆照”。“我是一名水手，”Aujard会开玩笑地这样自我介绍。他出生在法国布列塔尼的渔民家庭，自幼时就出海航行。他毕生爱好除了航海、运动，就是让他丧生的马术，而这三者也成为了CA几十年不变的品牌标识（此后还有佩斯利作为第四大icon）。
Michele接管后，把品牌完全变为自己的创作。
她关心色彩，丰富色彩钩织出图案的毛衣成了CA的代表性单品。她热衷质地纹理，山口小夜子70年代为CA走秀时的白色褶皱肌理裙让我们充满似曾相识之感，因为我们不止一次亲手触摸过类似肌理的vtg CA。
典型的CA look应是：通身色彩柔和，混合着肌理，整体显现出色彩和谐但又有层次的感觉，比如铁锈红花呢西装外套搭配柿子色缎子衬衫。
我们对CA包括像Norma Kamali这类女性设计师古着的共同感受是：舒适自如。Michele曾说试穿衣服时会想到开车，不愿做让人在转动方向盘时觉得不舒服的衣服。她也曾追随圣罗兰使用巨大垫肩，但她承认，女性并不爱大垫肩，她认为时装界忽视了无数个子娇小的女性。
在70年代的视频广告中，我们看到一位身着CA标志性三件套（夹克、下装、外套）的女子，灵活地跳上火车，展现出活力四射的旅行家面貌。CA存世资料很少，如果要问曾经的“Christian Aujard”到底在构建怎样的形象，或许还得是当年巴黎工作室里的女水手吧。
vol.21
Christian Aujard：来自布列塔尼的水手
70年代法国成衣界炙手可热的名字摇身变为低调的中古品牌。Christian Aujard和我们介绍过的Georges Rech就是这时期互为镜像的品牌，都是基于法式的运动休闲派。
经手了一年vtg CA，我们终于开始探究这个基本在中文世界无人介绍的品牌。原以为这又是一个法国男设计师主导的时装屋，但其实Aujard本人很早去世，把品牌维持下去的是妻子 Michele。从当年华盛顿邮报专访中可以看出，夫妻间有一种微妙的师徒关系，Aujard去世前， Michele任品牌造型师，并开发自己的晚装品牌，与丈夫暗暗交锋，日渐成为成熟的设计师。
1977年，Aujard从马上摔落去世。三天后，CA的巴黎成衣系列在其工作室发布，海军蓝连体衣搭配白帽子的女水手形象是这场秀的“定妆照”。“我是一名水手，”Aujard会开玩笑地这样自我介绍。他出生在法国布列塔尼的渔民家庭，自幼时就出海航行。他毕生爱好除了航海、运动，就是让他丧生的马术，而这三者也成为了CA几十年不变的品牌标识（此后还有佩斯利作为第四大icon）。
Michele接管后，把品牌完全变为自己的创作。
她关心色彩，丰富色彩钩织出图案的毛衣成了CA的代表性单品。她热衷质地纹理，山口小夜子70年代为CA走秀时的白色褶皱肌理裙让我们充满似曾相识之感，因为我们不止一次亲手触摸过类似肌理的vtg CA。
典型的CA look应是：通身色彩柔和，混合着肌理，整体显现出色彩和谐但又有层次的感觉，比如铁锈红花呢西装外套搭配柿子色缎子衬衫。
我们对CA包括像Norma Kamali这类女性设计师古着的共同感受是：舒适自如。Michele曾说试穿衣服时会想到开车，不愿做让人在转动方向盘时觉得不舒服的衣服。她也曾追随圣罗兰使用巨大垫肩，但她承认，女性并不爱大垫肩，她认为时装界忽视了无数个子娇小的女性。
在70年代的视频广告中，我们看到一位身着CA标志性三件套（夹克、下装、外套）的女子，灵活地跳上火车，展现出活力四射的旅行家面貌。CA存世资料很少，如果要问曾经的“Christian Aujard”到底在构建怎样的形象，或许还得是当年巴黎工作室里的女水手吧。
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